【正文】 、會議室等 輔助空間 200 樓梯、衛(wèi)生間等 總計 4000 風(fēng)情商業(yè)街（時尚花街） ? 建筑風(fēng)格要求： 商業(yè)街建筑與小區(qū)大門統(tǒng)一設(shè)計，風(fēng)格以文化性休閑購物氛圍為主，整體與整個小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，形成整個小區(qū)建筑主題門面標(biāo)志。 ? 建筑立面要求： 建筑立面簡潔、穩(wěn)重、典雅。立面二層空間盡量后退，形成觀景露臺，并減少對街道的壓抑感。 ? 建筑平面要求： 商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設(shè)計。建筑在沿街長向空間可以結(jié)合建筑單元的錯合做轉(zhuǎn)折退讓，形成小的“ U‖形商業(yè)廣場。豐富商業(yè)街的空間特色。 商業(yè)街概念提示 風(fēng) 情 商 業(yè) 街 功 能 構(gòu) 成 表 內(nèi)容 建議面積（ m2） 服務(wù)范圍（按主次順序排列） 銀行 2900 規(guī)劃只考慮滿足小區(qū)需求 郵局 茶館 餐飲 美容美發(fā) 1．做成商鋪標(biāo)準(zhǔn)間 2．統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)一招商。選擇有特色的經(jīng)營客戶群。 藥店 花店 網(wǎng)吧 服裝店 酒吧 書店 超市 音像房 干洗店 幼兒園 1200 結(jié)合南部主入口位置進(jìn)行設(shè)置，方便業(yè)主接送小孩。 總計 4100 室外公共活動設(shè)施 ? 西部區(qū)塊設(shè)施： 以休閑運(yùn)動為主，設(shè)置游泳池、河畔健康步道、鵝卵石道（足下按摩帶）、健身器械場地、網(wǎng)球場、半場籃球場兼做羽毛球場等活動場地。 ? 東部區(qū)塊設(shè)施： 以休閑賞游為主，結(jié)合小區(qū)景觀設(shè)置緩步徑、風(fēng)雨廊、觀景亭等。另外設(shè)少量戶外兒童游樂設(shè)施，包括戲沙池、攀爬架、滑梯、小秋千等。 ?步行入口中軸： 既是景觀大道，小區(qū)的標(biāo)志性大道，同時也是一個以活動廣場為核心的小區(qū)的活動帶，活動廣場上定期舉辦小區(qū)活動。 四、景觀規(guī)劃 環(huán)境條件的利用和處理 ? 項目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容： 硬件條件和軟件條件。 ? 硬件條件主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。如西側(cè)臨近主干道并且有 30米綠化區(qū)域可以營造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的 100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。 ? 軟件條件利用主要是深入挖掘所緊鄰的行政中心和大學(xué)城的消費(fèi)需求，在項目開發(fā)發(fā)展中予以考慮。 總體園林風(fēng)格訴求 建筑與景觀的融合統(tǒng)一 ? 強(qiáng)調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。在所調(diào)研的西安樓盤中發(fā)現(xiàn)，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)中對景觀的處理還比較簡單。大多是綠化和初級造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氛圍。在本項目的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒漢中民居庭院特色，實(shí)現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營造社區(qū)的居家環(huán)境氛圍。 ? “人文景觀”風(fēng)格： 在項目的景觀風(fēng)格中著重體現(xiàn)景觀的文化內(nèi)涵，延續(xù)承接西安悠遠(yuǎn)的歷史文脈。在景點(diǎn)命名或者景點(diǎn)塑造時強(qiáng)調(diào)其文化性等特征，營造出溫馨和親切的人際交往氛圍，滿足居住的安全感和歸屬感。 景觀綠化要求 ? 根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計“十”字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。 ? 主題景觀設(shè)計主題特征明確，既體現(xiàn)區(qū)域文化、風(fēng)俗特點(diǎn)，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感。 ? “可觀、可游、可聞、可賞”等多方位體驗(yàn)的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設(shè)計， 不能單純以綠色觀賞為主。應(yīng)該結(jié)合地方植被特色 ，如西安地區(qū)的柳、槐、楓、桐（可觀）以及桂花、玉蘭（可聞）、核桃、棗樹、山茱萸（可采果）竹、松（可賞）等植物種類進(jìn)行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗(yàn)。 水體景觀與小品造型 ? 根據(jù)地域條件，強(qiáng)化水景景觀 ? 原則：可觀、可聽、可親、可嬉； ? 不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場景觀。 建筑風(fēng)格 在建筑整體上應(yīng)充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡潔、典雅的高尚住宅建筑風(fēng)格，使人有回歸寧靜與自然的情感。 建筑風(fēng)格形式以西式風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感。 建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。 建筑立面要求 建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過色彩、構(gòu)件等體現(xiàn)地域建筑的神韻。 建筑立面形式應(yīng)以簡潔為主，減少附加的建筑裝飾或符號。以建筑的材質(zhì)對比、色彩、比例體現(xiàn)建筑的風(fēng)格特征。 建筑平面要求 建筑方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。 戶型設(shè)計在保證基本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設(shè)計合理，方正寬敞，面積上盡量集約化?？紤]地域居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，力爭戶戶朝陽，南北通透。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計在最好景觀及最好朝向的位置。 房型設(shè)計盡量將使用功能細(xì)化，充分考慮儲藏空間等。其次要考慮房間的適應(yīng)性，充分適應(yīng)空間不同功能使用的需求。 戶型設(shè)計以兩房和三房為主。 建筑細(xì)部設(shè)計 建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽臺、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等的設(shè)計手法，避免繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細(xì)部雕塑。如觀景陽臺、飄窗的精致設(shè)計，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計等。 陽臺和屋頂露臺：應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽臺和屋頂觀景露臺，增加建筑的層次感和室外觀景空間。 室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 第五部分 開發(fā)策略 一、開發(fā)理念 二、開發(fā)時序 總體差異：樹立具有“三性”的主題概念 ? 項目必須通過對顯性資源和隱性資源的挖掘，形成獨(dú)特的項目主題概念，才能在南部西安的整體區(qū)域中，形成差異化，從而引發(fā)轟動性效應(yīng)。 ? 項目的主題概念提煉不能僅僅盯 在戶型設(shè)計、物業(yè)形態(tài)等基本動作 的層面上，更要 在配套、生活方式等自選動作上下功夫 。只有這樣，才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個性的主題。 一、開發(fā)理念 社區(qū)配套：從“配菜”到“主菜” ? 對于一般項目來講，教育、商業(yè)、會所都是“配菜”，而對于本項目來講，這些配套有可能超越一般概念，形成社區(qū)的主要賣點(diǎn)和核心特色，成為項目開發(fā)的“主菜”。 家世界、盛世商都 商業(yè)的堅實(shí)基礎(chǔ) 10 萬即將入住大學(xué)生 社區(qū)商業(yè)街的有力保障 西部大學(xué)城 社區(qū)教育的強(qiáng)大后盾 行政中心區(qū) 會所功能的主力消費(fèi) 配套先行：項目的一大特色 ? 10 萬大學(xué)生對風(fēng)情商業(yè)的強(qiáng)大需求，可以保障項目在沒有入住就可以有旺盛的商氣；家世界、盛世商都的大規(guī)模商業(yè)，將會使項目未開盤就有很好的成熟度。 ? 1000多政府辦公人員的餐飲、接待、公務(wù)交流的旺盛消費(fèi)力，將使項目會所開盤之始就有很好的經(jīng)營保障； 配套先行、配套先熱，將成為項目差別于紫薇田園都市、楓林綠洲與白樺林居的“利器”和“王牌”。 局部領(lǐng)先：樹立獨(dú)具個性的生活品質(zhì) ? 對于 200畝的盤，沒有必要像大盤一樣追求面面俱到，而是在幾個重要方面（領(lǐng)口和袖口）實(shí)施重點(diǎn)突破。 ? 對于本項目來講，從產(chǎn)品形態(tài)、容積率等硬指標(biāo)上突破的空間不大，而從教育概念、社區(qū)主題等軟環(huán)境上突破，將能夠一下子提升產(chǎn)品的品位，起到事半功倍的效果。 項目正對面就是擁有 10萬數(shù)計高素質(zhì)、高品位人群的西部大學(xué)城，如果能夠?qū)⒋速Y源和項目的幼兒園、小學(xué)等教育配套創(chuàng)造性地嫁接在一起，創(chuàng)造出大學(xué)城社區(qū)的良好高尚居家氛圍，將會使項目獨(dú)樹一幟，脫穎而出，極大的提升社區(qū)的文化品位和居住品質(zhì)。 ?二、開發(fā)分期與時序 首期開發(fā)內(nèi)容 項目一期啟動應(yīng)以形象主打，以會所建筑為標(biāo)志和吸引，以南側(cè)商業(yè)街為引導(dǎo)，最終展示中部一期建筑的形象。 一期開發(fā)建筑形態(tài)全部為多層住宅，一期總開發(fā)量控制在 8萬－ 10萬平方米。一期建筑密度可以適當(dāng)降低，突出環(huán)境品質(zhì)。 建筑戶型以二房和三房為主，占 85％的比例， 其余可以配置少量四室的大戶型，但面積不超過 200平方米。 二期開發(fā)內(nèi)容 二期剩下的多層與東側(cè)小高層為主。根據(jù)一期的銷售狀況，適當(dāng)將產(chǎn)品品質(zhì)調(diào)高，有一部分的花園洋房，在東側(cè)靠綠化隔離帶的地方，可以設(shè)置少量點(diǎn)式小高層。 二期的建筑形態(tài)以 67層多層為主，在景觀良好的地方，穿插少量 34層花園洋房，在北部區(qū)域、東部區(qū)域可以適當(dāng)布置小高層。 第六部分 首期啟動 首期項目定位 首期項目構(gòu)建 首期啟動策略 首期價格策略 首期項目定位 ?首期目標(biāo)消費(fèi)群定位： 西安市自由職業(yè)者（包括記者、律師、會計師、咨詢顧問、 soho族等）、大學(xué)城區(qū)域文化工作者、周邊中高收入客戶（電子城、高新區(qū)、科技園等）。 ?產(chǎn)品定位： 首期產(chǎn)品以多層（ 56層）為主，適當(dāng)開發(fā)部分 912層的小高層，形成相對豐富的多元產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 首期主題概念 ? 依據(jù)整個項目的戰(zhàn)略定位和目標(biāo)客戶群定位，以及首期啟動項目，首期主題概念確定為： 智慧花街 花樣年華 ? 充分挖掘一期開發(fā)的會所酒店和風(fēng)情商業(yè)街的內(nèi)涵，重點(diǎn)推出風(fēng)情商業(yè)街（即智慧花街），打造一個西安新知人群真正的商業(yè)體驗(yàn)新天地。 首期項目構(gòu)建 ? 總體思路： 配套先行 環(huán)境先行 在首期項目正式銷售之時，會所、美食廣場、風(fēng)情商業(yè)街（智慧花街）等配套已可投入使用，環(huán)境景觀也已形成。做到比競爭對手快半步，在沒有入住時，就已有家的感覺，就可體驗(yàn)配套的完善。 配套定位 ?首期啟動的核心引擎定位： ? 酒店式會所 ： 長安新城的政務(wù)交流中心和商務(wù)中心； ? 風(fēng)情商業(yè)街（智慧花街） ： 大學(xué)城里的時尚消費(fèi)新天地； ? 美食公園 ： 長安新城以陜西美食為主，兼有各地風(fēng)味的美食天堂。 配套功能規(guī)劃 ? 酒店會所： 占地 15畝，建筑面積 5000平方米； ? 風(fēng)情商業(yè)街（智慧花街）： 占地 20畝，總長 200米（首期可考慮開發(fā) 100米），總建筑面積20230平方米（首期開發(fā) 8000平方米）； ? 美食公園： 占地 10畝，建筑面積 5000平方米，以 12層的臨建為主，半圍合式，中間為美食文化廣場，綠化穿插在美食店之間。 配套建筑示意 首期項目啟動策略 ? 時機(jī)選擇：明年“五一” – 利用五一長假的購房高峰期和長安新行政中心的投入使用，充分制造輿論引導(dǎo)。 – 利用項目的高品質(zhì)和中低價位，創(chuàng)造“開盤＝封盤”的奇跡。 ?啟動的規(guī)模 ： ?區(qū)域規(guī)模約 80畝；建筑規(guī)?？偭考s為 810萬平方米，其中以多層住宅為主，配套約 1萬平方米。 首期價格策略 ? 根據(jù)項目定位和企業(yè)發(fā)展需求，本案首期價格采用“低價入市，逐步提高”的策略。 ? 首期開盤價格為 2680元，總價控制在 26萬左右，首付 8萬，月供約 1000元。 ? 而后根據(jù)銷售情況，可分三個階段逐步將房價提高到 3000元，總價控制在 30萬左右。 第七部分 營銷推廣 營銷推廣策略 營銷推廣思路 營銷推廣方式 營銷推廣主題 項目賣點(diǎn)提煉 六大推廣節(jié)點(diǎn) 營銷推廣策略 “區(qū)域營銷＋項目營銷” ? 總體上，建議采用“區(qū)域營銷＋項目營銷”的兩條營銷主線并行的策略，以區(qū)域營銷為概念，以項目營銷為核心。 ? 以“知識長安”、“西部大學(xué)城”等區(qū)域題材為大背景和宏觀題材，借助區(qū)域營銷的渠道，為項目營銷制造良好的氛圍，并制造新聞話題，拉動項目營銷，為項目開盤造勢。 營銷推廣總體思路 ? 建議采用“營銷樹”的立體推廣思路： 所謂“營銷樹”結(jié)構(gòu)的推廣方式，就是以項目重大時間節(jié)點(diǎn)為主干，講新聞輿論、公關(guān)事件以及廣告宣傳整合在一起，與重大節(jié)點(diǎn)的主題對接，實(shí)現(xiàn)項目營銷“好戲連臺、立體轟動”的效果。 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 項目廣告推廣的渠道 項目宣傳推廣 媒體 其他渠道 電臺 電視 報紙 專 題 報 道 形象廣告 軟稿硬廣 新聞特寫 口碑 效應(yīng) 單張派發(fā) 資料投遞 特色活動 現(xiàn)場展示 戶外 推廣方式 ? 智慧城的營銷應(yīng)以事件營銷和重大節(jié)點(diǎn)營銷為主線，以新聞輿論引導(dǎo)和公關(guān)廣告為兩翼，組合式全方位的鋪開。 ? 事件引爆： 以節(jié)點(diǎn)為核心，融合各種事件與活動，如長安新行政中心的遷入，多家大學(xué)的入駐（與大學(xué)聯(lián)合搞大學(xué)生文化節(jié)）等； ? 輿論引導(dǎo)： 即借勢借力、借