【正文】 項目處于新長安中心區(qū)的核心位置，周圍有西部大學(xué)城、長安新行政中心等重大項目已在建或建成，項目應(yīng)立足周邊，最大限度的整合相關(guān)資源（尤其是教育、商務(wù)等高端資源），樹立起“復(fù)合地產(chǎn)”的模式，提升項目的附加值，塑造項目的唯一性、權(quán)威性和排他性。 – 地利： “知識長安”的核心區(qū)，新長安中心區(qū)的重要組成部分。 理念二：復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念 ? 項目開發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的“就住宅開發(fā)住宅”的模式，應(yīng)站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將大學(xué)城的教育資源、新行政中心的新區(qū)資源和周邊現(xiàn)代化的區(qū)域商業(yè)配套資源三種核心資源與項目的住宅開發(fā)相結(jié)合，形成 “教育 +商務(wù)商業(yè) +住宅” 的復(fù)合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，通過對教育、商業(yè)商務(wù)等軟環(huán)境的營造，創(chuàng)造一個城市功能區(qū)，成為一個城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨特的競爭力。 理念四：新市鎮(zhèn)開發(fā)理念 ?新市鎮(zhèn)主義 : 項目所在的長安新區(qū)，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個新城區(qū)的概念。充分利用師大的資源，形成強(qiáng)勢幼兒園品牌；另外，利用陜師大的教師資源聯(lián)辦特色幼兒（小學(xué)）教育，如：音樂班、美術(shù)班，成為教師的第二課堂，創(chuàng)辦西安市高素質(zhì)的幼兒特色教育，與幼兒園聯(lián)動，成為社區(qū)吸引力的一張王牌。 萬科的城市花園、金地的格林小鎮(zhèn)等都是這種小鎮(zhèn)生活的再現(xiàn)，是國內(nèi)最早借鑒歐洲街區(qū)生活的實例。 ? 南部西安高品位居住、高格調(diào)生活的典范； ? 是位于西部大學(xué)城里的高尚社區(qū)； ? 是西安有品位、有素質(zhì)、有高雅格調(diào)的夢想家園。 ? 概括起來，“智慧城”是由以下五部分支撐的 ： 智慧城的概念支撐 智慧城 動感花街時尚商業(yè)街 幼兒園等社區(qū)教育 動感花街商業(yè)風(fēng)情街 教育主題 運動主題 知識景觀 人文 時尚商業(yè)主題 大學(xué)的教育配套 大學(xué)城的教育氛圍 社區(qū)運動設(shè)施（籃球場） 商務(wù)運動設(shè)施（溫泉游泳館） 大學(xué)運動設(shè)施 區(qū)域商業(yè)中心 時尚餐飲美食商業(yè) 社區(qū)主軸水景景觀 高壓走廊生態(tài)科技景觀 大學(xué)城知識氛圍景觀 知識住區(qū)人文環(huán)境 知識長安中心區(qū)的文化配套 大學(xué)城的人文氛圍 智慧城概念的延伸使用 ?作為項目核心概念的“智慧”，還可以延伸成為長建開發(fā)系列項目的品牌核心，形成“智慧”系列項目。 ③ 商務(wù)交流功能： 由酒店式會所、美食公園構(gòu)成，主要面向新行政中心區(qū)公務(wù)員的商務(wù)、政務(wù)交流需求。 ? 因此，本案的主流消費群由四個組群構(gòu)成： ① A型：中文化中收入的“高級白領(lǐng)階層”。 ? 本案目標(biāo)客戶群的行為特征： 追求高品位的異域風(fēng)情生活，享受獨有的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，追求自由健康新生活。 根據(jù)項目的特質(zhì)和品質(zhì)定位，鎖定清晰的目標(biāo)客戶群，年齡 3040歲的中青年精英階層，挖掘他們的需求，創(chuàng)造市場。 ? 歐式過街樓建筑，米黃、橘紅、淺灰交匯繽紛立面，建筑色彩豐富、層次分明。緊鄰長安區(qū)新行政中心和西安大學(xué)城，用地形狀基本為長方形，較為規(guī)則，總用地面積約 206畝。 – 規(guī)劃路景觀化： 種植高大的喬木 ， 形成一條林蔭大道 。 運動設(shè)施 三中心：酒店式會所、社區(qū)中心和英倫花園 ?酒店式會所：社區(qū)對外服務(wù)接待中心 – 將小型商務(wù)酒店、美食公園、社區(qū)會所和營銷接待中心融合在一起，形成社區(qū)對外的服務(wù)接待中心。 ? 強(qiáng)調(diào)中部的南北向軸線，作為與長安區(qū)行政中心中軸線的延伸和呼應(yīng)，并以此軸線營造整個小區(qū)的主景觀軸線和小區(qū)主入口的形象氛圍。心聲 ? 該區(qū)塊是項目開發(fā)的最后一期，是項目的成熟開發(fā)區(qū)；主要開發(fā)產(chǎn)品是高層和小高層。 ? 如項目首期可考慮由南到北按照 6層、 12層、18層建筑的搭配，可以形成極佳的建筑空間景觀，從而使建筑以及建筑組合本身就是景觀的格局。 三、公建規(guī)劃 會所 ?會所的選址 項目酒店會所以子午大道轉(zhuǎn)角會所為主，會所面積在 40005000平方米左右。 2．大堂、售樓中心要統(tǒng)一考慮。選擇有特色的經(jīng)營客戶群。如西側(cè)臨近主干道并且有 30米綠化區(qū)域可以營造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的 100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。 景觀綠化要求 ? 根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計“十”字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。 建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計在最好景觀及最好朝向的位置。 第五部分 開發(fā)策略 一、開發(fā)理念 二、開發(fā)時序 總體差異：樹立具有“三性”的主題概念 ? 項目必須通過對顯性資源和隱性資源的挖掘，形成獨特的項目主題概念，才能在南部西安的整體區(qū)域中，形成差異化，從而引發(fā)轟動性效應(yīng)。 項目正對面就是擁有 10萬數(shù)計高素質(zhì)、高品位人群的西部大學(xué)城，如果能夠?qū)⒋速Y源和項目的幼兒園、小學(xué)等教育配套創(chuàng)造性地嫁接在一起，創(chuàng)造出大學(xué)城社區(qū)的良好高尚居家氛圍，將會使項目獨樹一幟，脫穎而出，極大的提升社區(qū)的文化品位和居住品質(zhì)。 第六部分 首期啟動 首期項目定位 首期項目構(gòu)建 首期啟動策略 首期價格策略 首期項目定位 ?首期目標(biāo)消費群定位： 西安市自由職業(yè)者（包括記者、律師、會計師、咨詢顧問、 soho族等）、大學(xué)城區(qū)域文化工作者、周邊中高收入客戶（電子城、高新區(qū)、科技園等）。 – 利用項目的高品質(zhì)和中低價位，創(chuàng)造“開盤＝封盤”的奇跡。 節(jié)點 節(jié)點 節(jié)點 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 項目廣告推廣的渠道 項目宣傳推廣 媒體 其他渠道 電臺 電視 報紙 專 題 報 道 形象廣告 軟稿硬廣 新聞特寫 口碑 效應(yīng) 單張派發(fā) 資料投遞 特色活動 現(xiàn)場展示 戶外 推廣方式 ? 智慧城的營銷應(yīng)以事件營銷和重大節(jié)點營銷為主線，以新聞輿論引導(dǎo)和公關(guān)廣告為兩翼，組合式全方位的鋪開。 ? 而后根據(jù)銷售情況，可分三個階段逐步將房價提高到 3000元，總價控制在 30萬左右。做到比競爭對手快半步，在沒有入住時，就已有家的感覺，就可體驗配套的完善。 建筑戶型以二房和三房為主，占 85％的比例， 其余可以配置少量四室的大戶型，但面積不超過 200平方米。 家世界、盛世商都 商業(yè)的堅實基礎(chǔ) 10 萬即將入住大學(xué)生 社區(qū)商業(yè)街的有力保障 西部大學(xué)城 社區(qū)教育的強(qiáng)大后盾 行政中心區(qū) 會所功能的主力消費 配套先行：項目的一大特色 ? 10 萬大學(xué)生對風(fēng)情商業(yè)的強(qiáng)大需求，可以保障項目在沒有入住就可以有旺盛的商氣；家世界、盛世商都的大規(guī)模商業(yè)，將會使項目未開盤就有很好的成熟度。 建筑細(xì)部設(shè)計 建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽臺、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等的設(shè)計手法，避免繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細(xì)部雕塑。以建筑的材質(zhì)對比、色彩、比例體現(xiàn)建筑的風(fēng)格特征。應(yīng)該結(jié)合地方植被特色 ，如西安地區(qū)的柳、槐、楓、桐（可觀）以及桂花、玉蘭（可聞）、核桃、棗樹、山茱萸（可采果）竹、松（可賞）等植物種類進(jìn)行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗。大多是綠化和初級造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氛圍。另外設(shè)少量戶外兒童游樂設(shè)施，包括戲沙池、攀爬架、滑梯、小秋千等。 ? 建筑平面要求： 商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設(shè)計。 ? 建筑平面： 小區(qū)會所空間布局適應(yīng)轉(zhuǎn)角地形，既要起到標(biāo)志性建筑作用，又要能引導(dǎo)客流到規(guī)劃路的商業(yè)街區(qū)。 ?小區(qū)路網(wǎng)及停車形態(tài) 小區(qū)道路設(shè)計按照人車分流原則， 小區(qū)內(nèi)部盡量不見車行。 組團(tuán)布局： “點線結(jié)合，圍而不合” ? 目前西安樓盤多層布局多以線性布局為主，建筑的組團(tuán)圍合比較呆板和封閉。 ? 第二區(qū)塊（組團(tuán)）的主要賣點為社區(qū)中心和風(fēng)情商業(yè)街。根據(jù)周圍環(huán)境條件、道路狀況和地塊條件將項目分為三個組團(tuán)，即三個區(qū)塊： 第一區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城 ?南北向社區(qū)景觀主軸線 – 與行政中心區(qū)中軸線相對應(yīng)，在社區(qū)中心形成以水景、長廊等構(gòu)成的社區(qū)主景觀帶。尤其在社區(qū)配套，如酒店式會所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園等，充分挖掘潛力，只有這樣才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個性的主題。桂花城 ? 概況： 總用地面積 230畝，總建筑面積超過 19萬平方米，其中住宅面積 15. 45萬平方米，公共建筑面積 萬平方米，容積率約為 ，綠地率約為 %，戶均建筑面積達(dá)到 ，小區(qū)可容納住戶 1123戶。 ? 而到項目開發(fā)的二 、 三期 ， 由于區(qū)域配套和項目配套的完善 ，以及生活品質(zhì)的打造 ， 產(chǎn)品價格將有可能提升為目前高新區(qū)的價格水平 ， 即 3800元 /平米 ， 甚至可以超越高新區(qū)的價格水平 。 經(jīng)濟(jì)能力特征 經(jīng)濟(jì)實力中等偏上，但收入一般都比較穩(wěn)定 接受教育特征 受教育程度中高等，但品位層次較高 職業(yè)職位特征 骨干教師、企業(yè)中層管理者、自由職業(yè) 置業(yè)性質(zhì)特征 比較追求品位；購買行為相對理性；在同等價格下，追求品位高、價格適中的產(chǎn)品 購買時的選擇標(biāo)準(zhǔn) （按重要性排序） 建筑、產(chǎn)品質(zhì)量、特色（ 1） → 價格（ 2） →環(huán)境特色（ 3）配套設(shè)施（ 4） → 管理、服務(wù) 目標(biāo)客戶的選擇 ? 選擇一：適應(yīng)市場。 ? 認(rèn)同實惠、最大限度考慮接受價格 ? 講究情調(diào)、居住品味、較多考慮合理性價比 ? 強(qiáng)調(diào)居住文化 ? 投資住宅，期待升值性 客戶群的需求與項目追求高品質(zhì)、低價位相當(dāng)契合。 ? 建筑面積： 15002023平米 ? 位置：最好位于相對比較外向的區(qū)域，與會所形成建筑群。 形象示意 ? 風(fēng)情小鎮(zhèn) 功能定位 ?智慧城功能定位： 以法蘭西風(fēng)情為主題，集時尚商業(yè)、格調(diào)餐飲、高尚會所服務(wù)以及高品位居家于一體，體現(xiàn)高格調(diào)生活和樸實和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系的知識景觀新洋房社區(qū)。 ? 人文社區(qū) – 點出項目地處濃郁的學(xué)院氛圍中，點出教育社區(qū)的主題概念； – 代表新長安區(qū)作為西安文教區(qū)的全新區(qū)域形象；用此概念，即代表了新長安形象，又巧妙的脫掉了“長安縣”樓盤的帽子。項目與行政中心區(qū)、西部大學(xué)城服務(wù)中心區(qū)（未建的大學(xué)城中心配套區(qū)）、盛世商都共同構(gòu)成了長安區(qū)的新中心，“知識長安”的核心區(qū)。 小鎮(zhèn)、街區(qū)（新市鎮(zhèn)）開發(fā)模式 ? 借鑒國外成熟的小鎮(zhèn)開發(fā)手法 。 – 主動參與到規(guī)劃路的建設(shè)中，將道路綠化景觀、學(xué)院主題景觀長廊（教育名人的雕塑、格言和事跡）和商業(yè)街相結(jié)合，形成獨具大學(xué)城美麗與特色的知識景觀風(fēng)景線。 做項目，要“做品牌” 品牌制勝 ? 品牌競爭是市場競爭的最高級階段，本項目的開發(fā)利潤固然重要，但是塑造品牌形象更為重要。 ? 本案是“知識長安”核心區(qū)的重要組成部分，是長安區(qū)新居住、新生活形象的代表者，是西部大學(xué)城的重要配套項目 。 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn) ?長建地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)：通過幾個戰(zhàn)略型項目的運作，樹立企業(yè)在西安的知名度、品牌度和美譽(yù)度，使企業(yè)成為西安本地杰出企業(yè)的代表和典范。 本案往東不遠(yuǎn)處有盛世商都商業(yè)中心、家世界購物中心； ? 地處擁有 30萬高素質(zhì)人群的西部大學(xué)城的核心區(qū)內(nèi)。因此，西高新已經(jīng)成為整個西安房地產(chǎn)發(fā)展核心區(qū)域，西高新已經(jīng)得到了西安消費者的認(rèn)可，它的發(fā)展對長安新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極意義和明顯的心理帶動作用。 ? 北部經(jīng)開區(qū)： 受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和市級行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開發(fā)的潛在熱點區(qū)域，如珠江投資等的進(jìn)入。 1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高層商品房建設(shè)比重逐年增大，從而導(dǎo)致西安市房屋價格結(jié)構(gòu)性上漲。 ? 綠地世紀(jì)城以打造高新區(qū) CBD為旗幟，進(jìn)行商業(yè)、辦公以及住宅的綜合性開發(fā)。 第一輪郊區(qū)化的主要問題 ? 在以紫薇田園都市為代表的這一輪郊區(qū)化浪潮對西安人的居住理念影響是巨大的，但因為操作上的原因，并沒有把大盤的優(yōu)勢、郊區(qū)盤的優(yōu)勢做出來，使得很大一批客戶對郊區(qū)化失去信心，導(dǎo)致郊區(qū)盤“有市無勢”的尷尬局面。 – 2023年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量 1497萬平方米，商品房銷售面積，其中，住宅銷售面積 。 二、地產(chǎn)篇 創(chuàng)新成就“黑馬” 西安房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析 ? 經(jīng)過幾年的高速成長，西安市場正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模