【正文】 學習 學習 再學習 6 區(qū)位與規(guī)模 ? 碧桂圓鳳凰城是深受廣州市民喜愛的明星樓盤，也是一座比較成熟運營的都市山水繽紛大城。 學習 學習 再學習 7 學習 學習 再學習 8 自然環(huán)境與交通 ? 碧桂園鳳凰城社區(qū)依山面湖，古樹、山泉、石景、果林等天然資源保護得十分完整，是傾注碧桂園十年成功開發(fā)經驗的完美杰作。事實證明碧桂園判斷的非常準確。也正因為如此，碧桂園每一次推出，都能贏得市場的青睞與追捧。 學習 學習 再學習 15 三、規(guī)劃原則 一、核心原則 適應性原則 與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項目資源優(yōu)勢相一致原則 二、必要原則 差異化原則 經濟性原則 可行性原則 學習 學習 再學習 16 ? 一、核心原則 ? 適應性原則。 學習 學習 再學習 18 ? 二、必要原則 ? 差異化原則。首次出現在廣州居住物業(yè)目標市場界定中的“薪富”是指那些非創(chuàng)業(yè)型的富有者，擁有穩(wěn)定工作環(huán)境與事業(yè)基礎，有較好的經濟收益和較高文化背景，具有“革命性思維”的新富階層中的特殊成員，屬于成長中發(fā)展型的高知族群。反而是以往的別墅主要買家 ———私營企業(yè)老板所占的比例開始有所減少。 學習 學習 再學習 25 ? 產品的結構反映出產品的內涵，任何一個樓盤開發(fā)思維的革命性變革首先便透過產品的結構反映出來。 學習 學習 再學習 28 五、規(guī)劃設計 “別墅城市”概念 2 、高爾夫概念的大手筆規(guī)劃設計 產品類型設計 學習 學習 再學習 29 ? “別墅城市”概念 鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產開發(fā)從單體樓道綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設和配套。開發(fā)時，鳳凰城不破壞原有的自然環(huán)境，不損害百年古樹，利用地形地貌，依山就勢，錯落有致地將別墅、洋房嵌入大自然。 ? 鳳凰城首推的是獨立花園別墅小區(qū)，清泉環(huán)繞，新古典主義的設計，充滿北美風情建筑風格，面積 220～ 600平方米起，有多種戶型供住戶選擇，全部配送超大花園，部份單位還帶私家泳池，真正擁有自己的天空，自己的花園。房地產業(yè)社區(qū)配套模式的建立不得不提碧桂園首創(chuàng)的“五星級的家”的碧桂園家園模式，直至今日還依然對中國房地產業(yè)產生著巨大的影響，鳳凰城全新的配套模式則是對碧桂園原有配套模式所作的跨越性新探索。因此，鳳凰城的成功，有效創(chuàng)新的配套模式居功至上。 學習 學習 再學習 45 ? 2 、展現品牌服務的魅力 ? （ 1） 、 鳳凰城的熱銷無疑是一個項目的成功，同時與碧桂園多年來的經營，以及企業(yè)發(fā)展應銷方面的總體推廣策略脫不了干系。幾家銀行同時進駐鳳凰城，是因為對鳳凰城的銷售前景看好，都希望從中切一塊“蛋糕”。 學習 學習 再學習 51 ? 五星級服務 ? 2023年，碧桂園把五星級服務引入社區(qū)經營和物業(yè)管理之中。 學習 學習 再學習 53 ? 碧桂園這樣的商業(yè)模式，帶有土地開發(fā)商的性質。碧桂園的產品沒有改變，但是因為區(qū)域消費的差異，所以同樣品質的樓盤到了高明，就成為高端產品，屬于高收入人群才能消費的，而在廣州，比如華南碧桂園，普通的白領市民也可以購買。 （ 2）、 市場定位 碧桂園所遵循的“抵食夾大件”的方針打動了不少廣州的換樓客。 2 、區(qū)域生活會所 同一個大社區(qū)中，實現“物以類聚，人與群分”之效果。 2 、生地生黃金 （ 1）、 做生不做熟 碧桂園“做生不做熟”，通過大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，這是支持碧桂園在廣東二十多個項目開發(fā)成功的商業(yè)模式。 六、碧桂園模式 發(fā)展路徑 （ 1）、配套先行 最初創(chuàng)業(yè)階段，碧桂園采取的是配套先行的發(fā)展模式領跑中國房地產市場。連豪華裝修，售價不高?！鞍炎约寒斪饕粋€消費者”，這樣看市場才能看得最清楚、最真切 . ? 3 、順應市場的品牌及產品升級 ? 碧桂園廣園東鳳凰城，則以較好的區(qū)位優(yōu)勢（距天河北 20分鐘車程），較佳的景觀資源（擁有森林、湖泊等自然資源的基礎），對產品的建筑風格及戶型結構進行了一系列創(chuàng)新的改造，將改良產品以“物超所值”的價格推向市場。 ? 碧桂園的品牌效應和往往會在二線城市投資興建五星級酒店，使其在土地競爭中將具備更高的議價籌碼，而這點和落后地區(qū)的政府發(fā)展思路不謀而合，共同的利益出發(fā)點使得雙方關系融洽。 楊國強自己這樣定義碧桂園成功：“大規(guī)模、快速生產、價廉物美的房屋工廠”，其秘訣就是“低成本土地、規(guī)?；a、快速銷售”。如果哪家銀行原來的收費標準比其他銀行高，都會自動調低收費標準，就低不就高，農業(yè)銀行還承諾提供方便、快捷的服務。 學習 學習 再學習 47 ? 銀行按揭引入競爭機制，實現開發(fā)商、銀行、消費者共贏 （ 1）、當時，在銀行貸款增長緩慢的情況下，由于個人住房貸款質量高、收益大，各家銀行都把它作為新的突破口和增長點。 學習 學習 再學習 41 學習 學習 再學習 42 學習 學習 再學習 43 七、營銷推廣 掌握價格籌碼 2 、展現品牌服務的魅力 銀行按揭引入競爭機制，實現開發(fā) 商、銀行、消費者共贏 學習 學習