【正文】 1/ 泛海主題游樂區(qū) —— 沙雕公園 C\D地塊 ? 填補煙臺空白 ?每年可以舉辦沙雕藝術節(jié)和比賽等 三個維度 —— 塑造競爭優(yōu)勢 A1/ 體現(xiàn)自然保護與生態(tài)和諧 —— 體現(xiàn)自然生態(tài)的木棧道和海灘小路 ?人行通道以木質棧道為主，體現(xiàn)自然生態(tài)特色 ?人造沙灘既凸現(xiàn)了海濱風情，也是原生態(tài)的完美體現(xiàn) 木板和貝殼組成的小路通向海岸 山體上的棧道 山體上的棧道 海岸棧道 增加觀海平臺 —— 木棧道與棧橋的結合 三個維度 —— 塑造競爭優(yōu)勢 A1/ 海岸棧道 ?沿目前的濱海路靠海處，修建木棧道，并將木棧道延伸至海里，建成棧橋。在本次研究中，為了直接的了解相關客戶對本地塊的看法，我們分別對三類客戶進行了深訪調研： A4/ 客戶定位 —— 客戶深訪 高層客戶： 合計訪談 30組，有效問券 21組 。 項目名稱 40 面積區(qū)間（平 米） 目前均價 推出套數（約） 推出面積（平米） 銷售套數 （約） 銷售面積（平米） 銷售周期 月均消化套數 推售比 世貿海灣 1號 12023 120 96 14 120240 11800 648 318 東上海賦 160280 16000 192 150 3年 4 天鴻凱旋城 178187 11700 304 168 3 2年 5 天越灣 131㎡ 698㎡ 10500 688 385 1年 40 69 13000 100 90 1年 麓溪公館 151182 8700 204 120 2 10 馬山寨 93165 9200 210 198 33 93 9200 53 53 11 1 桃源一品 147280 10000 277 237 40 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域市場表現(xiàn)：針對高層市場 C3/ 客戶年齡階段分布%% %%%%%%%%%%%%25歲以下2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4650歲 5155歲 56歲以上58%13%0% 13%0% 4%4%0%4%0%4%商業(yè)貿易生產實業(yè)金融科技醫(yī)療系統(tǒng)教育系統(tǒng)咨詢服務文體娛樂國家公務員退休學生其他行業(yè)4%8% 8%0%8%55%17%0%政府機關事業(yè)單位國有企業(yè)合資企業(yè)外資企業(yè)私企自由職業(yè)者其它35%30%15%5%15%決策層領導管理人員專業(yè)人員行政人員其它教育%廣告、文娛%服務%貿易%制造%房地產%醫(yī)生%金融%政府部門%私營業(yè)主%?主力客戶多為私營企業(yè)家和個體老板 ?次主力群為大型企業(yè)高管、歸國華人華僑、壟斷行業(yè)高收入人群等 ?年齡段以 3545歲為主，多為已過而立之年事業(yè)有成并有一定的財富積累，享受型居住兼有投資保值型需求 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域市場表現(xiàn)：針對高層市場 C3/ ?本地與外地客戶約為 7： 3，其中本地客戶以芝罘區(qū)萊山區(qū)為主要活動地點，外地客戶中縣市與外埠客戶比例約為 6： 4 ?目前高端項目對縣級市客戶的挖掘力度稍弱，而其本身具備較為強大的購買力基礎 ?高層 100平米左右的戶型主力消化人群多為外地投資客戶 本地客戶 外來移民 產品設計的高附加值 區(qū)域增值潛力大 物業(yè)服務質量高、省心 海景視野面廣 周圍居民素質高 外部環(huán)境好 大面積戶型，彰顯身份 面積適中，可兼顧家庭 中短期居?。ǘ燃佟B(yǎng)老） 面積控制多為 100左右的中小戶型 產品設計的高附加值 區(qū)域增值潛力大 物業(yè)服務質量高、省心 純投資 面積舒適、實用性強 居住環(huán)境良好 外地客戶 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域市場表現(xiàn)：針對高層市場 C3/ 高層機會點判斷： 產品面積 —— 90120， 140180（市場供應單體面積偏大，限制了售眾） 客戶構成 —— 市區(qū)高改客戶為主（未有別墅體驗因而更多考慮總價及性價比，建議縮小面積但不減少功能） 市場供應不足，整體缺乏品質型別墅生活體驗 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域市場表現(xiàn)：針對別墅市場 C1/ 產品風格 —— 以跳出地中海風格為佳（目前較為眾多，乏善可陳，文化氣息引導不足） 產品亮點 —— 功能突出。 核心客戶 次主力客戶 輔助客戶 市區(qū)五區(qū) 外地客戶（東北） 縣市（龍口、招遠、蓬萊） 購買驅動因素 客戶構成及行業(yè) 市區(qū)五區(qū) 升級換代 \居住體驗 \尊貴感 私營企業(yè)主，主要從事貿易、制造、物流為主 縣市客戶 身份感 \良好的居住環(huán)境 私營企業(yè)主主要與礦業(yè)、制造業(yè)等相關 外地客戶 身份感 \宜居 \ 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域市場表現(xiàn)：針對別墅市場 C1/ 馬山寨別墅成交客戶分布區(qū)域39%34%9%3%6%3% 0% 6%芝罘 萊山 開發(fā) 高新 牟平 福山 外地 縣市（龍口、招遠、蓬萊)桃源一品成交客戶分布區(qū)域52%40%8%芝罘 萊山 縣市西海岸成交客戶分布區(qū)域54%13%22%11%芝罘 萊山 外地 縣市 別墅機會點判斷： 產品類型 —— 聯(lián)排、獨棟（以 2層為宜） 產品面積 —— 獨棟 300500，聯(lián)排 200300左右（市場供應單體面積偏大，限制了售眾） 客戶構成 —— 市區(qū)高改客戶為主（未有別墅體驗因而更多考慮總價及性價比，建議縮小面積但不減少功能） 市場供應不足，整體缺乏品質型別墅生活體驗 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域市場表現(xiàn)：針對別墅市場 C1/ 產品風格 —— 以跳出地中海風格為佳（目前較為眾多，乏善可陳，文化氣息引導不足） 產品亮點 —— 功能突出。 首改 首置 供銷比 10:3 天鴻凱旋城、世貿海灣一號、桃源一品 高端再改 供銷比 10： 5 高端再改產品 08年供應量達，高層眾多，或依山或傍海， 09年仍有加大供應 山語世家、振華國際廣場、海天四季花城、紫郡城 中觀市場因素影響 —— 城市地圖 B/ 馬山寨海景豪庭 均價 9800元 / ㎡ 天越灣 均價 10000元 / ㎡ 東上海賦，均價 15000元 /㎡ 西海岸 均價 7000元 / ㎡ 世貿海灣一號 均價 13000元 / ㎡ 天鴻凱旋城 均價 11000元 / ㎡ 天馬相城 均價 6000元 / ㎡ 中天盛世觀瀾 均價 1000元 / ㎡ 均價 15000到 9000 均價 15000到 7000 東部 西部 價格參照區(qū) 芝罘島屬于一線海景位置 ， 市場一線海景分布以傳統(tǒng)豪宅區(qū)為中心 ， 向東西兩側延展 ， 東向主要為郊區(qū)資源性產品 ， 向西主要為城市資源性產品 ， 價格分布趨勢為西向一線海景低于東向 ， 成為一線海景位置的價格洼地 。非常適合開發(fā)高端物業(yè)，近年供應量也急劇上升。組團均價一線海景 7000元 /㎡，二三線 4500元 /㎡左右。 由于大量保障住房的上市供應，導致在政策保障住房和市場商品住房混合在一起統(tǒng)計計算的情況下，我國房地產市場均價可能會略有下降。 剔除政策保障住房因素，由于市場商品住房土地供應、開工建設、銷售總量都受到剛性制約而不能夠有效放大，商品住房供求關系仍趨緊張（供不應求），新的一年市場商品住房的價格毫無可能下跌。 福山 組團 煙臺老城區(qū)，近幾年加快舊城改造進程，發(fā)展十分迅速，區(qū)域供應量較大且產品均面向剛性需求（福山地緣性居民及部分開發(fā)區(qū)低層務工人員）。組團均價：一線海景均價 12023元 /㎡，觀海路沿線均價 8000元 /㎡ 東郊組團 煙臺城市中心區(qū)，商業(yè)和辦公集中。 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域界定：高端項目聚集的沿海區(qū)域 C/ 項目名稱 占地面積 (萬平米 ) 建筑面積 (萬平米 ) 容積率 開盤時間 物業(yè)狀態(tài) 總套數 天鴻凱旋城 8 二期： 高層 666 世茂海灣一號 28 高層、超 高層 816 中天盛世觀瀾 6 高層 312 桃源一品 6 高層、小高層、別墅 308 麓溪公館 高層 742 東上海賦 高層、多層、別墅 192 西海岸 52 一期 : 二期 : 三期 高層、多層、別墅 1713 天越灣 84 77 09年初開始認購 高層、多層、別墅 3205 馬山寨項目 27 09年 9月開始認購 別墅、多層、高層 1010 天馬相城 80 100 一期： 二期： 三期： 別墅、多層、高層 3446 區(qū)域市場因素影響 —— 區(qū)域市場表現(xiàn)：項目概況 C/ 煙臺高端項目操作思路主要停留在稀缺資源的炒作上 ， 而景觀園林 、 產品設計 、 物業(yè)服務等方面并不突出 。如地下私人酒窖、雪茄吧、 KTV影音娛樂室、商務洽談室等 ?洋房市場主力供應面積在 140160㎡，銷售均價為 800010000，總價區(qū)間 140180萬。如地下私人酒窖、雪茄吧、 KTV影音娛樂室、商務洽談室等 客戶 客戶定位 03 客戶 02 市 場 宏觀市場影響 市場機會選擇 本 體 01 項目界定 ：臨海一線 /歷史文脈芝罘島 /旅游定位 優(yōu)質社區(qū) /產品線豐富 /G+T類 客戶深訪及定位 A1/ 客戶定位 —— 定位思路 思源立足煙臺三年，對芝罘島發(fā)展認知以及對在售項目西海岸準確理解，形成本案的定位方向 兩大趨勢持續(xù)發(fā)展 ，形成外溢 產品類型需求的多元性 擠壓效應持續(xù)的內在因素：土地稀缺、高支付能力外來客戶注入、地域限制 擠壓效應持續(xù)的外在動因：產品供應以超高層為主、價格持續(xù)走高 產品功能需求的多元化 資源需求的多元化 芝罘島逐漸將成為 領先客戶來源區(qū) —— 萬科全面引領煙臺高端住宅市場 領先客戶 ?領先客戶 —— 許多激進的創(chuàng)新都不是由制造者發(fā)明的，而是由領先用戶發(fā)明