【正文】 周邊消費(fèi)群的基礎(chǔ)上，對(duì)外輻射。216。以主力店帶動(dòng)人氣，適當(dāng)提高餐飲比例輻射外圍人氣。216。招商品牌面向主流客戶群，時(shí)尚、大眾，覆蓋面廣，確保經(jīng)營。定位啟發(fā)三、案例啟發(fā)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page86216。主力店在各層結(jié)合分布，且每層的主力店業(yè)態(tài)不同 ?？梢詮拇怪狈较蛲晟茦I(yè)態(tài)種類，拉動(dòng)人流垂直流動(dòng)。216。餐飲直接帶動(dòng)人氣，應(yīng)均勻分布在各層之間 ， 多分布在兩端以及中間節(jié)點(diǎn)處 。主要為中高端品牌，便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在 1F昭示性強(qiáng)的位置，有利于聚集人氣，營造氛圍。216。除主力店以外，重要品牌店主要分布在各層兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn) ，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)。216。從類別分析， 同類業(yè)態(tài)以及同類檔次、定位的品牌集中分布 ，形成聚集效應(yīng)。216。禮品 /飾品 /鐘表類商品分布在單層平面中間 ，避免消費(fèi)盲點(diǎn)，同時(shí)豐富單層業(yè)態(tài)種類，檔次中高端。業(yè)態(tài)分布啟發(fā)三、案例啟發(fā)商業(yè)定位6 商業(yè)定位考慮因素 商業(yè)定位 商業(yè)主題定位 商業(yè)客戶定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page88大型綜合商業(yè)商業(yè)街大型專業(yè)店餐飲休閑娛樂大型綜合超市 ??一、商業(yè)定位考慮因素???——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page89一站式的綜合性多元化生活時(shí)尚中心，打造出能代表河源市整體商業(yè)形象的商業(yè)購物公園結(jié)合商業(yè)步行街的融合產(chǎn)品，符合商業(yè)的發(fā)展方向案例研究自身狀況利益方關(guān)注點(diǎn)外部環(huán)境?可以滿足開發(fā)時(shí)尚購物公園的基本條件?借鑒案例的成功給我們提供了啟示和信心?商家和消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚商業(yè)中心的初步構(gòu)想表示認(rèn)可，同時(shí)可以達(dá)成開發(fā)商愿景?城市商業(yè)的發(fā)展水平，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇和空間一、商業(yè)定位考慮因素——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page90n 區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)傾向購物功能和一站式的方向發(fā)展，休閑娛樂和 +休閑娛樂功能方向的項(xiàng)目缺乏，存在明顯的市場(chǎng)空白。休閑娛樂購物專業(yè)化（ =有限品種）一站式購物（ =品種齊全）堅(jiān)基商業(yè)中心農(nóng)批市場(chǎng)國美 廣百廣晟百貨麗日市場(chǎng)空白點(diǎn)建材批發(fā)市場(chǎng)日用品市場(chǎng)一、商業(yè)定位考慮因素翔豐百貨——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page91特色化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化 是打造的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 差異化 是核心競(jìng)爭(zhēng)策略！一、商業(yè)定位考慮因素——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page9292n?自然的生態(tài)環(huán)境，營造 開放式街區(qū)式購物公園n?特色商業(yè)街道形式加以 公共廣場(chǎng)n?更多地設(shè)置聚集人氣 游樂設(shè)施n 豐富的 文化活動(dòng)n 創(chuàng)意零售空間， 時(shí)尚聚集地n 突出兒童主題，成為 兒童樂園n?餐飲娛樂多姿多彩，休閑相聚好去處，河源 購物天堂定位理念二、商業(yè)定位——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page93u強(qiáng)烈的生態(tài)感、體驗(yàn)感，打造成為河源市特色鮮明的購物公園；u項(xiàng)目在形象、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應(yīng)力求給人營造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘記于心；u努力延長(zhǎng)購物中心營業(yè)時(shí)間，確保餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)消費(fèi)需求得到充分釋放，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)夜間消費(fèi)的空白；u充分挖掘項(xiàng)目室內(nèi)或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)上營造舒適、寬松的氛圍，使得消費(fèi)者留戀往返。二、商業(yè)定位—— 休閑購物生活體驗(yàn)街區(qū)新生活時(shí)尚購物公園——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page94新生活時(shí)尚體驗(yàn)中心定位以快速時(shí)尚為商業(yè)核心理念，將兒童導(dǎo)向的家庭娛樂、品類趨優(yōu)休閑餐飲概念有機(jī)組合驅(qū)動(dòng)，以營造新的趨優(yōu)型時(shí)尚生活方式。二、商業(yè)定位新生活時(shí)尚購物公園通過將珠寶、飾品、快時(shí)尚服裝等組團(tuán)，形成特色集約式快速時(shí)尚電影院、以兒童驅(qū)動(dòng)的兒童早教、兒童攝影、兒童娛樂等元素構(gòu)建項(xiàng)目特有的家庭娛樂時(shí)光含快時(shí)尚餐飲、中高端餐飲、特色餐飲、食品雜貨等子行業(yè)快速時(shí)尚兒童導(dǎo)向的家庭娛樂休閑餐飲概念解讀——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page95二、商業(yè)定位核心元素項(xiàng)目核心元素 —— 現(xiàn)代、時(shí)尚、生態(tài)、體驗(yàn)感， 將通過特色商家、公共空間、花園、主題特色和功能分區(qū)來體現(xiàn)。從消費(fèi)者問卷調(diào)查中看出消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的定位為，休閑、舒適、時(shí)尚、現(xiàn)代的氣質(zhì)?，F(xiàn)代 時(shí)尚 生態(tài) 體驗(yàn)感——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page96河源東城 首席時(shí)尚購物公園二、商業(yè)形象——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page97主力客群以河源及東源縣中高端人群為主三、商業(yè)客戶定位– 核心消費(fèi)群：河源及東源縣家庭消費(fèi)群和中產(chǎn)階級(jí)– 次級(jí)消費(fèi)群：青少年人群– 邊緣消費(fèi)群：商旅人士及東源旅游人群——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page98一級(jí)商圈：東源 CBD商圈主要消費(fèi)人群：東源 CBD高端白領(lǐng)、商務(wù)人士、高檔社區(qū)住戶主要客群特點(diǎn)：2235歲，教育程度好，高收入，對(duì)新事物接受度高二級(jí)商圈：河源商圈主要消費(fèi)人群 : (視項(xiàng)目定位而定）此例應(yīng)為公司白領(lǐng)、學(xué)生、年輕家庭主要客群特點(diǎn)：1640歲，收入較好，追求新興事物，追求生活品質(zhì)三、商業(yè)客戶定位——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page99四、商業(yè)檔次定位采用 “ 適度超前 ” 原則，定位中檔商業(yè)，部分采取中高端商業(yè)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page100五、商業(yè)物業(yè)定位三期時(shí)尚家居中心一二期社區(qū)配套中心四五期休閑娛樂購物中心——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page101216。購物（小百貨或超市） ：主要經(jīng)營食品類主題超市，特色鮮明，區(qū)別于周邊項(xiàng)目，突出檔次和品質(zhì)享受。五、商業(yè)物業(yè)定位時(shí)尚殿堂 主題購物中心——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page102食尚匯餐飲娛樂舌尖上的世界美食，饕餮盛宴n食尚匯，即匯聚各地的美食，成為河源餐飲目的地n娛樂：設(shè)置 KTV、足浴、兒童樂園五、商業(yè)物業(yè)定位——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page103時(shí)尚 精品步行街店（加強(qiáng)型）打造時(shí)尚精品一條街，經(jīng)營精品、飾品、鞋服、包具等五、商業(yè)物業(yè)定位——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page104有主力店模式無主力店模式需具備條件? 有一批品牌號(hào)召力很強(qiáng)的次主力店進(jìn)駐，依照目前訪談商家的反饋，次主力店招商難以達(dá)到目的? 如果進(jìn)行銷售，將很難確保后期的良好經(jīng)營? 主力店對(duì)地段及項(xiàng)目的認(rèn)可，按照目前的商家反饋，比較理想，引進(jìn)知名百貨主力店的機(jī)會(huì)很大? 發(fā)揮主力店的帶動(dòng)效應(yīng)，在銷售的情況下，同樣可以實(shí)現(xiàn)快速招商及后期經(jīng)營旺場(chǎng)六、 5期商業(yè)物業(yè)定位– 利于提升項(xiàng)目品牌和形象– 利于營造營銷賣點(diǎn)，提升市場(chǎng)知名度– 利于快速招商及提升高樓層商鋪價(jià)值– 主力店租金低，收益較差優(yōu)劣勢(shì)分析VS– 可增加業(yè)態(tài)的豐富度– 市場(chǎng)的知名度與影響力難于短時(shí)間提升– 小商戶過，增加后期管理難度– 招商過程可能較長(zhǎng)考慮因素——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page105六、 5期商業(yè)物業(yè)定位兩大購物廣場(chǎng) +一個(gè)超市型 MALL+特色時(shí)尚步行商業(yè)街。216。購物中心本身可延續(xù) MALL街的理念，主體分為幾塊，設(shè)置不同主題，形體上給人以精致感，體塊間設(shè)計(jì)舒適尺度商業(yè)街，最大限度的將人流引入商業(yè)內(nèi)部，充分挖掘商業(yè)價(jià)值。216。商業(yè)步行街，主要為河源及區(qū)域餐飲、娛樂，時(shí)尚購物?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page106購物 休閑娛樂 餐飲超市型 Mall 體驗(yàn)式娛樂中心 特色美食購物＋娛樂休閑＋主題餐飲物業(yè)定位六、 5期商業(yè)物業(yè)定位——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page107107面積需求消費(fèi)頻率消費(fèi)類型多維度分析低層區(qū)中層區(qū)租金水平1234七、 5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形象檔次5落位原則——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page108本項(xiàng)目以快速時(shí)尚為核心商業(yè)理念，引領(lǐng)驅(qū)動(dòng)家庭時(shí)光、食尚天地、時(shí)尚殿堂、時(shí)尚兒童中心四個(gè)主題模塊發(fā)展，各模塊布局落位遵循雜而有章原則。時(shí)尚殿堂以時(shí)尚珠寶、飾品、女裝、男裝、鞋等為主家庭時(shí)光以超市、家電等家庭生活主題為主。食尚天地以特色美食，中高端餐飲、休閑餐飲為主題時(shí)尚兒童中心以區(qū)域及河源的兒童攝影、兒童娛樂、兒童早教為主落位規(guī)劃七、 5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page109餐飲零售電影院兒童主題超市 /小百貨七、 5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài)規(guī)劃珠寶及化妝品、飾品休閑餐飲（如 KFC） 大堂 大堂電影院休閑餐飲兒童主題區(qū)零售（鞋）中庭兒童攝影特色餐飲超市 /小型百貨——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page110餐飲零售電影院兒童主題超市 /小百貨電影院電器 /順電七、 5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃二層業(yè)態(tài)規(guī)劃美食廣場(chǎng)兒童反斗城/早教中庭 零售（服飾）兒童服飾超市 /小百貨兒童攝影——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page111本項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例從國內(nèi)多個(gè)大型 Mall的成功案例，可以得出一個(gè) Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例 ——”30 ： 20： 50“。七、 5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃本項(xiàng)目考慮前期聚集人氣，建議加大餐飲比例，將餐飲比例做到24%，超市為 20%，零售 38%，休閑娛樂 18%。——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page112n 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化原則，盡可能多的劃分街鋪；n 所劃分商鋪均能獨(dú)立經(jīng)營，盡量減少死角鋪位；n 鋪位結(jié)構(gòu)要方正實(shí)用，減少不規(guī)則鋪位；n 鋪位開間進(jìn)深比控制在 1： 2—1 ： 3之間；n 規(guī)劃鋪位面積適中，時(shí)尚零售面積控制在 40平米以內(nèi)，商家可根據(jù)不同面積需求而自由組合，靈活度高；n 盡量使大面積鋪位劃分成小面積商鋪，便于后期的招商。鋪面化分七、 5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page113n主通道寬度建議設(shè)置在 810米之間，次通道 — 米之間，輔通道 2米。n通道當(dāng)中設(shè)置部分休息椅、綠色植物或建筑小品，打造優(yōu)雅人性化的購物環(huán)境。n通道的設(shè)計(jì)要能夠最大限度的考慮項(xiàng)目里面商鋪平衡。n通道主墻面盡可能采用外墻磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。n與指引標(biāo)志結(jié)合，在通道交叉部分，要突出指引標(biāo)志。通道設(shè)計(jì)參考七、 5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略7 商業(yè)招商策略 商業(yè)租金策略 商業(yè)合作模