【正文】 1 本報告是嚴格保密的。 本次溝通的主要內容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 2 本報告是嚴格保密的。 傳統(tǒng)市內五區(qū)，均位于二環(huán)線內 蘇家屯地塊 : 總體占地面積超過 600萬平米，首開期占地也達 37萬平米，全部為居住用地。整體容積率不超過； 沈北地塊： 項目整體占地面積 ㎡，整體容積率不超過 ； 居住用地面積： ㎡ 京御挾城市郊區(qū)大盤強勢進駐沈陽市場，并實現(xiàn)多盤聯(lián)動 【 企業(yè)戰(zhàn)略 】 3 本報告是嚴格保密的。 目前沈陽城市發(fā)展呈現(xiàn)出四面開花的局面，“東西南北中” 的功能定位各有自身特色，沈北為生態(tài)新城 ? 東－旅游度假區(qū) 沈陽山水旅游的精華區(qū) ， 也是城市重要生態(tài)基質 ，選擇優(yōu)化發(fā)展 ， 并強調與撫順進行一體化發(fā)展 ，成為沈陽具有代表性的 生態(tài)旅游度假區(qū) ? 西－鐵西產業(yè)新城 以裝備制造業(yè)為主導產業(yè) ， 建設以現(xiàn)代建筑產業(yè) 、化工產業(yè)為延伸現(xiàn)代化產業(yè)新城 ， 成為遼中城市群 、 東北地區(qū)乃至全國意義上的 裝備制造業(yè)基地 ? 南－大渾南片區(qū) 以 2023年 1月在高新區(qū)基礎上建設渾南新區(qū)為起點渾南片區(qū)將成為 沈陽新的核心拓展區(qū) ， 形成新的經濟增長極 ? 中－沈陽中心區(qū) 城市傳統(tǒng)的商貿中心 、 文化中心 、 行政中心 、 信息中心 ， 是人口 、 經濟最集中的區(qū)域 ? 北－沈北地區(qū) 于 2023年 11月成立 ， 規(guī)劃面積 1098平方公里 ， 以在沈陽北部 “ 再造一座生態(tài)沈陽城 ” 為目標 ， 以生態(tài)和農業(yè)資源為基礎再造一個 沈陽生態(tài)新城 【 地塊區(qū)域屬性 】 4 本報告是嚴格保密的。 1 開盤必須形成熱銷 2 前期標桿物業(yè)樹立項目口碑 3 產品入市時間遵循區(qū)位發(fā)展的條件 4 前期規(guī)避風險，中后期獲取利潤 —— 兩項目 前期必須制造足夠的影響力以保證后續(xù)開發(fā)的持續(xù)動力 —— 項目的形象亦是形成口碑的重要因素，因此前期推出產品一定有一定的展示作用 —— 大盤內的復合物業(yè)形態(tài)一定與區(qū)域發(fā)展程度相復合 —— 前期投入較大，風險大，因此需注重風險的規(guī)避，待區(qū)域價值有所提升，可實現(xiàn)更大程度的利潤 世聯(lián)的理解 快速撬動沈陽市場，實現(xiàn)品牌的軟著陸，是當前的重要使命 【 目標理解 】 5 本報告是嚴格保密的。 根據(jù)核心發(fā)展條件，及其需要分析的核心問題 如何看待沈陽市場？ 如何看待區(qū)域市場？ 找尋切合沈陽市場及地塊區(qū)域的啟動模式 【 核心問題 】 理清各項目整體開發(fā)思路 6 本報告是嚴格保密的。 本次溝通的主要內容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 7 本報告是嚴格保密的。 房地產黃金十年背景：全球貿易、信用、工業(yè)、中國城市化 行業(yè)形勢的轉變，除調整政策另外重要的原因是影響中國房地產黃金十年的基本背景因素發(fā)生變化 【 行業(yè)形勢 】 8 本報告是嚴格保密的。 ?住建部日前表態(tài)， 要求 2023年 6月底前，全國 40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網 。 ?住建部部長姜偉新在部署 2023年工作的過程中， 個人住房征收房地產稅已被作為“注重房地產領域長效機制建設”工作任務的一部分 。 ?2023年 12月 26日，國務院副總理李克強表示， 2023年要積極有序推進財稅改革，繼續(xù)清費立稅，全面改革資源稅制度， 穩(wěn)步推進房產稅改革試點 ，研究制定環(huán)境保護稅費改革方案。 ?2023年 1月 27日， 上海重慶 宣布次日開始 試點房產稅 。 ?上海征收對象為 本市居民新購房且屬于第二套及以上住房 和 非本市居民新購房 ，稅率暫定 %； ?重慶征收對象是 獨棟別墅高檔別墅 ，以及 無工作戶口無投資人員所購二套房 ，稅率為 %%。 上海、重慶：房產稅試點開始 住建部：首次提出加快推進房產稅，試點范圍擴大 國務院： 加快推進房產稅改革試點并逐步擴至全國，收入將用于保障性住房建設 ?合理調節(jié)收入分配 ?改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設 通過推進住房信息系統(tǒng)建設、擴大房產稅試點范圍、加快房產稅實施、加強稅收等手段鞏固房地產市場調控作用 【 政策方向 】 9 本報告是嚴格保密的。 溫家寶總理兩會表態(tài)：將實施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設 保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。 將實施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設。 “十二五”時期的主要目標和任務：全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達到 20%左右。 ?隨著數(shù)目巨大的保障房進入市場，宣告著房地產市場正式進入到“雙軌制”時代。地方政府由賣地轉變?yōu)楫a業(yè)的推動者，開發(fā)商由地產商轉變?yōu)榉慨a商。 ?房地產市場重新進入上行周期，但在行業(yè)調整和行業(yè)規(guī)則轉變的大背景下，房地產市場也不會像 2023年至 2023年一樣，出現(xiàn)較為極端的報復性反彈。房地產行業(yè)將進入依靠資本、產品、專業(yè)能力賺取利潤的時代。而過去那種，依靠土地升值賺取暴利的時代將一去不復返。 大量保障性住房與商品房同期入市，房地產“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉變，房地產行業(yè)進入下半場 【 政策方向 】 10 本報告是嚴格保密的。 央行年內第二次降存準率，旨在宏觀經濟穩(wěn)定而非“救樓市”，對房地產剛需市場有一定利好，但并不意味著春天的真正來臨 降存準旨在調節(jié)宏觀經濟“流動性”，穩(wěn)定經濟增長，并非單純“救樓市”。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 4 月份工業(yè)生產、消費增速回落明顯，目前內需和外需均較疲軟，經濟下行壓力較大。為釋放更多流動性，穩(wěn)定經濟增長， 5 月 12 日，央行決定下調存準率。今年 3 月兩會期間，央行行長周小川曾公開表示：“存款準備金率調整主要是調節(jié)市場上的流動性，不代表貨幣松緊。下調存款準備金率釋放出的資金廣泛分布在國民經濟各個方向，沒有典型的方向?！睒鞘蟹矫?，中央多次強調要加強房地產調控不放松，促進房價合理回歸，抑制投資投機性需求依然是調控的重點，商品房市場銷售在低位運行，開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的局面不會因為本次“降準”而改觀。 【 政策方向 】 11 本報告是嚴格保密的。 12年是房企的償債高峰年，其中信托需償還的規(guī)模就已達約 2500億 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)集團總經辦 — 市場研究中心 【 房企局面 】 12 本報告是嚴格保密的。 房企資產負債率處于歷史高位，償付能力堪憂 開發(fā)商的資金來源 : ：份額較大即將到期 ：將會在 2023年開始逐步到期 ：短周期 ?近兩年的調控之所以未能出現(xiàn)向非常明顯的大幅降價是因為開發(fā)商資金還在，但 2023年開始多數(shù)開發(fā)商進入還債期 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)集團總經辦 — 市場研究中心 【 房企局面 】 13 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)商庫存增長迅猛同比增長 %，去庫存成為房企共同的選擇 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)集團總經辦 — 市場研究中心 【 房企局面 】 14 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為： 11年政策基調， 堅定房地產市場調控不動搖，基于前期調控矯枉過正，目前在按揭貸款、利率等金融政策上進行“微調”，房產政策轉向保障剛需 ，從而保證整體房地產市場健康穩(wěn)定運行。整個局面不會被打破； 2.“兩會”之后，大量保障房與商品房同期納入市場體系，“雙軌制”時代的到來將促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉變； 房企負債較高，庫存較大。 房企整體流動性持續(xù)惡劣，接下來房企仍需努力賣房，避免過高的存貨擠壓現(xiàn)金流，造成流動性危機。 價格下行壓力明顯，沈陽市場將跟隨整體市場形勢震蕩； 15 本報告是嚴格保密的。 本次溝通的主要內容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 本報告是嚴格保密的。 【住宅供應去化】 202308年市場供大于求， 202310年由買方市場轉向賣方市場，需求明顯釋放， 2023年至今由于政策調控的影響，成交量稍有下滑 【 沈陽市場宏觀形勢 】 17 本報告是嚴格保密的。 沈陽 20232023年土地市場商品住宅地塊交易活躍，按 13年的啟動周期計算， 20232023年沈陽商品住宅市場放量將全面啟動，競爭激烈 ?20232023年市場商品房供應 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)沈陽公司數(shù)據(jù)庫 【 沈陽市場宏觀形勢 】 18 本報告是嚴格保密的。 ?2023年 14月的消化量為 276萬㎡，橫向比較基本與其他年份（除 2023年） 14月消化量持平； ?2023年 14月整體供銷比高于近 5年 14月平均水平，市場供過于求的趨勢越加明顯； ?歷年沈陽市場 14月成交量占全年成交量的 2126%上下 ?2023年 14月沈陽商品住宅消化量保持正常水平 但供銷比遠大于近 5年平均水平， 2023年市場總消化量存在接近底線的風險 ?金融杠桿的調節(jié)與明年全運會的利好，將對 2023年下半年市場消化量的提升有一定促進能力 按沈陽市場 2023年， 14月消化面積判斷及供銷強度判斷，整年消化面積將較 2023 年有所萎縮， 2023年下半年利好釋放后，市場會整體回落，其總供應量將與 2023年趨同 ?2023年 11月至今，三次下調存款準備金率 ?2023年下半年，沈陽正式進入全運會時間 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)沈陽公司數(shù)據(jù)庫 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴格保密的。 【住宅價格】從 2023年開始，市場成交均價穩(wěn)步上升， 202310年成交均價快速上漲， 2023年至今由于受宏觀政策的影響，上漲勢頭有所減緩， 2023年至今成交均價首次回落 19 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴格保密的。 【別墅市場】別墅市場供應量充足且每年穩(wěn)步上升， 2023年達到 庫存高峰，目前市場別墅成交量下行明顯 20 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴格保密的。 【別墅價格】別墅市場價格一直穩(wěn)定增長，增幅較大， 2023年別 墅市場均價破萬，隨后價格無大幅度變化出現(xiàn)上漲瓶頸 【 沈陽市場宏觀形勢 】 22 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為： ，且沈陽有利好驅動，但就當前市場供需情況判斷， 沈陽 20232023年商品房消化量依然會保持平均水平不會有大的突破， 保守估計會在 11001300萬平米左右； ，競爭激烈， 普通住宅市場量價萎縮，別墅市場整體疲軟，下行壓力明顯； 23 本報告是嚴格保密的。 沈陽郊區(qū)房地產開發(fā)已經全面進入大盤時代且競爭激烈 【 沈陽城郊大盤市場 】 24 本報告是嚴格保密的。 沈陽郊區(qū)大盤集中分布在五大板塊：蘇家屯、東陵、沈北新區(qū)、棋盤山和渾南片區(qū)每個板塊都依托自身優(yōu)勢打造大盤競爭力 【 沈陽城郊大盤市場 】 25 本報告是嚴格保密的。 【現(xiàn)象 1】低密度產品中產化 —— 沈陽城市的類中產階級已經成為遠郊低密度產品的主力置業(yè)客戶 ?聯(lián)排產品中，沈陽碧桂園和碧桂園項目以 160～ 190萬元的低總價，獲得了較強的去化速度 ?目前市場上僅龍湖艷瀾山有疊院別墅產品，開盤均價9000， 主力面積小，總價低，消化速度快 ?沈陽的產業(yè)構成帶來大量的中高層管理者、中小型企業(yè)主，這個龐大的階層已經成為郊區(qū)化臵業(yè)的主力客戶 沈陽是全國最大的綜合性重工業(yè)基地，將形成全國 裝備制造、東北地區(qū)商貿物流和金融 三大中心，成為振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地的龍頭 城市產業(yè)核心 裝備 制造 商貿 物流 金融 【 沈陽城郊大盤市場 】 26 本報告是嚴格保密的。 【現(xiàn)象 2】度假大盤多數(shù)只停留在物業(yè)形式拉動，生活方式的傳遞不足 現(xiàn)有度假大盤的內部配套設施簡單，與普通項目差異化不大，無法充分滿足度假客戶的消費需求 【 沈陽城郊大盤市場 】 27 本報告是嚴格保密的。 ?萬科、保利都有強勢的品牌、區(qū)域銷售較好的時候為 2023和 2023 ?大獨棟容積率很低，難以保證本項目持續(xù)銷售大獨棟產品 ?產品長期處于供過于求的境況，年去化難以突破 ㎡ 【 獨棟產品 】 總銷金額在 2億以內，不屬于快速銷售型產品，單盤年去化速度接近 ㎡ 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 28 本報告是嚴格保密的。 單價 ?棋盤山獨棟別墅價格在 2萬元 /㎡ 以上 ?其它區(qū)域獨棟價格低于 2萬元，在 面積 ?主力面積在 300500㎡ ?市場在售大獨棟面積在 280㎡ 以上， 700㎡ 以內 總價 ?市場在售大獨棟總價最低在 395萬，最高 1500萬 ?主力總價在 500萬以上 產品單價以 ～ 2萬為主，面積在 300500㎡ ，總價在 500萬以上 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 29 本報告是嚴格保密的。 銷售額 ?