上海某地產(chǎn)廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告(已修改)
2025-01-13 10:10 本頁面
【正文】 上海保利廣場 項目定位及產(chǎn)品塑造匯報 ? 二零零六年四月十日 項目定位 ? 高檔 濱江 商務(wù)復(fù)合體 四個功能單元 ? 高級公寓式酒店（ ） ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) LOFT（ 2萬平方米） ? 高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（ ） ? 濱江獨棟辦公樓（ ） 項目策劃 區(qū)域市場簡析 ? 辦公樓供應(yīng)量及銷售量均占全市 1/3，日均銷售 900㎡ 。 ? 售價與全市均價持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長寧等浦西主要辦公區(qū)域。 ? 購買人群：國內(nèi)客戶占 2/3，其中本地及江浙約 50％，亞洲占 20％，歐美約 8％，其它約 5％。 ? 0710年有 80萬㎡新增供應(yīng)量，租金和售價均可能下調(diào)。 區(qū)域市場簡析 ? 以雅詩閣為代表的公寓式酒店租價在 ＄ /㎡ 日 ，與浦西同類項目持平，空置率低于 10％。 ? 租客人群：美洲約 40％，歐洲約 30％，亞洲 16％，國內(nèi)約 10％。 ? 租金預(yù)算： 單身 20233000＄ /月 ，夫妻 35005000＄ /月 ，家庭 40008000＄ /月 。 區(qū)域市場簡析 ? 小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。產(chǎn)品以單一大型寫字樓為主。 ? 南延伸區(qū)為頂級江景豪宅區(qū)，屬居住概念。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。 ? 少量商務(wù)和生活配套，服務(wù)種類少，檔次差異大。 ? 北延伸區(qū)（船廠地塊）為綜合開發(fā)區(qū)偏商務(wù)概念。產(chǎn)品以大型寫字樓和商務(wù)公寓為主，配有住宅。 ? 規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依賴人流支持。 項目位置分析 ? 項目位于純商務(wù)功能向綜合服務(wù)功能過渡的區(qū)域 ? 有江景優(yōu)勢，體量適中 ? 東方路和銀城中路延伸后交通便利 ? 缺乏規(guī)模優(yōu)勢，單
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