年鄭州某地產(chǎn)項目商業(yè)定位淺析(已修改)
2025-06-12 21:28 本頁面
【正文】 項目商業(yè)定位淺析 二 00 七年五月二十日 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 2 目 錄 一、 商業(yè)地產(chǎn)概述 二、 商業(yè)各業(yè)態(tài)市場 三、 商業(yè)地產(chǎn)運作手法 四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理程序 五、 商業(yè)地產(chǎn)運營的商業(yè)模式 六、項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 七、 本項目商業(yè)定位方案建議 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 3 一、 商業(yè)地產(chǎn)概述 泛商業(yè)概念： 商業(yè)有廣義與狹義之分。廣義的商業(yè)是指所有以營利為目的的事業(yè)；而狹義的商業(yè)是指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)。泛商業(yè)就是商業(yè)的 廣義概念。指各種商業(yè)活動，商業(yè)業(yè)態(tài)組合形式。 商業(yè)地產(chǎn) 是指除了住宅之外的項目，如商鋪、寫字樓、酒店、酒店公寓、 大賣場、 工業(yè)園區(qū)等類似 項目 。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)是泛商業(yè)概念。 影響商業(yè)地產(chǎn)項目因素： ? 時機性 ? 行業(yè)進程 ? 地段性 ? 商圈 ? 規(guī)模性 ? 布局性 ? 穩(wěn)定性 ? 人氣性 ? 資源性 商業(yè)地產(chǎn)方法分析： ? 定量分析 ? 定性分析 ? 典型性商業(yè)分析 商業(yè)發(fā)展階段 ? 初級階段： 大蓬、簡易二層平房 ? 中級階段： 普通大樓 ? 中高級階段： 現(xiàn)代化商廈 ? 高級階段： 城市綜合體 二、 商業(yè)各業(yè)態(tài)市場 ? 服飾百貨市場 ① 、運動類市場 ② 、牛仔 ③ 、褲子市場 ④ 、皮衣 ⑤ 、童裝、玩具、兒童用品類市場 ⑥ 鞋業(yè)市場 ⑦ 、飾品禮品市場 ⑧ 、布料、輔料市場 ? 糧油市場、花卉市場、食品市場、瓜果蔬菜市場 ? 家居市場 ? 機電市場、五金、電動、摩配、汽配、機械產(chǎn)品、工業(yè)電器 ? 旅游用品市場 ? 古玩、集郵、郵幣長市場 ? 電子科技市場、通訊市場 ? 家電業(yè)市場 ? 圖書市場 ? 藥材市場 ? 攝影、婚紗用品市場 ? 眼鏡市場 ? 布衣窗簾市場 ? 美發(fā)用品市場 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 4 ? 化工用品市場 ? 餐飲娛樂市場 三、 商業(yè)地產(chǎn)運作手法 在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，指以收取租金模式、集中化管理運營的商廈或聚合體，它以攤位或柜臺、房間等形式，以租賃或賣斷使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的方式給經(jīng)營戶，依靠其營業(yè)收取租金，它不同于集中管理的商場或連鎖店，以收取流水返扣或自己進貨經(jīng)營，一般開發(fā)商不涉入商戶經(jīng)營，其僅以提供場所和服務(wù)收取租金或服務(wù)費。因此商業(yè)地產(chǎn)是以地產(chǎn)提供各種建筑形式，形成商 品交易平臺的項目開發(fā)。其實質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)是一個市場化概念、是經(jīng)濟發(fā)展到一定時段的產(chǎn)物， shopping mall 是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最高形式，是一個綜合商業(yè)業(yè)態(tài)組合體。其運作模式有： ? 租賃模式 ? 產(chǎn)權(quán)銷售模式 ? 組合模式 銷售與租賃結(jié)合 四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理程序 項目分四個階段 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實施階段 ? 結(jié)束階段 各階段都有不同的工作重點和運作手法，依據(jù)不同階段圍繞不同工作重點展開工作。 五、商業(yè)地產(chǎn)運營的商業(yè)模式 ? 出售，甲方一次性出售予乙方，乙方擁有物業(yè)經(jīng)營權(quán)。 ? 租賃，甲方一次性有限期出租予乙方，乙方擁有 物業(yè)經(jīng)營權(quán)。 ? 聯(lián)營，甲、乙雙方合作，組建股分公司，甲方出物業(yè)，乙方管理團隊獲商業(yè)利潤分成，雙方擁有物業(yè)經(jīng)營權(quán)。 ? 托管，甲方聘請乙方經(jīng)營物業(yè)，乙方按經(jīng)營利潤百分比提成，甲方擁有商業(yè)經(jīng)營權(quán)。 六、項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 科技市場 百貨商場 商業(yè)業(yè)態(tài)組合體 ? 鄭州科技市場 （一）概述： 位置：以沿文化路與東風(fēng)路半圍合形成市場。 發(fā)展狀態(tài)：從行業(yè)發(fā)展形成上：初級市場、中級市場、高級市場并存 文化路東側(cè)兩層樓形成街區(qū)的科技市場，是鄭州科技市場的初級階段市場，內(nèi)部各自獨立門店，批發(fā)零售兼容，河南電子科技銷售代理企業(yè)都緣于 這里。 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 5 中關(guān)大廈為初級市場的升級版，內(nèi)部為店鋪與攤位組合，形成室內(nèi)市場，不分業(yè)種互相錯落共生。是初級商業(yè)發(fā)展的必走階段。 創(chuàng)新大廈（賽博數(shù)碼廣場）是鄭州科技市場的中級市場，內(nèi)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，由賽博數(shù)碼公司統(tǒng)一招租，業(yè)態(tài)組合細分，不同業(yè)種形成不同區(qū)域，與初級市場拉開檔次。 百腦匯大廈和河
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