某地產(chǎn)項目總體分析與定位研究(已修改)
2025-02-25 23:59 本頁面
【正文】 中國 成都 整體規(guī)劃開發(fā)運(yùn)作全案詳解 202301大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目 本報告書本報告書 為為 ***********制訂制訂 **************有限公司有限公司 謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈? 項目總體分析? 項目定位研究? 項目整體策劃? 項目建議? 項目財務(wù)分析? 策劃方服務(wù)內(nèi)容目 錄項目總體分析政策因素 經(jīng)濟(jì)因素社會因素旅游產(chǎn)業(yè)是四川省的支柱產(chǎn)業(yè)，作為 “ 無煙工業(yè) ” 的生態(tài)旅游項目受到政府最大力度的支持，也能夠為開發(fā)方取得最大限度的政策支持健康、運(yùn)動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項目正好滿足了這樣的潮流生態(tài)旅游最大的特點(diǎn)是 “ 一低三高 ” ：低密度、高綠化、高品質(zhì)、高享受。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品及相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)具備極高的經(jīng)濟(jì)價值技術(shù)因素 生態(tài)旅游項目重在前期產(chǎn)品的策劃和項目整體規(guī)劃。具體實(shí)施過程不存在技術(shù)障礙項目 PEST分析項目 SWOT分析“ 文化 ” 是旅游之魂，如何樹立項目獨(dú)特的文化優(yōu)勢如何將豐富的自然資源開發(fā)建設(shè)成為符合市場需求的旅游度假產(chǎn)品項目地最大的弱點(diǎn)在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設(shè)施旅游是政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)對優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)有重大意義。休閑文化已經(jīng)成為成都的文化名片，休閑度假項目對城市人群極具吸引力。金堂距離中心城市僅 35KM項目所在地涵蓋多種地形項目所在地?fù)碛械責(zé)?、溫泉兩大稀缺自然資源傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣 +生態(tài)資源強(qiáng)縣雙重資源優(yōu)勢地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支持與社會潮流吸引物的缺乏自然資源整合文化品牌打造優(yōu)勢 弱點(diǎn)機(jī)遇 挑戰(zhàn)項目分析結(jié)論? 根據(jù)以上分析，本項目策劃必須揚(yáng)長避短，需要解決的課題包括 “ 項目定位 ” 與 “ 項目策劃 ” 兩大類： 先完成項目定位—— 解決 “ 我們要做什么產(chǎn)品” 的問題根據(jù)現(xiàn)有的資源和市場環(huán)境產(chǎn)品的目標(biāo)人群是誰？產(chǎn)品的主題是什么？產(chǎn)品應(yīng)具備什么樣的功能？ 再進(jìn)行項目策劃—— 解決 “ 我們怎樣來做這樣的產(chǎn)品 ” 的問題旅游休閑產(chǎn)品之魂的升華 ——“ 文化 ” 上的突破旅游休閑產(chǎn)品形體的鍛造 ——“ 功能 ” 上的突破旅游休閑產(chǎn)品內(nèi)涵的修煉 ——“ 服務(wù) ” 上的突破項目定位研究項目目標(biāo)市場定位 目標(biāo)市場定位流程 根據(jù)項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細(xì)分市場，才能夠進(jìn)一步強(qiáng)化優(yōu)勢、淡化消除弱勢、抓住機(jī)遇和迎接挑戰(zhàn)。以達(dá)到以最低的成本創(chuàng)造最高的收益。20%的人產(chǎn)生 80%的消費(fèi)，高端人群是具有強(qiáng)大購買的的優(yōu)質(zhì)客源核心群體：城市高端人群（政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、外企高管、外籍人士）重要群體：城市中產(chǎn)人群（公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、自由職業(yè)者）– 較高的文化素質(zhì)第一步：目標(biāo)市場定位的目的 第二步：目標(biāo)市場定位的依據(jù)第四步：本項目的目標(biāo)市場定位結(jié)論 第三步：目標(biāo)人群的共同特點(diǎn)稀缺的生態(tài)資源是項目最具閃光的賣點(diǎn) 旅游及地產(chǎn)項目的消費(fèi)群體以城市高端人群為主 較強(qiáng)的消費(fèi)能力和較高的消費(fèi)意識極強(qiáng)的健康意識和休閑意識對生態(tài)、自然休閑的渴望 結(jié)論項目主題定位 本項目主題定位流程 根據(jù)目標(biāo)人群的消費(fèi)偏好，制定項目策劃與規(guī)劃的主線，確保項目產(chǎn)品能夠在最短的時間內(nèi)獲得市場認(rèn)同。從而保證項目取得良好的現(xiàn)金流。 符合目標(biāo)市場消費(fèi)需求與消費(fèi)特征 引發(fā)目標(biāo)人群的心理共鳴具有川西田園鄉(xiāng)村特色的國際生態(tài)綜合休閑游憩區(qū)生態(tài)性：自然、綠色、 田園鄉(xiāng)村第一步：項目主題定位的目的 第二步：項目主題定位的依據(jù)第四步：本項目主題定位結(jié)論 第三步：本項目主題定位的基本特性 符合項目地點(diǎn)的實(shí)際情況 符合開發(fā)方的開發(fā)及經(jīng)營管理能力 文化性：田園文化、中外溫泉文化、 成都休閑文化 功能性：休閑、度假、養(yǎng)身、商務(wù)結(jié)論項目產(chǎn)品功能定位 本項目產(chǎn)品功能定位流程 確定項目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)方向、以及產(chǎn)品開發(fā)的主要框架。以保證項目的規(guī)劃、建設(shè)符合項目主題。功能性服務(wù)于主題性。 產(chǎn)品功能具有獨(dú)特性、難以復(fù)制性提供以濕地運(yùn)動、溫泉養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑為主的生態(tài)體驗式旅游產(chǎn)品提供生態(tài)居住、田園度假、溫泉療養(yǎng)為特色的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品健身保養(yǎng)的需求生活體驗的需求第一步：項目產(chǎn)品功能定位的目的 第二步：項目產(chǎn)品功能定位的依據(jù)第四步：本項目產(chǎn)品功能定位結(jié)論 第三步：產(chǎn)品功能應(yīng)滿足的需求 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能所需要的投入最小 產(chǎn)品功能對目標(biāo)群體的吸引力最強(qiáng)， 產(chǎn)生的收益最大 遠(yuǎn)離塵囂的需求生態(tài)居住的需求 身心放松的需求、親近自然的需求結(jié)論項目整體策劃 —— 項目綜合環(huán)境評估項目環(huán)境 —— 地理及氣候? 官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北 10公里，成都、德陽、廣漢市三市縣交界處，距成都50公里，現(xiàn)已融入成都市 “ 一小時經(jīng)濟(jì)圈 ” 。? 官倉鎮(zhèn)氣候溫和，年平均氣溫 ，雨量充沛，光溫條件較好，日照年平均 ≥ 10攝氏度為 5450度，四季分明 。項目環(huán)境 —— 水土資源情況?“川西第一泉 ”美譽(yù)的白馬氡溫泉?日自溢水 ，四季自流?含
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