年鄭州某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位淺析-免費(fèi)閱讀
【正文】 應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)中尋找成本的最低化，我不建議利用不同物業(yè) 差異尋求成本的最低化，這樣會(huì)為后期造成更多麻煩，經(jīng)過細(xì)化成本核算，如果項(xiàng)目規(guī)劃做到精細(xì)化，會(huì)比物業(yè)差異化更能省成本，項(xiàng)目成本決定在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，進(jìn)入施工階段，成本基本定型。 營銷公 司主要是讓他們對(duì)方案的包裝、推廣的建議，易于銷售幾個(gè)方面如戶型、布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)，大堂電梯位置處理的建議，因?yàn)樗麄兎?wù)的多了，在推廣銷售過程他們知道哪些是毛病，不利于推廣銷售和使用。 綜合超市 3000㎡，如九頭崖、思達(dá)也比較好引進(jìn)。 ? 進(jìn)深設(shè)計(jì)，應(yīng)依據(jù)鋪位和中島攤位分成街區(qū)后，有效定進(jìn)深距離，鋪位面積都有一定的適度性，科技市場鋪位進(jìn)深多少合理、有待于進(jìn)一步調(diào)研和訪談。 偏離科技市場商圈，科技市場因中原數(shù)碼港開發(fā)帶動(dòng)，會(huì)形成東風(fēng)路以文化路向東為核心，由電子城定位為三手電腦市場可以證明市場的邊緣化。匯寶大廈 1— 3層（ 5100平方米）適宜做大型商場、餐飲、休閑娛樂等服務(wù)項(xiàng)目， 4— 13層（ 8900平方米）適宜做國內(nèi)外知名公司企業(yè)的總部、駐鄭辦事處等類型的寫字樓。充分發(fā)揮 “藍(lán)色地產(chǎn) ”的 “ 聚集效應(yīng) ” 。占地面積約 1000 畝，建筑面積 150 萬 —170 萬平方 米，總投資約 50 億人民幣。 賽博 （網(wǎng)上資料） 上海賽博數(shù)碼總匯有限公司成立于 1999 年 12 月，是國內(nèi)經(jīng)營電腦賣場少數(shù)具有海外財(cái)團(tuán)背景的公司之一。 業(yè)種組合：各樓層細(xì)分 1F 國際品牌形象店 2F 手機(jī)、電腦 3F 數(shù)碼產(chǎn)品 4F 耗材、辦公用品 商業(yè)模式：由賽博數(shù)碼廣場統(tǒng)一管理運(yùn)營 測量數(shù)據(jù)：進(jìn)深 40 米 長 100 米 柱距 8 8 亮點(diǎn)： 中廳明亮大氣 電梯為交叉式拉動(dòng)人流循環(huán) 商業(yè)規(guī)劃合理通透人流動(dòng)線以不同地磚分開清晰明了不至在賣場迷失 邊廳 +中島形成兩條步行街區(qū)形象檔次高 寫字樓大堂電梯設(shè)計(jì)位置好，互不影響又互動(dòng)性好 寫字樓走廊兩端設(shè)半圈凸出玻璃陽臺(tái)，電梯間大開窗玻璃，采光好，寫字樓中間走廊明亮又通透性好，省電，采光效果又好。 至于地下圖書，將會(huì)把盜版全部清出去，引進(jìn)由政府核準(zhǔn)的正版。 背景資料介紹 鄭州百腦匯大廈：（網(wǎng)上資料） 百腦匯 IT大賣場（鄭州店）隸屬于藍(lán)天電腦集 團(tuán)，位于鄭州市東風(fēng)路，南臨河南省科技市場，項(xiàng)目地塊為鄭州市 “ 硅谷 ” —— 科技一條街 ， 百腦匯鄭州店用地面積 ㎡ ，約 45畝，總投資人民幣 。 ? 匯科數(shù)碼廣場： 樓層： 5F 1—— 3F 賣場 4—— 5F 寫字樓 業(yè)態(tài)：一層為豪享來、中國移動(dòng)、電子科技三組合， 2— 3層科技市場，一層規(guī)模太小，沒有人氣 形式：攤位 業(yè)種組合：無統(tǒng)一規(guī)劃，無明顯細(xì)分市場 商業(yè)模式：由匯科公司統(tǒng)一管理運(yùn)營 背景資料介紹： 匯科數(shù)碼廣場 （網(wǎng)上資料） 匯科作為河南當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，走的是連鎖化道路。 ? 創(chuàng)新大廈 樓層： 7F 1—— 4F 賣場 5—— 6F 寫字樓 7F 自用 業(yè)態(tài)： 電子科技市場 形式： 店內(nèi)攤位 邊廳為鋪 業(yè)種組合：業(yè)種無規(guī)劃，布局不合理，動(dòng)線不清晰 商業(yè)模式：由賽博數(shù)碼廣場統(tǒng)一管理運(yùn)營，即有專業(yè)公司操盤。 以漯河百貨業(yè)發(fā)展的例證形容鄭州科技市場 中華市場（初級(jí)階段） —— 溫州商貿(mào)城（中級(jí)市場） —— 中匯廣場、統(tǒng)領(lǐng)百貨（中高級(jí)市場） —— 漯河新天地 mall 城市商業(yè)綜合體（高級(jí)市場，但 其 mall 中缺大型百貨商場的核心主力店）。 ? 托管，甲方聘請(qǐng)乙方經(jīng)營物業(yè)，乙方按經(jīng)營利潤百分比提成，甲方擁有商業(yè)經(jīng)營權(quán)。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)是泛商業(yè)概念。泛商業(yè)就是商業(yè)的 廣義概念。 五、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)模式 ? 出售，甲方一次性出售予乙方，乙方擁有物業(yè)經(jīng)營權(quán)。 創(chuàng)新大廈（賽博數(shù)碼廣場）是鄭州科技市場的中級(jí)市場，內(nèi)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，由賽博數(shù)碼公司統(tǒng)一招租，業(yè)態(tài)組合細(xì)分，不同業(yè)種形成不同區(qū)域，與初級(jí)市場拉開檔次。不 過這里主要是面向渠道的，產(chǎn)品包括筆記本、臺(tái)機(jī)、 DIY、辦公、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)碼、 存儲(chǔ) 卡 .....可以說這里是河南 IT產(chǎn)品的集散地，對(duì)其周邊地區(qū)有較大的輻射能力，許多商家每天不停的從這里調(diào)貨、發(fā)貨，忙的不亦樂乎。 當(dāng)然賽博的劣勢也相當(dāng)明顯，雖然人流量很大，但賣場里面給人的整體感覺非常亂，沒有具體的規(guī)劃，每一層都密密麻麻的分布著 筆記本 、網(wǎng)絡(luò)、 DIY、數(shù)碼等商家，似乎與其專業(yè)賣場的定位不甚相符。 中廳為露負(fù)一層，中廳完全破壞，沒有中廳效果。就算有一些的數(shù)碼類產(chǎn)品，也必須是由大型品牌的系列產(chǎn)品才可以在一樓登陸！而且一樓會(huì)在本月 12日之前全部規(guī)劃到位。經(jīng)銷的產(chǎn)品包括電腦硬件、軟件及周邊產(chǎn)品，數(shù)碼小家電，通訊產(chǎn)品。 2020 年 1 月 8 日的 “一錘定音 ”，數(shù)碼港經(jīng)營權(quán)最終以每年 650 萬元的天價(jià)花落賽博數(shù)碼廣場。 全國均為 賽博數(shù)碼 廣場。 模式：中小科技公司創(chuàng)業(yè)型寫字樓與數(shù)碼賣場復(fù)合開發(fā)及客戶定向銷售 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 10 前期：定向進(jìn)一步整合了 200 多家中小型科技創(chuàng)新企業(yè)，進(jìn)一步豐富了文三街電子信息專業(yè)特色街的空 間色彩 中期：實(shí)現(xiàn)了銷售與
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