【正文】 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 14 ? 鄭州智信廣告有限公司 智信房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司（服務(wù)項(xiàng)目 廣匯。 不能與已有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)形成客戶群體錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：好的合作伙伴，如象賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 百腦匯這樣合作伙伴，具有很強(qiáng)的資源整合能力，這種合作伙伴是有的。科技樓建筑物共有 23 層，其中 1~3 層為科技信息交流中心， 4 層以上為科研教育辦公樓，主要用于我省中小企業(yè)技術(shù)開發(fā)、信息交流、項(xiàng)目推廣、企業(yè)孵化器創(chuàng)業(yè)等服務(wù)，地下層為地下車庫(kù)和設(shè)備用房 。這是一家專門為爭(zhēng)奪中國(guó)電腦及數(shù)碼產(chǎn)品賣場(chǎng)市場(chǎng)而成立的專業(yè)公司。 百腦匯（西安）實(shí)業(yè)有限公司 簡(jiǎn)介： 百腦匯電子信息有限公司由臺(tái)灣上市公司藍(lán)天電腦集團(tuán)投資，于 1998年成立，已在中國(guó) IT商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中取得了良好的成績(jī)。但就目前運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，應(yīng)該還有一段路要走。 業(yè)態(tài)： 電子科技市場(chǎng) 形式： 室內(nèi)店鋪 +市場(chǎng)攤位 業(yè)種組合：無(wú)細(xì)分業(yè)種、雜亂組合、店鋪、攤位分開各一半。因此商業(yè)地產(chǎn)是以地產(chǎn)提供各種建筑形式，形成商 品交易平臺(tái)的項(xiàng)目開發(fā)。其實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)化概念、是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)段的產(chǎn)物， shopping mall 是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最高形式，是一個(gè)綜合商業(yè)業(yè)態(tài)組合體。 商業(yè)模式：?jiǎn)蝹€(gè)自發(fā)租賃，無(wú)統(tǒng)一管理。 ? 百腦匯： 樓層： 15F 1—— 4F 賣場(chǎng) 5—— 15F 寫字樓 負(fù)一樓美食廣場(chǎng) 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 7 業(yè)態(tài)：電子科技市場(chǎng) 形式：邊廳為鋪位， 中間為中島 業(yè)種組合：業(yè)種以各不同樓層形成不同業(yè)種組合。我們以提供舒適自在的購(gòu)物環(huán)境，先進(jìn)的營(yíng)銷理念 和完善的客戶服務(wù)，而獲得商家及消費(fèi)者的一致好評(píng)。賽博在國(guó)內(nèi)率先提出了 “4C”產(chǎn)品概念，即把電腦產(chǎn)品（ COMPUTER）、通訊產(chǎn)品（ COMMUNICation）、數(shù)碼家電（ CON SUMERELECTRONICS）和網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品（． COM）全部納入數(shù)碼廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍。 ? 百貨商場(chǎng)： （一）概述 本區(qū)域不是商業(yè)核心區(qū)，周邊因?qū)W校林立，帶來(lái)大量人流，科技市場(chǎng)早期就是依此人氣帶動(dòng)自發(fā)形成。如 頤高 定位為科技市場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃建議： ? 中廳設(shè)計(jì)，通透 大方，兩側(cè)電梯，交叉式拉動(dòng)人流。 方案三：商業(yè)業(yè)態(tài)綜合體 ? 商業(yè)組合一 商業(yè)組合：負(fù) 1F超市， 1F商鋪， 2— 5F快捷酒店 。ＰＡ mA） ? 鄭州人從眾顧問有限公司 （服務(wù)項(xiàng)目 鄭州國(guó)際美食廣場(chǎng)） ? 劃邦顧 問 （深圳公司 服務(wù)項(xiàng)目 總部企業(yè)基地） ? 威風(fēng)廣告公司 （服務(wù)項(xiàng)目 永和國(guó)際廣場(chǎng)） ? 恒輝機(jī)構(gòu) 國(guó)際知名寫字樓物業(yè)管理企業(yè) ? 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理 ? 世邦魏理仕 （服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)際企業(yè)中心） ? 仲量聯(lián)行 ? 戴德梁行 ? 高力國(guó)際 ? 高偉物業(yè) 。 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 13 注：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合方案，建筑體的布局是不同的。 ? 地下室電梯設(shè)側(cè)方一處，可參考新鄉(xiāng)胖東來(lái)店中廳設(shè)計(jì)。因此本區(qū)域大型百貨商場(chǎng)很少，東風(fēng)路西側(cè)的百貨店均以 18— 35 歲年輕女性為主體，休閑服飾也是以 18— 30 歲為客戶群體，沿東風(fēng)路的利朗、零碼折扣店、皮爾卡丹、休閑服飾均以此類為主。 全國(guó)均為 賽博數(shù)碼 廣場(chǎng)。經(jīng)銷的產(chǎn)品包括電腦硬件、軟件及周邊產(chǎn)品，數(shù)碼小家電，通訊產(chǎn)品。 中廳為露負(fù)一層，中廳完全破壞，沒有中廳效果。不 過(guò)這里主要是面向渠道的，產(chǎn)品包括筆記本、臺(tái)機(jī)、 DIY、辦公、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)碼、 存儲(chǔ) 卡 .....可以說(shuō)這里是河南 IT產(chǎn)品的集散地，對(duì)其周邊地區(qū)有較大的輻射能力，許多商家每天不停的從這里調(diào)貨、發(fā)貨，忙的不亦樂乎。 五、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式 ? 出售，甲方一次性出售予乙方，乙方擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)是泛商業(yè)概念。 以漯河百貨業(yè)發(fā)展的例證形容鄭州科技市場(chǎng) 中華市場(chǎng)（初級(jí)階段） —— 溫州商貿(mào)城（中級(jí)市場(chǎng)） —— 中匯廣場(chǎng)、統(tǒng)領(lǐng)百貨（中高級(jí)市場(chǎng)） —— 漯河新天地 mall 城市商業(yè)綜合體（高級(jí)市場(chǎng)，但 其 mall 中缺大型百貨商場(chǎng)的核心主力店）。 ? 匯科數(shù)碼廣場(chǎng)： 樓層： 5F 1—— 3F 賣場(chǎng) 4—— 5F 寫字樓 業(yè)態(tài)：一層為豪享來(lái)、中國(guó)移動(dòng)、電子科技三組合， 2— 3層科技市場(chǎng)，一層規(guī)模太小，沒有人氣 形式：攤位 業(yè)種組合：無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，無(wú)明顯細(xì)分市場(chǎng) 商業(yè)模式：由匯科公司統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng) 背景資料介紹： 匯科數(shù)碼廣場(chǎng) （網(wǎng)上資料） 匯科作為河南當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，走的是連鎖化道路。 至于地下圖書，將會(huì)把盜版全部清出去，引進(jìn)由政府核準(zhǔn)的正版。 賽博 （網(wǎng)上資料） 上海賽博數(shù)碼總匯有限公司成立于 1999 年 12 月，是國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)電腦賣場(chǎng)少數(shù)具有海外財(cái)團(tuán)背景的公司之一。充分發(fā)揮 “藍(lán)色地產(chǎn) ”的 “ 聚集效應(yīng) ” 。