【正文】 四層將建成商場(chǎng)，建筑面積達(dá)到 ㎡ ；經(jīng)營(yíng)內(nèi)容涵括電腦、手機(jī)、家電、餐飲等，是代表 3C信息時(shí)代產(chǎn)品的行銷(xiāo)通路全方位賣(mài)場(chǎng)。 05 年匯科將創(chuàng)新和中關(guān)的店面進(jìn)行收縮，成立了如今的匯科數(shù)碼廣場(chǎng)，采用的是直營(yíng)模式，產(chǎn)品實(shí)行的也是多元化組合，從 DIY、數(shù)碼、到整機(jī)、筆記本、再到投影、辦公，可以說(shuō)是無(wú)所不含，對(duì)于用戶(hù)來(lái)說(shuō)，基本上可以實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)。（后附賽博數(shù)碼廣場(chǎng)背景資料） 背景資料介紹： 創(chuàng)新大廈 （ 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) ） （網(wǎng)上資料） 創(chuàng)新大廈 02年賽博入駐。 （二）、相關(guān)商場(chǎng)調(diào)查： ? 中關(guān)大廈 樓層： 7F 1—— 4F 賣(mài)場(chǎng) 5—— 7F 寫(xiě)字樓。 六、項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 科技市場(chǎng) 百貨商場(chǎng) 商業(yè)業(yè)態(tài)組合體 ? 鄭州科技市場(chǎng) （一）概述： 位置：以沿文化路與東風(fēng)路半圍合形成市場(chǎng)。 影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因素： ? 時(shí)機(jī)性 ? 行業(yè)進(jìn)程 ? 地段性 ? 商圈 ? 規(guī)模性 ? 布局性 ? 穩(wěn)定性 ? 人氣性 ? 資源性 商業(yè)地產(chǎn)方法分析： ? 定量分析 ? 定性分析 ? 典型性商業(yè)分析 商業(yè)發(fā)展階段 ? 初級(jí)階段： 大蓬、簡(jiǎn)易二層平房 ? 中級(jí)階段： 普通大樓 ? 中高級(jí)階段： 現(xiàn)代化商廈 ? 高級(jí)階段： 城市綜合體 二、 商業(yè)各業(yè)態(tài)市場(chǎng) ? 服飾百貨市場(chǎng) ① 、運(yùn)動(dòng)類(lèi)市場(chǎng) ② 、牛仔 ③ 、褲子市場(chǎng) ④ 、皮衣 ⑤ 、童裝、玩具、兒童用品類(lèi)市場(chǎng) ⑥ 鞋業(yè)市場(chǎng) ⑦ 、飾品禮品市場(chǎng) ⑧ 、布料、輔料市場(chǎng) ? 糧油市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、食品市場(chǎng)、瓜果蔬菜市場(chǎng) ? 家居市場(chǎng) ? 機(jī)電市場(chǎng)、五金、電動(dòng)、摩配、汽配、機(jī)械產(chǎn)品、工業(yè)電器 ? 旅游用品市場(chǎng) ? 古玩、集郵、郵幣長(zhǎng)市場(chǎng) ? 電子科技市場(chǎng)、通訊市場(chǎng) ? 家電業(yè)市場(chǎng) ? 圖書(shū)市場(chǎng) ? 藥材市場(chǎng) ? 攝影、婚紗用品市場(chǎng) ? 眼鏡市場(chǎng) ? 布衣窗簾市場(chǎng) ? 美發(fā)用品市場(chǎng) 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 4 ? 化工用品市場(chǎng) ? 餐飲娛樂(lè)市場(chǎng) 三、 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作手法 在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，指以收取租金模式、集中化管理運(yùn)營(yíng)的商廈或聚合體，它以攤位或柜臺(tái)、房間等形式，以租賃或賣(mài)斷使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的方式給經(jīng)營(yíng)戶(hù)，依靠其營(yíng)業(yè)收取租金，它不同于集中管理的商場(chǎng)或連鎖店，以收取流水返扣或自己進(jìn)貨經(jīng)營(yíng)，一般開(kāi)發(fā)商不涉入商戶(hù)經(jīng)營(yíng)，其僅以提供場(chǎng)所和服務(wù)收取租金或服務(wù)費(fèi)。廣義的商業(yè)是指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)；而狹義的商業(yè)是指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)。其運(yùn)作模式有： ? 租賃模式 ? 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式 ? 組合模式 銷(xiāo)售與租賃結(jié)合 四、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理程序 項(xiàng)目分四個(gè)階段 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實(shí)施階段 ? 結(jié)束階段 各階段都有不同的工作重點(diǎn)和運(yùn)作手法，依據(jù)不同階段圍繞不同工作重點(diǎn)展開(kāi)工作。是初級(jí)商業(yè)發(fā)展的必走階段。 背景資料介紹： 科技市場(chǎng)與中關(guān)大廈 （網(wǎng)上資料） 科技市場(chǎng)共分為 A、 B、 C、 D、 E、 F、 G、 Z八個(gè)區(qū)，從占地面積來(lái)看應(yīng)該是河南最大的IT市場(chǎng)，位置上緊鄰創(chuàng)新大廈。如今，賽博已經(jīng)連續(xù)多年出現(xiàn)滿(mǎn)租的情況，隨著河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港的建成，賽博標(biāo)下數(shù)碼港也是志在必得。 商業(yè)模式： 百腦匯統(tǒng)一管理 測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深 60 米，面寬 100 米，柱距 * 不足之處： 大門(mén)太小，沒(méi)有雨蓬，不大氣，沒(méi)有現(xiàn)代化商場(chǎng)形象。 “2020 的百腦匯全部 細(xì)分 化，可以分為： 一樓全部品牌化，比如說(shuō)大型的 DV、筆記本、臺(tái)式機(jī)等等。我們的業(yè)務(wù)范圍包括：廣告資源出租、 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 8 柜位出租、市場(chǎng)活動(dòng)策劃、商場(chǎng)管理、 IT商情調(diào)查、客訴解決。河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港的定位應(yīng)該是以產(chǎn)品展示和面向終端為主。迄今為止，賽博已經(jīng)在全國(guó)的華東、華南、華北、華西四個(gè)板塊，分別以上海－南京、廣州、北京、成都四大城市（群）為中心建立區(qū)域總部，是 國(guó)內(nèi)最具實(shí)力、最具規(guī)模的 IT 連鎖賣(mài)場(chǎng)。 13 層裙樓為 IT 產(chǎn)品展示交流區(qū)，四層為商務(wù)配套服務(wù)區(qū) —— IT 時(shí)尚都會(huì)，五層以上為創(chuàng)業(yè)企業(yè)商務(wù)辦公樓，于 2020年投入使用。 本區(qū)域消費(fèi)群體：學(xué)生、教師、大小鋪村民、百貨服飾采購(gòu)習(xí)慣去二七商圈。 底商做科技市場(chǎng)，有效帶動(dòng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售與租賃。 ? 中廳處不設(shè)地下室電梯，破壞中廳完整性，中廳是商家促銷(xiāo)的良好展示場(chǎng)所。 若做百貨必須與匯寶大廈業(yè)態(tài)沖突，業(yè)種無(wú)法錯(cuò)位。 ? 商業(yè)組合二： 負(fù) 1F超市， 1F商鋪， 2F 網(wǎng)吧， 3F奧斯卡影院， 4— 5F健身院、學(xué)校培訓(xùn) 商務(wù)會(huì)所 ? 商業(yè)組合三： 負(fù) 1F超市， 1— 2F商鋪， 3— 5F快捷酒店 組合理由：以本區(qū)域消費(fèi)客戶(hù)為依據(jù)。 對(duì)圖紙各項(xiàng)商業(yè)配套，樓宇配套全面審視，專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化研討，如：電力、空調(diào)、電梯、大堂、走廊、消防、層高高等分類(lèi)系統(tǒng)研究，找出符合定項(xiàng)商業(yè)業(yè)態(tài)需求配套的標(biāo)準(zhǔn)，如做超市對(duì)層高、荷載都有特殊要求