【正文】 四層將建成商場，建筑面積達到 ㎡ ；經(jīng)營內(nèi)容涵括電腦、手機、家電、餐飲等，是代表 3C信息時代產(chǎn)品的行銷通路全方位賣場。 05 年匯科將創(chuàng)新和中關的店面進行收縮，成立了如今的匯科數(shù)碼廣場，采用的是直營模式，產(chǎn)品實行的也是多元化組合，從 DIY、數(shù)碼、到整機、筆記本、再到投影、辦公，可以說是無所不含，對于用戶來說，基本上可以實現(xiàn)一站式服務。（后附賽博數(shù)碼廣場背景資料） 背景資料介紹： 創(chuàng)新大廈 （ 賽博數(shù)碼廣場 ） （網(wǎng)上資料） 創(chuàng)新大廈 02年賽博入駐。 （二）、相關商場調(diào)查： ? 中關大廈 樓層： 7F 1—— 4F 賣場 5—— 7F 寫字樓。 六、項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 科技市場 百貨商場 商業(yè)業(yè)態(tài)組合體 ? 鄭州科技市場 （一）概述： 位置：以沿文化路與東風路半圍合形成市場。 影響商業(yè)地產(chǎn)項目因素： ? 時機性 ? 行業(yè)進程 ? 地段性 ? 商圈 ? 規(guī)模性 ? 布局性 ? 穩(wěn)定性 ? 人氣性 ? 資源性 商業(yè)地產(chǎn)方法分析： ? 定量分析 ? 定性分析 ? 典型性商業(yè)分析 商業(yè)發(fā)展階段 ? 初級階段： 大蓬、簡易二層平房 ? 中級階段： 普通大樓 ? 中高級階段： 現(xiàn)代化商廈 ? 高級階段： 城市綜合體 二、 商業(yè)各業(yè)態(tài)市場 ? 服飾百貨市場 ① 、運動類市場 ② 、牛仔 ③ 、褲子市場 ④ 、皮衣 ⑤ 、童裝、玩具、兒童用品類市場 ⑥ 鞋業(yè)市場 ⑦ 、飾品禮品市場 ⑧ 、布料、輔料市場 ? 糧油市場、花卉市場、食品市場、瓜果蔬菜市場 ? 家居市場 ? 機電市場、五金、電動、摩配、汽配、機械產(chǎn)品、工業(yè)電器 ? 旅游用品市場 ? 古玩、集郵、郵幣長市場 ? 電子科技市場、通訊市場 ? 家電業(yè)市場 ? 圖書市場 ? 藥材市場 ? 攝影、婚紗用品市場 ? 眼鏡市場 ? 布衣窗簾市場 ? 美發(fā)用品市場 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術在于執(zhí)行 4 ? 化工用品市場 ? 餐飲娛樂市場 三、 商業(yè)地產(chǎn)運作手法 在商業(yè)房地產(chǎn)領域中，指以收取租金模式、集中化管理運營的商廈或聚合體，它以攤位或柜臺、房間等形式，以租賃或賣斷使用權、產(chǎn)權的方式給經(jīng)營戶，依靠其營業(yè)收取租金，它不同于集中管理的商場或連鎖店，以收取流水返扣或自己進貨經(jīng)營，一般開發(fā)商不涉入商戶經(jīng)營，其僅以提供場所和服務收取租金或服務費。廣義的商業(yè)是指所有以營利為目的的事業(yè)；而狹義的商業(yè)是指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)。其運作模式有： ? 租賃模式 ? 產(chǎn)權銷售模式 ? 組合模式 銷售與租賃結(jié)合 四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理程序 項目分四個階段 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實施階段 ? 結(jié)束階段 各階段都有不同的工作重點和運作手法，依據(jù)不同階段圍繞不同工作重點展開工作。是初級商業(yè)發(fā)展的必走階段。 背景資料介紹： 科技市場與中關大廈 （網(wǎng)上資料） 科技市場共分為 A、 B、 C、 D、 E、 F、 G、 Z八個區(qū)，從占地面積來看應該是河南最大的IT市場，位置上緊鄰創(chuàng)新大廈。如今，賽博已經(jīng)連續(xù)多年出現(xiàn)滿租的情況，隨著河南科技市場數(shù)碼港的建成，賽博標下數(shù)碼港也是志在必得。 商業(yè)模式： 百腦匯統(tǒng)一管理 測量數(shù)據(jù)：進深 60 米，面寬 100 米，柱距 * 不足之處： 大門太小，沒有雨蓬，不大氣，沒有現(xiàn)代化商場形象。 “2020 的百腦匯全部 細分 化，可以分為： 一樓全部品牌化，比如說大型的 DV、筆記本、臺式機等等。我們的業(yè)務范圍包括：廣告資源出租、 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術在于執(zhí)行 8 柜位出租、市場活動策劃、商場管理、 IT商情調(diào)查、客訴解決。河南科技市場數(shù)碼港的定位應該是以產(chǎn)品展示和面向終端為主。迄今為止，賽博已經(jīng)在全國的華東、華南、華北、華西四個板塊，分別以上海－南京、廣州、北京、成都四大城市（群）為中心建立區(qū)域總部，是 國內(nèi)最具實力、最具規(guī)模的 IT 連鎖賣場。 13 層裙樓為 IT 產(chǎn)品展示交流區(qū)，四層為商務配套服務區(qū) —— IT 時尚都會，五層以上為創(chuàng)業(yè)企業(yè)商務辦公樓，于 2020年投入使用。 本區(qū)域消費群體：學生、教師、大小鋪村民、百貨服飾采購習慣去二七商圈。 底商做科技市場，有效帶動寫字樓銷售與租賃。 ? 中廳處不設地下室電梯，破壞中廳完整性，中廳是商家促銷的良好展示場所。 若做百貨必須與匯寶大廈業(yè)態(tài)沖突，業(yè)種無法錯位。 ? 商業(yè)組合二： 負 1F超市， 1F商鋪， 2F 網(wǎng)吧， 3F奧斯卡影院， 4— 5F健身院、學校培訓 商務會所 ? 商業(yè)組合三： 負 1F超市， 1— 2F商鋪， 3— 5F快捷酒店 組合理由：以本區(qū)域消費客戶為依據(jù)。 對圖紙各項商業(yè)配套，樓宇配套全面審視，專業(yè)化、系統(tǒng)化研討，如：電力、空調(diào)、電梯、大堂、走廊、消防、層高高等分類系統(tǒng)研究，找出符合定項商業(yè)業(yè)態(tài)需求配套的標準，如做超市對層高、荷載都有特殊要求