年鄭州某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位淺析(完整版)
【正文】 響較大，自然也會(huì)間接對(duì)入駐商家產(chǎn)生影響，這點(diǎn)從每年上漲的租金也可以反映出來(lái)。 中關(guān)大廈在科技市場(chǎng)的東面，位于東風(fēng)路的南側(cè)。 百腦匯大廈和河南科技數(shù)碼港（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）是鄭州科技市場(chǎng)的中高級(jí)市場(chǎng)，具備現(xiàn)代化的商業(yè)配套的硬件，有商業(yè)企業(yè)展示的平臺(tái)，內(nèi)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，動(dòng)線(xiàn)分明，各樓層種業(yè)分工很明細(xì)，具有詳細(xì)的業(yè)種定位，尤其科技數(shù)碼港是在百腦匯的基礎(chǔ)更加細(xì)致的進(jìn)行了業(yè)種細(xì)化，店鋪與中島的完美結(jié)合，中廳電樓的交叉拉動(dòng)人氣，都是百腦匯不能比擬的。 ? 租賃，甲方一次性有限期出租予乙方，乙方擁有 物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。指各種商業(yè)活動(dòng)，商業(yè)業(yè)態(tài)組合形式。 商業(yè)地產(chǎn) 是指除了住宅之外的項(xiàng)目，如商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、酒店公寓、 大賣(mài)場(chǎng)、 工業(yè)園區(qū)等類(lèi)似 項(xiàng)目 。 ? 聯(lián)營(yíng)，甲、乙雙方合作，組建股分公司，甲方出物業(yè)，乙方管理團(tuán)隊(duì)獲商業(yè)利潤(rùn)分成，雙方擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。 中原國(guó)際數(shù)碼港 是科技市場(chǎng)的高級(jí)商場(chǎng)，是商業(yè)綜合體，由于市場(chǎng)的不斷成熟發(fā)展，企業(yè)已經(jīng)通過(guò)不同的建筑形體把目標(biāo)群體分開(kāi)了，形成低中高各檔次在同一大市場(chǎng)內(nèi)并存的商業(yè)狀態(tài)，包括以電子城為主體而形成二手市場(chǎng)，使鄭州科技市場(chǎng)很完整形成了一個(gè)整體科技商業(yè)行業(yè)形態(tài)。一至三層為賣(mài)場(chǎng)，但大多以 DIY、配件居多，說(shuō)起里面的環(huán)境實(shí)在不敢恭維，雖然是較早的賣(mài)場(chǎng)之一，但人流量較創(chuàng)新大廈 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 6 相距甚遠(yuǎn)。當(dāng)然這也給那些轉(zhuǎn)租柜臺(tái)的商家提供了豐厚的利潤(rùn)空間，就拿一樓一家經(jīng)營(yíng) DIY的商家來(lái)說(shuō)，僅出租店面周?chē)囊恍?shù)碼產(chǎn)品柜臺(tái)，就足夠維持這個(gè)店面的正常運(yùn)營(yíng)了。 亮點(diǎn)：四層全以商鋪各成商業(yè)街，且成活很好值得借鑒。 三樓 DIY大型化，眾所周知的是 DIY是假貨最多，竄貨最難 控制的地方，百腦匯將引進(jìn)大型的河南 DIY供應(yīng)商，來(lái)確保最大限度的 DIY正品化，從而盡可能充分保障消費(fèi)者的權(quán)益。 ? 河南科技數(shù)碼港（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)） 樓層： 17F 1—— 4F 賣(mài)場(chǎng) 5—— 17F 寫(xiě)字樓 業(yè)態(tài)：電子科技市場(chǎng) 形式：鋪為邊廳，中間中島，攤位組合。通過(guò)拍賣(mài)的形式獲得賣(mài)場(chǎng)的經(jīng) 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 9 營(yíng)權(quán)這在河南 IT 界還是第一次，不過(guò)這也使得相對(duì)不怎么激烈的河南 IT 市場(chǎng)加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。地塊沿東風(fēng)路長(zhǎng) 820 米，沿花園路段長(zhǎng)約 221 米，總用地面積為 公頃，地塊呈長(zhǎng)條狀梯形。項(xiàng)目建成后，形成東西兩頭呼應(yīng)，中間相互聯(lián)動(dòng)的格局，奠定了在整個(gè)文三路電子信息街區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要地位。 測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深 40 米 背景資料 （網(wǎng)上資料） 匯寶大廈是一座 13層的現(xiàn)代化大型綜合商務(wù)樓，位 于東風(fēng)路與文化路交匯處，與金水區(qū)委、區(qū)政府相鄰，周邊有政府家屬院、教師居住區(qū)等大型居住社區(qū)及數(shù)所高等院校， 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 11 常住人口素質(zhì)較高，擁有龐大的消費(fèi)群體。 劣勢(shì)： 單層規(guī)模小，不局備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ? 大門(mén)形象，應(yīng)具備現(xiàn)代化科技特色。 周這學(xué)校，單位林立，有一定消費(fèi)能力。 八、目前針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展工作及工作開(kāi)展的建議 與專(zhuān)業(yè)公司對(duì)接，深度了解項(xiàng)目商業(yè)綜合體的各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)化、必要化，寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣公司和專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理公司多接觸幾家。如：中廳設(shè)置與否，直接與定位有關(guān)，柱距對(duì)不同業(yè)態(tài)組合的影響不同，設(shè)置柱距不同。 建議工程采用清單報(bào)價(jià)報(bào)表，甲方對(duì)成本了如指掌，更容易控制。 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司主要是對(duì)寫(xiě)字樓的后期運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，會(huì)出現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，維護(hù)維修問(wèn)題，提出建議，以便前期設(shè)計(jì)更改，不會(huì)后期留下遺難雜病。 劣勢(shì)： 單層面積小，不易做大型超市。 方案二：百貨商場(chǎng) +綜合超市 隔壁匯寶大廈定為百貨商場(chǎng)，業(yè)種組合定位很準(zhǔn)確，適合本區(qū)域消費(fèi)群體。 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 12 中原數(shù)碼港的規(guī)模優(yōu)勢(shì)無(wú)法拒絕。科學(xué)周全的構(gòu)造設(shè)計(jì)，優(yōu)越的周邊環(huán)境，巨大的市場(chǎng)空間，正向四方客商敞開(kāi)掘金大道！ ? 商業(yè)業(yè)態(tài)組合體 （一）概述 大多底商群樓是以多業(yè)態(tài)組合商業(yè)體，沒(méi)有純商業(yè)定位，都是以多業(yè)態(tài)組合。 項(xiàng)目 建設(shè)用地 15068m 2 ，本項(xiàng)目總建筑面積為 43638 平方米；其中地下 6480 平方米；大樓建地上 23 層，地下二層，建筑物高度 77m 。 中原國(guó)際數(shù)碼港項(xiàng)目將圍繞提升河南科技市場(chǎng)的規(guī)模和品牌而進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)，致力于打造適應(yīng)信息產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的中原數(shù)碼基地。亞 洲最大的行銷(xiāo)顧問(wèn)公司精實(shí)投資是它的主要投資者，另外還有臺(tái)灣最大的搜索引擎門(mén)戶(hù)網(wǎng)站蕃薯藤和蜂星電信的個(gè)人股份。 大門(mén)口以高大一排羅馬柱設(shè)計(jì)，大氣、現(xiàn)代化，商場(chǎng)顯示高檔次。不錯(cuò)，盜版火則火亦，但是后患無(wú)窮，它侵犯的不僅是出版商的權(quán)利更侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益，況且盜版畢竟不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能因一時(shí)之利，毀棄多年的根基。第一期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ ，其中地下二層為停車(chē)場(chǎng)， 單層 建筑面積 6564㎡ ；地下一層到地上
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