年鄭州某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位淺析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 地面積來(lái)看應(yīng)該是河南最大的IT市場(chǎng)，位置上緊鄰創(chuàng)新大廈。 ? 創(chuàng)新大廈 樓層： 7F 1—— 4F 賣場(chǎng) 5—— 6F 寫(xiě)字樓 7F 自用 業(yè)態(tài)： 電子科技市場(chǎng) 形式： 店內(nèi)攤位 邊廳為鋪 業(yè)種組合：業(yè)種無(wú)規(guī)劃，布局不合理，動(dòng)線不清晰 商業(yè)模式：由賽博數(shù)碼廣場(chǎng)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，即有專業(yè)公司操盤(pán)。如今，賽博已經(jīng)連續(xù)多年出現(xiàn)滿租的情況，隨著河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港的建成，賽博標(biāo)下數(shù)碼港也是志在必得。 ? 匯科數(shù)碼廣場(chǎng)： 樓層： 5F 1—— 3F 賣場(chǎng) 4—— 5F 寫(xiě)字樓 業(yè)態(tài)：一層為豪享來(lái)、中國(guó)移動(dòng)、電子科技三組合， 2— 3層科技市場(chǎng)，一層規(guī)模太小，沒(méi)有人氣 形式：攤位 業(yè)種組合：無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，無(wú)明顯細(xì)分市場(chǎng) 商業(yè)模式：由匯科公司統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng) 背景資料介紹： 匯科數(shù)碼廣場(chǎng) （網(wǎng)上資料） 匯科作為河南當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，走的是連鎖化道路。 商業(yè)模式： 百腦匯統(tǒng)一管理 測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深 60 米，面寬 100 米，柱距 * 不足之處： 大門(mén)太小，沒(méi)有雨蓬，不大氣，沒(méi)有現(xiàn)代化商場(chǎng)形象。 背景資料介紹 鄭州百腦匯大廈：（網(wǎng)上資料） 百腦匯 IT大賣場(chǎng)（鄭州店）隸屬于藍(lán)天電腦集 團(tuán)，位于鄭州市東風(fēng)路，南臨河南省科技市場(chǎng)，項(xiàng)目地塊為鄭州市 “ 硅谷 ” —— 科技一條街 ， 百腦匯鄭州店用地面積 ㎡ ，約 45畝，總投資人民幣 。 “2020 的百腦匯全部 細(xì)分 化，可以分為： 一樓全部品牌化，比如說(shuō)大型的 DV、筆記本、臺(tái)式機(jī)等等。 至于地下圖書(shū)，將會(huì)把盜版全部清出去，引進(jìn)由政府核準(zhǔn)的正版。我們的業(yè)務(wù)范圍包括：廣告資源出租、 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 8 柜位出租、市場(chǎng)活動(dòng)策劃、商場(chǎng)管理、 IT商情調(diào)查、客訴解決。 業(yè)種組合：各樓層細(xì)分 1F 國(guó)際品牌形象店 2F 手機(jī)、電腦 3F 數(shù)碼產(chǎn)品 4F 耗材、辦公用品 商業(yè)模式：由賽博數(shù)碼廣場(chǎng)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng) 測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深 40 米 長(zhǎng) 100 米 柱距 8 8 亮點(diǎn)： 中廳明亮大氣 電梯為交叉式拉動(dòng)人流循環(huán) 商業(yè)規(guī)劃合理通透人流動(dòng)線以不同地磚分開(kāi)清晰明了不至在賣場(chǎng)迷失 邊廳 +中島形成兩條步行街區(qū)形象檔次高 寫(xiě)字樓大堂電梯設(shè)計(jì)位置好，互不影響又互動(dòng)性好 寫(xiě)字樓走廊兩端設(shè)半圈凸出玻璃陽(yáng)臺(tái)，電梯間大開(kāi)窗玻璃，采光好，寫(xiě)字樓中間走廊明亮又通透性好，省電，采光效果又好。河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港的定位應(yīng)該是以產(chǎn)品展示和面向終端為主。 賽博 （網(wǎng)上資料） 上海賽博數(shù)碼總匯有限公司成立于 1999 年 12 月，是國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)電腦賣場(chǎng)少數(shù)具有海外財(cái)團(tuán)背景的公司之一。迄今為止，賽博已經(jīng)在全國(guó)的華東、華南、華北、華西四個(gè)板塊，分別以上海－南京、廣州、北京、成都四大城市（群）為中心建立區(qū)域總部，是 國(guó)內(nèi)最具實(shí)力、最具規(guī)模的 IT 連鎖賣場(chǎng)。占地面積約 1000 畝，建筑面積 150 萬(wàn) —170 萬(wàn)平方 米，總投資約 50 億人民幣。 13 層裙樓為 IT 產(chǎn)品展示交流區(qū)，四層為商務(wù)配套服務(wù)區(qū) —— IT 時(shí)尚都會(huì)，五層以上為創(chuàng)業(yè)企業(yè)商務(wù)辦公樓，于 2020年投入使用。充分發(fā)揮 “藍(lán)色地產(chǎn) ”的 “ 聚集效應(yīng) ” 。 本區(qū)域消費(fèi)群體：學(xué)生、教師、大小鋪村民、百貨服飾采購(gòu)習(xí)慣去二七商圈。匯寶大廈 1— 3層（ 5100平方米）適宜做大型商場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目， 4— 13層（ 8900平方米）適宜做國(guó)內(nèi)外知名公司企業(yè)的總部、駐鄭辦事處等類型的寫(xiě)字樓。 底商做科技市場(chǎng)，有效帶動(dòng)寫(xiě)字樓銷售與租賃。 偏離科技市場(chǎng)商圈，科技市場(chǎng)因中原數(shù)碼港開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，會(huì)形成東風(fēng)路以文化路向東為核心，由電子城定位為三手電腦市場(chǎng)可以證明市場(chǎng)的邊緣化。 ? 中廳處不設(shè)地下室電梯，破壞中廳完整性，中廳是商家促銷的良好展示場(chǎng)所。 ? 進(jìn)深設(shè)計(jì)，應(yīng)依據(jù)鋪位和中島攤位分成街區(qū)后，有效定進(jìn)深距離，鋪位面積都有一定的適度性，科技市場(chǎng)鋪位進(jìn)深多少合理、有待于進(jìn)一步調(diào)研和訪談。 若做百貨必須與匯寶大廈業(yè)態(tài)沖突，業(yè)種無(wú)法錯(cuò)位。 綜合超市 3000㎡，如九頭崖、思達(dá)也比較好引進(jìn)。 ? 商業(yè)組合二： 負(fù) 1F超市， 1F商鋪， 2F 網(wǎng)吧， 3F奧斯卡影院， 4— 5F健身院、學(xué)校培訓(xùn) 商務(wù)會(huì)所 ? 商業(yè)組合三： 負(fù) 1F超市， 1— 2F商鋪， 3— 5F快捷酒店 組合理由：以本區(qū)域消費(fèi)客戶為依據(jù)。 營(yíng)銷公 司主要是讓他們對(duì)方案的包裝、推廣的建議，易于銷售幾個(gè)方面如戶型、布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)，大堂電梯位置處理的建議，因?yàn)樗麄兎?wù)的多了，在推廣銷售過(guò)程他們知道哪些是毛病，不利于推廣銷售和使用。 對(duì)圖紙各項(xiàng)商業(yè)配套，樓宇配套全面審視，專業(yè)化、系統(tǒng)化研討，如：電力、空調(diào)、電梯、大堂、走廊、消防、層高高等分類系統(tǒng)研究，找出符合定項(xiàng)商業(yè)業(yè)態(tài)需求配套的標(biāo)準(zhǔn)，如做超市對(duì)層高、荷載都有特殊要求。 應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)中尋找成本的最低化，我不建議利用不同物業(yè) 差異尋求成本的最低化，這樣會(huì)為后期造成更多麻煩，經(jīng)過(guò)細(xì)化成本核算，如果項(xiàng)目規(guī)劃做到精細(xì)化，會(huì)比物業(yè)差異化更能省成本，項(xiàng)目成本決定在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，進(jìn)入施工階段，成本基本定型
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