年鄭州某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位淺析-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 3 一、 商業(yè)地產(chǎn)概述 泛商業(yè)概念： 商業(yè)有廣義與狹義之分。因此商業(yè)地產(chǎn)是以地產(chǎn)提供各種建筑形式，形成商 品交易平臺(tái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 發(fā)展?fàn)顟B(tài)：從行業(yè)發(fā)展形成上：初級(jí)市場(chǎng)、中級(jí)市場(chǎng)、高級(jí)市場(chǎng)并存 文化路東側(cè)兩層樓形成街區(qū)的科技市場(chǎng)，是鄭州科技市場(chǎng)的初級(jí)階段市場(chǎng)，內(nèi)部各自獨(dú)立門(mén)店，批發(fā)零售兼容，河南電子科技銷(xiāo)售代理企業(yè)都緣于 這里。 業(yè)態(tài)： 電子科技市場(chǎng) 形式： 室內(nèi)店鋪 +市場(chǎng)攤位 業(yè)種組合：無(wú)細(xì)分業(yè)種、雜亂組合、店鋪、攤位分開(kāi)各一半。從地理位置來(lái)看，賽博位于文化路東側(cè)，北邊毗鄰科技市場(chǎng)，并且文化路與多條城市干道相接，地理位置優(yōu)勢(shì)非常明顯。但就目前運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，應(yīng)該還有一段路要走。從地上五層到十五層是辦公樓，建筑面積 ㎡ ；第二期工程總建筑面積 ㎡ 。 百腦匯（西安）實(shí)業(yè)有限公司 簡(jiǎn)介： 百腦匯電子信息有限公司由臺(tái)灣上市公司藍(lán)天電腦集團(tuán)投資，于 1998年成立，已在中國(guó) IT商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中取得了良好的成績(jī)。 背景資料介紹 河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港 （ 網(wǎng)上資料） 河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港位于文化路與東風(fēng)路交叉口、科技市場(chǎng)的 核心 區(qū)，一至四層，總面積約 。這是一家專(zhuān)門(mén)為爭(zhēng)奪中國(guó)電腦及數(shù)碼產(chǎn)品賣(mài)場(chǎng)市場(chǎng)而成立的專(zhuān)業(yè)公司。建設(shè)中的 “中原數(shù)碼港 ”將融高科技企業(yè)生產(chǎn)、技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)交易及成果轉(zhuǎn)讓、科技產(chǎn)品展示及銷(xiāo)售、商務(wù)辦公和居住為一體，成為中國(guó)中部地區(qū)現(xiàn)代化的新型高科技中心 . 中原國(guó)際數(shù)碼港項(xiàng)目主要功能包括： 高檔商務(wù)區(qū)：高檔智能化寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、現(xiàn)代商業(yè)中心； 科技園區(qū)：創(chuàng)業(yè)孵化中心、研發(fā)中心、技術(shù)和產(chǎn)品交易中心、成果展示中心； 高檔居住區(qū)：高檔高層和小高層住宅、幼兒園及小學(xué) 其他 地區(qū)成功案例參考： ? 創(chuàng)業(yè)大廈 ：數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)與中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)樓宇的完美結(jié)合 創(chuàng)業(yè)大廈項(xiàng)目，總投資額 2 億元，坐落杭州文三路電子信息街區(qū)核心區(qū)域?？萍紭墙ㄖ锕灿?23 層，其中 1~3 層為科技信息交流中心， 4 層以上為科研教育辦公樓，主要用于我省中小企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)、信息交流、項(xiàng)目推廣、企業(yè)孵化器創(chuàng)業(yè)等服務(wù)，地下層為地下車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房 。不同區(qū)域和招商的不同，形成 不同的業(yè)態(tài)組合。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：好的合作伙伴，如象賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 百腦匯這樣合作伙伴，具有很強(qiáng)的資源整合能力，這種合作伙伴是有的。 本項(xiàng)目定位百貨商場(chǎng)必須錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，目前本區(qū)域不適合百 貨形態(tài)。 不能與已有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)形成客戶(hù)群體錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 對(duì)鄭州科技市場(chǎng)變遷深入研究，主要是他們公司的發(fā)展組合、發(fā)展要求、租金、分級(jí)細(xì)化，業(yè)種細(xì)化的企業(yè)類(lèi)別進(jìn)行深入訪談分析。 九、鄭州部分地產(chǎn)廣告推廣公司和國(guó)際知名寫(xiě)字樓管理公司 ? 鄭州名晟廣告文化傳播有限公司（服務(wù)項(xiàng)目 省匯中心） ? 河南大智廣告?zhèn)鞑ビ邢薰? 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 14 ? 鄭州智信廣告有限公司 智信房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司（服務(wù)項(xiàng)目 廣匯。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定不同的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)。方案一、方案二都必須有中廳，方 案三不需要中廳設(shè)計(jì)，電梯位置會(huì)完全改變?cè)O(shè)計(jì)位置的。 優(yōu)勢(shì)： 單層 3000㎡規(guī)模，適合作三單百貨賣(mài)場(chǎng)。 ? 柱距設(shè)計(jì)，應(yīng)符合中島商業(yè)展示鋪位距離。 易管理。 （二）調(diào)查物業(yè)商業(yè) 匯寶大廈： 樓層： 13F 1— 3 賣(mài)場(chǎng) 4— 13F 寫(xiě)字樓 業(yè)態(tài)組合：百貨 1F 休閑服飾 2F 女鞋 4F 都市青春服飾賣(mài)場(chǎng) 形式：百貨商場(chǎng)、邊廳鋪位、中島 商業(yè)模式：不清楚 商業(yè)群體定位： 18— 30 歲青春女性為主體，即學(xué)生為主體服飾店，進(jìn)門(mén)、真維斯、以純即可見(jiàn)證。 ? 省中小企業(yè)科技樓 —— “藍(lán)色地產(chǎn) ”聚集效應(yīng)充分發(fā)揮 浙江省省中小企業(yè)科技樓， 位于杭州市文三路電子信息街區(qū)和杭州國(guó)家信息服務(wù)示范園的中心區(qū)域內(nèi)。 ? 電子市場(chǎng)： 樓層： 4F 業(yè)態(tài)：二手電子科技市場(chǎng) 形式：店內(nèi)鋪（店中店） 業(yè)種組合：無(wú)明顯細(xì)分 商業(yè)模式：自由租賃組合 亮點(diǎn)：定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)二手電子科技產(chǎn)品，組裝電腦 ? 中原國(guó)際數(shù)碼港 （ 網(wǎng)上資料） “中原國(guó)際數(shù)碼港 ”項(xiàng)目坐落在鄭州市金水區(qū)，位于東風(fēng)路以南，農(nóng)科院試驗(yàn)田金基路以北，文化路以東，花園路以西。賽博共簽下了三年的租賃合同，總價(jià)高達(dá) 1950 萬(wàn)元。百腦匯依托集團(tuán)公司雄厚的資金基礎(chǔ)、強(qiáng)大的技術(shù)力量，目前已在上海、成都、南京、武漢、沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津、鄭州、南昌等地 9 家開(kāi)設(shè)了商場(chǎng)，成績(jī)斐然！、杭州、合肥、廣州等地分店也業(yè)已在籌建之中，百腦匯計(jì)劃到2020年在全國(guó)成立 25 家連鎖專(zhuān)業(yè)電腦商場(chǎng)。 二樓數(shù)碼也將全部品牌化，這將是 2020年的重點(diǎn)所在，百腦匯要追求更高的品質(zhì)，使百腦匯更加形象化。 人流線(xiàn)設(shè)計(jì)，店鋪與中島規(guī)劃設(shè)計(jì)、鋪位裝飾形象好于創(chuàng)新大廈，次于河南科技數(shù)碼港。而賽博的運(yùn)作手法一向都采用 “ 借殼 ” 的方 式，但這種方式受上家影
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