【正文】 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單價(jià) ?產(chǎn)品單價(jià)在 6000元以上 面積 ?洋房面積在 120170㎡ ?主力面積在 90130㎡ 總價(jià) ?洋房總價(jià)在 10150萬(wàn) ?主力總價(jià)在 50100萬(wàn)， 50萬(wàn)以?xún)?nèi)洋房產(chǎn)品匱乏 產(chǎn)品單價(jià)基本在 6000元 /㎡ 以上，價(jià)格增長(zhǎng)能力較強(qiáng)；主力面積在 90130㎡ ， 90㎡ 以下洋房匱乏；總價(jià)在 50100萬(wàn)，總價(jià) 50萬(wàn)以?xún)?nèi)產(chǎn)品缺乏 【 沈陽(yáng)城郊大盤(pán)品類(lèi)分析 】 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【現(xiàn)象 2】度假大盤(pán)多數(shù)只停留在物業(yè)形式拉動(dòng)，生活方式的傳遞不足 現(xiàn)有度假大盤(pán)的內(nèi)部配套設(shè)施簡(jiǎn)單，與普通項(xiàng)目差異化不大，無(wú)法充分滿(mǎn)足度假客戶(hù)的消費(fèi)需求 【 沈陽(yáng)城郊大盤(pán)市場(chǎng) 】 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年 14月的消化量為 276萬(wàn)㎡，橫向比較基本與其他年份（除 2023年） 14月消化量持平； ?2023年 14月整體供銷(xiāo)比高于近 5年 14月平均水平，市場(chǎng)供過(guò)于求的趨勢(shì)越加明顯； ?歷年沈陽(yáng)市場(chǎng) 14月成交量占全年成交量的 2126%上下 ?2023年 14月沈陽(yáng)商品住宅消化量保持正常水平 但供銷(xiāo)比遠(yuǎn)大于近 5年平均水平， 2023年市場(chǎng)總消化量存在接近底線的風(fēng)險(xiǎn) ?金融杠桿的調(diào)節(jié)與明年全運(yùn)會(huì)的利好，將對(duì) 2023年下半年市場(chǎng)消化量的提升有一定促進(jìn)能力 按沈陽(yáng)市場(chǎng) 2023年， 14月消化面積判斷及供銷(xiāo)強(qiáng)度判斷，整年消化面積將較 2023 年有所萎縮， 2023年下半年利好釋放后，市場(chǎng)會(huì)整體回落，其總供應(yīng)量將與 2023年趨同 ?2023年 11月至今，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ?2023年下半年，沈陽(yáng)正式進(jìn)入全運(yùn)會(huì)時(shí)間 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)沈陽(yáng)公司數(shù)據(jù)庫(kù) 【 沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)商庫(kù)存增長(zhǎng)迅猛同比增長(zhǎng) %，去庫(kù)存成為房企共同的選擇 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦 — 市場(chǎng)研究中心 【 房企局面 】 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 4 月份工業(yè)生產(chǎn)、消費(fèi)增速回落明顯，目前內(nèi)需和外需均較疲軟，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。 “十二五”時(shí)期的主要目標(biāo)和任務(wù)：全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到 20%左右。 ?住建部日前表態(tài)， 要求 2023年 6月底前，全國(guó) 40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng) 。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢(shì)分析 ?沈陽(yáng)市場(chǎng)研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)核心發(fā)展條件，及其需要分析的核心問(wèn)題 如何看待沈陽(yáng)市場(chǎng)？ 如何看待區(qū)域市場(chǎng)？ 找尋切合沈陽(yáng)市場(chǎng)及地塊區(qū)域的啟動(dòng)模式 【 核心問(wèn)題 】 理清各項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上海、重慶：房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)始 住建部：首次提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大 國(guó)務(wù)院： 加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)至全國(guó)，收入將用于保障性住房建設(shè) ?合理調(diào)節(jié)收入分配 ?改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè) 通過(guò)推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、加快房產(chǎn)稅實(shí)施、加強(qiáng)稅收等手段鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用 【 政策方向 】 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而過(guò)去那種，依靠土地升值賺取暴利的時(shí)代將一去不復(fù)返。 【 政策方向 】 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢(shì)分析 ?沈陽(yáng)市場(chǎng)研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沈陽(yáng)郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代且競(jìng)爭(zhēng)激烈 【 沈陽(yáng)城郊大盤(pán)市場(chǎng) 】 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷(xiāo)售額 ?萬(wàn)科可突破 ?較好聯(lián)排產(chǎn)品也可突破 3億 去化速度 ? 供大關(guān)系較平衡，供求量大 ? 較多項(xiàng)目年去化可達(dá) 2萬(wàn)㎡ ? 保利可實(shí)現(xiàn)年去化突破 ㎡ 【 聯(lián)排產(chǎn)品 】 銷(xiāo)售額可突破 3億，供求關(guān)系較為平衡，大部分項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn) 2萬(wàn)㎡以上的年去化 【 沈陽(yáng)城郊大盤(pán)品類(lèi)分析 】 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【普通住宅價(jià)格分析】遠(yuǎn)郊項(xiàng)目多層均價(jià)為 50006000元，較偏遠(yuǎn)的小高或高層均價(jià)在 4500元以?xún)?nèi)，多層價(jià)格明顯高于小高或高層 遠(yuǎn)郊項(xiàng)目中多層價(jià)格普遍在 50006000元 /㎡ ?與本項(xiàng)目區(qū)位相似的項(xiàng)目中無(wú)小高或高層產(chǎn)品，具有一定可比性的僅綠地大溪地及碧桂園鳳凰城，其小高層或高層的價(jià)格在 4500元以?xún)?nèi) ?在同一個(gè)項(xiàng)目中，金地檀郡中多層價(jià)格是高層 ?多層項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)明顯高于小高或高層 【 沈陽(yáng)城郊大盤(pán)品類(lèi)分析 】 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【龍湖滟瀾山】疊院別墅，以市內(nèi)高層和洋房的總價(jià)，購(gòu)買(mǎi)別墅的物業(yè)形式 ?獨(dú)立入戶(hù)，首層贈(zèng)送入戶(hù)庭院 ?二層 6米挑空，餐廚獨(dú)占一層；陽(yáng)臺(tái)可俯瞰一層花園 ?三層涵蓋臥室、書(shū)房、客廳、露臺(tái)等功能，客廳一側(cè)連通露臺(tái)、一側(cè)俯瞰二層空間；南向大面積露臺(tái)贈(zèng)送 ?大面積地下空間贈(zèng)送；下沉式花園，讓地下室采光更充分 ?一層起居空間全明設(shè)計(jì)；客廳與餐廳相連，增大室內(nèi)空間感受；南向花園贈(zèng)送，與下沉花園錯(cuò)落 【 市場(chǎng)啟示 】 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 是以渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)為載體，圍繞承接城市重心南移，建設(shè)城市空間和功能完善拓展區(qū)，全面推進(jìn)現(xiàn)代化、國(guó)際化和生態(tài)化建設(shè)步伐，加快發(fā)展服務(wù)業(yè) ,不斷拓展綜合功能。 蘇家屯依托交通要道發(fā)展廊道經(jīng)濟(jì)，廊道的發(fā)展將為項(xiàng)目帶來(lái)大量本溪、遼陽(yáng)等地的旅游、商貿(mào)及置業(yè)客戶(hù)等 經(jīng)濟(jì)廊道的建設(shè)將通過(guò)交通等為項(xiàng)目帶來(lái)大量本溪、遼陽(yáng)、等地方的旅游、商貿(mào)、消費(fèi)群體及臵業(yè)客戶(hù)等 ? 擁有東北最大的 空港桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)； ? 擁有 東北最大的鐵路貨運(yùn)編組站； ? 距離營(yíng)口港不足 100公里，是沈陽(yáng) 直達(dá)大連港、錦州港、丹東港最近地 ? 沈大、沈丹高速公路 穿越全境，更有 沈營(yíng)、沈本產(chǎn)業(yè)大道 南北貫通 ?交通條件 ?廊道發(fā)展 都市濱水走廊 國(guó)際都市走廊 雙港經(jīng)濟(jì)走廊 新型工業(yè)走廊 生態(tài)休閑走廊 本項(xiàng)目位臵 ? 南部五市 2023年總?cè)丝诒壤? ? 南部五市 2023年 GDP排名 ?城市群南部城市經(jīng)濟(jì)狀況 ? 按照交通要道建設(shè)五條發(fā)展廊道，項(xiàng)目所在廊道為生態(tài)休閑走廊 ? 生態(tài)休閑走廊： 依托沈丹高速，借勢(shì)旅游產(chǎn)業(yè)大道，依托現(xiàn)有設(shè)施和資源特點(diǎn)，構(gòu)建蘇家屯東部以體驗(yàn)為核心的旅游度假片區(qū) 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 ?2023年 ， 遼寧省 GDP排名中 ， 南部五市有 3個(gè)城市排名前五 ， GDP占到遼寧省 GDP總量的 28％ ?2023年 ， 南部五市人口占到遼寧省的25％ ， 且每個(gè)城市的人口都超過(guò)百萬(wàn) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但是項(xiàng)目距離附近各配套集中區(qū)域直線距離尚在可接受范圍內(nèi)，屬于未來(lái)即將被城市輻射到的區(qū)域。 ? 板塊特點(diǎn)： 良好的居住環(huán)境、高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目 ? 板塊配套： 交通條件方面：區(qū)域內(nèi)的交通線路比較少，交通條件不是很便利，同時(shí)有規(guī)劃的地鐵線路在區(qū)域內(nèi)，會(huì)便利居民的出行，隨著區(qū)域居住氛圍的形成，未來(lái)區(qū)域的交通會(huì)有所改善。一座集科技、文化、體育、休閑等多功能于一體的新城正在渾南崛起。 英里 碧桂園 蘇家屯區(qū)域商品房成交價(jià)格穩(wěn)步上升， 2023年達(dá)到 4900元 /平米，但在沈陽(yáng)仍屬價(jià)值洼地 020234000600080001000012023和平區(qū)（元/㎡）沈河區(qū)（元/㎡）皇姑區(qū)（元/㎡）大東區(qū)（元/㎡）鐵西區(qū)（元/㎡）東陵區(qū)（元/㎡）渾南新區(qū)（元/㎡）沈北新區(qū)（元/㎡）蘇家屯區(qū)（元/㎡）于洪區(qū)（元/㎡）2023年2023年2023年2023年【 蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描 】 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)售項(xiàng)目中，奧園國(guó)際城為總價(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目，該區(qū)域內(nèi)多層洋房總價(jià)多集中在60100萬(wàn)之間，高層類(lèi)產(chǎn)品則多集中在 40萬(wàn)以下，兩個(gè)總價(jià)區(qū)間是主流競(jìng)爭(zhēng)，別墅總價(jià)整體偏低 150220萬(wàn)，聯(lián)排別墅 米拉晶典 220250萬(wàn)，聯(lián)排別墅 碧桂園鳳凰城 260280萬(wàn)，聯(lián)排別墅 奧園 國(guó)際城 別墅總價(jià) 60萬(wàn)以下 滿(mǎn)榮國(guó)際新城、郡原美村、未來(lái)域、碧桂園鳳凰城 60100萬(wàn) 長(zhǎng)堤灣、米拉晶典、唯美尚品、泰盈十里錦城、北國(guó)奧林匹克花園、香醇波爾多 100萬(wàn)以上 慶大香格經(jīng)典 多層洋房總價(jià) 40萬(wàn)以下 長(zhǎng)堤灣、郡原美村、未來(lái)域、奧園會(huì)展廣場(chǎng)、慶大香格經(jīng)典、華府丹郡、香醇波爾多 4060萬(wàn) 唯美尚品、恒大名都、泰盈十里錦城、 6090萬(wàn) 奧園國(guó)際城 、北國(guó)奧林匹克花園 小高、高層總價(jià) 【 蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描 】 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)際城 】 【 蘇家屯客戶(hù)分析 】 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 燦爛五月濃情綻放，大渾南首席低密度花園洋房 ? 園林體驗(yàn)區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)品質(zhì)升級(jí) ? 低密度花園洋房 震撼大渾南 個(gè)案客戶(hù)分析 ——【 北國(guó) 關(guān)注普通白領(lǐng)的生活，走性?xún)r(jià)比路線 為 “ 關(guān)注普通人的生活 ”而努力 ， 為普通人提供一個(gè)具有親和力 、 容易放松鄰里交往方便的共享生活空間 。 學(xué)校、幼兒園 幼兒園 超市 廣場(chǎng) 歐 式 商 業(yè) 街 會(huì)所 零星的商業(yè) 【 案例啟示 】 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 案例啟示 】 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市內(nèi)六區(qū)客戶(hù)中又以南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)居多，主要為項(xiàng)目周邊如南開(kāi)區(qū)長(zhǎng)江道、華苑等區(qū)域。 豐富多樣的產(chǎn)品形式?jīng)Q定社區(qū)業(yè)主集合了各個(gè)年齡層次的人群 ， 使得社區(qū)更活躍 、 更有生氣 ， 比單調(diào)的社區(qū)舒服度高 。 案例小結(jié) ? 控制總價(jià)范圍，減少支付壓力，小戶(hù)型超過(guò) 50% ? 以創(chuàng)新產(chǎn)品和社區(qū)環(huán)境為核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 提供優(yōu)秀的物業(yè)管理、服務(wù)，打造高品質(zhì)的社區(qū)生活方式 可借鑒的動(dòng)作： 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模開(kāi)放公園式空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺(tái) ?通過(guò)對(duì)于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造，打造了不同等級(jí)的社區(qū)開(kāi)放空間，既形成了良好的居住環(huán)境，又為業(yè)主的溝通和交流等活動(dòng)創(chuàng)造了平臺(tái)，體現(xiàn)了尊重交流與融合的社區(qū)文化 【 整盤(pán)思路 】 103 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40萬(wàn) m178。 2023年?yáng)|北三省主要城市 GDP比較 2023年?yáng)|北三省主要城市人均 GDP比較 【 沈陽(yáng)宏觀數(shù)據(jù) 】 111 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位原則： ? 區(qū)域別墅產(chǎn)品定位為經(jīng)濟(jì)型別墅，控面積控總價(jià)； ? 配以多層洋房的產(chǎn)品線，在保證舒適型的前提下，打造多種產(chǎn)品線，滿(mǎn)足不同客戶(hù)的臵業(yè)需求 ? 低密度形象：為樹(shù)立項(xiàng)目低密的高品質(zhì)形象，需少量配合低密度表達(dá)強(qiáng)烈的聯(lián)排 /疊拼產(chǎn)品做為標(biāo)桿； 【 啟動(dòng)區(qū)方向 】 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【九州灣景匯】臨近區(qū)域城市斷裂帶曾憑借低密的環(huán)境與較佳入市時(shí)間的把握，成功撬動(dòng)市場(chǎng) 2023年 8月 8日，九洲灣景匯正式開(kāi)盤(pán)，首次推出 270套住宅，銷(xiāo)售率超過(guò) 80%，并在 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日創(chuàng)造了銷(xiāo)售額過(guò)億元的驚人業(yè)績(jī)，再次創(chuàng)造了沈陽(yáng)樓市的奇跡。 重點(diǎn)客戶(hù)解析 【 客戶(hù)方向 】 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 p所有產(chǎn)品進(jìn)深小 ， 除了寬景洋房的 7米的小進(jìn)深 ， 假日的院景洋房也只有 12米左右 ， 而一般的住宅進(jìn)深多在 1314米 。 主力客戶(hù)群分類(lèi)：其一是對(duì)價(jià)格 (主要是總價(jià) )較為敏感 ， 同時(shí)又不愿犧牲居住 、 生活品質(zhì)的年輕一族 。 案例小結(jié) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新，以花園洋房等產(chǎn)品滿(mǎn)足普通白領(lǐng)提前過(guò)上中產(chǎn)階級(jí)生活的夢(mèng)想 ? 外部資源沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，著重于內(nèi)部景觀的營(yíng)造和展示 ? 社區(qū)配套齊全，針對(duì)性強(qiáng) 可借鑒的動(dòng)作： 【 案例啟示 】 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng) , 三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感 。 四季花城以客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，在產(chǎn)品和環(huán)境上展現(xiàn)其優(yōu)勢(shì) 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境：在外部資源條件并不具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的前提下 ， 著重于內(nèi)部景觀的營(yíng)造和展示 產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng) ， 迅速形成產(chǎn)品展示 ， 以專(zhuān)利產(chǎn)品情景花園洋房 ， 進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象；普通多層 、 9層小高層 、 情景花園洋房 、 聯(lián)排別墅等多種產(chǎn)品形式 ，滿(mǎn)足各種置業(yè)需求 ?群體特