【正文】 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 單價 ?產(chǎn)品單價在 6000元以上 面積 ?洋房面積在 120170㎡ ?主力面積在 90130㎡ 總價 ?洋房總價在 10150萬 ?主力總價在 50100萬， 50萬以內(nèi)洋房產(chǎn)品匱乏 產(chǎn)品單價基本在 6000元 /㎡ 以上，價格增長能力較強(qiáng)；主力面積在 90130㎡ ， 90㎡ 以下洋房匱乏；總價在 50100萬，總價 50萬以內(nèi)產(chǎn)品缺乏 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 【現(xiàn)象 2】度假大盤多數(shù)只停留在物業(yè)形式拉動，生活方式的傳遞不足 現(xiàn)有度假大盤的內(nèi)部配套設(shè)施簡單，與普通項(xiàng)目差異化不大，無法充分滿足度假客戶的消費(fèi)需求 【 沈陽城郊大盤市場 】 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年 14月的消化量為 276萬㎡，橫向比較基本與其他年份（除 2023年） 14月消化量持平； ?2023年 14月整體供銷比高于近 5年 14月平均水平，市場供過于求的趨勢越加明顯； ?歷年沈陽市場 14月成交量占全年成交量的 2126%上下 ?2023年 14月沈陽商品住宅消化量保持正常水平 但供銷比遠(yuǎn)大于近 5年平均水平， 2023年市場總消化量存在接近底線的風(fēng)險 ?金融杠桿的調(diào)節(jié)與明年全運(yùn)會的利好，將對 2023年下半年市場消化量的提升有一定促進(jìn)能力 按沈陽市場 2023年， 14月消化面積判斷及供銷強(qiáng)度判斷，整年消化面積將較 2023 年有所萎縮， 2023年下半年利好釋放后，市場會整體回落，其總供應(yīng)量將與 2023年趨同 ?2023年 11月至今，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ?2023年下半年，沈陽正式進(jìn)入全運(yùn)會時間 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)沈陽公司數(shù)據(jù)庫 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商庫存增長迅猛同比增長 %，去庫存成為房企共同的選擇 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦 — 市場研究中心 【 房企局面 】 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 4 月份工業(yè)生產(chǎn)、消費(fèi)增速回落明顯，目前內(nèi)需和外需均較疲軟，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。 “十二五”時期的主要目標(biāo)和任務(wù)：全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到 20%左右。 ?住建部日前表態(tài)， 要求 2023年 6月底前，全國 40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng) 。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)核心發(fā)展條件，及其需要分析的核心問題 如何看待沈陽市場？ 如何看待區(qū)域市場？ 找尋切合沈陽市場及地塊區(qū)域的啟動模式 【 核心問題 】 理清各項(xiàng)目整體開發(fā)思路 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 上海、重慶：房產(chǎn)稅試點(diǎn)開始 住建部：首次提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大 國務(wù)院： 加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)至全國，收入將用于保障性住房建設(shè) ?合理調(diào)節(jié)收入分配 ?改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè) 通過推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、加快房產(chǎn)稅實(shí)施、加強(qiáng)稅收等手段鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控作用 【 政策方向 】 9 本報告是嚴(yán)格保密的。而過去那種，依靠土地升值賺取暴利的時代將一去不復(fù)返。 【 政策方向 】 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 沈陽郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入大盤時代且競爭激烈 【 沈陽城郊大盤市場 】 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售額 ?萬科可突破 ?較好聯(lián)排產(chǎn)品也可突破 3億 去化速度 ? 供大關(guān)系較平衡，供求量大 ? 較多項(xiàng)目年去化可達(dá) 2萬㎡ ? 保利可實(shí)現(xiàn)年去化突破 ㎡ 【 聯(lián)排產(chǎn)品 】 銷售額可突破 3億，供求關(guān)系較為平衡，大部分項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn) 2萬㎡以上的年去化 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 【普通住宅價格分析】遠(yuǎn)郊項(xiàng)目多層均價為 50006000元，較偏遠(yuǎn)的小高或高層均價在 4500元以內(nèi)，多層價格明顯高于小高或高層 遠(yuǎn)郊項(xiàng)目中多層價格普遍在 50006000元 /㎡ ?與本項(xiàng)目區(qū)位相似的項(xiàng)目中無小高或高層產(chǎn)品，具有一定可比性的僅綠地大溪地及碧桂園鳳凰城，其小高層或高層的價格在 4500元以內(nèi) ?在同一個項(xiàng)目中，金地檀郡中多層價格是高層 ?多層項(xiàng)目價格會明顯高于小高或高層 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 【龍湖滟瀾山】疊院別墅，以市內(nèi)高層和洋房的總價，購買別墅的物業(yè)形式 ?獨(dú)立入戶，首層贈送入戶庭院 ?二層 6米挑空，餐廚獨(dú)占一層；陽臺可俯瞰一層花園 ?三層涵蓋臥室、書房、客廳、露臺等功能，客廳一側(cè)連通露臺、一側(cè)俯瞰二層空間；南向大面積露臺贈送 ?大面積地下空間贈送；下沉式花園，讓地下室采光更充分 ?一層起居空間全明設(shè)計(jì)；客廳與餐廳相連，增大室內(nèi)空間感受；南向花園贈送，與下沉花園錯落 【 市場啟示 】 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 是以渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)為載體，圍繞承接城市重心南移，建設(shè)城市空間和功能完善拓展區(qū)，全面推進(jìn)現(xiàn)代化、國際化和生態(tài)化建設(shè)步伐，加快發(fā)展服務(wù)業(yè) ,不斷拓展綜合功能。 蘇家屯依托交通要道發(fā)展廊道經(jīng)濟(jì)，廊道的發(fā)展將為項(xiàng)目帶來大量本溪、遼陽等地的旅游、商貿(mào)及置業(yè)客戶等 經(jīng)濟(jì)廊道的建設(shè)將通過交通等為項(xiàng)目帶來大量本溪、遼陽、等地方的旅游、商貿(mào)、消費(fèi)群體及臵業(yè)客戶等 ? 擁有東北最大的 空港桃仙國際機(jī)場； ? 擁有 東北最大的鐵路貨運(yùn)編組站； ? 距離營口港不足 100公里，是沈陽 直達(dá)大連港、錦州港、丹東港最近地 ? 沈大、沈丹高速公路 穿越全境，更有 沈營、沈本產(chǎn)業(yè)大道 南北貫通 ?交通條件 ?廊道發(fā)展 都市濱水走廊 國際都市走廊 雙港經(jīng)濟(jì)走廊 新型工業(yè)走廊 生態(tài)休閑走廊 本項(xiàng)目位臵 ? 南部五市 2023年總?cè)丝诒壤? ? 南部五市 2023年 GDP排名 ?城市群南部城市經(jīng)濟(jì)狀況 ? 按照交通要道建設(shè)五條發(fā)展廊道，項(xiàng)目所在廊道為生態(tài)休閑走廊 ? 生態(tài)休閑走廊： 依托沈丹高速，借勢旅游產(chǎn)業(yè)大道，依托現(xiàn)有設(shè)施和資源特點(diǎn)，構(gòu)建蘇家屯東部以體驗(yàn)為核心的旅游度假片區(qū) 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 ?2023年 ， 遼寧省 GDP排名中 ， 南部五市有 3個城市排名前五 ， GDP占到遼寧省 GDP總量的 28％ ?2023年 ， 南部五市人口占到遼寧省的25％ ， 且每個城市的人口都超過百萬 55 本報告是嚴(yán)格保密的。但是項(xiàng)目距離附近各配套集中區(qū)域直線距離尚在可接受范圍內(nèi)，屬于未來即將被城市輻射到的區(qū)域。 ? 板塊特點(diǎn)： 良好的居住環(huán)境、高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目 ? 板塊配套： 交通條件方面：區(qū)域內(nèi)的交通線路比較少，交通條件不是很便利，同時有規(guī)劃的地鐵線路在區(qū)域內(nèi)，會便利居民的出行，隨著區(qū)域居住氛圍的形成，未來區(qū)域的交通會有所改善。一座集科技、文化、體育、休閑等多功能于一體的新城正在渾南崛起。 英里 碧桂園 蘇家屯區(qū)域商品房成交價格穩(wěn)步上升， 2023年達(dá)到 4900元 /平米，但在沈陽仍屬價值洼地 020234000600080001000012023和平區(qū)（元/㎡）沈河區(qū)（元/㎡）皇姑區(qū)（元/㎡）大東區(qū)（元/㎡）鐵西區(qū)（元/㎡）東陵區(qū)（元/㎡）渾南新區(qū)（元/㎡）沈北新區(qū)（元/㎡）蘇家屯區(qū)（元/㎡）于洪區(qū)（元/㎡）2023年2023年2023年2023年【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)售項(xiàng)目中，奧園國際城為總價標(biāo)桿項(xiàng)目，該區(qū)域內(nèi)多層洋房總價多集中在60100萬之間，高層類產(chǎn)品則多集中在 40萬以下，兩個總價區(qū)間是主流競爭，別墅總價整體偏低 150220萬，聯(lián)排別墅 米拉晶典 220250萬，聯(lián)排別墅 碧桂園鳳凰城 260280萬，聯(lián)排別墅 奧園 國際城 別墅總價 60萬以下 滿榮國際新城、郡原美村、未來域、碧桂園鳳凰城 60100萬 長堤灣、米拉晶典、唯美尚品、泰盈十里錦城、北國奧林匹克花園、香醇波爾多 100萬以上 慶大香格經(jīng)典 多層洋房總價 40萬以下 長堤灣、郡原美村、未來域、奧園會展廣場、慶大香格經(jīng)典、華府丹郡、香醇波爾多 4060萬 唯美尚品、恒大名都、泰盈十里錦城、 6090萬 奧園國際城 、北國奧林匹克花園 小高、高層總價 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 72 本報告是嚴(yán)格保密的。國際城 】 【 蘇家屯客戶分析 】 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 燦爛五月濃情綻放，大渾南首席低密度花園洋房 ? 園林體驗(yàn)區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)品質(zhì)升級 ? 低密度花園洋房 震撼大渾南 個案客戶分析 ——【 北國 關(guān)注普通白領(lǐng)的生活，走性價比路線 為 “ 關(guān)注普通人的生活 ”而努力 ， 為普通人提供一個具有親和力 、 容易放松鄰里交往方便的共享生活空間 。 學(xué)校、幼兒園 幼兒園 超市 廣場 歐 式 商 業(yè) 街 會所 零星的商業(yè) 【 案例啟示 】 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 【 案例啟示 】 89 本報告是嚴(yán)格保密的。市內(nèi)六區(qū)客戶中又以南開區(qū)、河西區(qū)居多，主要為項(xiàng)目周邊如南開區(qū)長江道、華苑等區(qū)域。 豐富多樣的產(chǎn)品形式?jīng)Q定社區(qū)業(yè)主集合了各個年齡層次的人群 ， 使得社區(qū)更活躍 、 更有生氣 ， 比單調(diào)的社區(qū)舒服度高 。 案例小結(jié) ? 控制總價范圍，減少支付壓力，小戶型超過 50% ? 以創(chuàng)新產(chǎn)品和社區(qū)環(huán)境為核心競爭力 ? 提供優(yōu)秀的物業(yè)管理、服務(wù)，打造高品質(zhì)的社區(qū)生活方式 可借鑒的動作： 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模開放公園式空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺 ?通過對于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造，打造了不同等級的社區(qū)開放空間，既形成了良好的居住環(huán)境，又為業(yè)主的溝通和交流等活動創(chuàng)造了平臺，體現(xiàn)了尊重交流與融合的社區(qū)文化 【 整盤思路 】 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 40萬 m178。 2023年東北三省主要城市 GDP比較 2023年東北三省主要城市人均 GDP比較 【 沈陽宏觀數(shù)據(jù) 】 111 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位原則： ? 區(qū)域別墅產(chǎn)品定位為經(jīng)濟(jì)型別墅，控面積控總價； ? 配以多層洋房的產(chǎn)品線，在保證舒適型的前提下，打造多種產(chǎn)品線，滿足不同客戶的臵業(yè)需求 ? 低密度形象：為樹立項(xiàng)目低密的高品質(zhì)形象，需少量配合低密度表達(dá)強(qiáng)烈的聯(lián)排 /疊拼產(chǎn)品做為標(biāo)桿； 【 啟動區(qū)方向 】 107 本報告是嚴(yán)格保密的。 【九州灣景匯】臨近區(qū)域城市斷裂帶曾憑借低密的環(huán)境與較佳入市時間的把握，成功撬動市場 2023年 8月 8日，九洲灣景匯正式開盤，首次推出 270套住宅，銷售率超過 80%，并在 開盤當(dāng)日創(chuàng)造了銷售額過億元的驚人業(yè)績，再次創(chuàng)造了沈陽樓市的奇跡。 重點(diǎn)客戶解析 【 客戶方向 】 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 p所有產(chǎn)品進(jìn)深小 ， 除了寬景洋房的 7米的小進(jìn)深 ， 假日的院景洋房也只有 12米左右 ， 而一般的住宅進(jìn)深多在 1314米 。 主力客戶群分類：其一是對價格 (主要是總價 )較為敏感 ， 同時又不愿犧牲居住 、 生活品質(zhì)的年輕一族 。 案例小結(jié) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新，以花園洋房等產(chǎn)品滿足普通白領(lǐng)提前過上中產(chǎn)階級生活的夢想 ? 外部資源沒有優(yōu)勢，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示 ? 社區(qū)配套齊全，針對性強(qiáng) 可借鑒的動作： 【 案例啟示 】 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動 , 三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感 。 四季花城以客戶關(guān)注點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，在產(chǎn)品和環(huán)境上展現(xiàn)其優(yōu)勢 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境：在外部資源條件并不具絕對優(yōu)勢的前提下 ， 著重于內(nèi)部景觀的營造和展示 產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動 ， 迅速形成產(chǎn)品展示 ， 以專利產(chǎn)品情景花園洋房 ， 進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象；普通多層 、 9層小高層 、 情景花園洋房 、 聯(lián)排別墅等多種產(chǎn)品形式 ，滿足各種置業(yè)需求 ?群體特