【正文】 形態(tài)和戶型布局的參考圖示示意，不代表最終設(shè)計(jì)方向 ? 確保每個(gè)戶型有足夠的通透性 ? 入戶花園較好拉開建筑間距，又可成為高附加值空間 ? 相對(duì)于海南市場(chǎng)常見的酒店標(biāo)間式的設(shè)計(jì)，戶型功能更家居化 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 公寓戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 3. 考慮附加空間的設(shè)計(jì)如入戶花園、空中花園等 4. 完整的廚房設(shè)計(jì)，加設(shè)燃?xì)? 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 為配合整體地中海的建筑風(fēng)格，商業(yè)以地中海風(fēng)格式的商業(yè)風(fēng)情街呈現(xiàn) 功能：以服務(wù)于社區(qū)的養(yǎng)生人群和短居游客生活需求為主要功能，主力業(yè)態(tài)以餐飲為主 其他建議 〃 商業(yè)建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 立面采用以白色為基調(diào)的地中海風(fēng)格 色彩明快醒目，建筑以遠(yuǎn)高近低的錯(cuò)落方式豐富天際效果和人的尺度感 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 其他建議 〃 風(fēng)格建議 酒店公寓及住宅均采用拎包入住式的裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店式的設(shè)施配置 其他建議 〃 裝修建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 隨處漫延的水景與巴厘島風(fēng)情的茅草亭 三、整體園林風(fēng)格建議 東南亞風(fēng)情 〃 層次豐富的自然園林 層次豐富的熱帶植物搭配風(fēng)情小品 三、整體園林風(fēng)格建議 我們的思考仍在繼續(xù) 謝謝聆聽！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 別墅區(qū) 南田露天溫泉 規(guī)劃要點(diǎn) 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— 溫泉商務(wù)酒店 ? 酒店 +溫泉服務(wù)區(qū)總建筑面積 4萬(wàn)平方米 ? 酒店視用地面積情況，作 34層集中式建筑形式 ? 標(biāo)準(zhǔn)房間面積不小于 50m2，加部分套房，面積不小于 80m2 ? 所有房間外加觀景陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái) ? 酒店內(nèi)部配可容納 10200人的不同規(guī)格的會(huì)議室或功能廳（數(shù)量在 56個(gè)） ? 結(jié)合景觀，在酒店周邊設(shè)置開敞式的中西式餐廳作為配套服務(wù) ? 酒店溫泉泡池的設(shè)置充分利用沿湖退線，蜿蜒布局在景觀之中，并以綠植隔離，保障私密 規(guī)劃指標(biāo)： 功能 單間面積 預(yù)估套數(shù) 預(yù)估總面積 總建筑面積預(yù)估 標(biāo)準(zhǔn)客房 50 400 20230 加上大堂或其他附屬設(shè)施，酒店總規(guī)模近 30000平方米 套房 100 30 3000 會(huì)議室 100300 6 1500 餐飲 300800 3 2023 ? 據(jù)此推算，溫泉酒店服務(wù)區(qū)總建筑面積為 40000平方米 ? 酒店主體結(jié)構(gòu)可采用 34層建筑為主，酒店主體建筑占地約 60008000平方米 ? 餐飲結(jié)合景觀可單獨(dú)布置 ? 20230平方米以上的用地來布置溫泉及相關(guān)服務(wù)設(shè)施 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— 溫泉商務(wù)酒店 溫泉酒店級(jí)別選擇： ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有酒店數(shù)量不多，形象參差不一，康樂園屬建成較早，形象及設(shè)施比較落后、金手指形象較差，而艾美酒店則過于高端，區(qū)域缺乏同時(shí)兼顧形象品質(zhì)和主流人群的主題型酒店物業(yè) ? 先期產(chǎn)品，承擔(dān)著形象示范和接待功能，因此需要有不低于四星級(jí)的物業(yè)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為支撐 建議引入四星級(jí)及以上的酒店物業(yè) 其他建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— 溫泉商務(wù)酒店 溫泉酒店服務(wù)區(qū) —— 客房 溫泉酒店服務(wù)區(qū) —— 商務(wù)設(shè)施配套 溫泉酒店服務(wù)區(qū) —— 溫泉 溫泉酒店服務(wù)區(qū) —— 餐飲娛樂配套 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值 ? 低密度、高品質(zhì)形象區(qū) ? 高溢價(jià)區(qū) 東南亞風(fēng)情 〃 生長(zhǎng)于景區(qū)的湯 HOUSE 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 形象定位 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 規(guī)劃思路 以小獨(dú)棟為主，輔以聯(lián)排 （聯(lián)排為提高容積率之用） 以小獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主導(dǎo)形象的高端社區(qū)形象 ? 宜居宜租的小獨(dú)棟別墅度假型產(chǎn)品，為滿足容積率，建議考慮聯(lián)排 ? 視容積率實(shí)現(xiàn)情況，可布置適量的多層產(chǎn)品（ 6層）來分擔(dān)容積率，提高規(guī)劃舒適度 ? 聯(lián)排以 3聯(lián)排為主，兩端戶型可實(shí)現(xiàn) 270度環(huán)景庭院 創(chuàng)新價(jià)值： 溫泉成為項(xiàng)目的核心價(jià)值依托 具有濃郁東南亞風(fēng)情的建筑景觀 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 酒店、溫泉要與別墅區(qū)通過景觀自然分區(qū) ? 島居概念，充分借勢(shì)環(huán)形人工湖，并通過社區(qū)水系的適度圍合，強(qiáng)化別墅的獨(dú)立性和領(lǐng)域感 規(guī)劃思路 突出景區(qū)式的建筑環(huán)境 ? 充分利用外圍環(huán)湖的自然資源，通過建筑和院落的銜接，使外圍景觀私有化 ? 內(nèi)部通過人工水系的圍合，自然形成不同的別墅組團(tuán)，打造島居的規(guī)劃概念 ? 更充分發(fā)揮酒店溫泉區(qū)的景觀價(jià)值 建筑滿足總價(jià)控制的前提下，實(shí)現(xiàn)別墅的生活品質(zhì)和與自然的充分融合 ? 控制總面積，建議獨(dú)棟別墅為 180200平方米，聯(lián)排 140160平方米，多層為5080平方米的蝶塔（一層四戶） ? 建筑自身強(qiáng)調(diào)通透性，進(jìn)深控制在 12米以內(nèi)，適當(dāng)增加面寬 ? 盡可能增加與自然親近的半開放式或開放式的空間和院落 ? 聯(lián)排不超過 3戶拼接，邊側(cè)戶型作出 270度觀景院落 規(guī)劃要點(diǎn) 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 戶型比例 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 戶型 戶型地上面積（平米） 面積比例 聯(lián)排 (二層 ) 140160 70% 小獨(dú)棟（二層） 180200 30% 規(guī)劃嘗試 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 方案一 別墅 +多層 容積率 建筑類型 數(shù)量 總建面 面積比例 蝶塔 (6F) 3 5040 5% 普通多層 (6F) 24 34560 35% 聯(lián)排別墅邊單元 70 12600 11% 聯(lián)排別墅中間單元 140 22400 26% 獨(dú)棟別墅 115 23000 23% 住宅總建筑面積 97600平方米 酒店服務(wù)區(qū) 占地 30311平米 ,建面 40000平米 (預(yù)留 ) 規(guī)劃嘗試 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 建筑類型 戶型面積 數(shù)量 總建筑面積 聯(lián)排別墅邊單元 180 220 39600 聯(lián)排別墅中間單元 160 110 17600 獨(dú)棟別墅 200 116 23200 居住總建筑面積 80400 酒店服務(wù)區(qū) 占地 30939平米 總建筑面積 40000平方米 方案二 全別墅 容積率 不同規(guī)劃方案下的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 價(jià)格測(cè)算說明： 1. 別墅產(chǎn)品：石梅山莊 25000元 /平米和綠中海 35000/平米（有價(jià)無(wú)市，透支了區(qū)域前景），考慮未來可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上保守預(yù)估本案小獨(dú)棟價(jià)格為 25000元 /平米，聯(lián)排 18000元 /平米 2. 公寓產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 950011000元 /平米之間，考慮到政策風(fēng)險(xiǎn)帶來的價(jià)格回調(diào)與理性回歸，保守預(yù)估本案價(jià)格為 9000元 /平米 3. 各類產(chǎn)品可售面積是以初步強(qiáng)度分析為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算，銷售額會(huì)根據(jù)最終設(shè)計(jì)方案中各類產(chǎn)品的比例變化而有所不同 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 方案一 別墅 +多層 方案二 全別墅社區(qū) 測(cè)算指標(biāo) 測(cè)算指標(biāo) 占地面積 占地面積 容積率 容積率 產(chǎn)品形式 可售面積（ m2) 銷售單價(jià) （元 /m2) 銷售額 （億元） 產(chǎn)品形式 可售面積 （ m2) 銷售單價(jià) （元 /m2) 銷售額 （萬(wàn)元） 小獨(dú)棟 23000 25000 小獨(dú)棟 23200 25000 聯(lián)排 35000 18000 聯(lián)排 57200 18000 多層 39600 9000 多層 0 9000 0 總銷售額 97600 —— 總銷售額 80400 —— 假設(shè)不同社區(qū)形象下銷售價(jià)格相同，方案二比方案一總銷售額高出 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 通過規(guī)劃嘗試可知，容積率在 +聯(lián)排的純別墅社區(qū) 。 策略二：構(gòu)建資源優(yōu)勢(shì)，促動(dòng)地塊價(jià)值提升 策略解析： 具體戰(zhàn)術(shù)： 最大化發(fā)揮溫泉的核心資源價(jià)值，打造興隆區(qū)域首屈一指的溫泉養(yǎng)生商務(wù)酒店 。 隨著東線高鐵的建設(shè)和品牌開發(fā)商的加盟，興隆的開發(fā)熱度將持續(xù)增強(qiáng) 三、分析結(jié)論