【正文】 境，較大的生活空間，讓父母居住在那里，周末子女可以前去探望，享受家庭的歡樂。這部分客戶群應為本項目的中高檔部分主體客戶群。經(jīng)濟憂患意識強，儲蓄強于消費。喜歡運動和旅行等休閑活動。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。富貴型50200萬 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。 以先進齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計，來減小未來市場中新產(chǎn)品對本項目的沖擊，保持項目的領(lǐng)先性 ；通過多方精誠合作， 在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃 ，發(fā)揮優(yōu)勢，建立發(fā)展商與項目品牌知名度，獲取消費者的信任。9項目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯10社會和經(jīng)濟背景分析在需求之中，抓主力2023，社會經(jīng)濟與需求預期11長沙市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）呈高速良性發(fā)展受房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫之刺激， 05年整體經(jīng)濟發(fā)展速度進一步加快，達到歷史最高點，整體經(jīng)濟仍高位運行，預計 2023人均 GDP可能突破 4500美金，商品房購買能力將得到經(jīng)濟保障。恒基兆佳湖南星沙項目產(chǎn)品定位建議Promotion Planning and Marketing Consultancy Proposal呈：恒基兆佳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司To : Henderson land development pany limited由：易居中國長沙金岳房屋銷售有限公司From : Changsha jinyue real estate consult sales co.,ltd1報告前提之解釋說明報告引用之市場結(jié)論均來源于前期調(diào)研時間界定為本案擬上市之 2023年凡前期報告所涉及之數(shù)據(jù)，本報告將不作重復羅列這僅是一份基于市場的項目初步研究報告2項目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍 海紅 海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯3項目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導向5 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。1210年中長沙社會階層形態(tài)變化1995年 2023年 2023年十年來，社會階層 已經(jīng) 發(fā)生改變，中等收入階層成為 長沙 社會的主流長沙市社會階層結(jié)構(gòu)分析低端 大眾高端 小眾中端 定位于主流階層的產(chǎn)品將使項目受眾面較為寬廣，是需求市場主力132023年，有三大潛在 剛性需求市場 值得關(guān)注14新長沙人約 270萬長沙常住人口總量約 70萬 對周邊財富和人才的聚合引力進一步加強大長沙策略真正開始實施的 5年按 50%住房需求量和 90平米 /套計算，需求總量相當可觀住宅剛性需求支撐之一較強支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)長沙，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位新長沙人：主力需求為一房和二房15背景：長沙市平均每年大約有 受 “ 中國習俗 ” 影響，2023年成為積壓年而 2023年 ,由于受 “中國習俗 ” 影響，由此類推 2023年，將有可能達到 12萬，按推算， 20232023將會有至少 5萬新婚人口新婚人口 住宅剛性需求支撐之二按 80%住房需求量和 100平米 /套計算，需求總量為 400萬平米，年均需求量 130萬平米。 針對劣勢的對策針對劣勢的對策25S5規(guī)劃超前設(shè)計＋ S6強強聯(lián)合＋ S7開發(fā)商實力雄厚 → T1大量土地正待開發(fā)，市場競爭愈加激烈 +T2中高端市場競爭激烈房地產(chǎn)市場激烈而殘酷的競爭使得各開發(fā)商必須充分調(diào)動自身優(yōu)勢資源，提升自身素質(zhì)，以加強市場競爭和防御能力。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功精英張揚進取品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。中產(chǎn)型 515萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。不盲目追求時尚和品牌， 購買力客戶類型描述35大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié)從上面的長沙范圍中產(chǎn)階層人群的分析，我們可以看到，長沙中中產(chǎn)階層之價格敏感度較高而且對產(chǎn)品的類型偏好趨向于產(chǎn)品的實用功能性，對于情感導向的訴求要點亦有相當程度的偏好。長沙中產(chǎn)階層42改革開放的不斷深化，不同的經(jīng)濟形態(tài)產(chǎn)生了強大的活力，民營私營及股份制企業(yè)在當前經(jīng)濟社會中占有越來越重要的地位；同時使其企業(yè)領(lǐng)導者聚集了大量的個人財富。應當提到的是，對于長沙市內(nèi)的這部分置業(yè)類型，本項目可以滿足他們的需要。 白竹水鄉(xiāng) 洞井鎮(zhèn)同升路口 暮云 長沙同升房產(chǎn)公司長沙奧林匹克花園 省政府湘府路中段 天心區(qū) 湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠城 白竹水鄉(xiāng)（二期） 聯(lián)排、獨棟 獨棟（ 295427）長沙奧林匹克花園 二房 四房、復式 三房（ 110120）綠城 在我們篩選的可比項目中基本上都是毛坯交付，公共部位普通裝修，外立面涂料或者釉面磚裝飾。青灰色嘉盛華庭 毛坯 中式風格 面磚。外部配套則以中小學、醫(yī)院、超市為最多，長沙市是一個人文底蘊深厚的城市，教育氣氛濃厚，所以眾多開發(fā)商愿意選擇學區(qū)為賣點，超市、醫(yī)院是解決日常生活便利程度的，在我們的需求調(diào)研中我們將配套劃分成三大塊：生活設(shè)施、會所配套、運動設(shè)施來最大限度的了解消費者對項目配套的各方面需求。香格里 中建桂苑 錦鴻物業(yè) 高層 、多層 嘉盛華庭 深圳物管 — 林之苑 林苑物業(yè) 檸檬麗都 嘉華物業(yè) 多層 申奧 在選擇物業(yè)管理公司方面 ％的需求者認為有物業(yè)管理資質(zhì)即可，但有 ％的人認為房產(chǎn)購買后的保值增值完全依賴于物業(yè)管理，所以希望選擇知名物管公司。產(chǎn)品建議 — 房型配比20%50%單身二人世界三口之家三口之家三代同堂27%3%類型 戶型面積 配比 家庭結(jié)構(gòu)69規(guī)劃布局建議70規(guī)劃，組團設(shè)計尋求空間的有序發(fā)展大社區(qū)實現(xiàn) “ 半開發(fā)設(shè)計 ” 增加與社會的融入感；內(nèi)部實行多個 “ 小組團 ” 的設(shè)計，便于管理、開發(fā)，也可以形成非常良好的鄰里氛圍；組團規(guī)模以 300－ 400戶為宜；理念釋義例圖71空間設(shè)計，建筑視覺的美觀要尋求建筑的錯落、天際線的變化與和諧，體現(xiàn)出項目的整體性。城市小品，體現(xiàn)價值、文化78車行與人行分離，營造城市感。商業(yè)，滿足社區(qū)功能，并創(chuàng)造附加值83為了保持建筑的整體感覺，建議整體建筑的立面采用統(tǒng)一色彩，但是在門頭等位置采用特殊“ 構(gòu)件 “ 以增加設(shè)計感，并提升品質(zhì)，也同時是成本最低的處理方式；產(chǎn)品細節(jié) —— 建筑基底84建議以防水涂料為建筑立面材質(zhì)。高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷售情況，可以進行具體的產(chǎn)品細節(jié)調(diào)整整個地塊平均容積率為 高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國際級幼兒園社區(qū)會所入口商業(yè)入口入口90總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)商業(yè)區(qū)：產(chǎn)品特征：充分利用南臨主干道的優(yōu)勢，設(shè)置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內(nèi)商業(yè)則應呈多點分散布局，以任一點為原點，步行半徑 3分鐘內(nèi)可以到達。高層、小高層項目在長沙鮮有低密度布置，而這恰恰是追求舒適安逸的長沙置業(yè)者所希望得到的。為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間由于本案總體量超過 800畝，而我們首期項目的規(guī)劃面積還不到這個數(shù)字的一半，因此我們必須為后續(xù)項目留有足夠的產(chǎn)品想象空間。會所以多功能中央會所的角色出現(xiàn)會所功能應包括餐飲、健身、休閑娛樂、小區(qū)歷史博物館（收集業(yè)主諸多生活中值得紀念的細節(jié)）等，一方面對提升居住品質(zhì)、營造項目賣點具有相當?shù)淖饔?，另一方面對社區(qū)人文精神內(nèi)核的提煉大有裨益。86適當提高品質(zhì)，并設(shè)有物業(yè)接待臺。標志性的大門設(shè)計，體現(xiàn)領(lǐng)域感79車行