【正文】 季美景 四方大道和麗臣路交匯處 開福區(qū) 湖南四季花城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒鑫 .瀾北灣 世路口處金霞新區(qū) 14號(hào)地 開福區(qū) 長沙恒鑫置業(yè)有限公司天翔 麓山別墅（二期） 猴子石大橋西行 5000米 岳麓區(qū) 湖南凱達(dá)財(cái)信投資有限公司卓越 白竹水鄉(xiāng) 洞井鎮(zhèn)同升路口 暮云 長沙同升房產(chǎn)公司長沙奧林匹克花園 省政府湘府路中段 天心區(qū) 湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠城 本項(xiàng)目應(yīng)通過個(gè)性創(chuàng)新產(chǎn)品吸引這部分置業(yè)者的關(guān)注。外地來長投資、經(jīng)商人士45新婚人士長沙新婚人群大部分是依靠父母的積蓄實(shí)現(xiàn)房屋的按揭首付，然后依靠自身收入進(jìn)行月供。必須有一定檔次的、能夠提供舒適空間的物業(yè)類型才能滿足這部分人的需要。應(yīng)當(dāng)提到的是，對(duì)于長沙市內(nèi)的這部分置業(yè)類型，本項(xiàng)目可以滿足他們的需要。南城一直是眾多長沙人作為改善居住環(huán)境的首選之地。而本項(xiàng)目希望能夠吸引市區(qū)的買家會(huì)有一大部分屬于此種置業(yè)群體?？沼鄷r(shí)間充裕，使得這部分客戶在擁有更多的家居生活時(shí)間，因此對(duì)居住的舒適性和生活品質(zhì)有相對(duì)高的要求，使其成為中高檔次物業(yè)的主要消費(fèi)群體，這部分人一般屬于高檔客戶群。長沙中產(chǎn)階層42改革開放的不斷深化，不同的經(jīng)濟(jì)形態(tài)產(chǎn)生了強(qiáng)大的活力，民營私營及股份制企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)中占有越來越重要的地位；同時(shí)使其企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者聚集了大量的個(gè)人財(cái)富。三是 IT、金融、證券、地產(chǎn)、設(shè)計(jì)、電信、貿(mào)易、傳媒及教育等（尤其是長沙傳媒業(yè)比較發(fā)達(dá)）行業(yè)的專業(yè)人士，這部分人均接受過良好教育，具有較高的知識(shí)層次和生活品位；同時(shí)他們對(duì)高品質(zhì)生活抱有相當(dāng)大的憧憬，有長期穩(wěn)定的收入，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，通過對(duì)市場(chǎng)的研判和對(duì)泛客戶群體的解讀，易居認(rèn)為本案目標(biāo)客戶之市場(chǎng)細(xì)分模型如右：3大剛性需求人群 長沙中產(chǎn)階層 項(xiàng)目周邊人群（復(fù)合型人群） 目標(biāo)客戶 市場(chǎng)機(jī)會(huì)人群 主力人群 主力人群 無絕對(duì)從屬關(guān)系 建立競爭優(yōu)勢(shì)的客戶 39長沙中產(chǎn)階層長沙新人新長沙人子女 —— 父母型置業(yè)者項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)人群目標(biāo)人群分布重合情況模型40市場(chǎng)細(xì)分41 長沙中產(chǎn)階層主要包括三類人士：一是以職業(yè)經(jīng)理人為代表的大中型企業(yè)中高層管理者和跨國集團(tuán)公司的中高層雇員。36大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié)長沙中低收入人群之產(chǎn)業(yè)分布數(shù)據(jù)來源 —— 湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)長長沙沙中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)分分布布家庭年收入 515萬37大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié)長沙中低收入人群之產(chǎn)業(yè)分布數(shù)據(jù)來源 —— 湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)長長沙沙中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層區(qū)區(qū)域域分分布布家庭年收入 515萬38市場(chǎng)細(xì)分與本案之對(duì)接地段決定了將來居住的環(huán)境、氛圍、生活便利程度，是選擇物業(yè)首先要考慮的因素之一。不盲目追求時(shí)尚和品牌， 購買力客戶類型描述35大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié)從上面的長沙范圍中產(chǎn)階層人群的分析，我們可以看到，長沙中中產(chǎn)階層之價(jià)格敏感度較高而且對(duì)產(chǎn)品的類型偏好趨向于產(chǎn)品的實(shí)用功能性，對(duì)于情感導(dǎo)向的訴求要點(diǎn)亦有相當(dāng)程度的偏好。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活家庭實(shí)惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。工作前景預(yù)期不高。經(jīng)濟(jì)型5萬以下 各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂和購物消費(fèi)。喜歡外出購物、吃飯和游玩。國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。中產(chǎn)型 515萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。 擁有型奢華型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取炫耀享受個(gè)性時(shí)髦追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)和健身。富裕型1550萬 外資企業(yè)中高層、國內(nèi)上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。喜歡各類投資。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功精英張揚(yáng)進(jìn)取品味善于交際，喜歡出入高級(jí)的娛樂場(chǎng)所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。擁有名車，喜歡歐美旅游。喜歡奢侈品、房產(chǎn)、股票等購買和收藏。 針對(duì)威脅的對(duì)策針對(duì)威脅的對(duì)策26S2路網(wǎng)完善＋ S4項(xiàng)目自身配套齊全＋ S7開發(fā)商實(shí)力＋ O3城市規(guī)劃促使未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 →T5長沙人固有的 “ 半小時(shí)生活半徑 ” 思維對(duì)于長沙人所固有的 “ 半小時(shí)生活半徑 ” 思維，要一下子扭轉(zhuǎn)過來是很難的，這需要外部環(huán)境和內(nèi)部努力雙管齊下，需待時(shí)日，但從我們項(xiàng)目出發(fā)，一方面要積極的利用 S2完善的路網(wǎng)、 S7開發(fā)商實(shí)力開動(dòng)小區(qū)專車，可以降低公交中途上下載客耗時(shí)予以解決，另一方面在星沙市區(qū)得到新的發(fā)展機(jī)遇后更多的企業(yè)將會(huì)進(jìn)駐星沙，完全可以解決部分居民就地工作、生活的問題。 針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策25S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)＋ S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合＋ S7開發(fā)商實(shí)力雄厚 → T1大量土地正待開發(fā)，市場(chǎng)競爭愈加激烈 +T2中高端市場(chǎng)競爭激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈而殘酷的競爭使得各開發(fā)商必須充分調(diào)動(dòng)自身優(yōu)勢(shì)資源，提升自身素質(zhì)，以加強(qiáng)市場(chǎng)競爭和防御能力。 針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策24S1規(guī)模較大 +S4自身配套齊全 +S5項(xiàng)目自身規(guī)劃意識(shí)超前 +S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 +S7開發(fā)商實(shí)力雄厚 →W6 開發(fā)商知名度低考慮到本項(xiàng)目是恒基兆佳投資有限公司在長沙市的第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，所以建議開發(fā)商憑借自身的雄厚實(shí)力，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，融合各方實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，整合優(yōu)勢(shì)資源， 不但要將本項(xiàng)目做成功，更重要的是要把恒基兆佳的品牌推向市場(chǎng) 。進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會(huì)新銳戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：新長沙人 /新婚 /老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三房為主，一房為輔產(chǎn)品需求推斷二房、一房或組合居潛在客戶的產(chǎn)品需求整合二房比例 = 一房 +三房或組合居（約數(shù)）結(jié)論 需求整合19競爭環(huán)境分析潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議20項(xiàng)目條件分析指標(biāo) /地塊 /區(qū)位 /交通 /配套環(huán)境21項(xiàng)目項(xiàng)目 S優(yōu)勢(shì)（ Strength） W劣勢(shì)（ Weakness）S1體量較大S2路網(wǎng)完善S3自然環(huán)境較好S4項(xiàng)目自身配套齊全S5項(xiàng)目自身規(guī)劃意識(shí)超前 (可以做到的）S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 (實(shí)力雄厚的合作方）S7開發(fā)商實(shí)力雄厚W1地理位置偏遠(yuǎn)W2欠缺區(qū)外公共交通W3（現(xiàn)有）周邊配套缺乏W4開發(fā)商本地知名度低O機(jī)會(huì)（ Opportunity） T威脅（ Threat）O1長沙市市場(chǎng)需求逐步放大O2星沙高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)位效應(yīng)O3城市新規(guī)劃促使未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好O4區(qū)域市場(chǎng)缺乏品牌樓盤 (可遇見的未來會(huì)有）T1 大量土地正待開發(fā)，市場(chǎng)競爭愈加激烈T2 中高端市場(chǎng)競爭激烈T3 星沙地區(qū)物業(yè)價(jià)格不高T4 星沙已開發(fā)樓盤存在大量的空置現(xiàn)象T5 長沙人固有的 “ 半小時(shí)生活半徑 ” 思維22S2路網(wǎng)完善 +S7開發(fā)商實(shí)力雄厚 + O2高新開發(fā)區(qū)效應(yīng) +O3城市新規(guī)劃促使未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 → W1 地理位置偏遠(yuǎn) +W2欠缺區(qū)外公共交通偏遠(yuǎn)的地理位置既然從空間無法解決，那么可以通過良好的交通以縮短客戶的乘車時(shí)間來解決，建議開發(fā)商充分發(fā)揮 S2與 S7的優(yōu)勢(shì)， 在初期設(shè)立看房專車和業(yè)主專車 ，以方便客戶對(duì)本項(xiàng)目的考察及業(yè)主工作、出行等方面的需求；另外可設(shè)立小區(qū)公交?？空荆?以小區(qū)案名設(shè)立站點(diǎn)名稱 ，同時(shí)達(dá)到宣傳本項(xiàng)目的目的；隨著開發(fā)的深入，本區(qū)域的 “ 人氣 ” 將愈加旺盛， O O3也將逐漸顯現(xiàn)出來，市政公共交通會(huì)自然覆蓋本區(qū)，對(duì)本區(qū)的交通將是有力的補(bǔ)充。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有 55％的人群愿意購買養(yǎng)老型住宅 中年人對(duì)養(yǎng)老型住宅的購買意愿更為強(qiáng)烈 傾向購買高檔物業(yè)與經(jīng)濟(jì)型物業(yè)的比例為 1： 8 多層帶電梯公寓最受歡迎，面積 兩房一廳 居多 購買關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書館 資料來源： 2023年 12月 27日 房地產(chǎn)時(shí)報(bào)老齡人口：主力需求為二房 一房，一房可通過 “ 組合居 ” 實(shí)現(xiàn)17結(jié)論