某地產(chǎn)里程地產(chǎn)產(chǎn)品定位建議報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-01-08 23:28本頁(yè)面
【正文】 %2/1/1 7779 84 % %2/2/1 92105 159 %3/2/1 113118 129 % %3/2/2 125166 94 14%4/2/2 157220 40 % %4/2/3 207220 42 %5/2/5 403419 7 1%復(fù)式 189195 30 %合計(jì) 673 % 100%花園洋房公寓聯(lián)排項(xiàng)目 規(guī)模對(duì)比 產(chǎn)品對(duì)比 配套對(duì)比萬(wàn)科新里程 33萬(wàn)方 ？整體：齊全亮點(diǎn)：小學(xué)配套集中，綜合品牌好尚東國(guó)際 32萬(wàn)方產(chǎn)品新穎多樣，具備良好立面表現(xiàn)力和質(zhì)感，易吸引成熟客戶整體：齊全亮點(diǎn)：休閑商業(yè)軌道 6號(hào)線對(duì)比結(jié)果 等同 新里程一期立面質(zhì)感略遜、 二期建議立面表現(xiàn)提升2023年新里程配套成熟度高，配套品牌較尚東國(guó)際好，交通略遜與本案對(duì)比 —— 規(guī)模相當(dāng)，配套條件各具特色競(jìng)爭(zhēng)策略突出配套的品牌性和小學(xué)的差異配套，完善休閑商業(yè)的不足。六里園區(qū) 16地塊 楊高南路、博文路 普通公寓之 舒適型產(chǎn)品客戶層次略高，屬于慢熱型產(chǎn)品中產(chǎn)群體環(huán)球中央花園客層n 環(huán)球中央花園客戶層次略高，屬于中端客群的中上區(qū)n 客戶類型主要以律師、私營(yíng)企業(yè)主等注重品質(zhì)的中高端客戶，沒(méi)有明顯的區(qū)域性客戶特征n 銷(xiāo)售雖然始終未見(jiàn)火爆，但處于上升區(qū)域，屬于慢熱型產(chǎn)品代表：未來(lái)域 —— 個(gè)性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模： 11萬(wàn)平方米容積率： 建筑形態(tài)：小高層、多層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率： 50％主力房型：二房、三房、四房主力面積：二房 8094平方米 三房 123141平方米 四房 146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：創(chuàng)意性 “ 三灣一岸 ” 整體布局，將社區(qū)建筑與僅有的景觀優(yōu)勢(shì)充分融合，整體規(guī)劃獨(dú)具創(chuàng)新未來(lái)域是目前區(qū)域個(gè)性化公寓產(chǎn)品的代表，其創(chuàng)意性規(guī)劃設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)具有極大的產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)，容易引起年輕獵奇一族的共鳴。后期跟蹤重點(diǎn)世博家園動(dòng)遷基地和合苑高壓走廊尚東國(guó)際 本案二期本案一期世博家園 高壓走廊北部：高壓走廊東部：大型動(dòng)遷基地世博家園南部：本案南塊西部：在建高檔大盤(pán)尚東國(guó)際環(huán)境解讀處大型綜合居住區(qū)，基地受到北部高壓走廊與東部大型動(dòng)遷基地影響，不利于本案定位大幅提升經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊公共交通發(fā)達(dá)大眾配套完善整體檔次不高缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間世博帶動(dòng)板塊未來(lái)快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要能夠滿足便利生活的需要缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍 不適合大幅提高二期整體定位生活配套和出行條件優(yōu)越產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在現(xiàn)有南塊水平上實(shí)現(xiàn)突破的良好基礎(chǔ)潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析現(xiàn)狀理解 未來(lái)預(yù)判代表：萬(wàn)科新里程 —— 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局，配套優(yōu)勢(shì)巨大總規(guī)模： 17萬(wàn)平方米（南塊）容積率： 建筑形態(tài)：小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率： 50％主力房型：二房、三房主力面積：二房 9095平方米 三房 120135平方米 四房 146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，房型面積符合區(qū)域目前實(shí)際，大型復(fù)合化配套是該案最大的優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科新里程（南塊）是目前區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化普通公寓產(chǎn)品的代表，其在整體規(guī)劃及房型設(shè)計(jì)上比較符合目前客戶實(shí)際需求，配套齊全和經(jīng)營(yíng)品牌高檔是其最大的亮點(diǎn)。推局 187。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有 55％的人群愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅 中年人對(duì)養(yǎng)老型住宅的購(gòu)買(mǎi)意愿更為強(qiáng)烈 傾向購(gòu)買(mǎi)別墅與公寓的比例為 1： 8 多層帶電梯公寓最受歡迎，面積 兩房一廳 居多 購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書(shū)館 資料來(lái)源： 2023年 12月 27日 房地產(chǎn)時(shí)報(bào)老齡人口：主力需求為二房 一房，部分需求通過(guò) “ 彈性組合居 ” 可實(shí)現(xiàn)。 60歲及以上人口占總?cè)丝诒戎兀?2023年達(dá)到了 %的歷史最高水平。當(dāng)生兒育女后，部分家庭需求會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿?，可分可合?“ 彈性組合居 ” 有一定市場(chǎng)。2023年商品房成交有望復(fù)蘇10年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年 2023年 2023年十年來(lái)，社會(huì)階層 已經(jīng) 發(fā)生改變，中等收入階層成為上海社會(huì)的主流上海市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析低端 大眾高端 小眾中端 定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，也是需求市場(chǎng)主力軍。上海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）呈高速良性發(fā)展商品房成交量在 05年很快走出了明顯 “V”型走勢(shì)。發(fā)展 ：區(qū)域價(jià)值下檔支撐強(qiáng)勁，發(fā)展前景良好，投資自用俱佳。導(dǎo)向 ：內(nèi)中環(huán)及沿線區(qū)域構(gòu)成上海主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。另外，世博會(huì)賦予三林板塊歷史性的戰(zhàn)略契機(jī)。萬(wàn)科新里程 （北塊產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導(dǎo)向 現(xiàn)代城市發(fā)展定
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