【正文】 雖然達(dá)到了發(fā)展商的心理預(yù)期，但很難說是一個追求地塊經(jīng)濟(jì)效益最大化的構(gòu)想。最主要點(diǎn)是在色彩上與景觀核心，建議以暖色系為主。64紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū)混合社區(qū) 損失一定容 積率指標(biāo)陷入與威尼斯城之間的板塊內(nèi)同質(zhì)競爭加入與錦繡華城之間的板塊外同質(zhì)競爭本案在規(guī)模與品質(zhì)上處于劣勢不符合利益最大化原則不符合有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)原則不建議定位于混合社區(qū)混合社區(qū)的研判 共性市場優(yōu)化方案65小戶型平層豪宅全復(fù)式公寓中產(chǎn)階級√√藍(lán)海戰(zhàn)略稀缺產(chǎn)品的研判 市場差異化方案66產(chǎn)品整體定位全裝修創(chuàng)意型小高層標(biāo)準(zhǔn)房型 +小戶型 +個性復(fù)式67產(chǎn)品定位與需求整合標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶型全復(fù)式公寓單身白領(lǐng)單身貴族已婚丁客三口之家（幼?。┤枚峡粘矄紊碣F族已婚丁客二老空巢三口之家（小學(xué)）三口之家（中學(xué)）2房2房2房2房 /3房三口之家（中學(xué)） 2房 /3房1房1房1房1房3房3房3房 /4房組合居 =小戶型 +標(biāo)準(zhǔn)公寓結(jié)合城市發(fā)展和社會、經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論，建議 2房比重占 50%左右。上海城 中海物業(yè)管理有限公司 （顧問公司） 華盛 .新外灘 新工物業(yè) 建議本案推出具備自身特色的個性裝修房，在開始升溫的裝修房市場上嶄露頭角。 新新家園 二房 六房 三房、四房（ 120150）金色比華利 二房 六房、復(fù)式 四房（ 150）可比樓盤開發(fā)房型表 50戶型結(jié)構(gòu)供給市場房型配比需求市場房型配比從供需市場反應(yīng)的情況來看，二房、三房基本上做到了平衡而四房則有部分產(chǎn)品過剩。受湖南傳統(tǒng)婚姻觀念的影響，對新房的要求相對較高，期望 “一步到位 ”的人占大多數(shù)。二是律師、注冊會計(jì)師、醫(yī)生、演藝界人士以及自由職業(yè)者。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個性品味家庭善于社交。喜歡豪華消費(fèi)。結(jié)論 城市發(fā)展分析交通 ：交通快步建設(shè)，位置時間距離大為縮短，客戶來源范圍有效拓寬。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有 55％的人群愿意購買養(yǎng)老型住宅 中年人對養(yǎng)老型住宅的購買意愿更為強(qiáng)烈 傾向購買高檔物業(yè)與經(jīng)濟(jì)型物業(yè)的比例為 1： 8 多層帶電梯公寓最受歡迎，面積 兩房一廳 居多 購買關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書館 資料來源： 2023年 12月 27日 房地產(chǎn)時報(bào)老齡人口：主力需求為二房 一房，一房可通過 “ 組合居 ” 實(shí)現(xiàn)17結(jié)論 社會和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長支撐商品房購買力整體市場預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會主流商品房價(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場基礎(chǔ)是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力新長沙人置業(yè)： 1房 /2房新婚人口比例突顯： 2房較多老齡化比例逐步提高： 2房 /1房未來市場賦予的戰(zhàn)略機(jī)會和剛性放量其中 ,潛在客戶年輕化趨勢明顯主流客層：中等收入群體置業(yè)需求： 2房 /1房或組合居（三代居）18城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體需求：未來 5年有持續(xù)需求主流客層：都會新銳用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大社會經(jīng)濟(jì)背景分析購買力：有經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障市場前瞻：穩(wěn)局 187。喜歡各類投資。經(jīng)濟(jì)型5萬以下 各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等?？沼鄷r間充裕，使得這部分客戶在擁有更多的家居生活時間，因此對居住的舒適性和生活品質(zhì)有相對高的要求，使其成為中高檔次物業(yè)的主要消費(fèi)群體，這部分人一般屬于高檔客戶群。 麓山別墅（二期） 猴子石大橋西行 5000米 岳麓區(qū) 湖南凱達(dá)財(cái)信投資有限公司卓越 裝修標(biāo)準(zhǔn)53 案名 交付標(biāo)準(zhǔn) 建筑風(fēng)格 小區(qū)外墻建材同升湖 運(yùn)動設(shè)施中有羽毛球場、網(wǎng)球場、健身室、游泳池、籃球場、桌球室、乒乓球室、跑步用道、戶外活動設(shè)施不同需求，但以游泳池、跑步用道、健身室、羽毛球場等需求最為強(qiáng)烈，而實(shí)際上長沙市目前配備游泳池的居住區(qū)并不多，我們覺得這是一個較大的市場空白點(diǎn)。恒鑫 .瀾北灣 景怡物業(yè) 73會所，兼銷售中心，與廣場結(jié)合，成為樣板區(qū)可以利用未來的會所作為銷售中心，降低重復(fù)投資成本，面積可以控制在1000平米左右。86適當(dāng)提高品質(zhì)，并設(shè)有物業(yè)接待臺。為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間由于本案總體量超過 800畝，而我們首期項(xiàng)目的規(guī)劃面積還不到這個數(shù)字的一半，因此我們必須為后續(xù)項(xiàng)目留有足夠的產(chǎn)品想象空間。高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷售情況，可以進(jìn)行具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)整整個地塊平均容積率為 高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國際級幼兒園社區(qū)會所入口商業(yè)入口入口90總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)商業(yè)區(qū)：產(chǎn)品特征：充分利用南臨主干道的優(yōu)勢，設(shè)置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內(nèi)商業(yè)則應(yīng)呈多點(diǎn)分散布局，以任一點(diǎn)為原點(diǎn)，步行半徑 3分鐘內(nèi)可以到達(dá)。城市小品，體現(xiàn)價(jià)值、文化78車行與人行分離，營造城市感。在選擇物業(yè)管理公司方面 ％的需求者認(rèn)為有物業(yè)管理資質(zhì)即可，但有 ％的人認(rèn)為房產(chǎn)購買后的保值增值完全依賴于物業(yè)管理，所以希望選擇知名物管公司。香格里 青灰色嘉盛華庭 毛坯 中式風(fēng)格 面磚。 白竹水鄉(xiāng)（二期） 聯(lián)排、獨(dú)棟 獨(dú)棟（ 295427）長沙奧林匹克花園 二房 四房、復(fù)式 三房（ 110120）綠城 應(yīng)當(dāng)提到的是，對于長沙市內(nèi)的這部分置業(yè)類型，本項(xiàng)目可以滿足他們的需要。不盲目追求時尚和品牌， 購買力客戶類型描述35大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié)從上面的長沙范圍中產(chǎn)階層人群的分析，我們可以看到，長沙中中產(chǎn)階層之價(jià)格敏感度較高而且對產(chǎn)品的類型偏好趨向于產(chǎn)品的實(shí)用功能性，對于情感導(dǎo)向的訴求要點(diǎn)亦有相當(dāng)程度的偏好。中產(chǎn)型 515萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級教師等。 針對劣勢的對策針對劣勢的對策25S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)＋ S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合＋ S7開發(fā)商實(shí)力雄厚 → T1大量土地正待開發(fā)，市場競爭愈加激烈 +T2中高端市場競爭激烈房地產(chǎn)市場激烈而殘酷的競爭使得各開發(fā)商必須充分調(diào)動自身優(yōu)勢資源，提升自身素質(zhì)，以加強(qiáng)市場競爭和防御能力。恒基兆佳湖南星沙項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議Promotion Planning and Marketing Consultancy Proposal呈：恒基兆佳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司To : Henderson land development pany limited由：易居中國長沙金岳房屋銷售有限公司From : Changsha jinyue real estate consult sales co.,ltd1報(bào)告前提之解釋說明報(bào)告引用之市場結(jié)論均來源于前期調(diào)研時間界定為本案擬上市之 2023年凡前期報(bào)告所涉及之?dāng)?shù)據(jù)，本報(bào)告將不作重復(fù)羅列這僅是一份基于市場的項(xiàng)目初步研究報(bào)告2項(xiàng)目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍(lán) 海紅 海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯3項(xiàng)目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導(dǎo)向5 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。 以先進(jìn)齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來減小未來市場中新產(chǎn)品對本項(xiàng)目的沖擊，保持項(xiàng)目的領(lǐng)先性 ；通過多方精誠合作， 在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃 ，發(fā)揮優(yōu)勢，建立發(fā)展商與項(xiàng)目品牌知名度，獲取消費(fèi)者的信任。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。經(jīng)濟(jì)憂患意識強(qiáng)，儲蓄強(qiáng)于消費(fèi)。父母與子女關(guān)系型這部分家庭一般父母已經(jīng)到了退休的年齡，而子女正處于事業(yè)及人生發(fā)展的重要階段，在城中已有居所，一家人住在一起多年，希望有各自的生活空間，能夠買一處新的居所，可以是城郊地帶，有好的環(huán)境，較大的生