【正文】 活空間，讓父母居住在那里，周末子女可以前去探望，享受家庭的歡樂。49戶型結(jié)構(gòu)案名 開發(fā)房型 主力房型同升湖 純黃色，頂部為白色華盛 .新外灘 毛坯 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 白色，涂料左岸春天 毛坯房 歐洲園林風(fēng)格 面磚金鷹城 ?圣爵菲斯 毛坯房 歐洲園林風(fēng)格 面磚中建桂苑 毛坯、 10號棟小戶型帶精裝修 中式風(fēng)格 面磚。 桂花城 綠城集團(tuán)內(nèi)部物管 陽光 100國際新城 萬怡物業(yè)管理有限公司 在需求調(diào)研中也有一部分人群選擇的物業(yè)收費在 （ %），也就是說在較好的服務(wù)品質(zhì)下，較高的物業(yè)收費也會得到認(rèn)同。成本投資也相對較小，而且又具有功能。通過雙面大露臺的產(chǎn)品設(shè)置，營造空中別墅的產(chǎn)品印象。小高層低密度的產(chǎn)品布局將為這樣的構(gòu)思留下充裕的空間。產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 入戶大堂87總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國際級幼兒園社區(qū)會所入口商業(yè)入口入口88小高層區(qū)：占地面積約： 8+8建筑面積約： 12+15=27容積率：西面地塊 。74景觀主軸，綠色環(huán)繞社區(qū)以土坡結(jié)合價格較低的灌木，并少量種植喬木，形成立體的綠色圍合。天翔 生活配套方面對大型超市、幼兒園、快餐店、醫(yī)療機構(gòu)、圖書閱覽室等需求旺盛，銷售勢頭良好總的來說，易居經(jīng)分析研究認(rèn)為，由于目前長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，賣方市場強勢，所以導(dǎo)致一定程度上長沙市目前的配套部分做得并不是很好，往往成功的開發(fā)商在某一方面強勢推出有影響力的配套就可取得良好的社會效應(yīng)，這一點如同下面要探討的物業(yè)管理一樣。 白竹水鄉(xiāng) 毛坯 北美、歐式風(fēng)格 面磚，業(yè)主自定，一般為奶白色長沙奧林匹克花園 毛坯 中式、歐陸、北美、雅典風(fēng)格 面磚，棕褐色綠城 蔚藍(lán)海岸 金星大道與含光路交匯處 岳麓區(qū) 長沙市卓越置業(yè)發(fā)展有限公司銀港水晶城 萬家麗北路和公園路交匯處 芙蓉區(qū) 湖南銀港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海城 韶山南路 469號 雨花區(qū) 長沙縱橫置業(yè)發(fā)展有限公司華盛 .新外灘 沿江大道 288號，湘春路以北，湘雅路以南 開福區(qū) 湖南華盛新外灘房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司左岸春天 四方坪麥德龍超市北側(cè) 開福區(qū) 長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金鷹城 ?圣爵菲斯 麗臣路綜合農(nóng)場馬欄山分場 開福區(qū) 湖南金鷹城置業(yè)有限公司中建桂苑 雨花區(qū)井奎路 80號 雨花區(qū) 湖南中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司嘉盛華庭 萬家麗路和勞動?xùn)|路交匯處 雨花區(qū) 湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林之苑 韶山南路 1號 雨花區(qū) 湖南林苑置業(yè)發(fā)展有限公司檸檬麗都 芙蓉南路一段 418號 天心區(qū) 長沙匯豐鳴翠山莊置業(yè)有限公司申奧 民營業(yè)主及企業(yè)管理者43地區(qū)二次置業(yè)買家分為兩種，一種為改善型的二次置業(yè)群體，另一種為父母及子女之間關(guān)系的置業(yè)群體，這部分人群相當(dāng)多屬于中高檔客群。 月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動拆遷等有一定的首付能力。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。推局 187。導(dǎo)向 ：三環(huán)內(nèi)及沿線構(gòu)成長沙主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。喜歡奢侈品、房產(chǎn)、股票等購買和收藏。國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。針對項目的特點，通過對市場的研判和對泛客戶群體的解讀，易居認(rèn)為本案目標(biāo)客戶之市場細(xì)分模型如右：3大剛性需求人群 長沙中產(chǎn)階層 項目周邊人群（復(fù)合型人群） 目標(biāo)客戶 市場機會人群 主力人群 主力人群 無絕對從屬關(guān)系 建立競爭優(yōu)勢的客戶 39長沙中產(chǎn)階層長沙新人新長沙人子女 —— 父母型置業(yè)者項目區(qū)域市場人群目標(biāo)人群分布重合情況模型40市場細(xì)分41 長沙中產(chǎn)階層主要包括三類人士：一是以職業(yè)經(jīng)理人為代表的大中型企業(yè)中高層管理者和跨國集團(tuán)公司的中高層雇員。外地來長投資、經(jīng)商人士45新婚人士長沙新婚人群大部分是依靠父母的積蓄實現(xiàn)房屋的按揭首付，然后依靠自身收入進(jìn)行月供。 美域 二房 五房 三房（ 120）四季美景 二房 四房、復(fù)式 三房（ 136）恒鑫 .瀾北灣 二房 四房 三房（ 120130）天翔 但值得關(guān)注的是，新近開盤的大型項目基本上都推出了大量的裝修房源。銀港水晶城 亞華物業(yè) 并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質(zhì)小幅提升。道路 ,社區(qū)主干道80組團(tuán)內(nèi)道路建議以地坪磚進(jìn)行鋪裝，選擇材料可以因地制宜。整個社區(qū)容積率為 。我們之所以提出這樣的產(chǎn)品布局建議，主要有以下兩個原因：建立屬于本案的優(yōu)勢核心競爭力與區(qū)域市場競爭項目相比，本案在規(guī)模和地塊天然屬性上的競爭力不強。道路 ,組團(tuán)內(nèi)道路81為了能夠減少停車庫建設(shè)的投資，建議多設(shè)置道路停車，在無法滿足要求的情況下，在考慮在集中綠化的地下設(shè)置集中綠地；地面停車位可以設(shè)置綠化地坪磚，即可以形成蔥綠的效果，又能夠滿足停車需求；停車，結(jié)合道路、綠化布局82商業(yè)不僅能夠體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，也能夠在價值方面體現(xiàn)比住在更多的效益，因此建議可以適當(dāng)增加投資，如立面可以采用仿石材等。小戶型產(chǎn)品是一個客戶需求的戰(zhàn)略機會，有利于萬科通過客戶覆蓋面增長市場占有率。左岸春天 中海物業(yè) 55相關(guān)配套 供應(yīng)市場可比項目所提供的區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套設(shè)施如下表所示，從中可以看出會所、健身中心是可比項目中提供最多的區(qū)內(nèi)配套，有 14個項目為業(yè)主提供會所和健身中心。51戶型結(jié)構(gòu)平層產(chǎn)品依舊是主流，但值得注意的是復(fù)式產(chǎn)品的需求量相對以往有了明顯的提高，這反映出的實際是在長沙多年來經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的背景下，消費者的消費欲求已經(jīng)明顯的趨于多元化。本項目應(yīng)通過個性創(chuàng)新產(chǎn)品吸引這部分置業(yè)者的關(guān)注。三是 IT、金融、證券、地產(chǎn)、設(shè)計、電信、貿(mào)易、傳媒及教育等（尤其是長沙傳媒業(yè)比較發(fā)達(dá)）行業(yè)的專業(yè)人士，這部分人均接受過良好教育，具有較高的知識層次和生活品位；同時他們對高品質(zhì)生活抱有相當(dāng)大的憧憬，有長期穩(wěn)定的收入，具有較強的經(jīng)濟實力。喜歡外出購物、吃飯和游玩。擁有名車，喜歡歐美旅游。發(fā)展 ：區(qū)域價值下檔支撐強勁，發(fā)展前景良好，投資自用俱佳。新婚：主力需求二房 三房，部分受經(jīng)濟能力影響，購一房過渡16從本案件的角度思考，養(yǎng)老型商品房將是我們提高市場占有率的機會點老齡人口 住宅剛性需求支撐之三 老齡化是全國一、二線城市面臨的嚴(yán)峻課題，長沙也沒有例外， 60歲以上的長沙戶籍人口在 2023年達(dá)到了 %的歷史最高峰，且老齡化趨勢不會減緩。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。由于工作時間和工作安排由其個人確定，因此這部分人群不會因為考慮上班時間而對物業(yè)位置和距離有過多要求。 桂花城 體育新城附近 雨花區(qū) 湖南綠城置業(yè)有限公司陽光 100國際新城 南二環(huán)和瀟湘路交匯處 岳麓區(qū) 陽光 100（湖南）置業(yè)有限公司香格里 我們調(diào)研的結(jié)果基本上也符合現(xiàn)有產(chǎn)品，但同時也有部分消費群體對于外立面風(fēng)格儉約、顏色素雅，不排斥簡單裝修或精裝修等市場空白點。所體現(xiàn)出的中高檔住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施中，會所是必不可少的，其功能主要是健身、休閑為主，這里不再贅述。 美域 同立物業(yè) 多層 — 、高層 四季美景 人人物業(yè) 72廣場，居住在郊區(qū)，生活在城市廣場可以硬地為主要材質(zhì)，形成城市廣場的氛圍，并與商業(yè)、班車?？奎c結(jié)合，形成人口最集聚的地方；建議材質(zhì)為毛石等，以起到畫龍點睛的效應(yīng)；植物配置以少而精為主，并可設(shè)置少量的景觀小品，以體現(xiàn)品質(zhì)感。產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑立面85產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑立面 建議社區(qū)內(nèi)設(shè)置 3－ 4個色彩組團(tuán)，以形成區(qū)別，并增加空間的趣味性。前期高層低密度組團(tuán)的面試在很大程度上填補了長沙樓市這方面的產(chǎn)品空白，有助于本案營造 USP。商業(yè)部分在開盤前招商未完成時則應(yīng)由發(fā)展商代理經(jīng)營，制造繁榮假象，在人氣上升后則采用以租代售、租售并舉之策略使商業(yè)得以去化。大門設(shè)計要有領(lǐng)域感，威嚴(yán)而便于識別。安全衛(wèi)生、公共設(shè)施維修成為消費者最需要的服務(wù)。 麓山別墅（二期） 麓山物業(yè) 白色、土黃色林之苑 毛坯 中式風(fēng)格 面磚，灰白色檸檬麗都 毛坯 現(xiàn)代簡約 多層為面磚、黃色高層為涂料，煙灰色申奧 桂花城 二房 四房 三房（ 130145）陽光 100國際新城 一房 五房、復(fù)式 三房（ 120140）香格里 44這部分客群有相當(dāng)強的經(jīng)濟實力。對這部分消費者，我們要投其所好，在后續(xù)的推廣過程中在做到充分迎合其需求的基礎(chǔ)上對其購買決策加以引導(dǎo)。首付能力不很強。本項目應(yīng)充分利用自身的優(yōu)勢，營造與其它項目不同的賣點，避開市場同類產(chǎn)品的競爭，有效規(guī)避風(fēng)險，建議極力突出 產(chǎn)品軟性 主題，精心打造生態(tài)的、綠色的生活區(qū) ，并輔以規(guī)模效應(yīng)、配套齊全、超前規(guī)劃、產(chǎn)品舒適等優(yōu)勢 ，增加客戶對本項目的認(rèn)同感，贏得競爭。三環(huán)間二環(huán)間一環(huán)內(nèi) 星沙板塊 未來預(yù)判中環(huán)沿線以內(nèi)區(qū)域發(fā)展前景看好6城市置業(yè)格局的變化： 一環(huán) “ 富豪化 ” ，二環(huán) “ 平民化 ” ，三環(huán) “ 中產(chǎn)化 ” 長沙 “ 三環(huán) ” 格局比較與發(fā)展趨勢特征供應(yīng)發(fā)展價格一環(huán)內(nèi) 二環(huán)沿線 三環(huán)沿線區(qū)域發(fā)展成熟，地段屬性充分體現(xiàn)城市次