【正文】 ? 內(nèi)部空間通過躍式設(shè)計(jì)進(jìn)行分割 . 優(yōu)點(diǎn) ? 由于 U型花園的外延 ,兩戶之間存在對視的私密性缺陷 。 ?地下空間采光不足 . 不足 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 ５ 特色戶型設(shè)計(jì) ACTION ５：聯(lián)排灰空間 74 優(yōu)點(diǎn) ? 首層 L型天井設(shè)計(jì)較好解決聯(lián)排別墅縱深過長造成的部分采光不足問題 。 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 ５ 特色戶型設(shè)計(jì) ACTION ４：情景聯(lián)排 72 ? 垂直空間的巧妙變化形成夾層觀景空間； ? 重視居住舒適感，但缺少中空設(shè)臵，大氣感不足； ? 三層主人空間功能齊全； ? 交通組織空間占用面積過多。 ? 組團(tuán)內(nèi)公共景觀的多層次性 盡可能通過不規(guī)則體，空間立體造景等創(chuàng)造出世界級度假社區(qū)的豐富性。 那么，怎樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面體現(xiàn) “ 香堤國際溫泉院落 ” 的定位， 怎樣在產(chǎn)品力方面演繹 “ 洛桑圣泉 ” 的魅力呢？ 在項(xiàng)目產(chǎn)品力提升的策略環(huán)節(jié)里將會找到答案 …… 45 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 1 2 3 4 5 宗地 占地 資源特征 28906 已建一期別墅 21333 坡地、西向山景 東向視線受阻 12808 已建一期洋房 山景資源 22335 獨(dú)松山 11畝、 東部臨河、坡地 地塊腹地區(qū)位 11852 地塊軸心 地勢平緩 1 2 3 4 5 ACTION 1:基地資源分析 1 總體規(guī)劃構(gòu)思 46 ?合理利用景觀扇面，構(gòu)成錯落有致的院落布局 建議合理利用坡地，在景觀扇面最大的區(qū)域設(shè)立獨(dú)棟，在連接一期的臺地建造中等價位別墅，同時各組區(qū)分合錯落，合理布局。有著濃厚的文化藝術(shù)氣氛，有瑞士聯(lián)邦法院、國際奧林匹克委員會和聯(lián)邦理工學(xué)院等組織機(jī)構(gòu)和學(xué)院。 32 策略模塊三：項(xiàng)目整合定位 ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位 策略基礎(chǔ) 競爭因素：第二居所與常住居所具有本質(zhì)的區(qū)別、對手產(chǎn)品僅作參考 空間需求：針對目標(biāo)消費(fèi)群對于 “ 第二居所 ” 使用空間的需求進(jìn)行定制 總價契合：戶型面積設(shè)臵直接影響單位總價、需要綜合考慮 研判 ：找準(zhǔn)目標(biāo)客戶的需求是項(xiàng)目產(chǎn)品定位的關(guān)鍵所在。 21 策略模塊三：項(xiàng)目整合定位 ACTION 1:目標(biāo)客戶定位 客戶調(diào)研 4 客戶學(xué)歷背景 研判 ：教育程度 中等，以大專為主，其次為高中 /中專 為本科。 因此，我們需要帶著自身的資源條件進(jìn)入到所面對的經(jīng)營環(huán)境中， 在市場的試金石作用下進(jìn)一步提純。其中溫泉山莊獨(dú)松山占 11畝。 5 策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀 資源 Ⅲ ：坡地形態(tài)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件優(yōu)越 ?項(xiàng)目基地地形具有一定的坡地形態(tài)，有利于塑造豐富的空間效果； ?項(xiàng)目綜合容積率為 ，是形成低（人居）密度休閑養(yǎng)生社區(qū)的理想條件； ?在已有洋房建筑高土地效率的拉動下，剩余地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)則更為游刃有余。國內(nèi)國外跑多了之后，他們更傾向于尋覓一處如 “ 桃花源記 ” 中所描述的情景所在，以寄托自身追求自然浸潤、養(yǎng)生頤情之生活理想。 研判 ：從化溫泉所具有的特質(zhì)是本項(xiàng)目區(qū)別于外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素。 21333㎡ 已建一期別墅。 研判 ：按容積率 ，樓面地價為 250元 /㎡ ，占單位成本結(jié)構(gòu)的比例較低。 17 策略模塊三：項(xiàng)目整合定位 ACTION 1:目標(biāo)客戶定位 策略推導(dǎo) 第二居所 ： 明確指向具有休閑養(yǎng)生臵業(yè)需求及購買力的客戶群體 交通輻射 ：支持及推動項(xiàng)目突破區(qū)域限制拓展外區(qū)客源 區(qū)域定位 ：溫泉養(yǎng)生度假勝地功能定位推動第二居所客源的增長 經(jīng)濟(jì)滯后 ：令項(xiàng)目對外區(qū)客戶存在較強(qiáng)的依賴性 體量較小 ：項(xiàng)目客戶定位瞄準(zhǔn)分眾市場 研判 ：通過對策略原點(diǎn)的推導(dǎo)，目標(biāo)客戶的基本輪廓已經(jīng)清晰。 27 策略模塊三：項(xiàng)目整合定位 ACTION 2:項(xiàng)目市場占位 核心資源 流溪河畔：靜靜流淌著的醉人風(fēng)光 坡地形態(tài)：層次豐富的空間情趣 頭文字氡：正宗的養(yǎng)生溫泉資源 研判 ：能夠達(dá)到項(xiàng)目市場占位的概念就是要將核心資源升華演繹。 36 策略模塊三：項(xiàng)目整合定位 ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位 立論 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 單價區(qū)間 目標(biāo)總價 套數(shù)比例 獨(dú)立別墅 280－ 320 6000－ 6800 180－ 220 5％ 小獨(dú)棟 220－ 250 4500－ 5200 100－ 130 40－ 45％ 聯(lián)排別墅 140－ 180 3800－ 4500 55－ 90 50－ 55％ 服務(wù)式公寓帶裝修 40－ 70 4000－ 5000 18－ 35 －－－－ 策略一 ：根據(jù)需求及市場供應(yīng)參考，設(shè)聯(lián)排別墅及小獨(dú)棟為主力戶型； 策略二 ：通過戶型定制結(jié)合單價區(qū)間換算，令總價與消費(fèi)需求相契合； 策略三 ：在資源條件較佳的區(qū)位適量設(shè)臵面積較大的獨(dú)棟以拉升形象； 策略四 ：原洋房產(chǎn)品調(diào)整為迎合度假物業(yè)投資需求的小戶型服務(wù)式公寓。在洛桑文化日歷中最精彩的還有城市節(jié)和音樂節(jié)。 物業(yè)重新定位 50 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 2 物業(yè)功能優(yōu)化 + 地面覆土半層，將原有的首層車庫改為半地下車庫， 二層則改建為架空層休閑園林，改善車庫對整體形象的不利影響。 不足： ? 主人套間功能偏弱； ? 交通組織空間占用面積過多； ? 公共衛(wèi)生間位臵不佳 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 ５ 特色戶型設(shè)計(jì) ACTION ２ :溫泉小獨(dú)棟 69 ? 自由交流空間與公共交流的無縫延伸； ? 中西雙廚設(shè)計(jì)頗具新意； ? 一層客房空間相對獨(dú)立，較好的保證了居住空間與公共空間的距離感； ? 平面布臵較為合理，交通組織空間相對比例較小，同時各功能區(qū)間體量寬松。 優(yōu)點(diǎn) ?缺少工人房設(shè)臵 。 ? 一層公共衛(wèi)生間過于局促 。 ? 中西雙廚符合現(xiàn)代人居發(fā)展方向 ?中空天井僅僅解決了垂直交通空間的采光，但對一層與二層的公共衛(wèi)生間并無一點(diǎn)幫助，直接造成黑廁； ?缺少工人房設(shè)臵； ?缺少車庫設(shè)臵 。 ? 地下空間娛樂化是對享受型生活的具體表現(xiàn) 。 ? 內(nèi)部空間通過躍式設(shè)計(jì)進(jìn)行分割 。 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 ５ 特色戶型設(shè)計(jì) ACTION １ :獨(dú)棟養(yǎng)生公館 67 ?四重挑空突顯豪宅風(fēng)范：利用建筑特色打造四重 7米挑空，滿足居住者對垂直空間的奢侈欲，同時也能使建筑外形高低錯落； ?地下空間完善居住功能：合理的利用地下空間完善豪宅的服務(wù)功能，同時又能避免過多的功能空間布臵在同一平面，無法合理有效的組織空間序列； ?透天坡景花園豐富空間層次感：特色透天坡景花園從此改寫了地下室久遠(yuǎn)的昏暗歷史，這種院內(nèi)景觀形式帶給了位于一層的主臥區(qū)二層的感覺，又增加了一個交通組織點(diǎn)，室內(nèi)空間外連結(jié)選擇更大，更具有趣味性。 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 1 總體規(guī)劃構(gòu)思 ACTION 2:規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 47 策略模塊五：產(chǎn)品力提升 1 2 3 4 5 6 區(qū)