【正文】 開發(fā)成本項目中，最有可能發(fā)生波動變化的是建安成本和售價水平，因此本項目敏感性分析針對財務(wù)凈現(xiàn)值，以售價水平和總投資成本費用的波動分別計算售價上下波動5%10%和總投資成本費用上下波動10%20%時。營業(yè)稅： 城市維護建設(shè)稅 教育附加 土地增值稅 總稅金合計 四、利潤及靜態(tài)贏利能力分析項目實現(xiàn)利潤為全部銷售收入減去開發(fā)成本、實現(xiàn)稅后利潤（所得稅前）?？偼顿Y分四期三年八個月完成。這階段將通過報紙與SP活動的結(jié)合，來達到促進銷售的作用。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。正式推廣要層次清晰、組團性強。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但XX的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。(五) 停車場規(guī)劃本項目別墅停車場為每棟自有，屬于別墅附帶設(shè)施。戶型以小三房二廳為主（面積110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積120左右），專家酒店式公寓以一房一廳（面積4060平方米）為主。(三) 規(guī)劃主要組成建筑風格：本項目的建筑風格采用嶺南風格與現(xiàn)代風格相結(jié)合的方式，突出體現(xiàn)建筑的文化性和人性化；園林風格：本項目的園林結(jié)合中國嶺南園林小品的特點，尊重自然，要求私密性，建筑同地塊和整體景觀相聯(lián)系。二、項目規(guī)劃設(shè)計要點建筑密度：%；容積率：；人口密度：；綠化率：40%，；道路規(guī)劃：項目內(nèi)主要道路不低于7米；交通主要入口：西和北各一個；停車場：停車位510個。項目的首次交樓時間預(yù)計為2005年年底，整體完工時間為2007年年底。高尚住宅：※ 從地理上細分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細分：以自住購買及用于投資為主。挑戰(zhàn)分析：a） 消費習慣：XX人民消費習慣于在市中心購買豪宅，在稍偏于市中心的區(qū)域需要一個宣傳灌輸?shù)倪^程；b） 競爭樓盤開始增多，客戶選擇面大，特別華林君邸以及鳳起新都項目的啟動，對本項目的銷售具有一定的影響。d） 北方景觀：項目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項目——寶蓮新都，遠景為XX機械廠廠區(qū)，景觀尚可。整體需求將會平穩(wěn)中有升，對頂級項目的追捧將持續(xù)火旺。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場空白（現(xiàn)市場上沒有真正意義的豪宅或別墅），開發(fā)空間較大。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期2004年推出依然熱銷。桂中別墅：推出時間為2001年中，屬于XX別墅市場的一個嘗試，特點是：歐洲風格三層別墅，戶型和建筑特色一般，園林一般，面積較大?！?XX城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，（2003數(shù)據(jù)），現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。(三)近年來XX房地產(chǎn)市場情況近年來XX房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的走勢：現(xiàn)代化的XX房地產(chǎn)市場自20世紀90年代初期才開始起步，但由于受城市環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計劃經(jīng)濟的陰影，經(jīng)歷了90年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢，該時期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。XX最新的城市規(guī)劃于2001年在人大通過，一個全新的城市框架正在形成。10+1東盟自由貿(mào)易區(qū)（CAFTA）首屆東盟自由貿(mào)易區(qū)博覽會2004年在南寧召開，使得廣西成為中國通往東盟的口岸，外貿(mào)的發(fā)展帶動生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批產(chǎn)業(yè)進駐廣西特別是最具工業(yè)基礎(chǔ)的XX。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對外開放步伐的加快，XX正在成為一片充滿希望、充滿商機的投資開發(fā)熱土。　　XX，是中國45個公路主樞紐城市之一，桂海高速和梧州至貴州高速公路在XX交匯，20322及323國道在這里會合，XX已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡(luò)所圍合，向南4個小時可以直達海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2100余家，有4家企業(yè)進入國家500強，有11家進入國家大型企業(yè)行列。 距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約4公里。 容積率：； 建筑密度：不大于35%； 綠化率：不低于35%四、項目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個項目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 整個用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木；五、項目四至： 東：蓮花山，小山丘高約30米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約2004年通車）； 南：蓮花山。具有寬廣的視角和先進的設(shè)計理念。公司注冊資金1000萬元，公司現(xiàn)有人員26人，其中過程師9人，經(jīng)濟師5名，大專以上學歷16人，%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗3年以上。本項目地處XX市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰XX市長途汽車站（蓮花車站）和國家重點工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。全程策劃機構(gòu)：本項目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔。四、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位指標備注1項目總占地面積㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建筑用地㎡2項目總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建建筑面積㎡住宅建筑面積㎡其中別墅㎡多層㎡小高層㎡3綠化率%40%4容積率倍5項目總投資萬元其中開發(fā)成本萬元開發(fā)費用萬元6銷售收入萬元其中別墅萬元多層萬元小高層萬元商鋪萬元7單位開發(fā)成本元/㎡其中別墅元/㎡多層元/㎡小高層元/㎡商鋪元/㎡8項目稅金及附加萬元其中營業(yè)稅（5%）萬元城市維護建設(shè)費（營業(yè)稅7%）萬元教育費附加（營業(yè)稅3%）萬元9土地增值稅（30%）萬元10利潤萬元11上繳所得稅萬元12稅后利潤萬元13利稅合計萬元14主要利潤率指標 初始投資利潤率%% 全部投資利潤率%%15主要凈利率指標 初始投資凈利率%% 全部投資凈利率%%16稅前評價指標 稅前凈現(xiàn)金流量萬元 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅前靜態(tài)投資回報期年17稅后評價指標 稅后凈現(xiàn)金流量萬元 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅后靜態(tài)投資回報期年第二章 項目概況一、項目的名稱：XX 航空：距離XX市唯一的機場——蓮花機場10公里，是XX通往機場的必經(jīng)之路?！　X是中國廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣。截止2003年12月，XX居民個人儲蓄存款超過196億元，企業(yè)存款逾156億元。XX商貿(mào)活動頻繁，各類商品批發(fā)市場健全，供需兩旺，物流通暢。隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XX市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。經(jīng)過近四年的推行，整個規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)形成，預(yù)計在接下來的一個五年計劃中全部實現(xiàn)。（具體城市規(guī)劃布局見附件）。a） 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2003年，XX商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，XX商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)3年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。這個數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場供應(yīng)，2004年XX住宅消費市場非?；鸨?。銷售情況非常理想，現(xiàn)已經(jīng)售罄。特點是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項目超大規(guī)模（占地430畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。市中心由于受地價以及土地規(guī)模的影響，難以形成真正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著XX城市的改造和市政道路的建設(shè)，稍微偏離市中心的具有獨特自然景觀的地塊更具有開發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。隨著外地專業(yè)機構(gòu)的介入，項目的營銷層次將得到整體的提升。第四章 項目開發(fā)研究和預(yù)測： 根據(jù)上述對XX經(jīng)濟和XX房地產(chǎn)市場以及XX高尚住宅市場的分析研究，結(jié)合本項目的時機情況，我們將對本項目的開發(fā)情況進行研究和預(yù)測。二、項目地塊SWOT分析：通過以上分析，我們已經(jīng)清晰了解項目所處的環(huán)境和自身的資源，在進行項目定位之前，我還進行項目地塊的SWOT分析：優(yōu)勢分析：d） 交通便利：在上文已經(jīng)闡述；e） 周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述；f） 文化氛圍：處于學校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁；g） 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛；h） 項目本身地塊：地形呈扇型，地塊平整，無須搬遷，順延山勢，造景方便，地質(zhì)勘測表明地下水豐富，造水景條件成熟；i） 周邊經(jīng)濟未來前景好：洛維風景區(qū)和陽和工業(yè)園成為XX旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè)的主力。根據(jù)我們前面的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)XX房地產(chǎn)市場中高端現(xiàn)為XX市場的空白點，樓盤普遍在低品質(zhì)運行，相比周邊桂林和南寧都有不小的差距，更罔提廣州、深圳等房地產(chǎn)市場發(fā)展前沿的城市，這與XX整體經(jīng)濟水平有很大的反差（XX的經(jīng)濟實力與南寧基本持平，大大超過桂林）。XX豪宅的革命性產(chǎn)品，XX最后一個豪門可以擁有的別墅區(qū)。 生活科技化：高檔居所，采用一些現(xiàn)代化的科技手段，實現(xiàn)管理和居住的智能化，科技使人輕松，營造高尚生活模式； 服務(wù)酒店化：高尚住宅，對服務(wù)的要求將隨之提升，我們將設(shè)置相應(yīng)之配套設(shè)施實現(xiàn)酒店化的服務(wù)模式。在規(guī)劃布局上，本規(guī)劃嚴格按照“公共空間（中心園林）半公共空間（組團園林）”—私有空間（住宅）“的體系設(shè)計，形成了良好的居住生活空間層次。別墅內(nèi)部結(jié)合現(xiàn)代別墅戶型規(guī)劃思路，實現(xiàn)經(jīng)濟型別墅的思路。a） 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。第三期開發(fā)：開發(fā)西北部商業(yè)和小高層，由于西北部商業(yè)需要小區(qū)內(nèi)形成規(guī)模以及周邊商業(yè)發(fā)展到一定程度才更具有市場競爭力，而小高層主要面對陽和工業(yè)園區(qū)的外來產(chǎn)業(yè)專業(yè)人事，一方面需要與陽和工業(yè)區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，另一方面需要和本項目規(guī)模形成后整體環(huán)境營造后才可行。同時我們的重要任務(wù)是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關(guān)注。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。交通的便利性：本項目所在地屬于XX的交通咽喉地帶，稍偏離城市中心的喧囂，但距離市中心非常近，交通又非常方便，即享受自然賜予的寧靜又享受城市繁華的便利；周邊以及項目內(nèi)部配套的豐富：周邊旅游、商業(yè)、餐飲等非常齊全，可以享受到XX最獨特的風味以及旅游景觀，同時項目內(nèi)部會所的功能配置在整個XX現(xiàn)有房地產(chǎn)項目中屬于最齊備的，享受到尊貴生活的本質(zhì)；高科技信息智能化社區(qū)：項目配套的設(shè)備均采用高科技智能化產(chǎn)品，實現(xiàn)智能化居家和智能化管理，一方面保障人身和財物的安全，另一方面生活的便利性得到最大的體現(xiàn)；戶型的合理和超前性：無論別墅的戶型還是一般住宅的戶型設(shè)計，均從人性的本源出發(fā)，實現(xiàn)各種空間的巧妙分割和融合，戶型面積不大，但實用合理。(四)價格策略：價格是影響購買的重要因素，雖然對于頂級項目價格影響程度會相對中抵擋的項目弱，但適當?shù)膬r格策略是項目能夠成功的最重要的因素，在價格處理上，本項目擬采用低開高走的思路，別墅項目以略高于其他功能差的XX中擋項目入市，以略高于成本價入市，逐步高起，營造一種整個項目的上升勢頭，培養(yǎng)部分短期投資客戶，共同做旺市場。(二)項目總收入預(yù)測表項目可銷售面積(㎡)預(yù)測銷售均價(元/㎡)銷售收入(萬元)別墅3500多層住宅2300小高層住宅2500臨街低層商鋪4100合計63(三)項目收入分期按比例測算本項目產(chǎn)品銷售分三年六個月完成：項 目2005年2006年2007年2008年比例面積單價收入比例面積單價收入比例面積單價收入比例面積單價收入別墅85%13026350010%35005%7663500多層住宅15%230065%230015%23005%2300高層住宅20%13131250060%39394250020%131312500臨街商鋪10%410068060%995141003