【正文】 開發(fā)成本項(xiàng)目中，最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安成本和售價(jià)水平，因此本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，以售價(jià)水平和總投資成本費(fèi)用的波動(dòng)分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%10%和總投資成本費(fèi)用上下波動(dòng)10%20%時(shí)。營(yíng)業(yè)稅： 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育附加 土地增值稅 總稅金合計(jì) 四、利潤(rùn)及靜態(tài)贏利能力分析項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為全部銷售收入減去開發(fā)成本、實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)（所得稅前）?？偼顿Y分四期三年八個(gè)月完成。這階段將通過(guò)報(bào)紙與SP活動(dòng)的結(jié)合，來(lái)達(dá)到促進(jìn)銷售的作用。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級(jí)品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個(gè)性——?jiǎng)e墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但XX的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。(五) 停車場(chǎng)規(guī)劃本項(xiàng)目別墅停車場(chǎng)為每棟自有，屬于別墅附帶設(shè)施。戶型以小三房二廳為主（面積110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積120左右），專家酒店式公寓以一房一廳（面積4060平方米）為主。(三) 規(guī)劃主要組成建筑風(fēng)格：本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格采用嶺南風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出體現(xiàn)建筑的文化性和人性化；園林風(fēng)格：本項(xiàng)目的園林結(jié)合中國(guó)嶺南園林小品的特點(diǎn)，尊重自然，要求私密性，建筑同地塊和整體景觀相聯(lián)系。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建筑密度：%；容積率：；人口密度：；綠化率：40%，；道路規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)主要道路不低于7米；交通主要入口：西和北各一個(gè)；停車場(chǎng)：停車位510個(gè)。項(xiàng)目的首次交樓時(shí)間預(yù)計(jì)為2005年年底，整體完工時(shí)間為2007年年底。高尚住宅：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購(gòu)買人群細(xì)分：XX市人，外來(lái)經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營(yíng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬(wàn)元以上者；※ 從購(gòu)房心理上細(xì)分：以自住購(gòu)買及用于投資為主。挑戰(zhàn)分析：a） 消費(fèi)習(xí)慣：XX人民消費(fèi)習(xí)慣于在市中心購(gòu)買豪宅，在稍偏于市中心的區(qū)域需要一個(gè)宣傳灌輸?shù)倪^(guò)程；b） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤開始增多，客戶選擇面大，特別華林君邸以及鳳起新都項(xiàng)目的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售具有一定的影響。d） 北方景觀：項(xiàng)目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項(xiàng)目——寶蓮新都，遠(yuǎn)景為XX機(jī)械廠廠區(qū)，景觀尚可。整體需求將會(huì)平穩(wěn)中有升，對(duì)頂級(jí)項(xiàng)目的追捧將持續(xù)火旺。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場(chǎng)空白（現(xiàn)市場(chǎng)上沒有真正意義的豪宅或別墅），開發(fā)空間較大。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期2004年推出依然熱銷。桂中別墅：推出時(shí)間為2001年中，屬于XX別墅市場(chǎng)的一個(gè)嘗試，特點(diǎn)是：歐洲風(fēng)格三層別墅，戶型和建筑特色一般，園林一般，面積較大?！?XX城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，（2003數(shù)據(jù)），現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。(三)近年來(lái)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)情況近年來(lái)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的走勢(shì)：現(xiàn)代化的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)自20世紀(jì)90年代初期才開始起步，但由于受城市環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的陰影，經(jīng)歷了90年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢，該時(shí)期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。XX最新的城市規(guī)劃于2001年在人大通過(guò)，一個(gè)全新的城市框架正在形成。10+1東盟自由貿(mào)易區(qū)（CAFTA）首屆東盟自由貿(mào)易區(qū)博覽會(huì)2004年在南寧召開，使得廣西成為中國(guó)通往東盟的口岸，外貿(mào)的發(fā)展帶動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐廣西特別是最具工業(yè)基礎(chǔ)的XX。隨著中國(guó)西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對(duì)外開放步伐的加快，XX正在成為一片充滿希望、充滿商機(jī)的投資開發(fā)熱土。　　XX，是中國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，桂海高速和梧州至貴州高速公路在XX交匯，20322及323國(guó)道在這里會(huì)合，XX已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡(luò)所圍合，向南4個(gè)小時(shí)可以直達(dá)海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2100余家，有4家企業(yè)進(jìn)入國(guó)家500強(qiáng)，有11家進(jìn)入國(guó)家大型企業(yè)行列。 距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約4公里。 容積率：； 建筑密度：不大于35%； 綠化率：不低于35%四、項(xiàng)目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個(gè)項(xiàng)目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項(xiàng)目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 整個(gè)用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木；五、項(xiàng)目四至： 東：蓮花山，小山丘高約30米，山丘東面為柳江，陽(yáng)和工業(yè)園處于柳江江對(duì)岸，通過(guò)陽(yáng)和大橋聯(lián)結(jié)（陽(yáng)和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約2004年通車）； 南：蓮花山。具有寬廣的視角和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，公司現(xiàn)有人員26人，其中過(guò)程師9人，經(jīng)濟(jì)師5名，大專以上學(xué)歷16人，%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)3年以上。本項(xiàng)目地處XX市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰XX市長(zhǎng)途汽車站（蓮花車站）和國(guó)家重點(diǎn)工業(yè)區(qū)陽(yáng)和工業(yè)區(qū)。全程策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的全程策劃和營(yíng)銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1項(xiàng)目總占地面積㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建筑用地㎡2項(xiàng)目總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建建筑面積㎡住宅建筑面積㎡其中別墅㎡多層㎡小高層㎡3綠化率%40%4容積率倍5項(xiàng)目總投資萬(wàn)元其中開發(fā)成本萬(wàn)元開發(fā)費(fèi)用萬(wàn)元6銷售收入萬(wàn)元其中別墅萬(wàn)元多層萬(wàn)元小高層萬(wàn)元商鋪萬(wàn)元7單位開發(fā)成本元/㎡其中別墅元/㎡多層元/㎡小高層元/㎡商鋪元/㎡8項(xiàng)目稅金及附加萬(wàn)元其中營(yíng)業(yè)稅（5%）萬(wàn)元城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅7%）萬(wàn)元教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅3%）萬(wàn)元9土地增值稅（30%）萬(wàn)元10利潤(rùn)萬(wàn)元11上繳所得稅萬(wàn)元12稅后利潤(rùn)萬(wàn)元13利稅合計(jì)萬(wàn)元14主要利潤(rùn)率指標(biāo) 初始投資利潤(rùn)率%% 全部投資利潤(rùn)率%%15主要凈利率指標(biāo) 初始投資凈利率%% 全部投資凈利率%%16稅前評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前凈現(xiàn)金流量萬(wàn)元 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 稅前靜態(tài)投資回報(bào)期年17稅后評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后凈現(xiàn)金流量萬(wàn)元 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 稅后靜態(tài)投資回報(bào)期年第二章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目的名稱：XX 航空：距離XX市唯一的機(jī)場(chǎng)——蓮花機(jī)場(chǎng)10公里，是XX通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路。　　XX是中國(guó)廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣。截止2003年12月，XX居民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款超過(guò)196億元，企業(yè)存款逾156億元。XX商貿(mào)活動(dòng)頻繁，各類商品批發(fā)市場(chǎng)健全，供需兩旺，物流通暢。隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XX市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。經(jīng)過(guò)近四年的推行，整個(gè)規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一個(gè)五年計(jì)劃中全部實(shí)現(xiàn)。（具體城市規(guī)劃布局見附件）。a） 市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2003年，XX商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，XX商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)3年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場(chǎng)供應(yīng)，2004年XX住宅消費(fèi)市場(chǎng)非常火暴。銷售情況非常理想，現(xiàn)已經(jīng)售罄。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地430畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。市中心由于受地價(jià)以及土地規(guī)模的影響，難以形成真正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著XX城市的改造和市政道路的建設(shè)，稍微偏離市中心的具有獨(dú)特自然景觀的地塊更具有開發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，項(xiàng)目的營(yíng)銷層次將得到整體的提升。第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 根據(jù)上述對(duì)XX經(jīng)濟(jì)和XX房地產(chǎn)市場(chǎng)以及XX高尚住宅市場(chǎng)的分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目的時(shí)機(jī)情況，我們將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析：通過(guò)以上分析，我們已經(jīng)清晰了解項(xiàng)目所處的環(huán)境和自身的資源，在進(jìn)行項(xiàng)目定位之前，我還進(jìn)行項(xiàng)目地塊的SWOT分析：優(yōu)勢(shì)分析：d） 交通便利：在上文已經(jīng)闡述；e） 周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述；f） 文化氛圍：處于學(xué)校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁；g） 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛；h） 項(xiàng)目本身地塊：地形呈扇型，地塊平整，無(wú)須搬遷，順延山勢(shì)，造景方便，地質(zhì)勘測(cè)表明地下水豐富，造水景條件成熟；i） 周邊經(jīng)濟(jì)未來(lái)前景好：洛維風(fēng)景區(qū)和陽(yáng)和工業(yè)園成為XX旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè)的主力。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端現(xiàn)為XX市場(chǎng)的空白點(diǎn)，樓盤普遍在低品質(zhì)運(yùn)行，相比周邊桂林和南寧都有不小的差距，更罔提廣州、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前沿的城市，這與XX整體經(jīng)濟(jì)水平有很大的反差（XX的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與南寧基本持平，大大超過(guò)桂林）。XX豪宅的革命性產(chǎn)品，XX最后一個(gè)豪門可以擁有的別墅區(qū)。 生活科技化：高檔居所，采用一些現(xiàn)代化的科技手段，實(shí)現(xiàn)管理和居住的智能化，科技使人輕松，營(yíng)造高尚生活模式； 服務(wù)酒店化：高尚住宅，對(duì)服務(wù)的要求將隨之提升，我們將設(shè)置相應(yīng)之配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)酒店化的服務(wù)模式。在規(guī)劃布局上，本規(guī)劃嚴(yán)格按照“公共空間（中心園林）半公共空間（組團(tuán)園林）”—私有空間（住宅）“的體系設(shè)計(jì)，形成了良好的居住生活空間層次。別墅內(nèi)部結(jié)合現(xiàn)代別墅戶型規(guī)劃思路，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型別墅的思路。a） 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。第三期開發(fā)：開發(fā)西北部商業(yè)和小高層，由于西北部商業(yè)需要小區(qū)內(nèi)形成規(guī)模以及周邊商業(yè)發(fā)展到一定程度才更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而小高層主要面對(duì)陽(yáng)和工業(yè)園區(qū)的外來(lái)產(chǎn)業(yè)專業(yè)人事，一方面需要與陽(yáng)和工業(yè)區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，另一方面需要和本項(xiàng)目規(guī)模形成后整體環(huán)境營(yíng)造后才可行。同時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。交通的便利性：本項(xiàng)目所在地屬于XX的交通咽喉地帶，稍偏離城市中心的喧囂，但距離市中心非常近，交通又非常方便，即享受自然賜予的寧?kù)o又享受城市繁華的便利；周邊以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套的豐富：周邊旅游、商業(yè)、餐飲等非常齊全，可以享受到XX最獨(dú)特的風(fēng)味以及旅游景觀，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)部會(huì)所的功能配置在整個(gè)XX現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目中屬于最齊備的，享受到尊貴生活的本質(zhì)；高科技信息智能化社區(qū)：項(xiàng)目配套的設(shè)備均采用高科技智能化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)智能化居家和智能化管理，一方面保障人身和財(cái)物的安全，另一方面生活的便利性得到最大的體現(xiàn)；戶型的合理和超前性：無(wú)論別墅的戶型還是一般住宅的戶型設(shè)計(jì)，均從人性的本源出發(fā)，實(shí)現(xiàn)各種空間的巧妙分割和融合，戶型面積不大，但實(shí)用合理。(四)價(jià)格策略：價(jià)格是影響購(gòu)買的重要因素，雖然對(duì)于頂級(jí)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響程度會(huì)相對(duì)中抵擋的項(xiàng)目弱，但適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略是項(xiàng)目能夠成功的最重要的因素，在價(jià)格處理上，本項(xiàng)目擬采用低開高走的思路，別墅項(xiàng)目以略高于其他功能差的XX中擋項(xiàng)目入市，以略高于成本價(jià)入市，逐步高起，營(yíng)造一種整個(gè)項(xiàng)目的上升勢(shì)頭，培養(yǎng)部分短期投資客戶，共同做旺市場(chǎng)。(二)項(xiàng)目總收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目可銷售面積(㎡)預(yù)測(cè)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬(wàn)元)別墅3500多層住宅2300小高層住宅2500臨街低層商鋪4100合計(jì)63(三)項(xiàng)目收入分期按比例測(cè)算本項(xiàng)目產(chǎn)品銷售分三年六個(gè)月完成：項(xiàng) 目2005年2006年2007年2008年比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入別墅85%13026350010%35005%7663500多層住宅15%230065%230015%23005%2300高層住宅20%13131250060%39394250020%131312500臨街商鋪10%410068060%995141003