【正文】 東至機(jī)場高速路。一座集科技、文化、體育、休閑等多功能于一體的新城正在渾南崛起。緊鄰沈陽渾河。 英里 碧桂園 如今以沈陽國際會展中心為核心的會展商務(wù)經(jīng)濟(jì)已初見雛形，會展經(jīng)濟(jì)前景無限看好。 蘇家屯區(qū)域商品房成交價格穩(wěn)步上升， 2023年達(dá)到 4900元 /平米，但在沈陽仍屬價值洼地 020234000600080001000012023和平區(qū)（元/㎡）沈河區(qū)（元/㎡）皇姑區(qū)（元/㎡）大東區(qū)（元/㎡）鐵西區(qū)（元/㎡）東陵區(qū)（元/㎡）渾南新區(qū)（元/㎡）沈北新區(qū)（元/㎡）蘇家屯區(qū)（元/㎡）于洪區(qū)（元/㎡）2023年2023年2023年2023年【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 會展板塊項目眾多，規(guī)模體量均屬中上等，物業(yè)類別覆蓋全面，產(chǎn)品線覆蓋范圍較廣 郡原美村 華府丹郡 奧園國際城 北國奧林匹克花園 泰盈十里錦城 未來域 恒大名都 慶大香格經(jīng)典 葡醍十二院 長堤灣 米拉經(jīng)典 香醇波爾多 奧園會展廣場 唯美尚品 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)售項目中，奧園國際城為總價標(biāo)桿項目，該區(qū)域內(nèi)多層洋房總價多集中在60100萬之間，高層類產(chǎn)品則多集中在 40萬以下，兩個總價區(qū)間是主流競爭，別墅總價整體偏低 150220萬，聯(lián)排別墅 米拉晶典 220250萬，聯(lián)排別墅 碧桂園鳳凰城 260280萬，聯(lián)排別墅 奧園 國際城 別墅總價 60萬以下 滿榮國際新城、郡原美村、未來域、碧桂園鳳凰城 60100萬 長堤灣、米拉晶典、唯美尚品、泰盈十里錦城、北國奧林匹克花園、香醇波爾多 100萬以上 慶大香格經(jīng)典 多層洋房總價 40萬以下 長堤灣、郡原美村、未來域、奧園會展廣場、慶大香格經(jīng)典、華府丹郡、香醇波爾多 4060萬 唯美尚品、恒大名都、泰盈十里錦城、 6090萬 奧園國際城 、北國奧林匹克花園 小高、高層總價 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目數(shù)量 項目規(guī)模 產(chǎn)品類型 營銷訴求 總價 競爭強(qiáng)度最低 競爭強(qiáng)度最高 區(qū)域內(nèi)競爭強(qiáng)度分析，目前仍屬于區(qū)域內(nèi)競爭激烈時期，較為薄弱的突破點在總價約產(chǎn)品類型及項目規(guī)模上 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 75 本報告是嚴(yán)格保密的。國際城 】 【 蘇家屯客戶分析 】 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 北派精工 完美翼起 ? 一路向南 進(jìn)駐新中心，經(jīng)驗首選 ? 城南首品生活重鎮(zhèn) ? 大湖奢境，比肩者不過二三 ? 向南，走向時代的中心 個案客戶分析 ——【 華府丹郡 】 【 蘇家屯客戶分析 】 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 燦爛五月濃情綻放，大渾南首席低密度花園洋房 ? 園林體驗區(qū)實景呈現(xiàn)品質(zhì)升級 ? 低密度花園洋房 震撼大渾南 個案客戶分析 ——【 北國 深圳萬科四季花城 ——城郊結(jié)合部大盤開發(fā) 項目概況： 區(qū)位：位于深圳龍崗區(qū)坂田鎮(zhèn) ， 在深圳關(guān)外（ 特區(qū)外 ） ， 離深圳主城區(qū) 40公鐘車程； 區(qū)域環(huán)境： 區(qū)域環(huán)境較差 ， 1999年 ， 項目開發(fā)初期 ， 本片區(qū)相對市區(qū)非常陌生 ， 周邊缺乏基本生活配套 ， 無明顯產(chǎn)業(yè)及消費力支撐； 占地面積 373， 900㎡ 建筑面積 544， 000㎡ 容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人 產(chǎn)品類型 多層 、 小高層 、 洋房 、 聯(lián)排 開發(fā)周期 19992023年 ， 分七期開發(fā) 萬科 四季花城 市中心 公交樞紐 【 案例啟示 】 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)注普通白領(lǐng)的生活，走性價比路線 為 “ 關(guān)注普通人的生活 ”而努力 ， 為普通人提供一個具有親和力 、 容易放松鄰里交往方便的共享生活空間 。 小區(qū)內(nèi)部配套 :泳池、健身房、桑拿室、壁球室、羽毛球館、桌球、室外兒童游戲等 中小學(xué) :海麗達(dá)小學(xué) 幼兒園 :海麗達(dá)幼兒園 綜合商場 :華潤超市、萬佳三分店 其他 :網(wǎng)球場、藍(lán)球場、燒烤場、風(fēng)味食街等 ?商業(yè)街長度約 300m ?社區(qū)商業(yè)集中在社區(qū)主入口布置 ， 并延伸至社區(qū)內(nèi)部 ， 通達(dá)距離較均衡 ?商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量以餐飲 、 服裝鞋帽 、 美容美發(fā)為主；面積以超市 、 美容美發(fā) 、 餐飲 、 服裝鞋帽為主 。 學(xué)校、幼兒園 幼兒園 超市 廣場 歐 式 商 業(yè) 街 會所 零星的商業(yè) 【 案例啟示 】 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 C. 情景鄰里單元理念 層層退臺的住宅和南入口的特別入戶方式 , 形成多層次的鄰里空間 。 【 案例啟示 】 89 本報告是嚴(yán)格保密的。 石家莊房地產(chǎn)區(qū)域市場示意圖 【 案例啟示 】 92 本報告是嚴(yán)格保密的。市內(nèi)六區(qū)客戶中又以南開區(qū)、河西區(qū)居多，主要為項目周邊如南開區(qū)長江道、華苑等區(qū)域。 其二是經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng) ， 自身有 1套或多套住房的客戶 ， 這部分人比較看好區(qū)域發(fā)展前景 ， 以及由此帶來的樓盤升值潛力 ， 他們購房或出租 ， 或?qū)碛糜谧宰?， 更多的是把購房作為一種使手中閑散資金保值增值的理財手段 。 豐富多樣的產(chǎn)品形式?jīng)Q定社區(qū)業(yè)主集合了各個年齡層次的人群 ， 使得社區(qū)更活躍 、 更有生氣 ， 比單調(diào)的社區(qū)舒服度高 。 p高科技配套：雨水收集系統(tǒng) 、 外掛觀光電梯 、 新風(fēng)系統(tǒng)等 ， 打造人居歐 Ⅲ 標(biāo)準(zhǔn) ， 提升居住品質(zhì) ， 提供高尚生活理念 。 案例小結(jié) ? 控制總價范圍，減少支付壓力，小戶型超過 50% ? 以創(chuàng)新產(chǎn)品和社區(qū)環(huán)境為核心競爭力 ? 提供優(yōu)秀的物業(yè)管理、服務(wù)，打造高品質(zhì)的社區(qū)生活方式 可借鑒的動作： 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?物業(yè)定位 —— “自我中心化”多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成勻質(zhì)的社區(qū)居住群落 ?客戶心理需求 ?—— 體現(xiàn)出投資兼自住的特征，需要完善的社區(qū)配套，對于居住環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等有較高要求 沈陽首席公園市鎮(zhèn) 項目形象定位 物質(zhì)需求 心理需求 項目形象定位：沈陽首席公園市鎮(zhèn) 【 整體定位 】 100 本報告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模開放公園式空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺 ?通過對于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造，打造了不同等級的社區(qū)開放空間，既形成了良好的居住環(huán)境，又為業(yè)主的溝通和交流等活動創(chuàng)造了平臺，體現(xiàn)了尊重交流與融合的社區(qū)文化 【 整盤思路 】 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 120余種 ，5000余棵 成年名樹全冠移植入園； 6000㎡波瀾湖景 ，可以坐船回家；50000㎡ 主題森林公園 ，營造自然鮮氧生活，感覺就像住到森林里。 40萬 m178。 The end， Thanks! 109 本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年東北三省主要城市 GDP比較 2023年東北三省主要城市人均 GDP比較 【 沈陽宏觀數(shù)據(jù) 】 111 本報告是嚴(yán)格保密的。 01000202330004000500060007000沈陽 大連 長春 哈爾濱億元42700912875262472637020230400006000080000100000沈陽 大連 長春 哈爾濱元【 經(jīng)濟(jì)總量 】 橫向看沈陽地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，依托區(qū)位及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的優(yōu)勢，沈陽對周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力 ?2023年沈陽市 GDP全國排名第 17，東三省排名第 2。 產(chǎn)品定位原則： ? 區(qū)域別墅產(chǎn)品定位為經(jīng)濟(jì)型別墅，控面積控總價； ? 配以多層洋房的產(chǎn)品線，在保證舒適型的前提下，打造多種產(chǎn)品線，滿足不同客戶的臵業(yè)需求 ? 低密度形象：為樹立項目低密的高品質(zhì)形象，需少量配合低密度表達(dá)強(qiáng)烈的聯(lián)排 /疊拼產(chǎn)品做為標(biāo)桿； 【 啟動區(qū)方向 】 107 本報告是嚴(yán)格保密的。 生態(tài)實景展示區(qū)，震撼市場！ 2023年 8月開盤當(dāng)日破億！ 一期 二期 沈大高速 【 啟動區(qū)方向 】 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 【九州灣景匯】臨近區(qū)域城市斷裂帶曾憑借低密的環(huán)境與較佳入市時間的把握，成功撬動市場 2023年 8月 8日，九洲灣景匯正式開盤，首次推出 270套住宅，銷售率超過 80%，并在 開盤當(dāng)日創(chuàng)造了銷售額過億元的驚人業(yè)績，再次創(chuàng)造了沈陽樓市的奇跡。 【 整盤思路 】 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 重點客戶解析 【 客戶方向 】 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶型緊湊，功能完備且舒適的戶型設(shè)計迎合了高素質(zhì)人群的生活需求 ?項目一期 25棟 ， 共 700余套 ， 120平米以下的戶型占 了 56％ ， 控制產(chǎn)品總價 ， 減少支付壓力 ?最受追捧的院景洋房為 85125平米的兩居 、 三居 ， 在情景花園洋房的基礎(chǔ)上圍繞以客戶為中心的理念 ，進(jìn)行了多方面的改良形成 。 p所有產(chǎn)品進(jìn)深小 ， 除了寬景洋房的 7米的小進(jìn)深 ， 假日的院景洋房也只有 12米左右 ， 而一般的住宅進(jìn)深多在 1314米 。 客戶定位 【 案例啟示 】 93 本報告是嚴(yán)格保密的。 主力客戶群分類：其一是對價格 (主要是總價 )較為敏感 ， 同時又不愿犧牲居住 、 生活品質(zhì)的年輕一族 。家 ” ，客戶突破地域限制 ?區(qū)域： 接受度不高，屬于低價盤認(rèn)知區(qū)域 ； ?地段：抗性較強(qiáng)，周邊現(xiàn)狀較差，配套很不完善，且有化工廠等 ； ?交通：臨近城市快速干線。 案例小結(jié) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新，以花園洋房等產(chǎn)品滿足普通白領(lǐng)提前過上中產(chǎn)階級生活的夢想 ? 外部資源沒有優(yōu)勢，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示 ? 社區(qū)配套齊全，針對性強(qiáng) 可借鑒的動作： 【 案例啟示 】 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?產(chǎn)品形式豐富 ， 包括普通多層 、 9層小高層 、 情景花園洋房 （ 專利產(chǎn)品 ） 、 聯(lián)排別墅等； ?戶型設(shè)計從 2房 2廳到 5房 2廳 ， 范圍廣泛 ， 既滿足了客戶的需求廣度 ，同時這種綜合產(chǎn)品組合方式又降低了大盤開發(fā)的風(fēng)險； ?以多層主流產(chǎn)品與聯(lián)排別墅創(chuàng)新產(chǎn)品低價啟動 ， 配套以歐式商業(yè)街 、會所等設(shè)施 ， 實現(xiàn)區(qū)域限制的突破 ?四季花城一期開發(fā)項目均配備有一定數(shù)量的一房單位 ， 戶型設(shè)計為一房一廳或一房兩廳 ， 市場反映也比較好 ， 但在其后幾期的開發(fā)中則基本不再考慮這種一房單元戶型 ，而盡量設(shè)計為 60～ 70m2的二房單元 。 獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動 , 三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強(qiáng)的私家感 。 四季花城開發(fā)理念 ——重視鄰里交往，社區(qū)交流，使普通白領(lǐng)提前過上中產(chǎn)階級生活 ?組團(tuán)圍合型社區(qū) 由建筑圍合規(guī)劃等基本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)，更強(qiáng)調(diào)社區(qū)的強(qiáng)烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系，與白領(lǐng)追求的社區(qū)交流空間不謀而合 ?針對基本生活的商業(yè)配套 ：個性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑及便利的消費環(huán)境，園內(nèi)還設(shè)有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場、中心廣場等休閑娛樂場所； ?項目的規(guī)劃設(shè)計 借鑒奧地利的建筑風(fēng)格和傳統(tǒng)四合院文化為基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氛圍；住宅的組團(tuán)圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。 四季花城以客戶關(guān)注點為出發(fā)點，在產(chǎn)品和環(huán)境上展現(xiàn)其優(yōu)勢 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境：在外部資源條件并不具絕對優(yōu)勢的前提下 ， 著重于內(nèi)部景觀的營造和展示 產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動 ， 迅速形成產(chǎn)品展示 ， 以專利產(chǎn)品情景花園洋房 ， 進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象；普通多層 、 9層小高層 、 情景花園洋房 、 聯(lián)排別墅等多種產(chǎn)品形式 ，滿足各種置業(yè)需求 ?群體特征：在中心區(qū)工作的普通白領(lǐng) ， 經(jīng)濟(jì)承受力較弱 ， 在市內(nèi)置業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力過大 ， 而又希望享受較高品質(zhì)住宅生活 。 客戶變化較小，后期開發(fā)逐漸擴(kuò)大客戶層面。 80 高層產(chǎn)品客戶關(guān)注點排序 洋房 /別墅產(chǎn)品客戶關(guān)注點排序 該區(qū)域別墅產(chǎn)品可以作為第一居所，已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，客戶注重其低總價，高附加的優(yōu)勢 【 蘇家屯客戶分析 】 81 本報告是嚴(yán)格保密的。蘇家屯本地居民由于房屋動遷或子女結(jié)婚所構(gòu)成了項目成交客戶的一大部分。相對低檔次的產(chǎn)品線吸