【正文】 個都買了金色海岸，喜歡大家在一起? 很愛顯富v置業(yè)偏好：? 喜歡金色海岸的精裝修風(fēng)格，覺得金碧輝煌? 看重江景資源? 在九溪玫瑰園有一套別墅，住過半年，覺得不方便。杭州大型企業(yè)高層216。應(yīng)酬多，圈子大，關(guān)系復(fù)雜216。喝茶216。低調(diào) ，注重個人私密空間；216。占有、圈層、區(qū)域B216。圈子不大，關(guān)系相對簡單216。旅游216。注重尊貴感216。以杭州為平臺的企業(yè)主216。喜歡跟原城市人扎堆216。提升生活品質(zhì)216。沒有區(qū)域情結(jié)，關(guān)鍵是資源的稀缺性216。216。　　從市場接受度、產(chǎn)品發(fā)展及客戶需求來看，杭州豪宅市場仍有很大的上升空間，可以通過全國及國際化豪宅視野打造更高層次的豪宅項目。杭州目前處于豪宅發(fā)展第二階段，產(chǎn)品仍不成熟，發(fā)展空間巨大第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征1. “ 大 ” ；2. “ 低密度 ”3. 資源依附1. 金磚堆砌；2. 符號營造；3. 空間改變，空中別墅1. “ 體驗點(diǎn) ” 打造2. 立足于 “ 產(chǎn)品氛圍 ” 、“ 服務(wù) ” ；1. 注重私密性；2. 注重享受性；3. 注重專屬化；產(chǎn)品價值訴求點(diǎn)大 面子 身份、體驗、品質(zhì) 卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級形象特征“ 別墅 ” 物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號；強(qiáng)調(diào)生活方式 低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品 硬件 立足于產(chǎn)品 軟件 立足于產(chǎn)品 軟硬相結(jié)合營銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場價格1. 市場比較法定價2. 價格與普通住宅價格比約為 ： 11. 前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；2. 價格比 ： 1跳至 24：11. 稀缺性自我定價；2. 價格比 24： 1代表項目銀湖別墅 星海國寶金色海岸中信紅樹灣波托菲諾東方潤園萬科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階段與第二階段產(chǎn)品沒有太大變革，并為初級階段初級階段初級階段 高級階段高級階段 成熟階段成熟階段發(fā)展階段本報告是嚴(yán)格保密的。頂級豪宅硬件具有 8大 “ 頂 ” 級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計：大師之作 —— 定制性、藝術(shù)性、地標(biāo)性材質(zhì)：國際品牌 —— 貨真價實(shí)、奢華、王室御用空間：突破傳統(tǒng) —— 尺度放大 、人性化功能：功能多元 —— 室外功能室內(nèi)化、享受性配套設(shè)施：配套私享 —— 會所功能放大、圈層生活、私人俱樂部物業(yè)管理： 5星級服務(wù) —— 金鑰匙人文：時間元素 —— 古樹、山石、歷史科技：高科技元素 —— 時尚、精密、安全目前國內(nèi)頂級豪宅在硬件的配套檔次上已經(jīng)趨向完善，但在軟件的標(biāo)準(zhǔn)上，僅初步做到 “圈層生活 ”，而在私享、影響力、藝術(shù)性上缺乏深層次的挖掘。來源的多樣性身份的頂級性頂級客戶需求本報告是嚴(yán)格保密的。東海路 9號：以酒店標(biāo)準(zhǔn)打造的青島濱海超高層豪宅，強(qiáng)烈的地標(biāo)效應(yīng)u青島市區(qū)繁華地段u占地約 10100平方米，總建面 95368平方米，容積率： u目前售價：均價28000元 /平u2棟 50層塔樓及 2層裙樓組成 u戶型面積：以三房170—270 平米為主，其中頂層為 623的復(fù)式公寓u動感的 “ 帆 ” 形外觀 豪宅案例 3產(chǎn)品創(chuàng)新u功能轉(zhuǎn)換 u精裝修u科技智能 u附送價值本報告是嚴(yán)格保密的。會所設(shè)施 金色海岸設(shè)有 5000平米的五星級會所，配有室內(nèi)恒溫游泳池、室外網(wǎng)球場、高尚俱樂部、商務(wù)中心、餐廳、酒吧、時尚健身美容設(shè)施等完善配套。u以 “ 家庭集成控制 ” 為系統(tǒng)核心，連接網(wǎng)絡(luò)智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作終端， 實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備，甚至手機(jī)遙控 。uJUST RIGHT熱水循環(huán) /無需等待采用美國專利產(chǎn)品品牌 JUST RIGHT，保證水龍頭隨時打開就有熱水，無需分秒等待。u檫窗機(jī) /保持玻璃幕墻的美觀 u每戶避雷器 u陽臺隔柵 /保護(hù)隱私減少對視本報告是嚴(yán)格保密的。u五大國際知名設(shè)計師： 雅克設(shè)計機(jī)構(gòu)副總建筑設(shè)計師朱遠(yuǎn)航先生、意大利國家注冊建筑師 Ricardo先生；五合國際副總盧求先生、德國建筑師 ；香港 PAL設(shè)計事務(wù)所首席設(shè)計師梁景華先生 u建筑設(shè)計西湖 8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結(jié)構(gòu)與玻璃面、灰墻磚組合運(yùn)用；整體設(shè)計體現(xiàn)了江南園林建筑 “ 瘦、透、露 ” 的神韻，整個樓盤精致靈動、雍容典雅。u內(nèi)部建筑設(shè)計突破電梯： “ 智能、專屬的景觀電梯 ” 直達(dá)每戶，電梯 180度取景；物業(yè)管理： 為每十戶配一個私人保健醫(yī)生，隨時為業(yè)主的健康問題作出檢查和診治等大師手筆與創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用＋唯一的、不可復(fù)制的西湖資源，打造高品質(zhì)豪宅本報告是嚴(yán)格保密的。頂級配套私享本報告是嚴(yán)格保密的。臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利216。將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地凱旋門216。在九龍區(qū)買房子的 大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實(shí)業(yè)家 ，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點(diǎn)。216。 62樓空中花園60樓為宴會及休閑區(qū)61樓是大型健身中心本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域價值 住宅價值本報告是嚴(yán)格保密的。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析區(qū)域競爭下的市場機(jī)會房產(chǎn)形勢與政策走向物業(yè)發(fā)展建議豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴(yán)格保密的。特色的建筑外形有利于擴(kuò)大項目的知名度和影響力Trump World Tower高 262米， 90層，世界上最高的住宅建筑建筑占地面積僅為*，成為世界上最苗條的建筑一塊美麗的玻璃塔 —— 《紐約時報》本報告是嚴(yán)格保密的。香港豪宅項目的先驅(qū)及典范 —— 以濱海資源和財富為基礎(chǔ)，但又力求突破，領(lǐng)略生活的藝術(shù)u發(fā)展項目名稱： 貝沙灣 (Residence BelAir)u區(qū)位 ：處港島南區(qū)西海岸，是香港傳統(tǒng)豪宅地段，屬于 “ 香港硅谷” 數(shù)碼港中的住宅部分（數(shù)碼港包括核心辦公大樓、國際級發(fā) 數(shù)碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場）u發(fā)展商 ：盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司u賣方 ：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司u地塊用途限制 ：私人住宅u年期 ： 2023年 5月 22日起計 50年u交。媲美五星級酒店的物業(yè)服務(wù)，提升了項目的檔次五星級酒店式物業(yè)服務(wù)和配套設(shè)施? 私人 SPA? 健身俱樂部? 一個長 60英尺的游泳池? 一個世界級的餐廳? 一個私人酒窖? 24小時的門衛(wèi)和保安? 提供廣泛的服務(wù)，包括代客泊車等本報告是嚴(yán)格保密的。紐約 Trump World Tower—— 城市核心，地標(biāo)豪宅案例借鑒 1本報告是嚴(yán)格保密的。五大核心驅(qū)動力中，生活模式是市場空白，亦是豪宅發(fā)展方向，與本項目高度契合豪宅核心驅(qū)動 資源、地段 人文歷史 產(chǎn)品 頂級配套 生活模式特征客觀決定，不可改變 可變，但很難成為決定性差異（小體量特色產(chǎn)品除外）可變，具備一定專有性通過對資源的整合挖掘，創(chuàng)造出獨(dú)一無二，不易復(fù)制的杭州豪宅分類西湖 8號東方潤園和家園 金色海岸留莊九樹公寓（東方潤園） ？？？市場空白本案契合度與競爭對手（綠城）相比不成為核心優(yōu)勢無 要在產(chǎn)品方面超越綠城難度很大對中小規(guī)模而言，頂級配套的成本過高。波托菲諾：依托華僑城區(qū)域開發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開放、創(chuàng)新、融合的居住體驗，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗歡樂谷民俗文化村＋ ＝華僑城片區(qū)經(jīng)過十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來休閑、純粹、寧靜、開放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。61樓是大型健身中心 ，在跑步機(jī)上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；216。頂級摩天會所 ，擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)頂級高尚生活，僅為業(yè)主專屬216。他們大部分都是最能干的企業(yè)家， 很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭 。直達(dá)香港國際機(jī)場216。位于九龍城海邊繁華地段216。萬科 .17英里：億年礁石 ——662 米私家海灘—— 無敵一線大鵬灣海景成為業(yè)主的專享本報告是嚴(yán)格保密的。u最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務(wù)于業(yè)主的生活。歷史人文本報告是嚴(yán)格保密的。u戶式中央冷暖空調(diào) +新風(fēng)系統(tǒng)u新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；u戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機(jī)數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過遠(yuǎn)程控制預(yù)先打開空調(diào)；u同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸排水系統(tǒng)采用了有 100多年歷史的瑞士上市公司 GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。u功能轉(zhuǎn)換 u精裝修u科技智能 u附送價值產(chǎn)品創(chuàng)新本報告是嚴(yán)格保密的。配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)，采用世界頂級品牌的裝修材質(zhì)塑造歐洲皇室生活場景，讓客戶體驗皇室貴族的奢華p配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修1. 采用原裝進(jìn)口 OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個大規(guī)模采用原裝進(jìn)口OTIS電梯的住宅項目2. 原裝進(jìn)口 SIEMENS嵌入式廚房電器3. 原裝進(jìn)口 Siematic櫥柜4. 原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等5. 選用了目前最先進(jìn)的日本大金 VRVⅡ 戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)6. ……本報告是嚴(yán)格保密的。金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主的頂級豪宅產(chǎn)品打造產(chǎn)品創(chuàng)新u功能轉(zhuǎn)換 u精裝修u科技智能 u附送價值要素 打造方式建筑設(shè)計 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司園林景觀設(shè)計 貝爾高林景觀設(shè)計公司規(guī)劃布局 建筑排布形成一個 “∽” 形圍合排布，充分利用將近一千米的臨江線，使戶戶都能享用錢塘江景觀。世聯(lián)對全國乃至世界范圍內(nèi)頂級豪宅案例進(jìn)行研究，總結(jié)出豪宅的 5種核心驅(qū)動力模式l功能轉(zhuǎn)換 — 東海路 9號l精裝修 — 金色海岸l科技智能化 — 紅樹西岸l附送價值 — 蝴蝶谷頂級配套私享歷史人文生活模式資源私享/核心地段產(chǎn)品創(chuàng)新核心驅(qū)動力l上海華府天地l富人生活示范 — 波托菲諾l灣區(qū)新生活 — 中信紅樹灣l灣區(qū)＋藝術(shù) — 香港 .貝沙灣l萬科十七英里l吉寶灣l凱旋門lBrickell KeylWilliam island代表案例：p青島東海路 9號p深圳星河丹堤p杭州金色海岸p深圳紅樹西岸p上海華府天地p杭州西湖 8號公館p深圳中信紅樹灣p深圳波托菲諾p香港貝沙灣p深圳萬科十七英里p新加坡吉寶灣p香港凱旋門p美國 Brickell Keyp美國 William islandp……核心驅(qū)動力本報告是嚴(yán)格保密的。頂級消費(fèi)趨向與頂級豪宅發(fā)展趨吻合，注重 私享、影響力、藝術(shù)性頂級豪宅客戶的需求特征對圈層乃至社會的影響力 對資源的私享對奢侈娛樂方式的熱衷 n加入社會頂層頂級的權(quán)貴圈n對社會的影響：基金、捐贈n對資源的絕對私享，而不僅是和別人一起觀賞u游艇、私人飛機(jī)、馬會、高爾夫、頂級 spa等對奢侈品的愛好 u藝術(shù)品、珠寶、其它奢侈享受品頂級豪宅客戶構(gòu)成 ：u上海華府天地 ： 515億身價的全球頂級富豪u波托菲諾： 市級及其以上的政界要人就有 18位、文體明星 36位、商界名流190位之多。隨著 硬件保障水平 的提高，硬件檔次提高，在理念的統(tǒng)領(lǐng)下， 物質(zhì)保障整體系統(tǒng)性增強(qiáng)216。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析區(qū)域競爭下的市場機(jī)會房產(chǎn)形勢與政策走向物業(yè)發(fā)展建議豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴(yán)格保密的。216。豪宅市場總結(jié)216。資源大于區(qū)域216。多次置業(yè)216。圈子小，私人時間較多216。私密性、安全性216。資產(chǎn)保值216。圈子朋友聚會216。外地工程承包商216。私密性、安全216。多次置業(yè)216。頂級場所圈層朋友社交216。杭州貿(mào)易行老板216。建材老板