【正文】 引了城市被迫外溢的客戶群體。 個案客戶分析 —— 【郡原 〃 美村】 重點了解的信息 項目客戶基本情況 客戶的關注點 配套和物業(yè)服務 有效營銷訴求 蘇家屯板塊典型項目 ?性價比 —— 低于同區(qū)域其他同質產品的價格 ? 更高的升值潛力 ? 周圍的環(huán)境 ?三大中心圍繞，會展中心、白塔商圈、長白商圈 ?白塔公園 ?蘇家屯血栓醫(yī)院 ?沈陽體育學院、綠島小學、白塔小學 ? 32 18 3333地鐵 4號線、地鐵 8號線、哈大高鐵、新沈陽南站等 ?客戶年齡在 40歲以上 ?和平、渾南的客戶為主力，小部分客戶來自蘇家屯區(qū) ?企業(yè)中層、高級白領、政府公務員及醫(yī)生、教師等，均有一定的財富積累，絕大部分客戶擁有私家車 ?悅景現(xiàn)房 唯此入境 ?高度還原世界級大師手筆的居住志趣 ?搶占南京南街第一門戶，超百萬生活住區(qū) 【 蘇家屯客戶分析 】 77 本報告是嚴格保密的。 各項目按各自平均年消化速度推算，區(qū)域內部將形成長期的競爭，其中 20232023年為競爭最為激烈， 20232023年競爭才會相對弱化 去化速度推算依據(jù)： 項目開盤以來總銷售面積與開盤時間的比例。 目前各項目銷售情況較好，去化量和速度均有一定的保證， 2023年會展板塊單體項目月平均去化 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 70 本報告是嚴格保密的。 20232023年蘇家屯區(qū)與商品房供銷 預計蘇家屯未來市場走勢較為平穩(wěn)，其成交量所占沈陽整體市場份額會穩(wěn)步提升，價格會在 5000元左右，而 202 2023年，區(qū)域市場可能再次迎來供銷比值為 1的時代 . 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 66 本報告是嚴格保密的。 2023第一季度區(qū)域銷冠 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 63 本報告是嚴格保密的。 【蘇家屯、會展板塊】區(qū)域配套趨于完善，區(qū)域性價比吸引大量客戶 ? 區(qū)域綜述： ? 蘇家屯、會展中心板塊近幾年發(fā)展迅速，蘇家屯的“會展經(jīng)濟軸”和以渾河商務城和臨空國際城組成的“雙核心引擎”正在引導著這個板塊的蛻變。 新未來 永盛 【于洪新城板塊】銜接鐵西滑翔老城區(qū)，渾河北岸新宜居地，具有一定的城市感，項目多為剛改類項目，客戶多是被迫外溢客戶 ? 板塊概況： 于洪新城位于沈陽市區(qū)西南，城市二、三環(huán)之間，規(guī)劃面積 ，南臨渾河，仙女河貫穿東西，以水環(huán)境為主的生態(tài)要素極為豐富，是沈陽渾河“銀帶”的重要區(qū)域。 ? 板塊特點： ? 未來的大渾南是沈陽新的行政中心、科技中心、文化中心和交通樞紐，將打造成國家中心城市的橋頭堡板塊。 板塊典型樓盤 萬科城 長島壹號 九洲灣景匯 遠洋岦宮 格林觀堂 中海國際社區(qū) 長河灣 和鴻國際 【 蘇家屯關聯(lián)區(qū)域市場掃描 】 60 本報告是嚴格保密的。渾河的治理、長白島的規(guī)劃使長白板塊成為沈陽市中心最優(yōu)質宜居區(qū)域。 蘇家屯區(qū)政府 會展中心 奧體中心 長白島 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 58 本報告是嚴格保密的。 三環(huán)路 （繞城高速） 本案 沈大高速公路 蘇家屯區(qū)域圖 雪松路 渾南 板塊 蘇家屯會 展板塊 與周邊成熟板塊距離 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 57 本報告是嚴格保密的。 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 56 本報告是嚴格保密的。 中心城區(qū) 渾南新區(qū) 行政中心向南轉移 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 53 本報告是嚴格保密的。 —— 《 沈陽市十二五發(fā)展規(guī)劃 》 創(chuàng)新開發(fā)建設體制機制，以生態(tài)、低碳、環(huán)保為理念，全面啟動渾南新城建設，重點加強重大基礎設施建設，完善現(xiàn)代交通體系，力爭建設成為第三代城市的典范，成為沈陽未來的行政中心、國際交流中心、博覽會展中心、文化體育中心、康體休閑中心和體現(xiàn)國際大都市風貌的門戶區(qū)域 . —— 《 沈陽市十二五發(fā)展規(guī)劃 》 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 52 本報告是嚴格保密的。 大渾南在十二五期間，是沈陽重點發(fā)展區(qū)域之一，承載了沈陽重心轉移，是城市空間和功能完善的拓展區(qū) 十二五期間重點發(fā)展區(qū)域 大渾南有著坐擁太陽能、風能的新能源區(qū)位優(yōu)勢，自身規(guī)劃將自身打造成為新能源時代生態(tài)城市建設的旗幟；沈陽市十二五規(guī)劃大渾南區(qū)將力爭建設成為第三代城市典范。 本次溝通的主要內容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 50 本報告是嚴格保密的。 【龍湖滟瀾山】顛覆了沈陽郊區(qū)大盤的產品認知，通過產品創(chuàng)新實現(xiàn)低密度產品熱銷 類獨棟 ?以雙拼的面積、總價，聯(lián)排的單價、容積率以及獨棟的形式，超過所有傳統(tǒng)獨棟、雙拼和聯(lián)排產品銷售力 ?成功要點 ：雙拼獨棟化，實現(xiàn)了量價雙突破 疊院別墅 ?市場僅龍湖滟瀾山有部分在售疊拼產品 ?在淡市中表現(xiàn)出來很好的去化能力，溢價能力和抗風險能力 ?成功要點 ：洋房別墅化，吸引別墅夢客戶， 【 市場啟示 】 46 本報告是嚴格保密的。 市場分析核心結論： 在條件具備的前提下，低密度產品、洋房等中密度產品都可以成為大盤的快速銷售物業(yè)類型， 但項目的物業(yè)類型選擇范圍可以不局限于低密度產品 1 沈陽類中產客戶的郊區(qū)臵業(yè)增長潛力巨大， 建議本項目抓住此類客戶作為主力臵業(yè)客戶 2 沈陽大盤基本處于“只有低密度的房子，沒有生活氛圍的營造”狀態(tài)， 生活方式的滲透和產品打造的創(chuàng)新可以成為本項目創(chuàng)造競爭力的切入點 3 本報告是嚴格保密的。 面積和去化速度 ?主力面積在 90平以上 ?恒大 50平以下、 70－ 90去化近 100%，無 50－ 70平產品供應 ?碧桂園 50－ 90平去化近 85%，無 50平以下產品供應；90以下總價 30－ 40萬暢銷 單價 ?均價集中分布在 40006500 ?金地檀郡和金地長青灣項目憑借區(qū)位優(yōu)勢單價高于其它項目 高層主力面積都在 90平以下，均價集中分布在 40006500元 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 本報告是嚴格保密的。 供應量 ?遠郊洋房相對比較稀缺 ?遠郊洋房整體供應量不大，僅中旅國際小鎮(zhèn)有超過10萬㎡的洋房供應 去化速度 ?中旅國際小鎮(zhèn)最好年去化接近 6萬㎡ ?其余項目可達 2萬㎡左右 【 洋房產品 】 遠郊項目中中旅國際小鎮(zhèn)年去化可達 6萬㎡左右，其余項目由于供應量有限，消化速度遠低于中旅國際小鎮(zhèn) 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 34 本報告是嚴格保密的。 銷售額 ?僅保利雙拼可以突破年銷額 ?其余項目雙拼銷售額基本都在 去化速度 ?僅低總價的碧桂園雙拼別墅年去化可突破 ㎡ ?較好年去化在 ㎡左右 【 雙拼產品 】 雙拼銷售額基本都在 ，整體趨化速度一般，除碧桂園外，普遍項目較好年去化在 ㎡左右 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 30 本報告是嚴格保密的。 【現(xiàn)象 1】低密度產品中產化 —— 沈陽城市的類中產階級已經(jīng)成為遠郊低密度產品的主力置業(yè)客戶 ?聯(lián)排產品中，沈陽碧桂園和碧桂園項目以 160～ 190萬元的低總價，獲得了較強的去化速度 ?目前市場上僅龍湖艷瀾山有疊院別墅產品，開盤均價9000， 主力面積小，總價低，消化速度快 ?沈陽的產業(yè)構成帶來大量的中高層管理者、中小型企業(yè)主，這個龐大的階層已經(jīng)成為郊區(qū)化臵業(yè)的主力客戶 沈陽是全國最大的綜合性重工業(yè)基地，將形成全國 裝備制造、東北地區(qū)商貿物流和金融 三大中心，成為振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地的龍頭 城市產業(yè)核心 裝備 制造 商貿 物流 金融 【 沈陽城郊大盤市場 】 26 本報告是嚴格保密的。 【別墅價格】別墅市場價格一直穩(wěn)定增長，增幅較大， 2023年別 墅市場均價破萬，隨后價格無大幅度變化出現(xiàn)上漲瓶頸 【 沈陽市場宏觀形勢 】 22 本報告是嚴格保密的。 沈陽 20232023年土地市場商品住宅地塊交易活躍，按 13年的啟動周期計算， 20232023年沈陽商品住宅市場放量將全面啟動，競爭激烈 ?20232023年市場商品房供應 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)沈陽公司數(shù)據(jù)庫 【 沈陽市場宏觀形勢 】 18 本報告是嚴格保密的。 房企整體流動性持續(xù)惡劣，接下來房企仍需努力賣房，避免過高的存貨擠壓現(xiàn)金流，造成流動性危機。 房企資產負債率處于歷史高位，償付能力堪憂 開發(fā)商的資金來源 : ：份額較大即將到期 ：將會在 2023年開始逐步到期 ：短周期 ?近兩年的調控之所以未能出現(xiàn)向非常明顯的大幅降價是因為開發(fā)商資金還在，但 2023年開始多數(shù)開發(fā)商進入還債期 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)集團總經(jīng)辦 — 市場研究中心 【 房企局面 】 13 本報告是嚴格保密的。下調存款準備金率釋放出的資金廣泛分布在國民經(jīng)濟各個方向，沒有典型的方向。 央行年內第二次降存準率，旨在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定而非“救樓市”，對房地產剛需市場有一定利好，但并不意味著春天的真正來臨 降存準旨在調節(jié)宏觀經(jīng)濟“流動性”，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，并非單純“救樓市”。 ?房地產市場重新進入上行周期，但在行業(yè)調整和行業(yè)規(guī)則轉變的大背景下，房地產市場也不會像 2023年至 2023年一樣，出現(xiàn)較為極端的報復性反彈。 將實施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設。 ?2023年 1月 27日， 上海重慶 宣布次日開始 試點房產稅 。 房地產黃金十年背景：全球貿易、信用、工業(yè)、中國城市化 行業(yè)形勢的轉變，除調整政策另外重要的原因是影響中國房地產黃金十年的基本背景因素發(fā)生變化 【 行業(yè)形勢 】 8 本報告是嚴格保密的。 目前沈陽城市發(fā)展呈現(xiàn)出四面開花的局面，“東西南北中” 的功能定位各有自身特色，沈北為生態(tài)新城 ? 東－旅游度假區(qū) 沈陽山水旅游的精華區(qū) ， 也是城市重要生態(tài)基質 ，選擇優(yōu)化發(fā)展 ， 并強調與撫順進行一體化發(fā)展 ，成為沈陽具有代表性的 生態(tài)旅游度假區(qū) ? 西－鐵西產業(yè)新城 以裝備制造業(yè)為主導產業(yè) ， 建設以現(xiàn)代建筑產業(yè) 、化工產業(yè)為延伸現(xiàn)代化產業(yè)新城 ， 成為遼中城市群 、 東北地區(qū)乃至全國意義上的 裝備制造業(yè)基地 ? 南－大渾南片區(qū) 以 2023年 1月在高新區(qū)基礎上建設渾南新區(qū)為起點渾南片區(qū)將成為 沈陽新的核心拓展區(qū) ， 形成新的經(jīng)濟增長極 ? 中－沈陽中心區(qū) 城市傳統(tǒng)的商貿中心 、 文化中心 、 行政中心 、 信息中心 ， 是人口 、 經(jīng)濟最集中的區(qū)域 ? 北－沈北地區(qū) 于 2023年 11月成立 ， 規(guī)劃面積 1098平方公里 ， 以在沈陽北部 “ 再造一座生態(tài)沈陽城 ” 為目標 ， 以生態(tài)和農業(yè)資源為基礎再造一個 沈陽生態(tài)新城 【 地塊區(qū)域屬性 】 4 本報告是嚴格保密的。1 本報告是嚴格保密的。整體容積率不超過； 沈北地塊： 項目整體占地面積 ㎡，整體容積率不超過 ； 居住用地面積： ㎡ 京御挾城市郊區(qū)大盤強勢進駐沈陽市場，并實現(xiàn)多盤聯(lián)動 【 企業(yè)戰(zhàn)略 】 3 本報告是嚴格保密的。 本次溝通的主要內容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 7 本報告是嚴格保密的。 ?2023年 12月 26日，國務院副總理李克強表示， 2023年要積極有序推進財稅改革，繼續(xù)清費立稅，全面改革資源稅制度， 穩(wěn)步推進房產稅改革試點 ，研究制定環(huán)境保護稅費改革方案。 溫家寶總理兩會表態(tài)：將實施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設 保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。地方政府由賣地轉變?yōu)楫a業(yè)的推動者，開發(fā)商由地產商轉變?yōu)榉慨a商。 大量保障性住房與商品房同期入市，房地產“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉變，房地產行業(yè)進入下半場 【 政策方向 】 10 本報告是嚴格保密的。今年 3 月兩會期間，央行行長周小川曾公開表示：“存款準備金率調整主要是調節(jié)市場上的流動性，不代表貨幣松緊。 12年是房企的償債高峰年，其中信托需償還的規(guī)模就已達約 2500億 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)集團總經(jīng)辦 — 市場研究中心 【 房企局面 】 12 本報告是嚴格保密的。整個局面不會被打破； 2.“兩會”之后，大量保障房與商品房同期納入市場體系，“雙軌制”時代的到來將促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉變； 房企負債較高，庫存較大。 【住宅供應去化】 202308年市場供大于求， 202310年由買方市場轉向賣方市場，需求明顯釋放， 2023年至今由于政策調控的影響，成交量稍有下滑 【 沈陽市場宏觀形勢 】 17 本報告是嚴格保密的。 【別墅市場】別墅市場供應量充足且每年穩(wěn)步上升， 2023年達到