【正文】 金色海岸業(yè)主身份感、占有稀缺資源、圈層v個人特征：? 溫州人，自己打拼到現(xiàn)在? 屬于艱苦創(chuàng)業(yè)型，以前過的艱苦，現(xiàn)在就都要用最好的v置業(yè)偏好：? 身邊人說金色海岸最好，就過來買了? 在杭州時間也不多，對產(chǎn)品覺得還可以，自己并沒有太多要求? 豪宅就是要有豪宅的樣子，一看就知道是好東西? 里面住的人也要和自己地位差不多的服裝外貿(mào)公司老總 金色海岸業(yè)主身份感、圈層本報告是嚴格保密的。入住后對會所的關(guān)注度有所提升豪宅客戶本報告是嚴格保密的?？們r承受力強216。升值潛力216?？粗睾勒瑯撕?，圈層影響需求特征 216。300以上四房及 200250三房次之產(chǎn)品關(guān)注點 216。216。其中以 30－ 40歲占 60％以上216。浙江省內(nèi)占 90％身份特征 216。 月 1. 二期有會所，規(guī)劃游泳池、影廳、超市等。杭州豪宅會所配套及物管檔次一般，即使東方潤園在這兩方面也更多作為營銷手段項目名稱 物管服務(wù) 會所深藍廣場 1. 雷迪森五星級酒店管理 1. 恒溫游泳池、健身中心等東方潤園 1. 荷蘭國際管家學院留學2. /平米 1. 世界頂級品牌，如德國 Bulthaup廚房家具、德國 Miele廚房電器，德國DornbrachtMEM系列龍頭、花灑、唯寶薩泊威系列浴缸等留莊 1. 中央空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、無機房電梯、同層排水 九樹公寓1. 墻體大面積玻璃，衛(wèi)室大塊天然石材使用。1. 毛坯， 6套大師設(shè)計方案贈業(yè)主金色海岸 1. 鋁板外墻。產(chǎn)品創(chuàng)新本報告是嚴格保密的。西溪蝶園1. 高層 TH，前庭后院2. 電梯大堂外置。留莊 三房三廳五衛(wèi) 350平米戶型設(shè)計亮點本報告是嚴格保密的。帕拉蒂奧空間美學，十字內(nèi)廊和園廳，會客廳、起居室、正餐廳、書房、臥室等功能空間沿十字分布，形成禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動區(qū)、休息區(qū)；216。216。216。大面積的落地玻璃，甚至有些房間三面都采用玻璃墻體， 270度弧形景觀窗，保證了景觀視野。入戶花園；216。中西式廚房分離，滿足高端用戶飲食需求。216。首創(chuàng)保姆服務(wù)電梯，工人房與主人活動區(qū)嚴格分開；216。小體量特色產(chǎn)品市場反應(yīng)良好： 如九樹公寓、留莊等個例產(chǎn)品，戶型設(shè)計各具特色，滿足特定人群的價值需求。別墅空間概念引入公寓 ； 如復(fù)式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。重視其他家庭成員的需求，次臥開間較普通住宅增大。3. 精裝修：頂級裝修標準杭州豪宅客戶關(guān)注點依次為：資源及地段 開發(fā)商品牌 /產(chǎn)品 會所 /配套智能化KPI本報告是嚴格保密的。西湖 8號 1. 資源稀缺：西湖金色海岸1. 地段：錢江新城2. 資源稀缺：一線江景 。2. 品牌：綠城品牌3. 精裝修4. 物業(yè)管理：五星級酒店物業(yè)顧問西溪蝶園1. 資源稀缺：西溪濕地2. 規(guī)劃設(shè)計：高層 TH3. 品牌：萬科品牌4. 精裝修東方潤園1. 地段：錢江新城 CBD核心2. 資源稀缺：一線江景。售價 3萬 /㎡以上的豪宅項目市場反應(yīng)良好，且價格上漲速度快項目名 開盤時間及開盤價 目前售價 銷售速度 總建筑面積綠園 2023年， 7000元 / ㎡ 30000元 / ㎡以上 二手房 115600白馬公寓 2023年， 7500元 / ㎡ 35000－ 40000元 /㎡ 二手房 220230深藍廣場 2023年， 7000元 / ㎡ 35000－ 40000元 /㎡ 二手房 61000金色海岸 2023年 8月， 21000元 / ㎡ 28000元 / ㎡ 基本售罄 220230西湖 8號 2023年 4月， 40000元 / ㎡ 60000元 / ㎡ 去化 60％ 13604九樹 2023年 4月， 30000元 / ㎡ 40000 / ㎡ 去化 90％ 30000東方潤園 2023年 9月， 15000元 / ㎡ 37000元 / ㎡ 去化 85％ 226000留莊 2023年 10月， 31000元 / ㎡ 34000元 / ㎡ 去化 95％ 78000本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。房產(chǎn)形勢與政策總結(jié)216。 未來政策預(yù)判：除堅持 “ 土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu) ”的調(diào)整手段外，未來將加大以 “ 金融、稅收政策 ” 為手段的調(diào)控措施本報告是嚴格保密的。未來政策預(yù)判：基于十七大主題精神研究，我們看到政府抑制房價上漲決心堅定，政策調(diào)控短期內(nèi)不會松口從長遠看，房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展期，國民資產(chǎn)受保障。其次，要 利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價。?十七大代表、建設(shè)部副部長仇保興 18日晚表示，預(yù)計在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟適用房的投資將呈翻番的趨勢。至此，存款準備金率達到 10%。根據(jù) 24號文規(guī)定：經(jīng)濟適用房面積將控制在 60平方米左右，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，政府優(yōu)先回購。2023. 央行決定從 2023年 5月15日 起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣 存款準備金率 點。中國人民銀行決定，自 2023年 3月 18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 2023. 中國人民銀行決定，自 2023年7月 21日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。央行此舉將一次性凍結(jié)資金約 1855億元，存款準備金率將升至 ％，已逼近 10年來 13%的歷史高點。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 。 杭州 (不含蕭山、余杭 )總體可預(yù)計住宅供應(yīng)量一覽表 (單位 :萬平方米 ) u 從各城區(qū)可預(yù)計的住宅供應(yīng)的比例上看，西湖區(qū)的比例位居第一，占杭州主城區(qū)總供應(yīng)量的 30%；江干區(qū)列第二；前幾年的供應(yīng)大戶濱江區(qū)退居第三；之江區(qū)、下城區(qū)和上城區(qū)三個城區(qū)的住宅供量在樓市中占據(jù)的比重相對較弱，總和為%，與拱墅區(qū)的供應(yīng)相持平。受市場成交價格急劇上揚的刺激， 2023年杭州的土地成交價格也屢屢創(chuàng)出新高。216。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。杭州經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費潛力都處于全國領(lǐng)先地位216。世界的西湖，世界的杭州“ 中國最具幸福感的城市 ”“ 中國最具經(jīng)濟活力的城市 ”“ 中國民營經(jīng)濟最具活力城市 ”“ 世界休閑博覽會 ”“ 西湖博覽會 ”“ 中國國際動漫節(jié) ”全球 500強企業(yè)已有 58家進駐杭州阿里巴巴、娃哈哈、 UT斯達康、萬向、傳化第二圈層依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。環(huán)渤海京津翼地區(qū)長江三角州地區(qū)珠江三角州地區(qū)本報告是嚴格保密的。北京、天津成為一個磁石核心，強烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。杭州是浙江的杭州浙江省內(nèi) “ 藏富于民 ” 、 “ 家庭作坊式產(chǎn)業(yè) ” 的經(jīng)濟特點，培育出了大量的財富階層溫州 ： 模具 8400多家 （占國內(nèi)市場的 70％）、鞋業(yè)5000多家（占國內(nèi)市場 20％）、打火機 8000多家（全球市場的 70％，國內(nèi)市場的 95％）、低壓電器 900多家（國內(nèi)市場的 65%)以及塑料薄膜、眼鏡臺州 ： 全國著名泵類生產(chǎn)基地、塑料、閥門產(chǎn)業(yè)集群寧波 ： 塑料模具、家用電器、服裝紹興 ： 全國最大的輕紡生產(chǎn)交易基地永康 ： 全國最大的小五金生產(chǎn)交易基地義烏 ： 全國最大的小商品生產(chǎn)交易基地大唐 ： 襪業(yè) 8500多家占國內(nèi)市場的 70％，國際市場的 70％嵊州 ： 領(lǐng)帶 1000多家（國內(nèi)市場80％，國際市場的 30％）慈溪 ： 凈水器、簾子部件、微小軸承資料來源：文獻檢索嘉善 ： 木業(yè)集群， 3000多家浙江全省 88個縣市區(qū)中，有 85個 縣市區(qū)形成了以特色產(chǎn)業(yè)為標志的塊狀經(jīng)濟據(jù) 2023年統(tǒng)計，目前浙江有中小企業(yè) 108萬家，稅收占全省的 60%， 外貿(mào)出口交貨值占銷售產(chǎn)值比例達 16％ ，涌現(xiàn)了 1500多家 年銷售收入超過億元的中小企業(yè)。杭州城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在從 “ 二三一 ” 向 “ 三二一 ” 轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展促成了大量中產(chǎn)階級，甚至富豪階層的形成u第三產(chǎn)業(yè)在杭州市經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來杭州市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。 物業(yè)發(fā)展建議216。 把握豪宅發(fā)展方向，走在正確的趨勢上。R1： 兩地塊之間難以實現(xiàn)聯(lián)動開發(fā)，最大程度兌現(xiàn)土地價值。R1： 項目不占據(jù)區(qū)域核心資源，難以實現(xiàn)標桿性。西湖 8號公館： 60000元 /㎡白馬公寓： 35000－ 40000元 /㎡深藍廣場： 35000－ 40000元 /㎡九樹公寓： 40000元 /㎡杭州頂級豪宅項目項目品牌利潤最大化打造杭州市場上的高端豪宅項目的一極本報告是嚴格保密的。 超越區(qū)域內(nèi)項目價格水平，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者216。區(qū)域核心區(qū)域項目屬性界定：鄰近景觀資源高端住宅項目＋＋項目屬性界定：杭州核心區(qū)域邊緣區(qū)域，具有一定景觀資源的、中等規(guī)模的、城市高端豪宅項目本報告是嚴格保密的。屬性界定 描述 詮釋地段 ? 杭州蔣村綜合區(qū)核心居住區(qū)域? 未來發(fā)展? 位于蔣村綜合區(qū)規(guī)劃的住宅核心區(qū)域；? 將建設(shè)成為和諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的配套服務(wù)中心和 新水鄉(xiāng) 式的高標準住區(qū)。項目地塊方正，地勢平坦，規(guī)模在片區(qū)屬于中等水平，內(nèi)部不存在拆遷問題區(qū)域?qū)傩?地塊四至項目屬性 地塊指標宗地 1號地塊 2號地塊占地面積44870平方米44664平方米 容積率 ≦ ≦建筑密度 ≧30% ≧30%綠化率 ≧30% ≧30%限高 50米 50米 規(guī)劃用途 住宅 住宅使用年限 70 70樓面地價元 /平方米元 /平方米項目 經(jīng)濟技術(shù)指標u地塊內(nèi)部為荒地，不存在拆遷問題u地勢平坦，無明顯高差u2號地塊為不規(guī)則梯形，給規(guī)劃帶來難度u1號地塊與 2號地塊規(guī)劃又市政綠地， 2號地塊規(guī)劃有幼兒園地塊內(nèi)部 1地塊內(nèi)部 2中等規(guī)模 ，地塊平整，易于規(guī)劃關(guān)鍵詞五：本報告是嚴格保密的。西溪天堂項目具有旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋濕地博物館、國際品牌的五星級度假酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級標準酒店式公寓、旅游集散中心等多重復(fù)合功能。片區(qū)發(fā)展已進入成熟臨界點，交通系統(tǒng)發(fā)達，商業(yè)、旅游、教育等高品級生活配套即將成熟u區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)完善，距蔣村公交總站僅數(shù)百米，與主城無縫連接。項目位與杭州城西蔣村商住區(qū)，與主城以及西溪濕地無縫連接，是城市新興的高端住宅區(qū)u地理位置 :位于杭州市主城區(qū)域文一西路北側(cè) ,距市區(qū)中心武林廣場 公里，距西湖 6公里。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通項目屬性 生活配套本案武林廣場西湖7.6公里6公里本案本案西溪濕地700米新興高檔居住區(qū) 關(guān)鍵詞一：本報告是嚴格保密的。u商業(yè)：項目距西城廣場、城西商業(yè)中心近在咫尺。區(qū)域?qū)傩?地塊四至項目屬性 地塊指標無強勢景觀資源 ，但距強勢景觀資源較近關(guān)鍵詞三、四：區(qū)域核心地段 東至西至南至北至本報告是嚴格保密的。2. 資源：項目不占有西溪濕地的核心資源，對于地塊價值的提升有限公建：如何處理市政規(guī)劃綠地、幼兒園與 1號、 2號地塊的關(guān)系為兩地塊聯(lián)動開發(fā)的難點本報告是嚴格保密的。? 公建幼兒園是項目的必須配套。 成為杭州、浙江乃至全國的豪宅價值地標和品質(zhì)地標216?；陧椖康哪繕思氨旧項l件決定了本項目必須跳躍區(qū)域價格水平，打造一個 杭州頂級豪宅項目土地成本 10000元 /平米建安成本 4000元 /平米精裝修成本 4000元 /平米其他費用 6000元 /平米毛利潤率 30％以上31200元 /平方米東方潤園： 37000元 /㎡。由于成本及企業(yè)目標限制，項目必須以超越 30000元 /平方米的價格入市，價格遠超區(qū)域價格水平。項目 1號地塊與 2號地塊分離，中間規(guī)劃有綠地。問題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問題－正確的方向：216。 公建如何做？216。杭州經(jīng)濟保持穩(wěn)健的增長速度，連續(xù) 15年保持兩位數(shù)的增長，投資環(huán)境的改善，吸引大量企業(yè)入駐，同時導(dǎo)入了大量的外來人口 杭州居民人均可支配收入達到 11899元，在紹興、上海、臺州后 ,列長三角第四位房產(chǎn)的熱銷和城市經(jīng)濟發(fā)展密不可分，浙江尤其是杭州經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)消費奠定了堅實的客戶基礎(chǔ)資料來源：世聯(lián)分析本報告是嚴格保密的。通過各項指標對比，杭州民間的富裕度及消費潛力和意識在各城市中名列前茅資料來源：世聯(lián)分析本報告是嚴格保密的。中國已經(jīng)形成了三大城市群 ,長三角城市群地區(qū)的經(jīng)濟最為發(fā)達，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強化階段，即極化階段。2023年全國 GDP分布％長三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間