【正文】 中 高 A B C D ? 在本案的主流消費群中，首先可以排除 5個組群：高文化高收入的“頂級貴族階層”、高收入低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”，以及中文化低收入的“清貧工薪階層”、低文化低收入的“社會底層”和低文化中收入的“普通市民階層” 。 ? 主要構(gòu)成： – 藝術(shù)類教育 —— 音樂教育、美術(shù)教育； – 特殊培訓(xùn)教育 —— 奧數(shù)班、文學(xué)班等。風(fēng)情商業(yè)街主要針對大學(xué)城的大學(xué)生的購物、休閑需求，同時也滿足項目周邊部分時尚人群的商業(yè)需求。 ?同時，該形象定位以知人生為目標(biāo)，以慧天下為己任，也充分展示了企業(yè)的博大胸懷，并使項目境界超越了一般的房地產(chǎn)項目。 案名建議 ? 關(guān)于本案的案名，最主要的是體現(xiàn)三大核心要素，即人文、教育和景觀；因此，案名建議采用： 智慧城 智慧城內(nèi)涵 ? 智慧城不僅僅是指教育主題社區(qū)，它主要是指從社區(qū)教育、社區(qū)運動、商業(yè)配套、社區(qū)景觀到社區(qū)人文環(huán)境的綜合性為知識階層量身訂造的新人文家園，其傳達的是一種環(huán)境優(yōu)美、品位高雅、時尚格調(diào)的全新生活方式。 ? 打造一個由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息的新文化格調(diào)小鎮(zhèn)！ ? 時尚的商業(yè)街區(qū)、高格調(diào)的教育商業(yè)配套和新型知識景觀洋房等生活概念與空間結(jié)構(gòu)，向人們展示著一種高雅而樸實的居住模式。項目的建設(shè)，將有助于西部大學(xué)城從各自為政的封閉院墻經(jīng)濟轉(zhuǎn)向開放的、有機的大學(xué)城經(jīng)濟。 對長安區(qū)來講，項目是 ? 新長安區(qū) —— 知識長安的代言者和形象展示中心，是知識長安新形象的展示窗口； ? 是“知識長安”的戰(zhàn)略抓手、超級引擎。 街區(qū)生活的構(gòu)成 ? 三大要素： I. 社區(qū)視覺中心： 帶有標(biāo)志性建筑物 （ 在國外通常是教堂或鐘樓 ） ； ： 以社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)公共交往中心為主要功能構(gòu)成的社區(qū)中心 （ 在國外通常設(shè)有跳蚤市場和社區(qū)公園 ） ； ： 滿足社區(qū) 、 小鎮(zhèn)人日常交往 、 生活所需的商業(yè)店鋪 。如：厚重不失質(zhì)感的建筑立面。而是指要創(chuàng)造性地嫁接大學(xué)城尤其是陜師大的資源： – 與陜師大聯(lián)辦社區(qū)里的幼兒園（可能的話還有小學(xué)）。 ? 從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張 ? 從設(shè)計師的角度，主題概念是一種： 設(shè)計理念 ? 從廣告公司的角度，主題概念是一個： 推廣靈魂 ? 從銷售的角度，主題概念是一種： 營銷理念 ? 從物業(yè)管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種： 服務(wù)理念 ? 從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種： 社區(qū)精神 項目主題概念的構(gòu)成 教育主題概念 知識景觀 學(xué)院住區(qū) 社區(qū)教育 （幼兒為主） 知識景觀的營造 ? 這里所指的知識景觀主題，一方面是要營造書聲朗朗的象牙塔景觀氣質(zhì)，通過比較明顯的標(biāo)志性符號對社區(qū)已有景觀主題的提升和升華；另一方面是要形成面對大學(xué)生的時尚商業(yè)風(fēng)情街，構(gòu)造有大學(xué)城特色的知識景觀。 ? 通過項目品牌的運作，帶動企業(yè)品牌的升級，使企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的動力。 ? 我們在做項目的同時，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。 對于項目來講， 就必須善于借勢借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在西安市、西部大學(xué)城等區(qū)域高度來定位項目，使項目成為該區(qū)域必不可缺的“整合器”和“超級服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“大馬”拉動項目住宅開發(fā)的“小車”。 – 天時： 大西安形成；西安房地產(chǎn)升級換代。 ? 從企業(yè)目前發(fā)展來看，建議長建地產(chǎn)的企業(yè)定位為： 為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 。 地塊劣勢 ? 本案處于長安區(qū)，大部分西安人仍把長安當(dāng)成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下； ? 本案周邊配套不完善； ? 本案周邊形象欠佳； ? 本案周邊物業(yè)價格低廉； ? 本案項目地塊低洼不平，平整成本較大。 本案地塊為長安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心； ? 地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。 新一輪西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的關(guān)鍵詞： 品牌競爭、創(chuàng)新開發(fā)、品質(zhì)開發(fā) ? 長建地產(chǎn)，抓住機遇，力爭實現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界的“黑馬”。 南部、西南總體價格區(qū)域分布 高新區(qū) 35003800元 電子城 22002600元 長安區(qū)老城 30003300元 本案 2023年 6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價比較 單位：元 /平方米 城區(qū) 普通住宅 商鋪 寫字樓 公寓 別墅 城內(nèi) 3451 9681 5987 4850 4903 西高新 3438 7695 5352 4185 4769 ? 從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的水平來看，兩者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。 ? 大學(xué)城： 隨著近期 10萬大學(xué)生的逐漸入住，大學(xué)城周邊的配套房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是特色商業(yè)的需求將會迎來一個小高潮。 ? 西部大學(xué)城板塊： 以長安區(qū)及大學(xué)城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點發(fā)展軸上，潛力無限。 – 在西安，因為單位團購比較普遍， 45歲以上的群體單位通過各種途徑可以解決住房問題； – 西安整體購房主力為中青年，年齡為 2640歲，占到整個購房群體的 70%； – 城區(qū)內(nèi)有一批為年輕人打造的小戶型時尚社區(qū)，如東尚等。 ? 西安市今年二季度住宅類每平方米均價為 ，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價為 ，而高層住宅就達到了每平方米均價為 ，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價高達 。 ? 品牌先導(dǎo)，形象打造 ： 新一輪房地產(chǎn)的郊區(qū)化將會形成品牌企業(yè)先導(dǎo)的發(fā)展模式，產(chǎn)品開發(fā)將會注重品質(zhì)，并倡導(dǎo)一種新的生活方式。 ? 企業(yè)一號公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功能也正在項目周圍形成。 新一輪郊區(qū)化將呈現(xiàn)的特點： ? 區(qū)域發(fā)展成為此輪郊區(qū)化的重要背景，產(chǎn)品由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合地產(chǎn)開發(fā) ： 隨著城市化的推進，此輪郊區(qū)化首先是城市功能和城市組團的外遷。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤發(fā)展來看，郊區(qū)盤配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤還有相當(dāng)?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運動還需時日。 4）西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來新一輪郊區(qū)化趨勢。 – 2023年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量 1336萬平方米，商品房銷售面積 ，其中商品住宅銷售面積 。西安房地產(chǎn)正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。因此，我們認為，項目在開發(fā)的過程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的需求，植入能夠提升區(qū)域價值的“核心引擎”，通過對區(qū)域價值的支持，來提升項目的價值，從而使項目發(fā)揮更大的價值。 ? 智慧城項目，是區(qū)域內(nèi)唯一一個能夠承擔(dān)整合與提升的戰(zhàn)略性項目，有著非同一般的戰(zhàn)略價值。 “知識長安”，浮出水面 知識改變長安 ?根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長安正在形成五大功能板塊： ① 西部大學(xué)城： 教育、居住 ② 長安科技園： 居住、教育、運動 ③ 長安新區(qū)： 行政、文化、商貿(mào)、居住 ④ 長安老城區(qū)： 商貿(mào)、居住、行政 ⑤ 韋曲科技產(chǎn)業(yè)園： 居住、商貿(mào)、運動、游憩。 南部西安，大西安最成熟的城市副中心 ? 在“大西安”的眾多組團中，包括西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷（韋曲）、西部大學(xué)城以及長安新城在內(nèi)的 “南部新西安 ” ，已經(jīng)成為西安城市發(fā)展的最亮點，成為發(fā)展最成熟，最被認可的新西安拓展區(qū)。 —大西安： 以繞城高速為標(biāo)志，城市在“ 拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移” 的指導(dǎo)下，正在“多組團環(huán)城”時代擴展 。 西安擴張：從“方城”到“環(huán)城” ? 西安城發(fā)展的三個階段： —小西安： 方城附近為界。 西安 —— 西北的“門戶”和“樞紐” ? 西安，是新歐亞大陸橋 —— 隴海蘭新經(jīng)濟帶上最大的中心城市，也是我國干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點，其區(qū)域價值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價值越來越凸現(xiàn)。 目 錄 第一部分 態(tài)勢分析 第二部分 發(fā)展思路 第三部分 項目定位 第四部分 規(guī)劃建議 第五部分 開發(fā)策略 第六部分 首期啟動 第七部分 營銷推廣 第一部分 態(tài)勢分析 一、城市篇 二、地產(chǎn)篇 三、項目篇 四、企業(yè)篇 一、城市篇 謀全局者，方能得一域 西安城市地位與能級不斷提升 ? 西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。 ? 另外，本案作為公司運作的第一個中大型的戰(zhàn)略性項目，應(yīng)該在獲取良好利潤的基礎(chǔ)上，達到“五出”（出成果、出人才、出機制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹立獨特的項目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場上競爭的核心優(yōu)勢。 ? 在此趨勢下，西安對西北各省的人來講的吸引力是正在越來越強，有更多的人正來到西安，“學(xué)習(xí)在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一種趨勢。西安城正在從 “小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城 ） 向 “大西安”（多功能組團的現(xiàn)代化都市 ） 擴展。經(jīng)過幾年的發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好的西安“輔城”。 資料： 西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu) ? 在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“ 九宮格局，一城多心 ”的總體布局，并要“降低中心密度，保護古城風(fēng)貌 ”，實施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”： – 在西南方向形成以戶縣為主的副中心， – 在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心， – 在北部方向形成以閻良為主的副中心， – 在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心， – 在南部方向形成以長安區(qū)為主的副中心?？梢钥匆?，原來以農(nóng)為主的“長安縣”正一躍成為西安最富有知識氣息的智慧高地。 智慧城，“新長安中心區(qū)”的核心引擎 ? 從“新長安中心區(qū)”的重點項目來看： ? 大學(xué)城里的大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒有形成有檔次、有水平的配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟；大學(xué)城服務(wù)中心的開發(fā)遲遲未有動靜； ? 行政中心區(qū)的建設(shè)屬于政府行為，主要是為長安行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場行為的帶動； ? 盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點，兼顧 soho辦公，對新長安中心的部分功能具有完善和推動作用。 謀全局者，方能得一域 ? 工作室認為，對于智慧城，不僅僅是普通的房地產(chǎn)項目開發(fā)，更是區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎性項目。 – 本地的世紀(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地； – 綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進入西安。 市場發(fā)育程度 短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場 （全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩） 產(chǎn)品提升階段 地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 化生活方式 買家認識階段 認地段 認家居 認環(huán)境 認服務(wù)管理 認品牌 競爭層面提升 資源（土地） 銷售 設(shè)計 資源整合 全方位競爭 企業(yè)狀態(tài)提升 項目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍 追求境界提升 看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到 北京 西安 3）西安房地產(chǎn)處于供需相對穩(wěn)定，真正的有效需求還有很大的挖掘潛力。以 2023年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)（建筑面積： 20平方米）為基數(shù)， 那么從 20233005年，西安每年至少要 760萬平方米的住宅面積。 ? 以紫薇田園都市為代表的郊區(qū)大盤，將西安人從老城區(qū)吸引到了高新區(qū)內(nèi)，開啟了西安郊區(qū)化居住的第一輪浪潮，實現(xiàn)了西安人心理郊區(qū)化的第一步。沒有與城區(qū)的樓盤在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。此輪郊區(qū)化的產(chǎn)品也從單純的住區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變到融合教育、產(chǎn)業(yè)等綜合城市功能的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。大雁塔北廣場、大唐芙蓉園等大型項目的形成，就使得曲江新區(qū)的房價成為西安的最高區(qū)域。 ? 模仿克隆開發(fā)造成了西安房地產(chǎn)的幾個特點，主要表現(xiàn)在： 西安房地產(chǎn)市場的特點 ? 據(jù)西安市統(tǒng)計局城調(diào)隊的統(tǒng)計資料顯