【正文】 華堂 永樂生活電器 美力 第二人民醫(yī)院 宜家家居 富森美家居 望江公園 ? 1KM區(qū)域配套 ? 2KM區(qū)域配套 ? 3KM區(qū)域配套 3/7/2023 18 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 在本案 ，擁有 23家教育資源，教育等級從低到高層次豐富，就學(xué)便利，無疑為本案提供了較為有利的條件 ? 成都五十中（現(xiàn)十二中分校） ? 成都紡織高等?？茖W(xué)校 ? 成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ? 錦江區(qū)紅專小學(xué) ? 勞動路小學(xué) 2公里 ? 成都市棕北中學(xué) ? 龍舟路小學(xué) ? 省旅游學(xué)校 ? 十九中 ? 省財政學(xué)院 ? 1四川大學(xué) ? 1成都十二中 ? 1市中華職業(yè)學(xué)校 ? 1得勝小學(xué) ? 1新生路小學(xué) ? 1四川省音樂學(xué)院 ? 1成都幼兒師范學(xué)校 ? 1省經(jīng)濟管理干部學(xué)校 3公里 ? 1四川省藝術(shù)學(xué)院 ? 省運動技術(shù)學(xué)院 ? 2四川教育學(xué)院 ? 2金陵路小學(xué) ? 2華西醫(yī)科大學(xué) 周邊教育資源配套狀況 1 10 2 3 4 5 7 8 9 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 6 23 本案 3/7/2023 19 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 本案周邊臨近錦江與沙河，同時與望江公園、東湖公園與沙河公園相隔較近，享有兩河三公園的獨特自然環(huán)境資源 ? 沙河公園 ? 東湖公園 ? 望江公園 ? 樺林生態(tài)園 3公里 ? 神仙樹公園 ? 塔子山公園 ? 花鄉(xiāng)苑 ? 萍雨閣生態(tài)園 ? 拒霜園 ? 人民公園 ? 1幸福村生態(tài)園 周邊自然環(huán)境資源配套狀況 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 1 本案 3/7/2023 20 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 在本案 4公里范圍內(nèi)，享有 12家醫(yī)院，就醫(yī)便捷性高 ? 四川省華西疑難病醫(yī)院 里 ? 省二醫(yī)院 ? 省中醫(yī)藥研究院附屬醫(yī)院 公里 ? 錦江區(qū)婦幼保健院 ? 省生殖健康研究中心附屬醫(yī)院 ? 中國科學(xué)院成都分院醫(yī)院 公里 ? 成都腫瘤醫(yī)院 ? 成都市第十人民醫(yī)院 ? 452醫(yī)院 ? 華西醫(yī)大附屬第三醫(yī)院 公里 ? 1紅十字醫(yī)院 ? 1華西醫(yī)大附一門診院 里 周邊市政醫(yī)療配套狀況 5 3 2 1 10 6 7 9 11 12 4 8 本案 3/7/2023 21 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 本案 1公里范圍內(nèi)擁有百聯(lián)天府大型綜合購物商場， 11家小型購物超市；其次，在 3公里范圍內(nèi)擁有好又多及萬達商業(yè)廣場。 ? 片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，項目東邊及北邊是軍工 7322廠 ,項目西邊為高攀農(nóng)貿(mào)市場和高攀路商務(wù)酒店 ,外來人口流動較大，有一定社會安全隱患存在。 單位：輛 /分鐘 早上 8： 00 下午 16： 00 晚上 21： 00 本案 3/7/2023 13 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 桂溪公交站 7條、二環(huán)路人南東站 6條、科華路章靈寺站5條、及高攀路 2條公交線路通達城東、西、南、北四個方向，路網(wǎng)交通體系發(fā)達 終點站為桂溪公交站的線路包括： 經(jīng)過二環(huán)路人南東站線路包括： 經(jīng)過科華路口章靈寺線路包括： 經(jīng)過高攀路線路包括： 宗地周邊城市公交線路 49路 55路 62路 109路 111路 112路 304路 51路 52路 76路 79路 97路 114路 6路 92路 102路 307路 335路 19路 35路 3/7/2023 14 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 目前周邊物業(yè)基本屬于拆遷安臵房或者是年代較為久遠(yuǎn)的物業(yè)，初步統(tǒng)計至少有 1500戶左右位于高攀路及航空路道路兩側(cè)。 錦江 望江公園 東湖公園 九眼橋 二環(huán)路 科華中路 高攀路 沙河 四川大學(xué) 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展程度 望江 橡樹林 摩瑪城 華潤 翡翠城 萬達 錦華城 本案 3/7/2023 11 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 本案用地原為成都海蓉特種紡織品有限公司用地。 ? 雙橋子板塊：成熟配套 以雙橋子為中心的商業(yè)配套成熟，土地釋放量大，未來住宅供應(yīng)區(qū)。 04’ ” E 城北 城南 本案 3/7/2023 8 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— ? 隨著近幾年成都的迅猛發(fā)展，城市化進程的迅速展開，成都已經(jīng)開始從單一城市核心向多中心方向過渡。 36’ ” 東經(jīng) 104。 項目背景 3/7/2023 2 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 我們的研究思路 項目定位與營銷關(guān)鍵點 營銷與推廣執(zhí)行計劃 客戶滿意度執(zhí)行計劃 市場研究 3/7/2023 3 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 報告總綱 第 一 部分 項目發(fā)展背景與本體屬性 ……………………………P5 第 二 部分 成都房地產(chǎn)市場研究 …………………………………P29 第 三 部分 市場競爭環(huán)境研究 ……………………………………P54 第 四 部分 客戶需求研究 …………………………………………P134 第 五 部分 營銷關(guān)鍵點與營銷策略 ………………………………P166 第 六 部分 本案營銷與推廣執(zhí)行 …………………………………P203 第 七 部分 本案客戶滿意度執(zhí)行計劃 ……………………………P217 第 八 部分 思源優(yōu)勢 ………………………………………………P237 3/7/2023 4 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 項目發(fā)展背景與本體屬性 金色海蓉 3/7/2023 5 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 用地性質(zhì)：二類居住用地 總用地面積： ㎡ 代征地面積： ㎡ 凈地面積： ㎡ 總建筑面積： 284748㎡ 住宅建筑面積： 148762㎡ 商業(yè)建筑面積： 68500㎡ 凈地容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 建筑層數(shù)： 30F、 33F 建筑限高： 1 1 20 號 ≤ 121米 3號 ≤24 米 層數(shù) ≤5 層 從本案自身控規(guī)指標(biāo)來看，代征地面積占總用地面積 %，本地塊公共用地面積較大；其限高指標(biāo)寬裕，結(jié)合 08年現(xiàn)行規(guī)劃條例容積率能夠做到最大，讓產(chǎn)品規(guī)劃策略受限制較小 宗地控規(guī)指標(biāo) 項目 1期用地 后期開發(fā)用地 3/7/2023 6 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 項目 1期總平（過程稿） 一期為精裝修，規(guī)劃有住宅和商業(yè)。 客戶目標(biāo) 項目背景 ? 此次“萬科金色海蓉”項目招標(biāo)是為項目開發(fā)與營銷決策提供真實、有效、客觀的市場依據(jù)。 ? 此次招標(biāo)的核心指向在于依據(jù)當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場的實際情況，深度剖析萬科金色海蓉項目在當(dāng)面與未來所面臨的市場競爭格局，以及新市場環(huán)境下客戶需求對項目未來發(fā)展方向的研判，從而為本案提供最為合理的市場競爭應(yīng)對措施。以期滿足首臵、首改客戶群需求點。其次，宗地所在位臵享有錦江與市內(nèi)最大的城市氧吧“東湖公園”等優(yōu)越自然資源，區(qū)域所蘊含的生態(tài)居住特性為本案帶來較為有利的開發(fā)條件 ? 萬科金色海蓉項目位于成都市城南武侯區(qū)北緯 30。 36’ ” N 104 。 在成都市城市總體規(guī)劃中，雖然主城區(qū)以 “一主兩次多核”構(gòu)建多中心城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，但對于本案所在城南及臨近城東的區(qū)域占位，是近幾年整個城市房地產(chǎn)發(fā)展的高熱點區(qū)域 單中心城市擴張 多中心 都市群形成 成都 區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系 成都 城北 城南 城東 城西 3/7/2023 9 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 伴隨著各個居住板塊的快速形成與發(fā)展成熟，各知名開發(fā)商相繼進入城東、城南，一度令 07年建設(shè)路板塊領(lǐng)演整個成都市房地產(chǎn)市場，其次城南土地交易市場也屢創(chuàng)新高，市場高溫的背后對于本案來講，直接面臨區(qū)域市場嚴(yán)峻競爭環(huán)境的層層包夾 ? 建設(shè)路：工業(yè)搬遷、品牌聚集、競爭激烈 華潤二十四城 ? 東大街板塊 ：城東 CBD核心區(qū)，“西部華爾街” 未來的商務(wù)圈，規(guī)劃成熟，多樣產(chǎn)業(yè)組合。 建設(shè)路板塊 雙橋板塊 市中心板塊 站南板塊 桐梓林板塊 新希望板塊 東湖板塊 望江板塊 東延線板塊 區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系 新興熱點區(qū)域品牌集聚 城市中心區(qū) 配套成熟 城東 CBD核心區(qū) 高端區(qū)域 成熟度高 城市生態(tài)、文化聚集區(qū) 本案 3/7/2023 10 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 東湖板塊 望江板塊 本案所在的東湖板塊，除了受到周邊各熱點居住板塊合圍之外，同時也面臨區(qū)域內(nèi)所臨近的望江板塊與來自于自身板塊內(nèi)強有力的市場競爭威脅 ? 東湖板塊內(nèi)，華潤翡翠城啟動了板塊開發(fā)，經(jīng)過該項目歷經(jīng) 4年的影響 ,目前區(qū)域形象得到極大提升和認(rèn)知，未來發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 華潤翡翠城當(dāng)前四期處于在售狀態(tài)中，同時板塊東北角的萬達錦華城也有 145套房源在售； ? 位于本案板塊北面的望江板塊中，望江橡樹林以及即將面市的摩瑪城也將對本案構(gòu)成直接競爭威脅。車流量比較大。 ? 目前此區(qū)域地理位臵好 ,周邊配套好 ,但整個小區(qū)域?qū)儆诶蠌S區(qū)域 ,與周邊發(fā)展極不和諧。 周邊不利因素狀況 廢品回收站 軍工 7322廠 城市電網(wǎng) 批發(fā)市場 3/7/2023 16 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 新希望 片區(qū) 科華路 商業(yè)圈 項目5 0 0 米范圍配套16%2%26%9%12%5%2%6%14%8%休閑娛樂 酒店 餐飲藥房診所 汽修及配套 超市學(xué)校 配套設(shè)施 企業(yè)私營500米區(qū)域內(nèi)基本生活配套及設(shè)施較為齊全， 1公里區(qū)域內(nèi)科華北路商業(yè)圈餐飲、娛樂等時尚消費較多， 2公里區(qū)域內(nèi)臨近成都高檔居住片區(qū)新希望片區(qū)，居住與商業(yè)氛圍較濃，交通便利，北至望江公園，生態(tài)環(huán)境較好。其次，本案周邊區(qū)域環(huán)境尚待進一步完善。 ? 2023年人均 GDP超過 3800美元。 成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)運行趨勢 3/7/2023 31 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 在過去 10年中，成都市總體經(jīng)濟不斷促進和擴大內(nèi)外需求，拉動經(jīng)濟增長，內(nèi)需總量年均保持 %的增長速率，外需年均保持 %的高速增長 ? 其中以社會消費品零售總額為重要指標(biāo)的內(nèi)需總量較 1998年增長2倍，年均保持 %的增長速率； ? 以外貿(mào)進出口總額為重要指標(biāo)的外需總量較 1998年增長 ，年均保持 %的高速增長速率。 ? 進入 08年受國內(nèi)諸多因素影響，以及國際金融市場劇烈動蕩，第三季度央行逐步下調(diào)利率，穩(wěn)定國內(nèi)金融市場 全國金融形勢與房地產(chǎn)貸款金融形勢分析 警戒線 3/7/2023 35 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 2023年 10月 22日財政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》的政策，其中對于鼓勵房地產(chǎn)消費的內(nèi)容，政策救市力度比較大 成都市房地產(chǎn)市場政策分析 1 2 3 4 5 3/7/2023 36 ——