【正文】 ；當(dāng)前北京城市輕軌正在籌劃進(jìn)入燕郊2023年燕郊已形成 40萬人口， 45平方公里的準(zhǔn)中等型城市，其中有近半數(shù)人口來自于北京，隨人口不斷增長，對于房屋居住需求不斷上升城市概況 —城鎮(zhèn)規(guī)模城鎮(zhèn)建設(shè)1992年燕郊，人口不過 3萬， 2023年底燕郊人口成長為 35萬人，北京入燕人士近 10萬人2023年底燕郊形成人口 40萬， 45平方公里的準(zhǔn)中等型城市 ，近半數(shù)人口來自于北京 ；1979年的燕郊，是個小村鎮(zhèn)2023年的燕郊初具城市化氣息，蓬勃發(fā)展中2023年的燕郊城市建設(shè)日趨完善城市經(jīng)濟(jì)情況 —經(jīng)濟(jì)發(fā)展得益于區(qū)位優(yōu)勢及北京新城職能，憑借 “依托北京，發(fā)展燕郊 ”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，其吸引外資能力增強，近年生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，逐步成為河北經(jīng)濟(jì)增長火車頭三河市社會經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值為廊坊各縣市首位近年燕郊為三河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力軍， 11年占生產(chǎn)總值 64%經(jīng)濟(jì)發(fā)展廊坊市經(jīng)濟(jì)以三河為主要拉動力，穩(wěn)居廊坊經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)首位，而三河經(jīng)濟(jì)主要貢獻(xiàn)在于燕郊鎮(zhèn)；2023年燕郊生產(chǎn)總值達(dá)到 242億元，占據(jù)三河市生產(chǎn)總值 64%，成為三河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，僅次于霸州，成為河北省經(jīng)濟(jì)總量最高的鎮(zhèn)，城市經(jīng)濟(jì)情況 —產(chǎn)業(yè)發(fā)展燕郊在電子信息、新醫(yī)藥、綠色食品等方面依托自身區(qū)位的優(yōu)勢發(fā)展較好，除房地產(chǎn)外，燕郊西部旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢極好，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提升燕郊制造業(yè)：p 漢王制造等項目為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)；p 神威藥業(yè)等項目為代表的新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)p 富士星光 PS版等項目為代表的新材料產(chǎn)業(yè)p 匯福糧油、福成五豐等為代表的綠色食品產(chǎn)業(yè)燕郊第三產(chǎn)業(yè)p 成功 (中國 )大廣場、諾富特燕苑國際度假村、華堂高爾夫等項目為代表的旅游休閑產(chǎn)業(yè)，已成為燕郊開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)燕郊城市結(jié)構(gòu)燕郊城區(qū)結(jié)構(gòu)當(dāng)前燕郊以 102國道、大秦鐵路為界，分為南北兩區(qū)，北區(qū)為老城區(qū)是整個城市居民居住、商務(wù)、生產(chǎn)等活動的區(qū)域，南區(qū)尚處于開發(fā)中，居住人群較少102國道城中（老城區(qū)）城南區(qū)燕郊城北區(qū)p 城北區(qū)位燕郊傳統(tǒng)居住區(qū)，當(dāng)前承擔(dān)者燕郊居民進(jìn)行生活、商務(wù)、生產(chǎn)等功能，目前發(fā)展較為成熟燕郊城南區(qū)p 待開發(fā)區(qū)域，該區(qū)域居住人群較少，未來將成為燕郊重點開發(fā)區(qū)域大秦鐵路人口與城市化 —人口結(jié)構(gòu)北京外溢人口的不斷涌入，致使燕郊人口大幅增長，至 11年常住人口突破 40萬，其中近半數(shù)來自北京，不斷涌入的人口，將增加對于燕郊市場住宅的需求量燕郊大盤交房套數(shù)高達(dá) 3萬套燕郊人口增至近 40萬人北京房價暴漲期間燕郊人口劇增p 在近京低房價的雙重誘惑下，燕郊成功吸引北京客群；p 京城人口的涌入對燕郊房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著極大的推動作用；p 當(dāng)前燕郊為迎合居住人群的需求，基礎(chǔ)設(shè)施在不斷完善中，未來在北京國際城市建設(shè)下，燕郊將實現(xiàn)人口持續(xù)增長；人口與城市化 —城市化進(jìn)程燕郊，環(huán)北京半小時經(jīng)濟(jì)圈城市，北京購房群體的不斷涌入，促使城市化進(jìn)程加快，當(dāng)前燕郊正與北京國際化城市需求接軌，處于城市向都市化過渡階段CBD 通州輻射輻射 一小時經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈京東經(jīng)濟(jì)圈示意圖城鎮(zhèn)改造階段，處于 工業(yè)小鎮(zhèn)東部新區(qū)，北京人涌入， 城鎮(zhèn)過度城市區(qū)域均化，區(qū)域逐步成熟，人口劇增區(qū)域細(xì)化，各板塊細(xì)化分工， 城市至都市過度2023年之前20232023年20232023年2023年至今燕郊城市化進(jìn)程，由村鎮(zhèn) 城市 都市轉(zhuǎn)型歷程北京外溢人群購房路線示意圖北京 燕郊人民生活與消費傾向燕郊人民生活水平日益提高，通常一次性購物至少為 200元左右，休閑娛樂方式多樣，文化性需求上升，但當(dāng)前燕郊生活配套設(shè)施仍然有所欠缺，難滿足需求人民生活 休閑娛樂方式 當(dāng)前燕郊日常支出方向主要在生活用品（ 29%）、服裝服飾（ 24%）、餐飲（ 24%）等基本生活消費上，由于當(dāng)前休閑娛樂設(shè)施較少，因此燕郊居民對于娛樂、休閑、教育等方向的支出較少；城市規(guī)劃 —京東城市群北京總體規(guī)劃確定東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，使整個城市重心東移，作為距離北京最近的城市，燕郊將借東風(fēng)之勢，采取 “憑借北京，發(fā)展燕郊 ”的策略，扶搖直上 北京 CBD已明確定位為中央商務(wù)區(qū)，大量商務(wù)活動及密集的人流，需要大片腹地為之提供住宅配套，而毗鄰 CBD的通州和燕郊開發(fā)區(qū)則為北京經(jīng)濟(jì)帶東移奠定良好基礎(chǔ)CBD 通州輻射輻射 一小時經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈北京規(guī)劃著力發(fā)展東部 京東城市群崛起燕郊城市規(guī)劃城市規(guī)劃 —燕郊城市規(guī)劃燕郊未來城市規(guī)劃核心思路為大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，完善城市功能，將燕郊打造成為首都提供休閑娛樂、旅游度假及醫(yī)療保健的場所，真正成為北京的后花園城區(qū)規(guī)劃p 高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)（包括信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥園區(qū)、綠色食品園區(qū)、新型材料園區(qū)） p 旅游休閑度假區(qū) p 科研文化服務(wù)區(qū) p 金融商貿(mào)區(qū)人口規(guī)劃p 規(guī)劃 2023年城市人口將增加至 100萬，幅員 100平方公里經(jīng)濟(jì)規(guī)劃p 規(guī)劃至 2023年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1000億元以上，財政收入達(dá)到 120億元以上。未確定是否持有物業(yè)，優(yōu)先考慮全售方案；其他要求 ：需根據(jù)產(chǎn)品組合方式出 3種產(chǎn)品組合類型，根據(jù)組合方式測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及預(yù)期收益率；有地下車庫及人防需求；2在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，如何突破自身條件限制、快速銷售、實現(xiàn)利潤？誰是主導(dǎo)快銷的核心因素？是產(chǎn)品決定客戶還是客戶決定產(chǎn)品？ 燕郊房地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢如何？ 燕郊房地產(chǎn)市場情況是怎樣的？ 符合本案的主流客群又是哪些？ 本案主流客群關(guān)注的因素是什么？需要解決的關(guān)鍵問題核心問題解決思路基地研究城市分析市場分析我們的自身條件如何？處在一個怎樣的城市？面臨怎樣的市場格局和形勢？競爭分析 面臨怎樣的競爭對手和態(tài)勢？3412客群分析 潛在客群容量、購買力、需求？5戰(zhàn)略分析 我們能做什么？6 Contents 競爭環(huán)境分析 城市分析房地產(chǎn)市場分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項市場調(diào)研n 城市概況n 城市經(jīng)濟(jì)n 城區(qū)結(jié)構(gòu)n 人口與城市化n 人民生活水平與消費傾向n 城市發(fā)展規(guī)劃n 城市分析總述基地環(huán)境分析城市概況 —歷史沿革燕郊，底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名，素有 “天子腳下，御駕行宮 ”之美稱歷史沿革燕都城之郊p 底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名p 清朝康熙年間曾在此建造行宮，為清歷代帝后出巡拜謁東陵駐蹕之所，素有 “天子腳下，御駕行宮 ”之美稱城市概況 —地理區(qū)位燕郊隸屬廊坊三河市，與通州相互嵌入京東，西距天安門僅 30公里，是距離北京最近的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，在產(chǎn)業(yè)、人口等方面承擔(dān)著北京新城的職能區(qū)位條件p 位于環(huán)京津，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心，京、津、唐大北京 “金三角 ”經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地p 與北京一河之隔， 距離天安門僅 30公里，距離首都機場 25公里p 南距天津 120公里，東距秦皇島港 260公里京哈、京秦高速、大秦電氣化鐵路貫穿東西，距首都機場 25公里、距天津、唐山、秦皇島港口不足 300公里，是京津唐三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地，交通條件優(yōu)越交通條件 良好的交通通達(dá)性，擴大了區(qū)域消費市場，對于房地產(chǎn)市場，將會吸引大量來自輻射區(qū)域市場的客群。迅速漲至 11849元 /平米2023年，燕郊由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)，商服用地大量成交北京房價暴漲期間，致使燕郊 07年土地市場成交活躍房地產(chǎn)市場運行 —商品房運行燕郊商品住宅市場呈現(xiàn)持續(xù)擴容的特點， 04年后大盤盤踞市場多年， 10年商品房開發(fā)升級，商業(yè)地產(chǎn)興起，住宅 +商業(yè)成為當(dāng)前開發(fā)的顯著特點零星開發(fā)階段 蓬勃發(fā)展階段 升級發(fā)展階段19982023年 20232023年 20232023年 2023年至今持續(xù)壯大階段代表項目 ：東方御景 代表項目 ：北歐小鎮(zhèn)、上上城、和安花園項目特點 ： 大體量項目盛行，小高層、高層住宅 +少量底商項目特點 ：住宅 +商業(yè)單體，中等體量項目偏多商業(yè)項目開發(fā)大量出現(xiàn)商品住宅市場不斷擴容，大盤項目盤踞市場多年項目特點 ：大體量項目出現(xiàn)，低密別墅與小高層產(chǎn)品并行代表項目 ：潮白人家、上上城、天洋城、燕京航城代表項目 ：天洋城、東貿(mào)國際、 北京、成功大廣場、鑫樂匯等建筑面積 ：住宅：東貿(mào)國際 66萬平米， 北京 25萬商業(yè)：成功大廣場 180萬平米、鑫樂匯 21萬 平米容積率 ： 3項目特點 ：小體量，低密度， 多層住宅建筑面積 ：天洋城 180萬平米、燕京航城 114萬 平米容積率 ： 3建筑面積 ：北歐小鎮(zhèn) 平米、上上城容積率 ： 12零星開發(fā)階段 蓬勃發(fā)展階段 升級發(fā)展階段19982023年 20232023年 20232023年 2023年至今持續(xù)壯大階段代表項目 ：東方御景戶型設(shè)計 ： 7080平米、 90100平米三居針對客群 ： 北京外溢剛需客群，投資客占比 1020%左右針對客群 ： 北京外溢剛需客群占比近 80%，投資客占比 20%左右，少量本地針對客群 ： 北京外溢剛需客群占比 7080%， 改善占比 10%，投資客占比10%左右房地產(chǎn)市場運行 —客群與戶型演變燕郊商品住宅市場屬于成本導(dǎo)向型，近 80%的購房者是來自于北京剛需首置、首改者，其戶型設(shè)計也多以小面積經(jīng)濟(jì)型居多， 7090平米小 2居最受歡迎小面積低總價為燕郊市場近年來主力供應(yīng)戶型 ，北京外溢剛需客群為其購房主力針對客群 ： 河北、北京及外省籍生意人，多為自住需求代表項目 ：北歐小鎮(zhèn)、和安花園、上上城戶型設(shè)計 ： 300平別墅； 7090平米 2居，90110平米 3居代表項目 ：潮白人家、上上城 4季、天洋城、納丹堡等戶型設(shè)計 ： 50平米 1居，7090平米 2居、 90110平米小三居代表項目 ：潮白人家、上上城 3季、天洋城、東貿(mào)國際、 北京等戶型設(shè)計 ： 4059平米 1居， 7090平米 2居、 90120平米三居20232023年房地產(chǎn)市場運行 —普通住宅發(fā)展簡析零星開發(fā)階段 蓬勃發(fā)展階段 升級發(fā)展階段19982023年 2023年至今持續(xù)壯大階段20232023年市場發(fā)展背景 ：2023年至 2023年，根據(jù)三河市土地局?jǐn)?shù)據(jù)，其土地供應(yīng)量極大， 2023年至 2023年，其土地市場成交極為穩(wěn)定，同時整個市場產(chǎn)品類型也出現(xiàn)了極大的轉(zhuǎn)變， 整個燕郊由潮白河區(qū)域的低密度別墅開發(fā)擴展至老城區(qū)，并向 102國道以南擴展，產(chǎn)品類型轉(zhuǎn)向小高 /高層產(chǎn)品房地產(chǎn)市場運行 —普通住宅發(fā)展簡析20232023年零星開發(fā)階段 蓬勃發(fā)展階段 升級發(fā)展階段19982023年 2023年至今持續(xù)壯大階段20232023年04年至 07年燕郊大盤云集，盤踞市場多年，占據(jù)供應(yīng)主力， 11年之后，中小項目推出，多個項目推出戶型均表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)類小戶型房地產(chǎn)市場運行 —住宅代表項目發(fā)展簡析20232023年零星開發(fā)階段 蓬勃發(fā)展階段 升級發(fā)展階段19982023年 2023年至今持續(xù)壯大階段20232023年03年 05年06年 07年 09年10年11年07年08年 09年 10年11年12年燕郊房價自 03年起，真正開始上漲，經(jīng)過 09年價格下跌后， 10年、 11年價格有所回升， 12年價格略有下跌，但價格依然保持在 80008500元 /平米左右燕郊房價通過典型盤踞市場多年項目價格變化，可體現(xiàn)處價格運行特點20232023年20232023年房地產(chǎn)市場運行 —商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展簡析零星開發(fā)階段 蓬勃發(fā)展階段 升級發(fā)展階段19982023年 2023年至今持續(xù)壯大階段發(fā)展背景：p 03年至 09年燕郊住宅市場在相對低廉的價格及優(yōu)越的地理區(qū)位雙重因素驅(qū)動下，得到巨大發(fā)展p 此刻，燕郊人口也同期得到迅速增長，北京外溢人口的不斷涌入提升了對燕郊區(qū)域商業(yè)需求p 燕郊迎來了其第一個意義上的社區(qū)型商業(yè)，新銳時代， 10年大勢下，燕郊商業(yè)地產(chǎn)也得到大力發(fā)展代表項目：p 09年新銳時代經(jīng)過審慎考核燕郊市場，并對燕郊人口增長進(jìn)行科學(xué)預(yù)估，為填補燕郊商業(yè)空白，進(jìn)入燕郊p 09年燕郊多個商業(yè)項目，均以住宅社區(qū)商業(yè)形式出現(xiàn)，如星河皓月、美林灣、普羅旺斯商街等；p 10年 —12年燕郊商業(yè)得到迅速發(fā)展，出現(xiàn)大體量商業(yè)體如樂天瑪特、天洋城商業(yè)、成功大廣場、鑫樂匯等燕郊商業(yè)真正興起于 09年，新銳時代的進(jìn)駐，多體現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)， 10年 12年大中型商業(yè)出現(xiàn)，較具代表性的為成功大廣場、鑫樂匯20232023年房地產(chǎn)市場運行 — 寫字樓發(fā)展簡析20232023年零星開發(fā)階段 蓬勃發(fā)展階段 升級發(fā)展階段19982023年 2023年至今持續(xù)壯大階段燕郊寫字樓從最初的文化大廈到目前維多利亞、東貿(mào)國際，寫字樓檔次品質(zhì)有了逐步的提升，由原來簡單的商住兩用辦公，發(fā)展到現(xiàn)在功能性更強 5A甲級水平的寫字樓發(fā)展背景：p 03年