【正文】 ， 270度觀景視野 ? 公寓采用一梯四戶，兩個(gè)單元拼接的方式 蝶塔住宅 聯(lián)排別墅 其他建議 〃 戶型建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 酒店公寓盡量采用蝶塔方式，多分擔(dān)容積率，確保每戶主要空間的通風(fēng)效果 一梯 4戶為主，區(qū)別于目前市場上的 1梯 10戶以上的局促布局。 通過經(jīng)濟(jì)效益測算，考慮到純別墅社區(qū)的高溢價(jià)性，因此建議 A區(qū)除酒店外規(guī)劃為： 容積率 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 戶型進(jìn)深不超過 10米，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)通透性和景觀視野 ? 在用地面積允許的情況下，盡量以建筑自身圍合的方式，使每個(gè)房間都可朝向院落 參考示意：建筑如庭院中長出的景觀 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 其他建議 〃 戶型建議 ? 大尺度的庭院空間配建室外泳池 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 充分接觸自然的開放或半開放空間 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 建議 A區(qū)別墅風(fēng)格采用現(xiàn)代東南亞風(fēng)格建筑 參考案例：亞龍灣高爾夫別墅 1. 與 B區(qū)地中海風(fēng)格形成差異化，突出別墅價(jià)值感 2. 現(xiàn)代派的東南亞風(fēng)格適合于未來旅游島的國際化發(fā)展方向，適用性廣泛 3. 簡潔而層次分明的建筑色調(diào)搭配亞熱帶植物更自然而合諧 4. 以文化石和涂料為主，成本可控，也易于實(shí)現(xiàn) 其他建議 〃 風(fēng)格建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 考慮業(yè)主的投資需求或短期自住需求，別墅提供室內(nèi)和庭院的統(tǒng)一精裝修 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 其他建議 〃 裝修建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 對項(xiàng)目的價(jià)值 ? 現(xiàn)金流產(chǎn)品，資金快速回籠區(qū) ? 產(chǎn)品升級的亮點(diǎn) —— 別墅級公寓區(qū) 東南亞風(fēng)情 〃 家居溫泉養(yǎng)生小鎮(zhèn) 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 形象定位 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 由于 B地塊總規(guī)模 ，全部為以小戶型為主的酒店式公寓單一，市場風(fēng)險(xiǎn)大，因此，產(chǎn)品需多考慮多元化，并預(yù)留未來適應(yīng)區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)品適應(yīng)性。 三、項(xiàng)目發(fā)展策略 通過對區(qū)域市場的分析（沿興梅大道大量的潛在開發(fā)地塊），我們發(fā)現(xiàn)在價(jià)值平臺趨同的情形下，腹地競爭較為激烈；因此，產(chǎn)品的突破與創(chuàng)新就成為必然。無論從購房客群的關(guān)注度還是開發(fā)商對待產(chǎn)品的態(tài)度，環(huán)境資源永遠(yuǎn)是第一競爭力。 —— 政策面的威脅，區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)項(xiàng)目的同質(zhì)化威脅。對于產(chǎn)品本身的關(guān)注度不高。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年以來，海南銷往島外的商品住宅已超過 60％。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 重點(diǎn)個(gè)案研究 值得借薦的價(jià)值 開發(fā)節(jié)奏：高端帶中端 A區(qū) B區(qū) C區(qū) 先推 A區(qū)、 C區(qū)的多層洋房及別墅奠定形象 后推 B區(qū)的中高層產(chǎn)品獲得利益 實(shí)景營銷，注重營銷品質(zhì)與服務(wù) 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 重點(diǎn)個(gè)案研究 小高層公寓 情景洋房 沿湖別墅 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 重點(diǎn)個(gè)案研究 綠中海 ? 項(xiàng)目建面 :240萬平米 ? 物業(yè)類型 :小高層公寓 \情景洋房 \別墅 ? 容積率 : ? 戶型面積 : 公寓 60128平米 ,洋房 102150平米 ,別墅 200310平米 ? 目前售價(jià) : 洋房 11000元 /平米 。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 營銷特征 ? 項(xiàng)目位置：興隆興梅大道 1號（距離本地塊 5公里） ? 項(xiàng)目規(guī)模 :占地 580000平米，建面 400000平米 ? 物業(yè)類型 : 獨(dú)棟別墅（為主）、洋房 ? 裝修程度 : 毛坯 ? 容積率 : ； 綠化率 50%以上 ? 戶型信息：別墅主力 230240平米；洋房主力 5590平米 ? 目前銷售價(jià)格：洋房 12023元 /平米，別墅 25000元 /平米 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 重點(diǎn)個(gè)案研究 石梅山莊 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解析 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面 依山就勢，錯(cuò)落布局。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 區(qū)域分析 供應(yīng)潛量巨大，而目前市場還處在預(yù)熱期，未來競爭激烈 ? 從開發(fā)儲備來看，綠中海石梅山莊土地總規(guī)模都達(dá)到 5000畝，目前的開發(fā)量都不到 20%，而華潤置業(yè)在石梅灣擁有 12平方公里的開發(fā)權(quán)，目前僅進(jìn)行了少量的酒店開發(fā)，開發(fā)程度遠(yuǎn)不到 10%。 ? 政策面： ? 市場面： ? 需求面： ? 供應(yīng)面： ?對政策調(diào)控力度的期待 ?對價(jià)格承受力的質(zhì)疑 ?對海南曾經(jīng)泡沫的惶恐 ?國際旅游島規(guī)劃的利好 ?資源的稀缺性和唯一性 ?大量民間游資的注入 客戶端 觀望 開發(fā)商 信心等待行情 政府 偏中性的態(tài)度 二、海南房地產(chǎn)市場分析 預(yù)期市場態(tài)勢將高位維穩(wěn)，隨著國際旅游島規(guī)劃的細(xì)則逐步出臺，將夯實(shí)價(jià)格基礎(chǔ)，且?guī)硬糠譂摿^(qū)域的上漲。 2023年底的利好，促使市場出現(xiàn)一輪快速的非理性攀升； 2月份開始，受高企的房價(jià)和調(diào)控政策出臺的雙重影響，市場呈現(xiàn)有價(jià)無市狀態(tài)，預(yù)計(jì)價(jià)格將出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。 微觀層面 —— 興隆區(qū)尚屬價(jià)值洼地，隨石梅灣旅游及開發(fā)價(jià)值的顯現(xiàn)，未來潛力較大?；谫Y源的唯一性和長期利好的支持，價(jià)格不會大幅回落，相反國際旅游島規(guī)劃細(xì)則出臺之后，局部熱點(diǎn)區(qū)域還有繼續(xù)追高的可能。 ? 囤地多年的華潤，擁有石梅灣優(yōu)質(zhì)的岸線資源和生態(tài)環(huán)境，目前石梅灣的開發(fā)因艾美酒店的建成使用已經(jīng)在蓄勢知名度。營銷環(huán)境無法對位產(chǎn)品檔次。但負(fù)一層會有潮氣過重的擔(dān)心 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 重點(diǎn)個(gè)案研究 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解析 產(chǎn)品方面 負(fù)一層通透性較差，戶型舒適度不高。 在房地產(chǎn)整體形勢向好的前提下， ? 區(qū)域目前缺乏具知名度的目的型旅游消費(fèi)資源和大規(guī)模的接待能力，現(xiàn)有項(xiàng)目各自為政，缺乏市場聚焦的題材和價(jià)值平臺 ? 石梅灣的開發(fā)和節(jié)奏是市場提升的關(guān)鍵，目前尚未有明確時(shí)間表 因此，我們在開發(fā)運(yùn)作中要充分利用兩個(gè)平臺： 五、市場機(jī)會 石梅灣的價(jià)值平臺 以石梅灣華潤項(xiàng)目為價(jià)值基礎(chǔ)，作為我們的營銷話題，根據(jù)石梅灣的進(jìn)程來安排我們的開發(fā)順序，爭取產(chǎn)品的利潤空間。據(jù)某國內(nèi)知名房產(chǎn)網(wǎng)站關(guān)于海南置業(yè)目的的調(diào)查顯示，養(yǎng)老需求以 %的比例占首位，其次是投資 25%，短期度假 %，但根據(jù)調(diào)查，其中以休閑度假為依托的投資性置業(yè)，或者以投資性為依托的休閑度假置業(yè)的多重價(jià)值復(fù)合的置業(yè)人群成為客群主流。距離石梅灣旅游度假區(qū) 8公里，距離興隆鎮(zhèn) 7公里左右。 ? 無可直接借勢的海景資源 ? 作為新的生活區(qū)和度假區(qū)，距海邊、熱帶植物園及商業(yè)服務(wù)區(qū)的距離很遠(yuǎn)，通行設(shè)施需要重點(diǎn)考慮 ? 限高 25m,產(chǎn)品可發(fā)揮空間有限 二、項(xiàng)目 SWOT分析 ? 石梅灣是興隆區(qū)域快速發(fā)展的價(jià)值平臺和前提條件 機(jī)會 ? 國際旅游島規(guī)劃的逐步落實(shí)將會加快石梅灣的開發(fā)進(jìn)程 區(qū)域機(jī)會 產(chǎn)品機(jī)會 ? 石梅灣占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源，必然是高端產(chǎn)品入市，我們的產(chǎn)品具備高舉高打的基礎(chǔ)和相對的比價(jià)優(yōu)勢 ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的中綠中海、金手指等不重視產(chǎn)品的作法為我們提供了產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)的機(jī)會和空間 營銷機(jī)會 ? 目前產(chǎn)品現(xiàn)有的營銷服務(wù)水平不高味著我們有更多的營銷展示機(jī)會 ? 可充分利用目前北京等地成熟的營銷渠道 ? 可以通過產(chǎn)品競爭力來分享區(qū)域其他項(xiàng)目的營銷渠道 二、項(xiàng)目 SWOT分析 威脅 ?綠中海及石梅山莊后期的可開發(fā)量巨大，在產(chǎn)品形態(tài)上與本地塊基本相同，同質(zhì)競爭壓力相對較大。 策略一：掌控開發(fā)節(jié)奏，借勢區(qū)域價(jià)值潛力 策略解析： 具體戰(zhàn)術(shù)： ? 將 B地塊作為首發(fā)地塊，進(jìn)行市場預(yù)熱 低總價(jià)＋增值空間＋配套服務(wù)，面向更廣泛客群，降低市場阻力 ? A地塊視區(qū)域機(jī)會而動，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià) 隨區(qū)域市場的升溫，面向中高端和高端度假養(yǎng)生客群，以產(chǎn)品價(jià)值來爭取價(jià)格空間 三、項(xiàng)目發(fā)展策略 通過對海南市場的分析，我們發(fā)現(xiàn)海南項(xiàng)目的首發(fā)賣點(diǎn)是資源，產(chǎn)品是錦上添花。 針對區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目風(fēng)格不突出、與資源無對接的現(xiàn)狀，首推 “ 東南亞風(fēng)情 ” ，既形成不同產(chǎn)品組合時(shí)的統(tǒng)一形象，又對接區(qū)域內(nèi) “ 東南亞民俗風(fēng)情園 ” 的資源。 說明：以下戶型為高層建筑，由于本案限高為 8層，因此以下戶型圖僅為建筑