【正文】 管理者43地區(qū)二次置業(yè)買家分為兩種，一種為改善型的二次置業(yè)群體，另一種為父母及子女之間關(guān)系的置業(yè)群體，這部分人群相當(dāng)多屬于中高檔客群。本項(xiàng)目的定位及形象可以滿足這部分人對(duì)居住方式的需要及心理方面的滿足感。 蔚藍(lán)海岸 金星大道與含光路交匯處 岳麓區(qū) 長(zhǎng)沙市卓越置業(yè)發(fā)展有限公司銀港水晶城 萬(wàn)家麗北路和公園路交匯處 芙蓉區(qū) 湖南銀港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海城 韶山南路 469號(hào) 雨花區(qū) 長(zhǎng)沙縱橫置業(yè)發(fā)展有限公司華盛 .新外灘 沿江大道 288號(hào)，湘春路以北，湘雅路以南 開(kāi)福區(qū) 湖南華盛新外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司左岸春天 四方坪麥德龍超市北側(cè) 開(kāi)福區(qū) 長(zhǎng)沙泓信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金鷹城 ?圣爵菲斯 麗臣路綜合農(nóng)場(chǎng)馬欄山分場(chǎng) 開(kāi)福區(qū) 湖南金鷹城置業(yè)有限公司中建桂苑 雨花區(qū)井奎路 80號(hào) 雨花區(qū) 湖南中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司嘉盛華庭 萬(wàn)家麗路和勞動(dòng)?xùn)|路交匯處 雨花區(qū) 湖南嘉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司林之苑 韶山南路 1號(hào) 雨花區(qū) 湖南林苑置業(yè)發(fā)展有限公司檸檬麗都 芙蓉南路一段 418號(hào) 天心區(qū) 長(zhǎng)沙匯豐鳴翠山莊置業(yè)有限公司申奧 蔚藍(lán)海岸 二房 三房、聯(lián)排、獨(dú)棟 三房（ 132155）聯(lián)排（ 220300）銀港水晶城 一房 四房 三房（ 125）上海城 二房 四房 三房（ 116127）華盛 .新外灘 二房 五房 三房、四房、五房（ 120180）左岸春天 二房 四房 三房（ 110121）金鷹城 ?圣爵菲斯 二房 四房、復(fù)式 三房（ 119135）中建桂苑 二房 四房、復(fù)式 三房（ 120140）嘉盛華庭 二房 四房、復(fù)式 三房（ 138142）林之苑 一房 五房、復(fù)式 三房（ 115130）檸檬麗都 一房 五房 三房（ 128）申奧 白竹水鄉(xiāng) 毛坯 北美、歐式風(fēng)格 面磚，業(yè)主自定，一般為奶白色長(zhǎng)沙奧林匹克花園 毛坯 中式、歐陸、北美、雅典風(fēng)格 面磚，棕褐色綠城 新新家園 毛坯 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 面磚，白色金色比華利 毛坯房 法國(guó)園林風(fēng)格 面磚裝修標(biāo)準(zhǔn)54裝修標(biāo) 準(zhǔn)從市場(chǎng)供需情況來(lái)看，裝修房無(wú)疑是一個(gè)很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。生活配套方面對(duì)大型超市、幼兒園、快餐店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、圖書閱覽室等需求旺盛，銷售勢(shì)頭良好總的來(lái)說(shuō)，易居經(jīng)分析研究認(rèn)為，由于目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，賣方市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)，所以導(dǎo)致一定程度上長(zhǎng)沙市目前的配套部分做得并不是很好，往往成功的開(kāi)發(fā)商在某一方面強(qiáng)勢(shì)推出有影響力的配套就可取得良好的社會(huì)效應(yīng)，這一點(diǎn)如同下面要探討的物業(yè)管理一樣。 蔚藍(lán)海岸 卓越物業(yè) 天翔 59產(chǎn)品細(xì)部定位（基于客戶細(xì)分的產(chǎn)品市場(chǎng)定位）60客層定位的家庭結(jié)構(gòu)與配套關(guān)鍵家庭結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)形態(tài) 支付年齡 戶型需求 面積 配套關(guān)鍵要求單身 單身白領(lǐng) 2330 1/1/1 65左右 交通 +生活便利單身貴族 3045 1/1/1 2/2/1 65105 交通 +休閑配套二人世界 已婚丁客 2635 2/2/1 2/2/2 105115 交通 +休閑配套二老空巢 55以上 1/1/1 2/2/1 65105 醫(yī)療服務(wù) +環(huán)境三口之家 幼、小 2639 2/2/1 2/2/23/2/1 3/2/2 105140 教育 +生活便利中學(xué)以上 4050 2/2/23/2/1 3/2/2 115140 生活便利性 +環(huán)境三代同堂 1/2老 +2青 +1幼 3555 3/2/2 4/2/2組合居 135160 教育 +醫(yī)療61潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議62項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向紅海 ：共性市場(chǎng)優(yōu)化方案藍(lán)海 ：市場(chǎng)差異化方案產(chǎn)品定位方向63標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型客層廣泛但競(jìng)爭(zhēng)激烈普通公寓市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，建議迎合此趨勢(shì)慢熱型產(chǎn)品維持標(biāo)準(zhǔn)房型，避免舒適房型標(biāo)準(zhǔn)型都會(huì)新銳 √紅海戰(zhàn)略之普通公寓普通公寓的研判 共性市場(chǎng)優(yōu)化方案活躍產(chǎn)品，總價(jià)可控制在優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間。74景觀主軸，綠色環(huán)繞社區(qū)以土坡結(jié)合價(jià)格較低的灌木，并少量種植喬木，形成立體的綠色圍合。道路兩側(cè)的綠化以堆坡集合地被、灌木植物為主，少量種植喬木，也能形成不錯(cuò)的立體綠色效果。產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 入戶大堂87總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國(guó)際級(jí)幼兒園社區(qū)會(huì)所入口商業(yè)入口入口88小高層區(qū)：占地面積約： 8+8建筑面積約： 12+15=27容積率：西面地塊 。 91關(guān)于商業(yè)銷售策略的進(jìn)一步闡述關(guān)于商業(yè)銷售策略的進(jìn)一步闡述租售并舉，以租帶售92置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：底價(jià)： 6500元 /平方米（內(nèi)部均價(jià)）面積：以 60平方米為例總價(jià)： 390000元對(duì)外宣傳是：投資客包租 2年， 2年的租金直接抵沖首付自營(yíng)客不包租，但一次性付款的八五折優(yōu)惠，按揭付款的九折優(yōu)惠9360平方米商鋪單價(jià)： 9000元 /平方米總價(jià)： 540000元租金（ 10%）： 5400元 /月投資客包租 2年： 5400122=129600 元（先返）投資客實(shí)際支出：一次性付款： 540000－ 129600=410400元5成 10年按揭：首付 270000－ 129600=140400元 貸款 270000元自營(yíng)客：一次性付款 ，實(shí)際支出： 540000=459000 元5成 10年按揭 9折優(yōu)惠，實(shí)際支出： 450000=486000 元 首付 246000元 貸款 240000元置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：94購(gòu)買目的投資方式 總價(jià) 首付月供貸款（ 10年）年收益 年投資回報(bào)率 備注投資一次性付款 540000 410400 無(wú) 64800 16%前兩年只有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款 540000 140400 3014 28632 20%自營(yíng)一次性付款 540000 459000 無(wú) / /既有產(chǎn)權(quán)又有經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款 9折 540000 246000 2679 / /95■ 商業(yè)作為投資類的產(chǎn)品，投資客的比例肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自營(yíng)客■ 招商與銷售并舉，有利于統(tǒng)一營(yíng)造商業(yè)氛圍和租賃行情，增加投資客的信心■ 前二年的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)有機(jī)分離，有如下優(yōu)點(diǎn)： （ 1）二年經(jīng)營(yíng)回報(bào)沖抵首付款，降低了投資門檻 （ 2）小區(qū)及周邊環(huán)境需要二年的成熟期，我們以假設(shè)成熟初期的租賃價(jià)格進(jìn)行經(jīng) 營(yíng)回報(bào)，降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)分析：總結(jié)分析：96關(guān)于總體布局的進(jìn)一步闡述說(shuō)明可以看到的是，在我們的產(chǎn)品規(guī)劃建議中， 112層的小高層組團(tuán)容積率只有 ， 1215層的小高層組團(tuán)容積率只有 ，高層組團(tuán)的容積率則是 。小高層低密度的產(chǎn)品布局將為這樣的構(gòu)思留下充裕的空間。因此本案的突圍之路只可能是回歸產(chǎn)品主義。通過(guò)雙面大露臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)置，營(yíng)造空中別墅的產(chǎn)品印象。商業(yè)層數(shù)，建議為 2層，比較容易銷售；沿道路布局，沿入口設(shè)置。成本投資也相對(duì)較小，而且又具有功能。68小戶型標(biāo)準(zhǔn)房型個(gè)性復(fù)式1/1/1 約 60m22/2/1 約 90m22/2/2 約 100m23/2/1 約 120m23/2/2 約 130m23/2/2 約 136m24/2/3 約 158m2產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的全部需求，在同一階層中全部覆蓋，符合本案提高市場(chǎng)占有率的戰(zhàn)略目標(biāo)。在需求調(diào)研中也有一部分人群選擇的物業(yè)收費(fèi)在 （ %），也就是說(shuō)在較好的服務(wù)品質(zhì)下，較高的物業(yè)收費(fèi)也會(huì)得到認(rèn)同。金鷹城 ?圣爵菲斯 影視會(huì)展物業(yè) 桂花城 綠城集團(tuán)內(nèi)部物管 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 萬(wàn)怡物業(yè)管理有限公司 可比項(xiàng)目提供的其他區(qū)內(nèi)配套設(shè)施有小區(qū)商店、幼兒園、中小學(xué)、休閑區(qū)域和小區(qū)診所，但擁有這些配套的項(xiàng)目都較少。純黃色，頂部為白色華盛 .新外灘 毛坯 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 白色，涂料左岸春天 毛坯房 歐洲園林風(fēng)格 面磚金鷹城 ?圣爵菲斯 毛坯房 歐洲園林風(fēng)格 面磚中建桂苑 毛坯、 10號(hào)棟小戶型帶精裝修 中式風(fēng)格 面磚。52裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定直接影響產(chǎn)品的品質(zhì)、客戶定位、價(jià)格、銷售一系列因素，因此不容忽視，由于物業(yè)檔次不同、客群定位的差別，對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的喜好也不盡相同。49戶型結(jié)構(gòu)案名 開(kāi)發(fā)房型 主力房型同升湖 46產(chǎn)品定位（本部分援引之?dāng)?shù)據(jù)來(lái)源于前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）47建筑類型案名 現(xiàn)場(chǎng)地址 區(qū)域 開(kāi)發(fā)商同升湖 父母與子女關(guān)系型這部分家庭一般父母已經(jīng)到了退休的年齡，而子女正處于事業(yè)及人生發(fā)展的重要階段，在城中已有居所，一家人住在一起多年，希望有各自的生活空間，能夠買一處新的居所，可以是城郊地帶，有好的環(huán)