【正文】 97謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間由于本案總體量超過(guò) 800畝，而我們首期項(xiàng)目的規(guī)劃面積還不到這個(gè)數(shù)字的一半，因此我們必須為后續(xù)項(xiàng)目留有足夠的產(chǎn)品想象空間。高層、小高層項(xiàng)目在長(zhǎng)沙鮮有低密度布置，而這恰恰是追求舒適安逸的長(zhǎng)沙置業(yè)者所希望得到的。我們之所以提出這樣的產(chǎn)品布局建議，主要有以下兩個(gè)原因：建立屬于本案的優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力與區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案在規(guī)模和地塊天然屬性上的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。整個(gè)社區(qū)容積率為 。會(huì)所以多功能中央會(huì)所的角色出現(xiàn)會(huì)所功能應(yīng)包括餐飲、健身、休閑娛樂(lè)、小區(qū)歷史博物館（收集業(yè)主諸多生活中值得紀(jì)念的細(xì)節(jié)）等，一方面對(duì)提升居住品質(zhì)、營(yíng)造項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)具有相當(dāng)?shù)淖饔?，另一方面?duì)社區(qū)人文精神內(nèi)核的提煉大有裨益。高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷(xiāo)售情況，可以進(jìn)行具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)整整個(gè)地塊平均容積率為 高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國(guó)際級(jí)幼兒園社區(qū)會(huì)所入口商業(yè)入口入口90總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)商業(yè)區(qū)：產(chǎn)品特征：充分利用南臨主干道的優(yōu)勢(shì)，設(shè)置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內(nèi)商業(yè)則應(yīng)呈多點(diǎn)分散布局，以任一點(diǎn)為原點(diǎn)，步行半徑 3分鐘內(nèi)可以到達(dá)?？偛贾脠D小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國(guó)際級(jí)幼兒園社區(qū)會(huì)所入口商業(yè)入口入口89總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)：占地面積約： 8建筑面積約： 22容積率： 產(chǎn)品特征：采用 22層，一梯四戶(hù)的高層產(chǎn)品，所有樓棟朝向建議偏東或偏西 20度左右，避免當(dāng)?shù)乇容^厲害的西曬的氣候底層可以全部架空，透綠，同時(shí)設(shè)立大堂，并適當(dāng)挑空，增加產(chǎn)品的高檔感。東面地塊 產(chǎn)品特征：西面地塊采用 812層，一梯二戶(hù)的小高層產(chǎn)品，東面地塊采用 1215層，一梯兩戶(hù)小高層產(chǎn)品。86適當(dāng)提高品質(zhì)，并設(shè)有物業(yè)接待臺(tái)。商業(yè)，滿(mǎn)足社區(qū)功能，并創(chuàng)造附加值83為了保持建筑的整體感覺(jué)，建議整體建筑的立面采用統(tǒng)一色彩，但是在門(mén)頭等位置采用特殊“ 構(gòu)件 “ 以增加設(shè)計(jì)感，并提升品質(zhì)，也同時(shí)是成本最低的處理方式；產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑基底84建議以防水涂料為建筑立面材質(zhì)。道路 ,組團(tuán)內(nèi)道路81為了能夠減少停車(chē)庫(kù)建設(shè)的投資，建議多設(shè)置道路停車(chē)，在無(wú)法滿(mǎn)足要求的情況下，在考慮在集中綠化的地下設(shè)置集中綠地；地面停車(chē)位可以設(shè)置綠化地坪磚，即可以形成蔥綠的效果，又能夠滿(mǎn)足停車(chē)需求；停車(chē)，結(jié)合道路、綠化布局82商業(yè)不僅能夠體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，也能夠在價(jià)值方面體現(xiàn)比住在更多的效益，因此建議可以適當(dāng)增加投資，如立面可以采用仿石材等。道路 ,社區(qū)主干道80組團(tuán)內(nèi)道路建議以地坪磚進(jìn)行鋪裝，選擇材料可以因地制宜。標(biāo)志性的大門(mén)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)領(lǐng)域感79車(chē)行道路以瀝青鋪裝；人行道路以地坪磚作為主要地面材料。城市小品，體現(xiàn)價(jià)值、文化78車(chē)行與人行分離，營(yíng)造城市感。組團(tuán)綠化，增加社區(qū)親和力77城市小品的配置即能夠體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)，又能夠調(diào)節(jié)社區(qū)的色彩，成為社區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。75社區(qū)公園，社區(qū)休閑集會(huì)場(chǎng)所中央公園可以營(yíng)造很多有趣而成本較低的空間，而不是單純的綠化堆砌：如做大草坪，結(jié)合足球場(chǎng)、草地網(wǎng)球場(chǎng)，成為未來(lái)兒童游樂(lè)的天堂；做小塊的沙地，吸引兒童嬉戲；營(yíng)造休閑長(zhǎng)廊，成為情侶的交往空間。73會(huì)所，兼銷(xiāo)售中心，與廣場(chǎng)結(jié)合，成為樣板區(qū)可以利用未來(lái)的會(huì)所作為銷(xiāo)售中心，降低重復(fù)投資成本，面積可以控制在1000平米左右。產(chǎn)品建議 — 房型配比20%50%單身二人世界三口之家三口之家三代同堂27%3%類(lèi)型 戶(hù)型面積 配比 家庭結(jié)構(gòu)69規(guī)劃布局建議70規(guī)劃，組團(tuán)設(shè)計(jì)尋求空間的有序發(fā)展大社區(qū)實(shí)現(xiàn) “ 半開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) ” 增加與社會(huì)的融入感；內(nèi)部實(shí)行多個(gè) “ 小組團(tuán) ” 的設(shè)計(jì)，便于管理、開(kāi)發(fā)，也可以形成非常良好的鄰里氛圍；組團(tuán)規(guī)模以 300－ 400戶(hù)為宜；理念釋義例圖71空間設(shè)計(jì)，建筑視覺(jué)的美觀要尋求建筑的錯(cuò)落、天際線的變化與和諧，體現(xiàn)出項(xiàng)目的整體性。小戶(hù)型產(chǎn)品是一個(gè)客戶(hù)需求的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，有利于萬(wàn)科通過(guò)客戶(hù)覆蓋面增長(zhǎng)市場(chǎng)占有率。并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質(zhì)小幅提升?？梢钥闯觯L(zhǎng)沙市民對(duì)于物管的消費(fèi)還是比較理性，特別是在國(guó)務(wù)院剛剛頒布了新的物業(yè)管理?xiàng)l例情況下愿意投入，鑒于長(zhǎng)沙市目前物業(yè)管理水平落后現(xiàn)狀，本項(xiàng)目可以引進(jìn)一些較好的物業(yè)公司作為賣(mài)點(diǎn)。在選擇物業(yè)管理公司方面 ％的需求者認(rèn)為有物業(yè)管理資質(zhì)即可，但有 ％的人認(rèn)為房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)后的保值增值完全依賴(lài)于物業(yè)管理，所以希望選擇知名物管公司?？梢缘贸鼋Y(jié)論：針對(duì)于購(gòu)房者的要求在現(xiàn)階段的管理水平下的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是偏高的。 新新家園 招標(biāo)中 多層 — 金色比華利 華天物業(yè)（暫定） 未定 恒鑫 .瀾北灣 景怡物業(yè) 中建桂苑 錦鴻物業(yè) 高層 、多層 嘉盛華庭 深圳物管 — 林之苑 林苑物業(yè) 檸檬麗都 嘉華物業(yè) 多層 申奧 左岸春天 中海物業(yè) 銀港水晶城 亞華物業(yè) 卓越 香格里 白竹水鄉(xiāng) 同升物業(yè) 別墅 長(zhǎng)沙奧林匹克花園 深圳中航物業(yè) 綠城 56可比項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套設(shè)施：配套設(shè)施 會(huì)所 商店 健身中心 幼兒園 中小學(xué)內(nèi)部休閑區(qū) 小區(qū)診所項(xiàng)目個(gè)數(shù) 14 9 14 7 2 10 6所占比例 70% 45% 70% 45% 10% 50％ 30%可比項(xiàng)目外部配套設(shè)施：配套設(shè)施郵局銀行醫(yī)院餐飲 /娛樂(lè)商業(yè)設(shè)施體育場(chǎng)館超市菜場(chǎng)幼兒園中小學(xué)大學(xué)公園景區(qū)項(xiàng)目個(gè)數(shù) 12 13 18 16 11 3 18 11 13 19 5 4所占比例60％65％90％80％55％15％90％55％ 65％ 95％25％20％需求之相關(guān)配套供給之相關(guān)配套57案名 物業(yè)公司 各類(lèi)物業(yè)管理費(fèi)用（元 /月） 運(yùn)動(dòng)設(shè)施中有羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、游泳池、籃球場(chǎng)、桌球室、乒乓球室、跑步用道、戶(hù)外活動(dòng)設(shè)施不同需求，但以游泳池、跑步用道、健身室、羽毛球場(chǎng)等需求最為強(qiáng)烈，而實(shí)際上長(zhǎng)沙市目前配備游泳池的居住區(qū)并不多，我們覺(jué)得這是一個(gè)較大的市場(chǎng)空白點(diǎn)。外部配套則以中小學(xué)、醫(yī)院、超市為最多，長(zhǎng)沙市是一個(gè)人文底蘊(yùn)深厚的城市，教育氣氛濃厚，所以眾多開(kāi)發(fā)商愿意選擇學(xué)區(qū)為賣(mài)點(diǎn)，超市、醫(yī)院是解決日常生活便利程度的，在我們的需求調(diào)研中我們將配套劃分成三大塊：生活設(shè)施、會(huì)所配套、運(yùn)動(dòng)設(shè)施來(lái)最大限度的了解消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目配套的各方面需求。55相關(guān)配套 供應(yīng)市場(chǎng)可比項(xiàng)目所提供的區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套設(shè)施如下表所示，從中可以看出會(huì)所、健身中心是可比項(xiàng)目中提供最多的區(qū)內(nèi)配套，有 14個(gè)項(xiàng)目為業(yè)主提供會(huì)所和健身中心。但值得關(guān)注的是，新近開(kāi)盤(pán)的大型項(xiàng)目基本上都推出了大量的裝修房源。 美域 毛坯 江南園林后現(xiàn)代風(fēng)格 面磚，灰色、屋頂為涂料，白色、灰色四季美景 毛坯房 泰式風(fēng)格 面磚恒鑫 .瀾北灣 毛坯房 中式自然風(fēng)格 面磚天翔 青灰色嘉盛華庭 毛坯 中式風(fēng)格 面磚。 蔚藍(lán)海岸 毛坯房 海派風(fēng)格 面磚銀港水晶城 毛坯房 法國(guó)園林風(fēng)格 面磚上海城 毛坯 海派風(fēng)格 面磚，頂部為涂料。 桂花城 毛坯 歐式新古典 基座花崗巖，中間涂料，淺黃色，上面面磚朱紅色陽(yáng)光 100國(guó)際新城 毛坯房 日式簡(jiǎn)約風(fēng)格 涂料、灰色香格里 裝修標(biāo)準(zhǔn)53 案名 交付標(biāo)準(zhǔn) 建筑風(fēng)格 小區(qū)外墻建材同升湖 在我們篩選的可比項(xiàng)目中基本上都是毛坯交付，公共部位普通裝修，外立面涂料或者釉面磚裝飾。51戶(hù)型結(jié)構(gòu)平層產(chǎn)品依舊是主流，但值得注意的是復(fù)式產(chǎn)品的需求量相對(duì)以往有了明顯的提高，這反映出的實(shí)際是在長(zhǎng)沙多年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的背景下，消費(fèi)者的消費(fèi)欲求已經(jīng)明顯的趨于多元化。 美域 二房 五房 三房（ 120）四季美景 二房 四房、復(fù)式 三房（ 136）恒鑫 .瀾北灣 二房 四房 三房（ 120130）天翔 麓山別墅（二期） 聯(lián)排、獨(dú)棟 聯(lián)排（ 160260）獨(dú)棟（ 260500）卓越 白竹水鄉(xiāng)（二期） 聯(lián)排、獨(dú)棟 獨(dú)棟（ 295427）長(zhǎng)沙奧林匹克花園 二房 四房、復(fù)式 三房（ 110120）綠城 但應(yīng)該注意的是，高層物業(yè)的市場(chǎng)偏好程度近年來(lái)呈快速上升趨勢(shì)，考慮到項(xiàng)目周邊高層物業(yè)缺失的市場(chǎng)現(xiàn)狀，建議本案采取高層 +小高的建筑形式。 美域 長(zhǎng)芙蓉南路（湖南電大對(duì)面） 天心區(qū) 長(zhǎng)沙申奧房地產(chǎn)有限公司四