【正文】 生活狀況 置業(yè)需求 特征描述公務員客戶?區(qū)政府機關 ? 家庭月收入 35005000? 已經有過置業(yè)行為? 年輕人偏向二房? 3045歲者改善生活，偏向三、四房? 少量官商一體偏向于投資，保值升值素質較高，內斂，低調，不顯富，見識較廣，交際廣泛，信息渠道多，社會強勢群體，有較強的投資意識事業(yè)單位客戶?通訊系統(tǒng)?醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)?教育系統(tǒng)? 家庭月收入在30003500元左右? 不愿居住于老的集資房中，但喜歡聚居，多集體團購? 換房需求者傾向于三房或四房，期望有好的配套和教育環(huán)境? 年輕人無分房，偏向于經濟的二房素質較高，內斂，低調，不顯富，見識較廣，交際廣泛，信息渠道多，社會強勢群體，有較強的投資意識生意人 ? 建材，服裝，餐飲，電器為主? 年收入在 15萬以上? 多擁有不止一套住房? 偏向與舒適的大戶型，或具有投資價值的物業(yè)(如連天連地 )見識廣，交際廣泛，低調，信息渠道多，重實際。外地經營戶（小老板）“ 望子成龍 ”學區(qū)驅動客戶。18根據對競爭項目調查分析，客戶主要來自本版塊內的各大市場、政府機構、醫(yī)院、學校等事業(yè)單位。 麗景香山 39萬平方米 洋房、小高層 3400綠城 216。中城 麗 景香山 洋房、小高 層 132—234 平方米 3房、 4房、 5房 級版短板小高層為主，輔以豪華退臺式情景洋房及局部景觀高層 一品東庭 7 8 97平方米 2房120平方米三房 戶 型 緊 湊 實 用。5月 20日洋房開盤， 2期下半年開盤。 東庭6萬平方米 小高層 80—125 平方米——萬科西街花園25萬平方米多層洋房 120—250平方米4000中城 代表樓盤：藏瓏濱湖國際社區(qū)。u 中心南版塊： 以東塘 新外灘。u 較低的營銷預算： 項目全年的營銷整體預算僅 489萬，占目標銷售收入的 %，用于推廣的費用較低。車庫銷售約 300個。東方新城 3期（商品房）戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比2房 8187 604 40%3房 128134 624 41%4房 140(未定 ) 292 19%合計 1520 100%關鍵點：經濟型戶型。經濟適用房191355平方米。區(qū)域居住價值關鍵詞：高橋大市場、建材市場、芙蓉區(qū)政府、東方新城（ 5千余戶）。高標準、高形象的展示與服務體驗，建立高端話語權，從服務上建立與品牌體驗相一致的競爭力。u 學區(qū)：芙蓉中學、育英小學比鄰。u 如圖： L組團為商品房住宅， M組團為經濟適用房。u 干濕分離，飄窗設計。從 4月份開始計算，平均每月銷售 7800平方米，約合 70—75 套。u 長沙市房地產需求仍以剛性需求為主，對于政策的承受能力較強。 未來海岸，長沙玫瑰園。 三萬英尺。見附件 11406年東城版塊在售項目 /07年即將發(fā)售的樓盤概況。東郡萬科西街本項目的競爭主要來自東城版塊的同品質樓盤的完全市場競爭。從推廣上來說本項目已失先機，并且將遭遇激烈的市場競爭。主臥套房設計，帶大凸窗、大陽臺、大客廳、方正實用 綠 城桂花城現(xiàn) 房 銷 售中117平方米 2房。區(qū)域競爭分析競爭項目 產品規(guī)模 產品類型 價格長房 以別墅、類別墅、多層、洋房為主的樓盤均價已突破 4000元。本版塊的政務區(qū)。置業(yè)目的為了子女的教育和前途。21客戶價值驅動：本區(qū)域客戶購買因素排序：產品品質＞價格＞配套＞推廣因素＞品牌等．綠城桂花城和長房東郡的暢銷說明了這一點．東城板塊０６年在售代表性項目．萬科西街花園產品品質成為開發(fā)商競爭的利器便捷程度及成熟度客戶的主要關注點配套產品 區(qū)位推廣價格品牌 長房東郡西子花苑綠城桂花城生活配套是否成熟及對中年客戶影響較大各項目推廣范圍廣，推廣手段多元，但對客戶購買影響力較大．開發(fā)商品牌對客戶購買存在一定影響，但與其他因素相比，影響最弱性價比，成為客戶購買的重要考量因素，價格高企需要有相應的產品品質與之相匹配．客戶分析22u 06年長沙市房地產市場供銷兩旺局面，全年供應 751萬，銷售 690萬，各區(qū)域呈現(xiàn) 供銷兩旺 的局面。從 4月份開始計算，平均每月銷售7800平方米，約合 70—75 套。因此難度相對較低。完善的展示系統(tǒng)、超高性價比，獨到的傳播概念，獨樹一幟的價格策略，體現(xiàn)項目強大的實力后盾。園林設計出自 “ 中國品牌年度大獎（園林景觀） ” 獲得者美國奧斯本之手，東南亞熱帶風情雨林，并通過 “ 戀戀巴厘 ”、 “ 云頂雅境 ” 、 “ 蘇美香域 ” 三大組團景觀汲取了東南亞園林景觀的精華。項目規(guī)模 20萬平方米。項目四邊商業(yè)氣氛濃厚，人氣鼎盛，無論是開發(fā)性地產還是商業(yè)性地產，開發(fā)價值巨大。?品牌價值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。整合資源，渠道取巧。推廣時間 Action2:芙蓉廣場的廣告牌以宏大的氣勢、典雅的形象對項目形象進行推廣。時間： 39報告的思路及框架項目背景 市場分析 目標下的問題營銷目標 策略思路 策略執(zhí)行項目概況項目目標目標分解項目限制條件區(qū)域市場分析競爭分析客戶分析項目營銷難點項目核心價值梳理案例借鑒策略推導形象攻略展示攻略服務攻略推售攻略推廣攻略建立高標準、精細化的生活示范與展示40營造精細化的高品質的產品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實實在在 感知高品質的 /尊貴的 未來生活。很強烈的地中海風格，熱情洋溢、自由奔放、色彩絢麗。精致的各類標識牌49報告的思路及框架項目背景 市場分析 目標下的問題營銷目標 策略思路 策略執(zhí)行項目概況項目目標目標分解項目限制條件區(qū)域市場分析競爭分析客戶分析項目營銷難點項目核心價值梳理案例借鑒策略推導形象攻略展示攻略服務攻略推售攻略推廣攻略高標準、高形象的展示與服務體驗，建立高端話語權，從服務上建立與品牌體驗相一致的競爭力。u 小批量推售原則： 小貨量推售，制造需求緊俏，小步快跑，營造熱銷氛圍。四房（ 140平米） 48套（ 19 %） 需求較大。 L 13。58ACT1：點對點直郵寄送。216。人物：前期積累客戶、設計院、政府部門相關人員、媒體、意見領袖、發(fā)展商及朋友、育英小學領導。70 /價格報告確定位外更換畫面5. 客戶深度摸底時間 7月6月4月銷售階段營銷節(jié)點宣傳推廣5月關鍵工作2023年售樓處施工?4月 21日開盤?4月 29日春交會8月 9月 10月 11月 12月L5棟銷售蓄客期 開盤旺銷 持續(xù)銷售圍墻 /戶外廣告 /網絡 /報媒 短信直郵 /報媒 /項目一期營銷執(zhí)行總綱詳細 工作計劃見《開盤前工作計劃》71報告附件 1：長沙市房地產版塊概況報告附件 2：《開盤工作計劃》報告附件 3：《中信紅樹灣案例》THE END72長沙市房地產市場版塊劃分新南城版塊： 以省政府和天心區(qū)政府新址為核心向周圍擴張，北達東二環(huán)，西至湘江，東到萬家麗路。新外灘。河西版塊： 湘江以西，由兩個組團構成，市府麓谷片區(qū)和麓南片區(qū)。u房地產開發(fā)規(guī)模宏大，完全市場競爭狀態(tài)，目前價值被低估。客戶特點 40%以上湘籍外地客戶。76代表性樓盤 — 融科三萬英尺：優(yōu)越的地理位置。項目特色 規(guī)劃設計由澳大利亞柏濤（墨爾本）擔綱，點陣式 T形短板的規(guī)劃實現(xiàn)了住宅的南北通透和全明設計。78代表性項目 — 華盛 項目特色 項目遠眺岳麓山，西臨湘江風光帶，江天一色，水波瀲滟，一覽無遺，是大型江景樓盤地產的絕版之地。中心北版塊項目規(guī)模 17萬平方米。 營銷特點 位置極佳。長沙首個精裝戶型銷售。 82代表性樓盤 — 順天 1萬元可抵 2萬元房款 客戶特點 注重景觀。 威尼斯城，超級大盤跨地域營銷模式引爆熱銷浪潮。超豪別墅、獨立別墅、聯(lián)體別墅、洋房等產品全面推出 營銷特點 依托碧桂園在廣東地區(qū)的品牌口碑，鋪天蓋地的媒體推廣造勢，針對不同客戶群體的產品贏得了市場的青睞，但是，洋房與聯(lián)牌的銷售狀況并不理想，顯示出在銷控管理上的不足。 洋房 2層帶地下室。蔚藍海岸捐助災區(qū)。項目特色 公建外立面 。 和園項目所處版塊，傳統(tǒng)意義上的 “ 東市 ” ，高品質樓盤聚集地，長沙物流核心。戶型特點 154平方米。產品類型 小高層。芙蓉區(qū)政府組團91片區(qū)代表性樓盤 — 上河 客戶特點區(qū)域內客戶。 右岸等項目共同形成區(qū)域內規(guī)模優(yōu)勢。東城各大市場經營戶，集中在陶瓷、建材、電線電纜行業(yè)。價格范圍 均價 4000元 /平方米。94片區(qū)代表性樓盤 — 綠城 客戶特點區(qū)域內客戶。u主臥帶景觀衛(wèi)生間，大弧形陽臺，為生活增添無限情趣 。紅樹灣的園林里不止有湖溏水的動景，還有噴泉，水榭，聚水池等，最特別是綠蔭泳池的設計。u 2023723，中信紅樹灣 2期召開 一月 21一月 2103:51:3503:51:35January 23, 2023u 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2103:51:3503:51Jan2123Jan21u 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023u 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/23 3:51:3503:51:3523 January 2023u 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/1/23 3:51:3503:51:3523 January 2023u 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023u 雨中黃葉樹，燈下白頭人。u貫穿深圳和香港的西部通道 2023年通車后將改善該地區(qū)在區(qū)域交通體系中的地位。Townhome12層4房 2廳 5衛(wèi) 。芙蓉區(qū)政府組團95中信紅樹灣世聯(lián)研究案例版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。戶型特點 110—140 平方米。項目特色 低密度、陽光房，成熟區(qū)域，配套齊全。芙蓉區(qū)政府組團項目規(guī)模 25萬平方米。主力戶型 3室 2廳。項目建成后，商業(yè)中心的有效服務將成為長沙市乃至中南地區(qū)最大的統(tǒng)一開發(fā)經營的步行購物商業(yè)中心。產品類型 高層。項目特色 高級灰的十一層電梯小高層 ,色彩與高度，都十分宜居 。項目特色 采用經典的平面布置、輕快流暢的設計、簡潔實用的功能分區(qū)，廳房方正，面積適宜 營銷特點 低成本營銷，少量的報紙投放、簡潔的售樓處、圍墻包裝、以 DM為主要的投放手段，針對區(qū)域內市場進行定向營銷。面臨該區(qū)域所有在建、在售樓盤的完全競爭。高額的推廣費用，集群式的轟炸。產品類型 公寓、洋房、商務辦公樓及別墅。項目特色 極具品質感的立面，小區(qū)內自建小學 。需要市場進一步引導。銷售情況 首期推出 900套 , 銷售達 90%。傳統(tǒng)媒體營銷。項目規(guī)模 30萬平方米。注重性價比。81代表性樓盤 — 珠江花城，以首創(chuàng)長沙帶精裝樓盤銷售，填補了市場空白點。客戶特點 景觀，繁華城市配套，身份感。項目營銷乏善可陳，物業(yè)管理差，銷售員接待怠慢。價格范圍 均價 6000元 /平方米。營銷借鑒：集約式