【正文】 ERTY CONSULTANTS LTD.89項(xiàng)目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議項(xiàng)目 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅套數(shù) 主力面積 面積區(qū)間 主力面積陽東碧桂園 —— —— 160－ 281 210－ 240富和海岸城 38 300－ 380 —— ——金旭園 5 450－ 500 200－ 270 230新樂苑 9 260－ 320 220－ 230 220－ 230桃源雅苑 —— —— 268－ 360 270－ 300信和小區(qū) —— —— 190－ 220 200創(chuàng)業(yè)閣 —— —— 194－ 271 230－ 270別墅產(chǎn)品建議 參考性項(xiàng)目面積KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.90項(xiàng)目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議n所統(tǒng)計(jì)之可比性項(xiàng)目的聯(lián)排別墅面積較為參差，從 160㎡ 到 360㎡ 不等；n陽東碧桂園延續(xù)了其一直以來的發(fā)展模式，現(xiàn)階段推出的雖然全為聯(lián)排別墅，但主力面積卻稍為保守地控制在 210－ 240㎡ ，在現(xiàn)階段陽江市聯(lián)排別墅的主流面積內(nèi)，通過單價(jià)的拉升提高總體售價(jià)，是陽江市最高端的住宅項(xiàng)目；n市場反饋的信息表明，陽東碧桂園 160－ 180㎡ 的經(jīng)濟(jì)型別墅最為暢銷，此外是 210－ 240的主流戶型；n金旭園在項(xiàng)目的整體檔次及產(chǎn)品質(zhì)量上都領(lǐng)先于其他低端的小規(guī)模別墅小區(qū)，雖然總價(jià)稍高，但也較市場受落；n總體而言，區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅的主力面積大多在 220240 ㎡ 左右。交往型社區(qū)項(xiàng)目建筑風(fēng)格源自意大利的古典建筑風(fēng)格，并在近代演化成復(fù)興新古典風(fēng)格，在此基礎(chǔ)上再融合西班牙式質(zhì)樸的建筑形式，具有獨(dú)特的地中海風(fēng)情。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，則為彌補(bǔ)該類型商業(yè)物業(yè)的缺位。商業(yè)部分建議 商業(yè)配套存在價(jià)值KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.114可持續(xù)價(jià)值演繹價(jià)值基本價(jià)值基于以上對商業(yè)配套存在價(jià)值的理解，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，敝司建議將現(xiàn)階段項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)置的目的設(shè)定在體現(xiàn)基本價(jià)值與演繹價(jià)值的層面上。項(xiàng)目價(jià)格建議 整體別墅KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.100項(xiàng)目價(jià)格建議n聯(lián)排別墅整體價(jià)格建議區(qū)間 33003500元 /㎡ （毛坯）項(xiàng)目價(jià)格建議 整體聯(lián)排別墅KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.101項(xiàng)目價(jià)格建議價(jià)格區(qū)間 供應(yīng)項(xiàng)目 貨量 競爭優(yōu)勢 市場效應(yīng)5000元 /㎡ 或以上陽東碧桂園潛在供應(yīng)，預(yù)計(jì)有一定貨量供應(yīng)?一線湖畔景觀資源?品牌、規(guī)模效應(yīng)?項(xiàng)目形象逐漸成熟未發(fā)售3800－ 4000元 /㎡ 新樂苑 9棟? 稍具規(guī)模的居住小區(qū)? 利用少量的高值產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格突破售罄31003300元 /㎡ 富和海岸城 38套 ,占首期貨量31％ ? 以大量的高值產(chǎn)品開局，缺乏相應(yīng)的軟硬件支持 銷售緩慢31003300元 /㎡ 金旭園 5棟左右? 利用少量的高值產(chǎn)品提高整個(gè)小區(qū)的居住舒適性，與普通主流純別墅社區(qū)拉開距離售罄項(xiàng)目價(jià)格建議 整體獨(dú)立別墅KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.102項(xiàng)目價(jià)格建議n區(qū)域獨(dú)立別墅現(xiàn)階段供應(yīng)缺位，在售項(xiàng)目僅有 3個(gè)，貨量不足 50套，一般的市場比較法已經(jīng)不適用；n未來供應(yīng)主要來自于以規(guī)模、品牌、景觀資源效應(yīng)為競爭優(yōu)勢的陽東碧桂園，是區(qū)域獨(dú)立別墅市場的絕對領(lǐng)先者，因此本案的獨(dú)立別墅定位應(yīng)與之保持一定的競爭優(yōu)勢；n本案的獨(dú)立別墅僅有 8套，占據(jù)著整個(gè)項(xiàng)目資源最好的區(qū)位，居住舒適性、產(chǎn)品品質(zhì)都遠(yuǎn)拋離于諸如新樂苑、金旭 園等市場現(xiàn)有主流別墅小區(qū)，具備充分條件占據(jù)較高的價(jià)格區(qū)間；n預(yù)計(jì)該類產(chǎn)品銷售時(shí)已是開發(fā)中后期，居住成熟度將得到大大提升，其銷售價(jià)格區(qū)間建議 43004800元 /㎡ 。項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議 整體市場供應(yīng)KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.78項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議 主要在售項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.79項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議主要在售項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu) 研判立論n統(tǒng)計(jì)顯示，三房戶型以壓倒性的量化優(yōu)勢主導(dǎo)整體潮流；n二房、四房按照具體樓盤的檔次特征而分別作為補(bǔ)充性產(chǎn)品；n單間、一房戶型在整體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中僅占少數(shù)比例；n不同檔次的樓盤所采取的戶型設(shè)置存在較為明顯的分異，呈現(xiàn)出檔次越高的項(xiàng)目大戶型單位比例越高的同變發(fā)展趨勢。KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.67產(chǎn)品組合模式定制項(xiàng)目 售價(jià) 梯戶比 層數(shù) 有否電梯陽東碧桂園 2800 1梯 4戶 6 沒御水雅筑（情景洋房） 3300 1梯 2戶 4 沒江南雅居 1680 1梯 4戶 7 沒創(chuàng)業(yè)名苑 1450 1梯 4戶 7 沒新樂苑 1560 1梯 4戶 7 沒麗江雅苑 1500 1梯 4戶 7 沒錦江花園 1480 1梯 4戶 7 沒n市場現(xiàn)行供應(yīng)的多層洋房均沒設(shè)置電梯，除御水雅筑外，梯戶比均為一梯四戶。產(chǎn)品組合模式評價(jià) 方案五（ ）KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.65產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式評價(jià) 立論經(jīng)以上的分析，可發(fā)現(xiàn)各方案均有各自的優(yōu)勢劣勢，貴司可根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要選擇相應(yīng)方案。經(jīng)濟(jì)效益 產(chǎn)品組合 客戶需求項(xiàng)目屬性競爭優(yōu)勝KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.59產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式模擬 經(jīng)濟(jì)評價(jià)n商鋪售價(jià)為 6500元 /㎡ ，別墅 3000元 /㎡ ，多層 1800元 /㎡ ，小高 2200元 /㎡ ，中高 2400元 /㎡ ；n自有資金 35％，借貸 65％，貸款利率按 6％計(jì)算；n地價(jià)為 800元 /平方米?；谝陨蟽牲c(diǎn)考慮，我司認(rèn)為本項(xiàng)目不適宜建 18層以上的高層。然而，在容積率的限制范圍之內(nèi)，卻存在多種的容積率選擇，同時(shí)，不同的容積率下將導(dǎo)致產(chǎn)生不同的產(chǎn)品組合體量結(jié)構(gòu)（洋房、別墅的比例），并由此將引發(fā)投資效益、資金回收與市場風(fēng)險(xiǎn)的變化之敏感性戰(zhàn)略變量。 從消費(fèi)需求失落里發(fā)掘營銷亮點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)條件解讀KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.7項(xiàng)目開發(fā)條件解讀 項(xiàng)目基地條件分析 項(xiàng)目開發(fā)條件解讀130M277M396MKINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.8n 項(xiàng)目地塊地勢較為平坦，加上新征的君悅酒店用地，整體呈 “ T” 型結(jié)構(gòu)，東西略短，南北稍長；n 除東、南兩側(cè)臨馬路面外，其它朝向均在不同程度上受到其它建筑物的遮擋；n 其中南面用地現(xiàn)為臨時(shí)的停車場，臨街面達(dá) 277米，馬路對面是大片的居民區(qū)，其中有部分新建的商品房，如麗江雅苑、錦江花園，裙樓多為衛(wèi)浴用品店，商業(yè)氛圍一般；n 東面臨近創(chuàng)業(yè)路，為雙向四車道設(shè)計(jì)，臨街面長達(dá) 396米，創(chuàng)業(yè)路另一側(cè)為待整治的北湖公園，但沿路有若干 6層左右的自建房，景觀受一定干擾，且該路段的人流、車流均較少；n 東南一角則為十字路口，無高大建筑物遮擋，故該角位的可視性甚佳；n 地塊西面為建設(shè)路，該路段現(xiàn)有一公交車站，人流、車流均較多，商業(yè)氛圍尚可，但項(xiàng)目臨馬路面一側(cè)僅 130米左右（含君悅酒店），且項(xiàng)目周邊多為形象欠佳的自建房，甚至為加油站、水產(chǎn)市場等設(shè)施，項(xiàng)目的形象、可視性均受到一定程度的削弱；n 項(xiàng)目北面為原三星的專家樓，多數(shù)已荒廢，其中部分樓宇在我紅線范圍內(nèi)，待拆除，同時(shí)項(xiàng)目西北角的高層樓宇也為原三星的物業(yè)，也已人去樓空，該高層有可能會對我項(xiàng)目部分地塊的私密性造成一定的影響。項(xiàng)目開發(fā)條件解讀KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.9公 告 指 標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目 數(shù)值 備注用地面積 120230㎡ /建筑面積 ≤360000㎡ 根據(jù)容積率推算容積率 ≤3 /建筑密度 ≤30% /推 算 指 標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目 數(shù)值 備注建筑基底面積 36000㎡ 根據(jù)建筑密度推算平均層數(shù) 10層 總建面 /建筑基底總戶數(shù) 約 2765戶 暫按戶均面積 130㎡ 推算居住總?cè)丝?約 9678人 按戶均 公建配套面積 約 13433－ 28811㎡ 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 千人公建指標(biāo)其中教育設(shè)施面積 約 3194－ 11614㎡ 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 千人公建指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)條件解讀 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)理解 項(xiàng)目開發(fā)條件解讀KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.10指標(biāo)評議n項(xiàng)目 過 12萬占地之宏大規(guī)模，具備成為江城指標(biāo)樓盤的物質(zhì)基礎(chǔ)，同時(shí)，也有利于通過分期開發(fā)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)迎合市場需求；n本案容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)具有較強(qiáng)的可塑性與競爭力，按指標(biāo)測算，項(xiàng)目的平均層數(shù)約 10層左右，有利于根據(jù)市場需要構(gòu)建合適的產(chǎn)品組合；n指標(biāo)未對項(xiàng)目的商業(yè)面積作出限制，故可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)置適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)面積，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值；n雖然地塊的通告指標(biāo)沒對項(xiàng)目的配套設(shè)施等提出限制，但根據(jù) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 要求，項(xiàng)目也必須設(shè)置適量的教育配套或其它的公建配套。項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略模型競爭對手不足成功策略啟示市場空白區(qū)間消費(fèi)需求取向戰(zhàn)略規(guī)劃模型戰(zhàn)略規(guī)劃KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.18戰(zhàn)略要素 要素簡析成功策略啟示u 差異化運(yùn)作瞄準(zhǔn)空白（美麗花城）u 主題概念包裝提升價(jià)值（金旭園商業(yè)街）u 配套設(shè)施先行（美麗花城）u 賣場顯示造夢（御水雅筑）u 產(chǎn)品質(zhì)素突圍（御水雅筑）競爭對手不足u 建筑風(fēng)格千篇一律u 戶型設(shè)計(jì)缺乏空間變化u 配套設(shè)施有形無實(shí)，欠缺人性化u 園林設(shè)計(jì)欠缺特色u 高檔形象塑造力度不足u 欠缺對項(xiàng)目價(jià)值的深度挖掘，流于表面u 銷售展示條件缺乏真實(shí)體驗(yàn)市場空白區(qū)間 u 規(guī)模項(xiàng)目缺位u 洋房指標(biāo)性項(xiàng)目欠缺消費(fèi)需求失落u 沒有實(shí)至名歸的高檔項(xiàng)目u 在裝修、規(guī)劃設(shè)計(jì)、會所、戶型等方面的不滿戰(zhàn)略規(guī)劃KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.19SWOT戰(zhàn)略構(gòu)建 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）l12萬占地規(guī)模l北湖公園人文景觀l酒店、住宅、商業(yè)復(fù)合功能l逾 650米的臨街面l信誠企業(yè)品牌資源l城市中心區(qū)邊緣l生活配套設(shè)施不足l商業(yè)氛圍欠缺l城市發(fā)展規(guī)劃資源配置乏力機(jī)遇（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 (SO) 利用機(jī)會，克服劣勢（ WO）l現(xiàn)有項(xiàng)目普遍規(guī)模較小l在售項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素落后l現(xiàn)有項(xiàng)目營銷水平低下l消費(fèi)者需求失落以品牌整合奠定發(fā)展基石以都會資源集聚突破造勢威脅（ T） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（ ST） 減少劣勢，避免威脅（ WT）l碧桂園產(chǎn)品、品牌及資源競爭l鴛鴦湖板塊項(xiàng)目資源競爭l舊城板塊項(xiàng)目地段價(jià)格競爭l西城板塊項(xiàng)目價(jià)格競爭發(fā)揮資源優(yōu)勢塑造項(xiàng)目個(gè)性提升項(xiàng)目形象產(chǎn)品創(chuàng)新突圍區(qū)域概念重塑配套設(shè)施先行戰(zhàn)略規(guī)劃KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.20戰(zhàn)略要點(diǎn)SO戰(zhàn)略：以品牌整合奠定發(fā)展基石SO戰(zhàn)略：以都會資源集聚突破造勢“ 信誠 ” 品牌系列：大金灣酒店、火鍋城大酒店、金暉賓館、信誠賓館、原君悅酒店、信誠金行 ……運(yùn)作要點(diǎn)：成立 “ 信誠會 ” ，整合旗下資源，進(jìn)行品牌宣傳推廣“ 都會資源 ” ：酒店、公園、商業(yè)、項(xiàng)目規(guī)模宏大運(yùn)作要點(diǎn)：提出項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)復(fù)合概念造勢，突破現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)功能單一KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.21戰(zhàn)略要點(diǎn)ST戰(zhàn)略：發(fā)揮資源優(yōu)勢塑造項(xiàng)目個(gè)性ST戰(zhàn)略：提升項(xiàng)目形象產(chǎn)品創(chuàng)新突圍u項(xiàng)目規(guī)模宏大，酒店、公園、住宅復(fù)合開發(fā)u西城板塊項(xiàng)目價(jià)格競爭及高端項(xiàng)目的限制u項(xiàng)目規(guī)模宏大，酒店、公園、住宅復(fù)合開發(fā)u鴛鴦湖板塊自然資源及碧桂園的打壓運(yùn)作要點(diǎn)：強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)模、配套及商務(wù)娛樂功能，提升項(xiàng)目形象運(yùn)作要點(diǎn)：利用項(xiàng)目資源之外，通過引入適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品創(chuàng)新元素，如空中花園、錯(cuò)層、灰空間等，體現(xiàn)居住舒適性，有力提升項(xiàng)目形象KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.22戰(zhàn)略要點(diǎn)WT戰(zhàn)略：區(qū)域概念重塑WT戰(zhàn)略：配套設(shè)