【正文】 主力 供應(yīng) 次主力供應(yīng) 輔助供應(yīng) 供應(yīng) 空缺 供應(yīng) 空缺 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 ?配臵 80平米以下兩房產(chǎn)品： 除了保障房之外，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較少，因此建議配臵 20%左右，并且小戶型總價(jià)易控制，去化風(fēng)險(xiǎn)小。 ?配臵面積 8090平米緊湊三房： 是住宅市場(chǎng)需求主流，擁有較廣泛的購買群體，因此建議配比總體量的 55%左右，是項(xiàng)目獲得高回報(bào)的重要部分。 ? 配臵面積 100120平米的創(chuàng)新四房： 成為項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，市場(chǎng)的唯一產(chǎn)品，是項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，建議配臵 25％。 ?商業(yè)地塊： 工業(yè)區(qū)未來配套缺乏，需求酒店、超市、商業(yè)街等人居商業(yè)配套，建議配臵產(chǎn)權(quán)公寓酒店、板塊商業(yè)，尤其是產(chǎn)權(quán)公寓酒店，即可當(dāng)作小公寓賣掉，增加營銷價(jià)值，又可提升整體形象。 項(xiàng)目產(chǎn)品配臵策略 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 以中小戶為戶型配臵主流，結(jié)合商業(yè)部分，打造市場(chǎng)首創(chuàng)的英式精工美宅 戶型 配比 面積區(qū)間 戶型 占總戶數(shù)比 住宅地塊 7080 實(shí)惠兩房 20% 8090 緊湊三房 55% 100110 經(jīng)典三房 15% 110120 創(chuàng)新四房 10% 商業(yè)地塊 30150 商業(yè)街 2023 板塊商業(yè) 3050 產(chǎn)權(quán)公寓式酒店 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 如何打造產(chǎn)品，賦予項(xiàng)目區(qū)隔于市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)值？ 把錢花在顧客看得到的地方，重點(diǎn)提升客戶所能感受到的價(jià)值 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 1. 建筑建議 2. 景觀建議 3. 戶型建議 4. 配套建議 5. 其他建議 五大產(chǎn)品體系建議 五大產(chǎn)品體系建議 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 原版英倫風(fēng)情再現(xiàn)，打造東方泰晤士小鎮(zhèn) 以原汁原味的英國建筑風(fēng)貌為基調(diào)，展現(xiàn)英國傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心的英倫建筑與街區(qū)，將維多利亞時(shí)期的華貴與英國現(xiàn)代建筑的創(chuàng)新相互融合。 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 英式花園洋房，營造異國情調(diào)，區(qū)隔市場(chǎng)皇家歐式風(fēng) ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 紅磚墻 有傳統(tǒng)文化氣息，體現(xiàn)建筑品質(zhì)感 老虎窗 在除濕和保持室溫方面有顯著功效。 斜屋頂 豐富外立面造型，采光通風(fēng)，并且比平屋頂增加了閣樓的使用附加值。 小露臺(tái) 增加歐式元素，連接室內(nèi)外，增加附加值。 建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等建筑語言和符號(hào)的運(yùn)用，充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 立面獨(dú)特的英式典雅花汀洋樓 色調(diào)采用深棕色，塑造古典、英倫的形象，并與洋房風(fēng)格呼應(yīng)，和諧統(tǒng)一 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 展示面有層次感 挑檐設(shè)計(jì) 架空層，利用空間 五大產(chǎn)品體系建議 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 英式風(fēng)情園林，藝術(shù)小品 搭配英式園林，與建筑和諧共存，并用各類情趣小品妝點(diǎn)重要景觀節(jié)點(diǎn)，完美體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)情小鎮(zhèn)氣質(zhì)。 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 大尺度的具有強(qiáng)烈英式識(shí)別標(biāo)志的入口廣場(chǎng) 結(jié)合綠化景觀隔離帶，設(shè)臵外向型的廣場(chǎng)空間，增強(qiáng)儀式感的展示 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 抬高地勢(shì)，陽光車庫，節(jié)約全地下開挖成本 整體地形上抬 ，下挖 ，機(jī)動(dòng)車向下進(jìn)入半地下車庫，形成陽光車庫，節(jié)約全地下開挖成本；地面作為純粹的人行景觀道路，同時(shí)可以堆土造坡，設(shè)計(jì)微地形 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 地下車庫結(jié)合組團(tuán)景觀設(shè)臵玻璃采光井，或局部設(shè)臵下沉庭院，形成陽光車庫；車庫頂為花園，行車時(shí)可以看到天井透過自然光線以及綠化，添加了整個(gè)居住區(qū)的生活品質(zhì) 綠化隔離帶，營造專屬私密感 地塊周邊工廠環(huán)繞，景觀面較差，人居感較弱，本案應(yīng)對(duì)紅線外區(qū)域進(jìn)行改造隔離，營造專屬私密社區(qū)感 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 五大產(chǎn)品體系建議 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 戶型功能是對(duì)決策購買影響的重大因素 受政策限制，現(xiàn)在偷面積的余地很小，因此戶型提升的重點(diǎn)集中在滿足戶型基本功能的同時(shí)，增加附加值功能 設(shè)備平臺(tái) 空中露臺(tái) 下沉式庭院 飄窗 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 花園洋房戶型建議 項(xiàng)目形象產(chǎn)品，象山首創(chuàng)電梯洋房，全面提升傳統(tǒng)多層產(chǎn)品價(jià)值，別墅概念引入洋房，風(fēng)情生活由此開啟 ?頂摟，贈(zèng)送閣樓 ?首層獨(dú)立入戶，帶下沉式庭院，別墅感受 ?90120平米全四房戶型，容積率 90%以上 ?多層電梯入戶 贈(zèng)送半地下室 一層： 120平米 二層： 110119平米 三層： 110119平米 四層： 100110平米 五層： 90100平米 六層： 61平米 電 梯 六層送閣樓 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 洋房一層，帶下沉式庭院，享受別墅式庭院生活 戶型 建議 建筑面積 120平米，得房率為 92%，四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 一層帶下沉的室外花園，豐富了首層庭院空間的層次，精巧的庭院生活從此開始 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 洋房二、三、四層，以露臺(tái)、飄窗等展現(xiàn)附加值，并且舒適的布局也體現(xiàn)了戶型的和諧，是當(dāng)前同類面積所沒有的性價(jià)比 戶型 建議 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，建筑面積 ，得房率 ％ 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，建筑面積 ，得房率 ％ 二、三層 四層 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 洋房五層，送閣樓，提高戶型可變空間，價(jià)值提升 戶型 建議 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)， 建筑面積 ， 得房率 ％ 五層 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 小高層戶型建議 產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要針對(duì)首次臵業(yè)量身定做，小二房、三房設(shè)計(jì)為主，以實(shí)用性、宜居性為核心 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 ?樓層： 1樓半 ?建筑面積： 87平米 ?戶型： 兩室一廳一衛(wèi) ?附加值： 贈(zèng)送架空層地下空間約 60平米 贈(zèng)送架空層空間 利用一樓戶型地下架空層空間，提高產(chǎn)品附加值。 8089平米戶型，小三房，格局舒適，多個(gè)飄窗贈(zèng)送，景觀陽臺(tái)，面積利用率高 戶型 建議 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 五大產(chǎn)品體系建議 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 英式風(fēng)情商業(yè)配套，一站式社區(qū)服務(wù) 建議商業(yè)地塊與住宅臨寶嶼路布臵板塊商業(yè)，采用大小混搭的模式，業(yè)態(tài)多元。 商業(yè)定位為社區(qū)配套型商業(yè)，建議引進(jìn)一家超市為主力店，并增加餐飲休閑類商業(yè)。 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 引進(jìn)一家主力超市 超市能吸引、聚集人氣，能提供基本的生活性配套消費(fèi)，并承擔(dān)一定的菜場(chǎng)功能。 因此，商業(yè)主力店定位為中型超市，如加貝超市、三江超市 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 引進(jìn)一家新四方或華必和等中式快餐連鎖店 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 引進(jìn)一到二家格調(diào)美食店 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 引進(jìn)一家產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 ?招商先行 ,先引進(jìn)主力店 ,前三年免租 。 ? 以主力店的運(yùn)營帶動(dòng)散鋪的出售 。 ? 對(duì)于自營客戶，控制其經(jīng)營內(nèi)容和裝修標(biāo)準(zhǔn)，控制日后經(jīng)營水準(zhǔn)，保障商業(yè)配套的人氣。 本項(xiàng)目商業(yè)銷售組合建議 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 小區(qū)內(nèi)部配臵會(huì)所，提供新人居文化體驗(yàn) ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 五大產(chǎn)品體系建議 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 與品牌物業(yè)公司合作，引入?英式管家?服務(wù)模式 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 科技住宅，打造健康、綠色、節(jié)能的低碳地產(chǎn)標(biāo)桿 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 實(shí)現(xiàn)社區(qū)與中心城區(qū)無縫對(duì)接，減少物業(yè)距離抗性 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 五大產(chǎn)品體系，十四大提升價(jià)值，共創(chuàng)象山首席英倫小鎮(zhèn) 坡地全景觀住宅 科技主題的新型宜居住宅 標(biāo)志性的入口廣場(chǎng) 陽光車庫 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店配套 一個(gè)兼具休閑功能的架空空間 別墅式庭院戶型 英倫管家式的品牌物業(yè) 高附加值舒適產(chǎn)品 便捷的社區(qū)快速巴士 原版英倫風(fēng)情建筑 綜合性高級(jí)康體會(huì)所 一站式社區(qū)服務(wù)的商業(yè)配套 一站式社區(qū)服務(wù)的商業(yè)配套 ● 城市解讀 ● 項(xiàng)目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場(chǎng) ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項(xiàng)目定位 謝謝！ 華星相信：過程完美，結(jié)果自然圓滿． 真誠預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功！ 演講完畢，謝謝觀看！