【正文】 意、生態(tài)的意向 ? 住宅建筑應(yīng)特色鮮明，從龍騰路的視線應(yīng)錯落有致 一、定位下的要求及規(guī)劃實現(xiàn) C地塊是整個項目的展示區(qū) 實現(xiàn)措施： ? 市政道路作為整個項目的車流通道 ? C地塊營造整個項目的人流通道，實現(xiàn)大交通的人車分流 ? 通過街區(qū)營造、景觀設(shè)計來形成 A、 B地塊業(yè)主歸家的良好體驗 ? 盡量通過建筑與植被設(shè)計，將加氣站阻隔在歸家者視線之外 ? 商業(yè)建筑的良好設(shè)計，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化安排 C地塊是整個項目的體驗區(qū) 實現(xiàn)措施： ? C地塊的商業(yè)體量應(yīng)該足以滿足先期入住業(yè)主的基本生活需要 ? C地塊的商業(yè)應(yīng)該容易經(jīng)營，以保證這些體量商業(yè)能夠運轉(zhuǎn) ? C地塊的商業(yè)應(yīng)有足夠的檔次，以保證業(yè)主地位的彰顯 C地塊是整個項目的配套區(qū) 實現(xiàn)措施： ? 規(guī)避拆遷安置房、加氣站的負(fù)面影響 ? 建筑戶型相對偏小 ? 嘗試對河景、花間集景觀、杜甫花園景觀的有效利用 ? 建筑具有鮮明特色，與周邊產(chǎn)品有效區(qū)隔 C地塊是整個項目的成功啟動區(qū) 實現(xiàn)措施： 加氣站的規(guī)避 ? 應(yīng)結(jié)合總體規(guī)劃對其進行規(guī)避及遮擋，弱化加氣站的可視度及消費者的心理障礙。 ? 采用特殊樹種吸收有害尾氣及介質(zhì)?？梢圆捎门萃洹⑾阏翗?、甲竹桃等樹種來吸收硫化氫、一氧化碳、二氧化硫等有害尾氣及介質(zhì)，排除空氣污染。 ? 綠化層次處理：Ｃ地塊公共綠地的綠化應(yīng)主要以高大成樹為主，形成森林隔離帶，減小加氣站可視度及消除心理障礙。 ? 銷售說辭正面引導(dǎo)。 ? 高科技手段處理：采用高科技防火防爆圍墻處理，專家認(rèn)為此項技術(shù)成本太高，而要專門進行核算，以考慮其經(jīng)濟可行性。但變相采用鋼筋混凝土的圍墻處理相對較為經(jīng)濟。 二、在以上條件下 C地塊的規(guī)劃思路 集中景觀 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 街 區(qū) 獨棟住宅 商業(yè)形象區(qū) 各模塊安排示意 各 模 塊 體 量 關(guān) 系 示 意 1 各模塊體量關(guān)系示意 2 從龍騰路看 C地塊的體量關(guān)系示意 按以上規(guī)劃所能實現(xiàn)的開發(fā)強度 景觀安排示意 ? 住宅建筑擺放盡量利用西北、東北方向，以充分利用清水河、花間集、杜甫花園的景觀資源 ? 住宅建筑擺放盡量不朝向正西、正東方向，以規(guī)避拆遷安置房、加氣站等 ? 景觀與商業(yè)共筑特色街區(qū)，形成人流主線，構(gòu)成項目體驗區(qū) 17層 人流 車流 景 觀 軸 起 始 段 休 閑 步 行 商 業(yè) 街 三、建筑與景觀安排 建筑高度安排 ? 因地塊建筑限高 53米，住宅區(qū)宜安排 17層電梯住宅。根據(jù)擺放實施測試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標(biāo)志性效果 ? 臨近停車場地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。利用抬高安排半地下車庫 商業(yè)建筑安排 ? 沿加氣站布置，將其區(qū)隔在地塊之外 ? 考慮小進深、大面寬的商鋪形式，進深宜控制在 15米以內(nèi)，長度宜控制在 50米以內(nèi) ? 可考慮層層退臺的建筑形式，并安排空中綠化 ? 注意與加氣站之間公共綠地的利用 ? 注意與公共停車場的暢通 ? 沿草金路可適當(dāng)考慮四層或構(gòu)筑物，形成標(biāo)志性與昭示性 三、產(chǎn)品意向 街區(qū)意向 住宅建筑意向 1 住宅建筑意向 2 商業(yè)建筑意向 標(biāo)志性節(jié)點意向 ? 造型獨特、富有標(biāo)志性并充滿異域風(fēng)情的鐘樓； ? 親切宜人又不失繁華氣息的商業(yè)步行街； ? 半下沉式小廣場，親切怡人 四、戶型參考 中信海闊天空戶型平面參考 ? 兩房兩廳一衛(wèi)：建筑面積 ，套內(nèi) ? 兩梯四房，南北通透 ? 客廳與餐廳錯層設(shè)計，增加空間層次感 ? 餐廳、臥室共享大面積休閑陽臺，無限延伸生活空間 ? 主臥空間闊綽，設(shè) 90度大凸窗，擁攬 270度景觀 中海陽光棕櫚園： 概念借鑒： ? 經(jīng)濟實用 ? 得房率高 戶型概念借鑒小結(jié)： ? 6米露臺 ? 步入式凸窗 ? 法式小陽臺 （以上三項均為贈送空間） ? 舒適實用的中小戶型 ? 外突多邊形多功能小廳 ? 私家電梯廳 一、總投資估算說明 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費用，其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用、開發(fā)前期稅費、其他費用和不可預(yù)見費；期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。 第六部分 C地塊經(jīng)濟測算 二、估算依據(jù) 三、總投資估算一覽表 四、損益表 五、項目不確定性分析 盈虧平衡點銷售收入分析 ? 盈虧平衡點銷售收入 =開發(fā)總成本 /（ 1銷售費率 單位營業(yè)稅金及附加率） ? 盈虧平衡點銷售收入： 23196萬元 ? 當(dāng)銷售收入達到 23196萬元時，該項目就不會虧損。 盈虧平衡點銷售價格分析 ? 盈虧平衡點銷售價格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 即該項目的平均銷售價格能達 4485元 /平方米，整個項目即可達到盈虧平衡，項目就不會虧損。 六、單因素敏感性分析 ? 由于投資凈利率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標(biāo)，故我們選擇投資凈利率作敏感性分析，詳見上表。對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷售價格對投資凈利率影響大于建安費用由于銷售單價是對投資凈利率的最敏感因素，因此，對未來銷售單價盡量準(zhǔn)確地預(yù)測，同時盡可能做好項目的營銷推廣，使銷售單價達到或超過預(yù)期目標(biāo)。同時較好的控制建安成本。 本章小結(jié) ? 本章通過對項目的銷售收入及各項成本的預(yù)測，對該項目的收益、投資收益率進行了測算，同時對該項目做出了盈虧平衡分析、敏感性分析。項目的總投資為 21190萬元，總開發(fā)價值將達到 24110萬元，凈利潤為 1044萬元。 ? 從盈虧平衡分析的結(jié)果顯示，該項目處于警惕狀態(tài)，建議注重開發(fā)成本的控制；從敏感性分析結(jié)果顯示，銷售價格對收益的影響大于建安費用，故建議在控制開發(fā)成本的同時更應(yīng)作好營銷工作推廣，使項目的最終實現(xiàn)銷售價格盡可能上浮。 Thanks 演講完畢，謝謝觀看！