【正文】 因此，不是區(qū)位本身，而是區(qū)位上的物業(yè)適合了市場(chǎng)的話(huà)，才能帶來(lái)價(jià)值。第六部分關(guān)于 SWOT分析關(guān)于項(xiàng)目定位關(guān)于定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系定位與初步方案設(shè)計(jì)中財(cái)務(wù)的作用STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值因素針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值因素包括：n地段因素 ——地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度）n環(huán)境因素 ——自然環(huán)境 /四至景觀(guān) /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）n地塊因素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）n開(kāi)發(fā)商要素 ——目標(biāo) /開(kāi)發(fā)商品牌 /可利用資源等n針對(duì)一個(gè)即將銷(xiāo)售的項(xiàng)目與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素：產(chǎn)品因素 ——產(chǎn)品 /戶(hù)型 /自身配套 /昭示性等n對(duì)于一個(gè)大盤(pán)的后續(xù)階段，需要增加項(xiàng)目因素的判斷：項(xiàng)目因素 ——口碑 /人氣 /項(xiàng)目知名度 /客戶(hù)群體 /前期售價(jià) /前后產(chǎn)品差異性 /物業(yè)管理 等O/T（機(jī)會(huì) /威脅）的價(jià)值因素u 宏觀(guān)要素 ——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀(guān)政策） /重大城市變革u 中觀(guān)要素 ——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）u 微觀(guān)要素 ——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶(hù)型） /客戶(hù)流向u通常對(duì)于銷(xiāo)售中后期的項(xiàng)目，宏觀(guān)要素相對(duì)失效；反之，對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)期的大盤(pán)，微觀(guān)要素相對(duì)次要。S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)）的價(jià)值因素u 地段要素u 環(huán)境要素u 地塊 /產(chǎn)品要素u 開(kāi)發(fā)商 /項(xiàng)目要素u 前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素SWOT分析的價(jià)值因素SWOT分析的核心本質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì) S機(jī)會(huì) O威脅 T劣勢(shì) W前期策劃的完整過(guò)程案例之一：廣東清遠(yuǎn)地王項(xiàng)目用地面積： 容積率：約 清遠(yuǎn)概述珠三角邊緣緊鄰廣州歷史悠久足球基地溫泉、漂流經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“ 地王 ” 項(xiàng)目，將成為清遠(yuǎn)沿江高品質(zhì)的高層景觀(guān)社區(qū)p用地性質(zhì)：住宅用地p占地面積： p地價(jià)： p容積率：約 p總建筑面積：約 m2p物業(yè)類(lèi)型：以高層或者超高層為主項(xiàng)目用地圖北江未來(lái)，項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榍暹h(yuǎn)新興的行政文化中心傳統(tǒng)特色綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 行政商務(wù)文化區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 生態(tài)觀(guān)光區(qū)現(xiàn)代居住綜合區(qū) 辦公商務(wù)綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 服務(wù)綜合區(qū)未來(lái)城市發(fā)展方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： GDP增長(zhǎng)主要以投資拉動(dòng)清遠(yuǎn)市近年固定資產(chǎn)投資總量和 GDP綜合圖表固定資產(chǎn)投資占據(jù) GDP的主導(dǎo)地位， 07年達(dá)到 GDP的 %。且固定資產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長(zhǎng)，近 5年增速平均超過(guò) 50%。　 清遠(yuǎn) 肇慶 韶關(guān) 惠州 中山 佛山 東莞 深圳 廣州固定資產(chǎn)投資 1345 GDP 3151 固定投資占比 % % % % % % % % %數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：清遠(yuǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2023年廣東省主要城市固定資產(chǎn)投資總量 /GDP值（億元）從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展規(guī)律看，清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)尚處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期階段。清遠(yuǎn)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)數(shù)據(jù)出處： 《 統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 》l與珠三角同級(jí)城市相比，清遠(yuǎn)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較小。l2023年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量猛增，當(dāng)年預(yù)售面積增長(zhǎng) 153％，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 166％。l供應(yīng)量相對(duì)較大，供應(yīng)：銷(xiāo)售比值基本維持在 2－ :1?！?佛山 肇慶 江門(mén) 惠州 湛江 河源 清遠(yuǎn)成交面積（萬(wàn)㎡） 764 321． 97 2032023年清遠(yuǎn)與珠三角同級(jí)城市成交情況對(duì)比 （單位：萬(wàn) m2）20232023清遠(yuǎn)房地產(chǎn)供求比較（單位：萬(wàn) m2）房地產(chǎn)價(jià)格剛性，泡沫較少l自 2023年以來(lái)，清遠(yuǎn)房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，（以清城區(qū)價(jià)格為計(jì)算對(duì)象）年增長(zhǎng)率達(dá)到了 31%。l2023年清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià) /收入比約 ，處于中國(guó)范圍內(nèi)的理性水平，整體價(jià)格水平較為剛性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。　 北京 上海 廣州 武漢 西安 清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元 /㎡ ） 10792 12361 8912 4664 3718 3450人均可支配收入（元 /年） 21989 23623 22469 14358 12662 11827房?jī)r(jià) /收入比 2023年清遠(yuǎn)及主要對(duì)比城市房?jī)r(jià)情況2023－ 2023年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)均價(jià)情況（元 /㎡ ）數(shù)據(jù)出處： 《 統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 》這是 K開(kāi)發(fā)企業(yè)具有戰(zhàn)略意義的項(xiàng)目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場(chǎng)天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極具影響力。這是 K開(kāi)發(fā)企業(yè)跨出福州市場(chǎng)，初涉清遠(yuǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目。在這個(gè)緊鄰珠三角腹地的市場(chǎng)中，一旦通過(guò)項(xiàng)目成功樹(shù)立企業(yè)在市場(chǎng)中的品牌形象，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿κ菬o(wú)窮的。從初步的市場(chǎng)判斷，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知這是樹(shù)立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹(shù)立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。在初步判斷之下的項(xiàng)目思考u項(xiàng)目以住宅為主體，是否有條件引入商業(yè)、酒店公寓等高價(jià)值物業(yè)類(lèi)型，使得項(xiàng)目整體收益提升？u住宅市場(chǎng)特別是高端市場(chǎng)容量、競(jìng)爭(zhēng)狀況、客戶(hù)需求如何？項(xiàng)目應(yīng)該采取什么樣的市場(chǎng)策略？商業(yè)和酒店公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)如何？u整體市場(chǎng)定位和物業(yè)定位如何？產(chǎn)品發(fā)展的原則和方向、以及隨之帶來(lái)的收益狀況如何？大型住區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)展策劃工作案例之二：金地荔湖城項(xiàng)目用地面積： 容積率：約 金地荔城湖廣園快速路廣州核心區(qū)金地荔湖城：距廣州核心區(qū) 1小時(shí)車(chē)程的大盤(pán)適中的容積率促使項(xiàng)目具有打造多種復(fù)合物業(yè)的可能地理位置的特殊性導(dǎo)致項(xiàng)目針對(duì)的主力客源具有多種可能性新新公路余家莊水庫(kù)用地面積： ， 4938畝建筑面積： 312萬(wàn)平方米容積率 ： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析山林植被高爾夫球場(chǎng)余家莊水庫(kù)采石場(chǎng)原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源 ： 山水生態(tài)環(huán)境＋荔湖高爾夫球場(chǎng)分為東、南、西三個(gè)地塊，地塊原為自然山林地塊，外環(huán)連綿起伏的群山，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫(kù)，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬(wàn)頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。 項(xiàng)目外環(huán)連綿起伏的自然山系，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫(kù)，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬(wàn)頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。金地集團(tuán)獲得土地的時(shí)間為 2023年年初。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析核心問(wèn)題的思考224。東進(jìn)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響224。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)，如何利用？224。如何借城市、產(chǎn)業(yè)東進(jìn)之勢(shì)？224。如何界定及吸納廣泛的住宅目標(biāo)客戶(hù)？224。廣州客戶(hù) /區(qū)域客戶(hù)的分層，短期客戶(hù)，長(zhǎng)期潛在客戶(hù)？224。除廣州與本區(qū)域外，還應(yīng)著眼于哪些的目標(biāo)客戶(hù)？224。如何確定適宜的開(kāi)發(fā)模式（首期開(kāi)發(fā)與整體開(kāi)發(fā)）？224。結(jié)合大盤(pán)開(kāi)發(fā)的兩大模式，對(duì)項(xiàng)目的初步構(gòu)思224。如何使分期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造比整體開(kāi)發(fā)更大的效益224。首期開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，如何確定策略？224。如何將稀缺資源價(jià)值最大化？224。景觀(guān)資源是作為樓盤(pán)配套考慮，還是引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)224。如何保護(hù)乃至提升現(xiàn)有景觀(guān)資源的價(jià)值？紅色部分為本次初步構(gòu)思涉及內(nèi)容2023年 4月 1日初步構(gòu)思匯報(bào)市場(chǎng)語(yǔ)言轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)語(yǔ)言的實(shí)踐案例之三：西安高科房產(chǎn)系列項(xiàng)目項(xiàng)目一，用地 ，容積率 。項(xiàng)目二，用地 ，容積率 。項(xiàng)目三，用地 ，容積率 。項(xiàng)目四，用地 ，容積率 。房地產(chǎn)前期策劃的實(shí)際目標(biāo)是 “指導(dǎo)開(kāi)發(fā) ”。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的實(shí)際目標(biāo)是 “指導(dǎo)銷(xiāo)售 ”。房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)概念的明晰“策劃 ”與 “產(chǎn)品設(shè)計(jì) ”最主要的關(guān)聯(lián)是在 前期策劃階段 。沒(méi)有科學(xué)而理性的前期策劃，就沒(méi)有有的放矢的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)。產(chǎn)品的確定需要哪些主要要素項(xiàng)目面對(duì)什么樣的宏觀(guān)機(jī)遇？項(xiàng)目面對(duì)什么樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與需求狀況？項(xiàng)目具有什么樣的本體條件和建設(shè)限制？企業(yè)乃至政府對(duì)項(xiàng)目有什么要求？審時(shí)度勢(shì)知己用案例展示策劃到產(chǎn)品的過(guò)程和階段要素：相同開(kāi)發(fā)商相同區(qū)域不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同企業(yè)目標(biāo)產(chǎn)生不同的產(chǎn)品西安 高科房產(chǎn) 項(xiàng)目分布圖2023夏日景色2023都市印象2023高科尚都2023八號(hào)府邸高科廣場(chǎng)高科大廈2023紅葉大廈2023高科新花園謝謝您的聆聽(tīng)！98演講完畢，謝謝觀(guān)