【正文】 由此可見，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關重要的作用。 2022/5/24 122 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計原則 2022/5/24 123 ?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家， ?要按照主力店的需求來進行規(guī)劃設計， ?否則后期會遇到很大的阻力和壓力。 2022/5/24 124 一、先策劃后設計策劃引導設計 2022/5/24 125 專業(yè)策劃顧問 根據(jù)業(yè)態(tài)特點和操作方法 對商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設計 很多主力店找機構來評估 投資要謹慎顧問中介機構 2022/5/24 126 先策劃后設計規(guī)避設計風險 利用專業(yè)機構 長期市場分析 財務分析報告 與商家先溝通 市場信譽保障 2022/5/24 127 二、注重各單位空間的個性 商業(yè)地產(chǎn)項目設計規(guī)劃，不應只是概念問題。 要讓消費者對購物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來精心設計。 2022/5/24 128 三、人性化設計尺度 設計強調(diào)平易近人 這樣才能吸引人流 要讓顧客感覺舒服 讓消費者體驗親切 2022/5/24 129 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗 地方文化有差異 設計規(guī)劃要了解 當?shù)匚幕筒町? 因地制宜入鄉(xiāng)隨俗 2022/5/24 130 五、強調(diào)內(nèi)部空間的可視性 ? 商業(yè)地產(chǎn)強調(diào)氣派 ? 很多內(nèi)部空間設計 ? 卻普遍缺乏人情味 ? 環(huán)境設計不很理想 ? 感覺象是個大迷宮 2022/5/24 131 積極利用色彩營造氣氛 （ 1）暖色系類激發(fā)夠欲望 暖色系的深色，是造成興奮感的元素之一 能使賣場顯得熱鬧，刺激顧客的興奮感，使其快速購物。 （ 2）低彩度挽留顧客 為使賣場呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長顧客停留時間，選擇暖色系類低彩度 的顏色最合適。 （ 3）色彩搭配需適當 根據(jù)顧客特點和場所氣氛，合理安排色彩使用。 2022/5/24 132 天時、地利、人和都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。 天時是指商家對投資時機的把握以及在經(jīng)營過程中的時令性的把握； 人和是商品在管理上的技巧，包括服務態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。 地利也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 店址選擇適當，占有地利之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益。 ?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計中也要考慮選址原則 2022/5/24 133 ?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領域綜合作用的 ?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影 ?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。 ?商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業(yè)經(jīng)營的 ?戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè) ?效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。 2022/5/24 134 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足 整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客； 從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地 利利城市的各種基礎設施。 城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 2022/5/24 135 隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展壯大 居民消費水平的不斷提高 休閑與購物相結(jié)合的 一站式購物 作為一種全新的購物理念 逐漸被人們接受。 順應這種新的消費潮流， 近年來， 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起， SHOPPING MALL、 商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項目 如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北， 規(guī)模從幾萬平方米發(fā) 展到幾十萬平方米， 從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到 由多棟建筑構成的組團式建筑群落。 雖然開發(fā)形勢火熱， 項目擱淺或開業(yè)后 運營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生 但此類項目在實際操作中也存在著大量問題 2022/5/24 136 ?商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā) ?不同于住宅項目開發(fā) ?不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式 ?機械的照搬設計住宅項目的理念和 ?流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設計。 ?商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位 ?還是設施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性 ?商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點 ?貫穿項目開發(fā)、設計 ?建設、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。 2022/5/24 137 商業(yè)方案設計 商業(yè)建筑方案設計 商業(yè)空間裝飾方案設計 商業(yè)外環(huán)境設計 二次商業(yè)裝飾設計 商業(yè)管理模式設計 品牌規(guī)劃及招商策略設計 在進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目 建筑規(guī)劃設計時， 一般包括 7個環(huán)節(jié)： 2022/5/24 138 一、商業(yè)方案設計 商業(yè)方案設計是 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 建筑規(guī)劃設計的第一個環(huán)節(jié)， 也是項目整個設計 過程中最根本的環(huán)節(jié)， 其成敗直接影響 項目未來的發(fā)展前景。 ?本環(huán)節(jié)主要是 ?通過市調(diào)對項目 ?進行可行性分析 ?確定項目定位 ?業(yè)態(tài)及功能設定 ?主力店位置 ?技術經(jīng)濟指標 ?市場調(diào)查和可行性分析 ?是本階段的基礎工作 ?確定定位 ?業(yè)態(tài)及功能設定 ?是本階段的設計目標。 2022/5/24 139 本階段主要設計內(nèi)容如下： （一）立地選項 在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調(diào)查對項目進行可行性分析和 綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行 投資決策、融資、制定項目初步設計、項目 立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這 就需要嚴 格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批 制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|(zhì)量和足夠的 深度。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、 項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、 建設標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術進步 等方面實事求是的進行科學分析。 2022/5/24 140 ?定位是項目入市的第一步， ?是商業(yè)地產(chǎn)項目設計的第二個環(huán)節(jié) 。 ?項目定位是在項目市調(diào)及 ?可行性分析的基礎上回答項目 ?是什么、做什么、如何做”的問題 ?要對 項目科學定位 ?首先要對項目進行科學的分析 ?分析項目自身及資源條件 ?主要方式是對項目進行 ?科學的 SWOT分析 ?在完成 SWOT分析后 ?對項目以下七個方面進行定位： 2022/5/24 141 ? 二、建設方案規(guī)劃設計 ? 建設規(guī)劃設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。 這個環(huán)節(jié)要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性 定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。 2022/5/24 142 ?在進行建設方案設計時 ?需要把握好四個方面： 城市基礎設施發(fā)展狀況。 城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。 項目主要主力店和主要功能區(qū) 基本物業(yè)需求， 主要是電力、消防、安防、通風、 給排水、暖通、弱電、電梯等。 商業(yè)功能的通用性設計， 不可按照某一個商業(yè)機構 的個性需求設計。 2022/5/24 143 ?項目建設方案 ?設計規(guī)劃主要包括 ?兩個方面方案設計： ?建筑方案設計 ?商業(yè)設備設施配套規(guī)劃設計。 相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設計的基本完成 在項目建設和招商、營銷的過程中 方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設計機構配合以提供保障。 2022/5/24 144 ?十二、二次商業(yè)裝飾設計 ?二次商業(yè)裝飾設計主要是 ?對建筑室內(nèi)空間、主要商 ?業(yè)服務設施以及店鋪 /專柜 ?形象、商品陳列按照商業(yè) ?規(guī)律進行裝飾設計。 2022/5/24 145 主要設計內(nèi)容有三個方面： ?服務設施規(guī)劃設計、 ?導購系統(tǒng)設計、 ?店鋪及專柜 ?專賣店形象設計。 2022/5/24 146 每個方面主要的設計內(nèi)容如下 ： ?服務設施規(guī)劃設計： ?總服務臺設計、 ?顧客收銀臺設計、 ?顧客休息設施設計 ?室內(nèi)景觀設計、 ?監(jiān)控系統(tǒng)設計、 ?員工辦公系統(tǒng)設計。 ?導購系統(tǒng)設計： ?標識、 ?指示系統(tǒng)設計、 ?促銷空間設計、 ?廣告位設計、 ?櫥窗設計、 ?花車設計。 店鋪及專柜 / 專賣店形象設計： 專賣店形象、 專賣店室內(nèi)展示設計、 專柜形象設計、 專柜燈光設計、 陳列道具設計。 2022/5/24 147 ?每個體系設計的具體內(nèi)容如下： 組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規(guī)范。 制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、 賣場管理制度體系、業(yè)務管理制度體系、營銷管理制度體系、 財務管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。 流程體系設計：業(yè)務流程體系、物業(yè)服務流程。 2022/5/24 148 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設計 ?品牌規(guī)劃及招商策略設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計的最后一個環(huán)節(jié)， ?是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很 ?重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運 ?營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。 2022/5/24 149 同時在規(guī)劃 品牌落位時， 科學利用房屋 不同區(qū)域的商業(yè)價值， 把握品牌之間不同形象、 價位、色彩、 風格等協(xié)調(diào)過度。 ?制定目標品牌計劃 ?應該綜合考慮項目 ?經(jīng)營的經(jīng)濟效益與項目形象 ?定位要求的關系， ?合理控制、科學搭配 ?不同定位的 ?品牌的配比。 ?此計劃包括三個方面： 其一，理想 的目標品牌計劃； 其二，目標品牌退換計劃； 其三、應急品牌計劃。 2022/5/24 150 ?招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求， ?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現(xiàn)合作多贏的局面。 ?商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握 ?其建筑的商業(yè)屬性，并進行科學的規(guī)劃設計，這樣才能保證項目商業(yè)價 ?值的真正實現(xiàn)。 2022/5/24 151 謝謝