【正文】 中，或通過(guò)構(gòu)筑物形成標(biāo)志 住宅與草金路之間應(yīng)形成集中景觀區(qū)，與商業(yè)建筑相呼應(yīng) 入口街區(qū)應(yīng)通過(guò)情境營(yíng)造，形成高尚、舒適、愜意、生態(tài)的意向 住宅建筑應(yīng)特色鮮明，從龍騰路的視線(xiàn)應(yīng)錯(cuò)落有致,一、定位下的要求及規(guī)劃實(shí)現(xiàn),C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的展示區(qū),實(shí)現(xiàn)措施：,市政道路作為整個(gè)項(xiàng)目的車(chē)流通道 C地塊營(yíng)造整個(gè)項(xiàng)目的人流通道，實(shí)現(xiàn)大交通的人車(chē)分流 通過(guò)街區(qū)營(yíng)造、景觀設(shè)計(jì)來(lái)形成A、B地塊業(yè)主歸家的良好體驗(yàn) 盡量通過(guò)建筑與植被設(shè)計(jì)，將加氣站阻隔在歸家者視線(xiàn)之外 商業(yè)建筑的良好設(shè)計(jì)，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化安排,C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的體驗(yàn)區(qū),實(shí)現(xiàn)措施：,C地塊的商業(yè)體量應(yīng)該足以滿(mǎn)足先期入住業(yè)主的基本生活需要 C地塊的商業(yè)應(yīng)該容易經(jīng)營(yíng)，以保證這些體量商業(yè)能夠運(yùn)轉(zhuǎn) C地塊的商業(yè)應(yīng)有足夠的檔次，以保證業(yè)主地位的彰顯,C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的配套區(qū),實(shí)現(xiàn)措施：,規(guī)避拆遷安置房、加氣站的負(fù)面影響 建筑戶(hù)型相對(duì)偏小 嘗試對(duì)河景、花間集景觀、杜甫花園景觀的有效利用 建筑具有鮮明特色，與周邊產(chǎn)品有效區(qū)隔,C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的成功啟動(dòng)區(qū),實(shí)現(xiàn)措施：,加氣站的規(guī)避,應(yīng)結(jié)合總體規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行規(guī)避及遮擋，弱化加氣站的可視度及消費(fèi)者的心理障礙。 采用特殊樹(shù)種吸收有害尾氣及介質(zhì)?？梢圆捎门萃?shù)、香樟樹(shù)、甲竹桃等樹(shù)種來(lái)吸收硫化氫、一氧化碳、二氧化硫等有害尾氣及介質(zhì)，排除空氣污染。 綠化層次處理：Ｃ地塊公共綠地的綠化應(yīng)主要以高大成樹(shù)為主，形成森林隔離帶，減小加氣站可視度及消除心理障礙。 銷(xiāo)售說(shuō)辭正面引導(dǎo)。 高科技手段處理：采用高科技防火防爆圍墻處理，專(zhuān)家認(rèn)為此項(xiàng)技術(shù)成本太高，而要專(zhuān)門(mén)進(jìn)行核算，以考慮其經(jīng)濟(jì)可行性。但變相采用鋼筋混凝土的圍墻處理相對(duì)較為經(jīng)濟(jì)。,二、在以上條件下C地塊的規(guī)劃思路,集中景觀,住宅區(qū),商業(yè)區(qū),街 區(qū),獨(dú)棟住宅,商業(yè)形象區(qū),各模塊安排示意, 各 模 塊 體 量 關(guān) 系 示 意 1,各模塊體量關(guān)系示意2,從龍騰路看C地塊的體量關(guān)系示意,按以上規(guī)劃所能實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,景觀安排示意,住宅建筑擺放盡量利用西北、東北方向，以充分利用清水河、花間集、杜甫花園的景觀資源 住宅建筑擺放盡量不朝向正西、正東方向，以規(guī)避拆遷安置房、加氣站等 景觀與商業(yè)共筑特色街區(qū)，形成人流主線(xiàn)，構(gòu)成項(xiàng)目體驗(yàn)區(qū),三、建筑與景觀安排,建筑高度安排,因地塊建筑限高53米，住宅區(qū)宜安排17層電梯住宅。根據(jù)擺放實(shí)施測(cè)試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)容積率 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標(biāo)志性效果 臨近停車(chē)場(chǎng)地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨(dú)立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力,住宅建筑安排,可考慮一梯多戶(hù)，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 盡量保證住宅的南北朝向 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 盡量避免對(duì)視，建筑擺放多樣化 盡量減輕對(duì)龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線(xiàn) 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 整體抬高1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。利用抬高安排半地下車(chē)庫(kù),商業(yè)建筑安排,沿加氣站布置，將其區(qū)隔在地塊之外 考慮小進(jìn)深、大面寬的商鋪形式，進(jìn)深宜控制在15米以?xún)?nèi)，長(zhǎng)度宜控制在50米以?xún)?nèi) 可考慮層層退臺(tái)的建筑形式，并安排空中綠化 注意與加氣站之間公共綠地的利用 注意與公共停車(chē)場(chǎng)的暢通 沿草金路可適當(dāng)考慮四層或構(gòu)筑物，形成標(biāo)志性與昭示性,三、產(chǎn)品意向,街區(qū)意向,住宅建筑意向1,住宅建筑意向2,商業(yè)建筑意向,標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)意向,造型獨(dú)特、富有標(biāo)志性并充滿(mǎn)異域風(fēng)情的鐘樓； 親切宜人又不失繁華氣息的商業(yè)步行街； 半下沉式小廣場(chǎng)，親切怡人,四、戶(hù)型參考,中信海闊天空戶(hù)型平面參考,兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：建筑面積76.62平米，套內(nèi)62.24平米 兩梯四房，南北通透 客廳與餐廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，增加空間層次感 餐廳、臥室共享大面積休閑陽(yáng)臺(tái)，無(wú)限延伸生活空間 主臥空間闊綽，設(shè)90度大凸窗，擁攬270度景觀,中海陽(yáng)光棕櫚園：,概念借鑒： 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 得房率高,戶(hù)型概念借鑒小結(jié)：,6米露臺(tái) 步入式凸窗 法式小陽(yáng)臺(tái) （以上三項(xiàng)均為贈(zèng)送空間） 舒適實(shí)用的中小戶(hù)型 外突多邊形多功能小廳 私家電梯廳,一、總投資估算說(shuō)明,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。,第六部分 C地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算,二、估算依據(jù),三、總投資估算一覽表,四、損益表,五、項(xiàng)目不確定性分析,盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入分析 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入=開(kāi)發(fā)總成本/（1銷(xiāo)售費(fèi)率單位營(yíng)業(yè)稅金及附加率） 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入： 23196萬(wàn)元 當(dāng)銷(xiāo)售收入達(dá)到23196萬(wàn)元時(shí)，該項(xiàng)目就不會(huì)虧損。 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格分析 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格=盈虧平衡銷(xiāo)售收入/可供銷(xiāo)售建筑面積=4485元/平方米 即該項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售價(jià)格能達(dá)4485元/平方米，整個(gè)項(xiàng)目即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會(huì)虧損。,六、單因素敏感性分析,由于投資凈利率是投資方案比較與鑒別的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，故我們選擇投資凈利率作敏感性分析，詳見(jiàn)上表。對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)投資凈利率影響大于建安費(fèi)用由于銷(xiāo)售單價(jià)是對(duì)投資凈利率的最敏感因素，因此，對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)盡量準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，同時(shí)盡可能做好項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣，使銷(xiāo)售單價(jià)達(dá)到或超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。同時(shí)較好的控制建安成本。,本章小結(jié),本章通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)，對(duì)該項(xiàng)目的收益、投資收益率進(jìn)行了測(cè)算，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目做出了盈虧平衡分析、敏感性分析。項(xiàng)目的總投資為21190萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)價(jià)值將達(dá)到24110萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為1044萬(wàn)元。 從盈虧平衡分析的結(jié)果顯示，該項(xiàng)目處于警惕狀態(tài)，建議注重開(kāi)發(fā)成本的控制；從敏感性分析結(jié)果顯示，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)收益的影響大于建安費(fèi)用，故建議在控制開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)更應(yīng)作好營(yíng)銷(xiāo)工作推廣，使項(xiàng)目的最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格盡可能上浮。,Thank