【正文】 機(jī)擁有直線號碼）等獨(dú)立的無線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。l 自然采光：樓層進(jìn)深不超過15米，以避免自然采光不足。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80400平方米。 寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動化系統(tǒng)l 消防報警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng) F）辦公自動化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng) G）信息自動化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表l 住戶報警系統(tǒng)l 物業(yè)計算機(jī)管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車輛出入、停車管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議寫字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個公共區(qū)域為分隔區(qū)，將整個標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議 建議裝修價格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價為800 元/平方米。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級防滑地磚、墻面采用高級瓷磚n 外窗：鋁合金雙層中空噴塑n 室內(nèi)： 墻面：高級環(huán)保乳膠漆n 地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實木地板。六、配套服務(wù)建議寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉儲超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場頂層） l 健身休閑l 娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會所中，以便于使用。l 配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時便利店七、物業(yè)管理建議l 物業(yè)管理的水平能影響項目及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價格。l 物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項目預(yù)售的賣點(diǎn)，并帶來部分客戶資源。第六章 價格策略在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營銷戰(zhàn)略極為重要。一、 定價原則l 市場定位決定物業(yè)價格 l 價格要符合市場環(huán)境l 價格要符合經(jīng)營指標(biāo)l 價格要保持一定的競爭性二、 定價方式 l 成本加成定價l 市場比較定價l 客戶感受定價三、 本項目定價建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價：10000元/㎡l 公寓均價： 7500元/㎡ l 商場價格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷售策略一、 推廣方式 常規(guī)方式：l 現(xiàn)場接待（坐盤銷售）l 巡展方式（行商）l 以拍賣代銷售 特有方式：l Century21系統(tǒng)擁有成熟的電子商務(wù)系統(tǒng)l Tower軟件系統(tǒng)：銷售策略修正；電子樓書；現(xiàn)場展示；虛擬閱覽等l SIS銷售信息管理系統(tǒng)l Relocation客戶推薦系統(tǒng)二、 銷售渠道l Century21系統(tǒng)資源共享，可聯(lián)合銷售l 北京：10家加盟店l 全國：上海、廈門、廣州、深圳、大連、鄭州等l 全球：32個國家和地區(qū) 三、 銷售隊伍l 對于本地市場及Century21體系有專項培訓(xùn)l 對項目有專案培訓(xùn)l 所有人員每年進(jìn)行一次銷售認(rèn)證l 定期腦力激蕩四、 戰(zhàn)略伙伴我們在中國及全球有著大量長期穩(wěn)定的合作伙伴，可在項目銷售過程中，給客戶提供多項額外配套服務(wù)，增加項目附加值。 五、銷售時機(jī)本相目不同物業(yè)的銷售時機(jī)不同，且應(yīng)考慮不同的銷售組來完成銷售工作。商場應(yīng)考慮整體招商，寫字樓考慮有一定工程形象進(jìn)度后銷售。公寓應(yīng)考慮先行銷售。 本項目預(yù)計銷售期：公寓 1215個月 寫字樓 1012個月第八章 廣告策略宣傳推廣的宗旨是為配合銷售工作的順利進(jìn)行，并力爭在短期內(nèi)將物業(yè)導(dǎo)入市場，爭取樹立良好的物業(yè)形象并創(chuàng)造驕人的銷售業(yè)績。物業(yè)銷售的全部過程，自始至終賴以廣告宣傳的有力支持。在確認(rèn)本項目在市場中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶群，并通過業(yè)務(wù)、企劃交流之后與其觀念融合在一起。一、廣告目的擴(kuò)大該項目的知名度，提高主要目標(biāo)市場之客群對本項目的認(rèn)可度。樹立該項目良好的物業(yè)形象，提升其美譽(yù)度。提高目標(biāo)市場之客群對該項目的認(rèn)知率。配合銷售工作的開展，完成預(yù)定銷售指標(biāo)，為整個項目的銷售工作全面開展奠定堅實的基礎(chǔ)。樹立發(fā)展商良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。二、訴求重點(diǎn)l CBD商圈、黃金地段，市政及商業(yè)配套完備，商務(wù)氣氛濃厚，地理位置優(yōu)越，交通順暢，商機(jī)無限。l 區(qū)域的區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?。l 具有較高的性能價格比，投資置業(yè)兩相宜。l 發(fā)展商等相關(guān)單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實力雄厚、信譽(yù)良好，具有專業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗。l 訴求重點(diǎn)應(yīng)以項目市場定位為核心，緊緊圍繞項目優(yōu)勢賣點(diǎn)，并結(jié)合廣告策略逐步推出。三、廣告策略針對房地產(chǎn)項目的宣傳推廣工作，具體包括如下策略：阻隔戰(zhàn)略在開盤推廣時機(jī)確定后，在正式發(fā)售之前先行豎立路牌、路旗、燈箱等戶外媒體；同時，開始進(jìn)行廣播及少量報紙軟性宣傳，預(yù)告本項目即將推出，勸告投資者切莫匆忙選擇，以等待更完美的置業(yè)方案。全面攻擊戰(zhàn)略正式開盤后采用報紙、雜志、廣播等大眾傳播媒體為主媒體，廣為宣傳，制造聲勢，塑造物業(yè)形象。強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁的形式，針對本市東部地區(qū)各寫字樓派送精美、具有說服力的印刷品，使商品信息確實到達(dá)目標(biāo)對象；同時，激發(fā)其好奇心和購買欲望，以吸引其撥打售樓電話并到現(xiàn)場參觀。短兵相接戰(zhàn)略現(xiàn)場售樓處布置具有親切感的接待中心、精美的圖表、氣派的戶外廣告，以吸引路過的目標(biāo)對象，并使得參觀者受到強(qiáng)烈的感染，并使其留下深刻的印象。同時特別挑選能力強(qiáng)、經(jīng)驗豐富、熟悉市場的業(yè)務(wù)員作為接待人員留守現(xiàn)場，進(jìn)行銷售，并加強(qiáng)追蹤訪問作業(yè)，形成高效率的銷售網(wǎng)。促銷性戰(zhàn)略為使消費(fèi)者對本案有特別深刻印象，并促使消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場參觀，須在適當(dāng)時機(jī)進(jìn)行促銷活動，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰（特別是針對商鋪部分）；同時，當(dāng)項目推廣工作達(dá)到一定階段時，為促使猶豫不決之客戶早下決心，或期望通過已成交客戶帶來新客戶時，亦應(yīng)舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N活動。應(yīng)根據(jù)項目推廣銷售的不同階段，采取不同的策略及策略組合。四、廣告預(yù)算 項目的廣告預(yù)算應(yīng)掌握在樓盤銷售金額的1%—3%之間，具體實施應(yīng)根據(jù)樓盤銷售的進(jìn)展情況來確定。40 / 40