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【正文】 3 . 7 0人均 G D P 同比增幅 7 . 1 0 % 7 . 9 0 % 8 . 6 0 % 9 . 9 0 % 1 7 . 8 0 1 7 . 7 6 1 1 . 2 01998 1999 2021 2021 2021 2021 202105 年1 9 月 備注： 為了便于作圖，將人均 GDP單位變?yōu)槭? 2021年以來，消費(fèi)明顯升溫并出現(xiàn)升級趨勢，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。由于 2021年遭遇非典襲擊，整個經(jīng)濟(jì)受創(chuàng) 較大，但消費(fèi)市場整體上仍然保持了持續(xù)上漲的趨勢。 2021 年更是使消費(fèi)得到了一個大的釋放，社零總額為 億元，同比上漲幅度達(dá)到 27%，無論在消費(fèi)額還是在增漲幅度上均創(chuàng)了歷史的最高紀(jì)錄。同時這一增幅也是自 1999年以來連續(xù) 6年的增長。 從增速看，社會消費(fèi)品零售總額增長速度自 2021年后一直要低于人均 GDP增長速度，直到 2021年，社會總支出增長速度大于收入增長速度。 萬斗網(wǎng) 知識共享與文檔交易平臺 萬斗網(wǎng) 上傳文檔 分享知識 收獲成功 —— 讓沉睡的知識與 資料 變成現(xiàn)金 ！ 19982021 年重慶城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例（％） 544358286176657280939221723879737118636057255472537749579 1 . 1 %9 2 . 3 %8 8 . 6 %8 6 . 5 %8 8 . 0 %8 7 . 9 %8 7 . 1 %0100020213000400050006000700080009000100001998 1999 2021 2021 2021 2021 20217 8 . 0 %8 0 . 0 %8 2 . 0 %8 4 . 0 %8 6 . 0 %8 8 . 0 %9 0 . 0 %9 2 . 0 %9 4 . 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均每人消費(fèi)性支出消費(fèi)支出比例 從城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出比例的變化看，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，居民儲蓄進(jìn)一步增長 ，消費(fèi)潛力還有待挖掘。 19982021 年 19 月社會消費(fèi)品零售總額對比（億元） 城市 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 05 年 19 月 重慶市 1062 成都市 武漢市 上 海市 北京市 從總量看， 2021年重慶市社會消費(fèi)品零售總額大于成都、武漢，但還沒有達(dá)到上海、北京等發(fā)達(dá)城市的 1/2。 萬斗網(wǎng) 知識共享與文檔交易平臺 萬斗網(wǎng) 上傳文檔 分享知識 收獲成功 —— 讓沉睡的知識與 資料 變成現(xiàn)金 ！ 05001000150020210 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資 4 9 8 . 8 1 5 6 2 . 8 7 6 5 5 . 8 1 8 0 1 . 8 2 9 9 5 . 6 6 1 2 6 9 . 4 1 6 2 1 . 9 1 1 4 9 . 6基本建設(shè) 1 8 6 . 4 9 2 1 1 . 4 3 2 6 2 . 9 3 3 2 8 . 3 2 4 7 4 . 7 6 6 6 5 . 4 9 8 9 1 . 3 2房地產(chǎn)開發(fā) 9 7 . 3 1 1 2 . 5 1 1 3 9 . 6 3 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 4 0 5 . 0 8 3 0 7 . 3房地產(chǎn)開發(fā)投資比例（％） 1 9 . 5 1 % 1 9 . 9 9 % 2 1 . 2 9 % 2 4 . 5 3 % 2 4 . 7 0 % 2 5 . 8 3 % 2 4 . 9 8 % 2 6 . 7 0 %基本建設(shè)投資比例（％） 3 7 . 3 9 % 3 7 . 5 6 % 4 0 . 0 9 % 4 0 . 9 5 % 4 7 . 6 8 % 5 2 . 4 3 % 5 4 . 9 5 %1998 1999 2021 2021 2021 2021 202105 年 19 月19982021 年 19 月城市社會消費(fèi)品零售總額增長幅度對比（％） %%%%%重慶市 % % % % % % %成都市 % % % % % % %武漢市 % % % % % % %上海市 % % % % % % %北京市 % % % % % % %1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 0 5 年1 9 月 從增長速度看，重慶市一 直處于五城市下游水平，但 2021年消費(fèi)出現(xiàn)井噴，增長幅度達(dá) ％，從中可以看出重慶市民的消費(fèi)能力較強(qiáng)。 七、重慶市固定資產(chǎn)投資總額對比分析 19982021 年 19 月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元） 社會固定資產(chǎn)投資由基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其他投資四部分組成。自 1999年后，重慶全社會固定資產(chǎn)投資額增幅持續(xù)上升，投資額也從 億元，翻了近 3 倍。從結(jié)構(gòu)看，基本建設(shè)投資所占比例越來越大， 2021 年達(dá)到了萬斗網(wǎng) 知識共享與文檔交易平臺 萬斗網(wǎng) 上傳文檔 分享知識 收獲成功 —— 讓沉睡的知識與 資料 變成現(xiàn)金 ！ ％，重慶著意加大基礎(chǔ)建設(shè)投入、改善經(jīng)濟(jì) 建設(shè)條件的意圖明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資比例自 1998年連續(xù)增長后，于 2021年達(dá)到 24％左右，此后 4年一直維持在這一水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比例在合理范圍，與固定資產(chǎn)投資同步增長、協(xié)調(diào)發(fā)展。 萬斗網(wǎng) 知識共享與文檔交易平臺 萬斗網(wǎng) 上傳文檔 分享知識 收獲成功 —— 讓沉睡的知識與 資料 變成現(xiàn)金 ！ 05001000150020210 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資 4 9 8 . 8 1 5 6 2 . 8 7 6 5 5 . 8 1 8 0 1 . 8 2 9 9 5 . 6 6 1 2 6 9 . 4 1 6 2 1 . 9 1 1 4 9 . 6基本建設(shè) 1 8 6 . 4 9 2 1 1 . 4 3 2 6 2 . 9 3 3 2 8 . 3 2 4 7 4 . 7 6 6 6 5 . 4 9 8 9 1 . 3 2房地產(chǎn)開發(fā) 9 7 . 3 1 1 2 . 5 1 1 3 9 . 6 3 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 4 0 5 . 0 8 3 0 7 . 3房地產(chǎn)開發(fā)投資比例（％） 1 9 . 5 1 % 1 9 . 9 9 % 2 1 . 2 9 % 2 4 . 5 3 % 2 4 . 7 0 % 2 5 . 8 3 % 2 4 . 9 8 % 2 6 . 7 0 %基本建設(shè)投資比例（％） 3 7 . 3 9 % 3 7 . 5 6 % 4 0 . 0 9 % 4 0 . 9 5 % 4 7 . 6 8 % 5 2 . 4 3 % 5 4 . 9 5 %1998 1999 2021 2021 2021 2021 202105 年 19 月第二部分 重慶宏觀房地產(chǎn)市場簡析 一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程研究 重慶房地產(chǎn)開發(fā) 投資規(guī)模 以及與國內(nèi)其他城市的比較 19982021 年 19 月 重慶市 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元） 19982021 年 19 月各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額比例（％） 分析： 從上表可以看出， 2021年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例 已 接%%%%%重慶市 % % % % % % % %成都市 % % % % % % % %武漢市 % % % % % % % %上海市 % % % % % % % %天津市 —— % % % % % % %1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 0 5 年1 9 月萬斗網(wǎng) 知識共享與文檔交易平臺 萬斗網(wǎng) 上傳文檔 分享知識 收獲成功 —— 讓沉睡的知識與 資料 變成現(xiàn)金 ！ 近 40％，而同期重慶僅為 ％。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，基本建設(shè)的投資 將會逐步減少 ， 而 房地產(chǎn)開發(fā)投資必將占有越來越大的比例。 從橫向發(fā)展看，成都、武漢、天津、上海等城市均出現(xiàn)了較大的波動，只有重慶自直轄后的發(fā)展平穩(wěn)， 可以看出，目前重慶房地產(chǎn)市場總體健康，并沒有出現(xiàn)投資過剩的情況，并且尚有較大的發(fā)展空間。 重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場情況（單位：萬平方米） 指 標(biāo) 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021預(yù)測 新開工面積 —— —— 2230 房屋竣工面積 2515 新開工面積增幅（ %） —— —— —— 29 3 23 4 房屋竣工面積增幅（％） —— 數(shù)據(jù)來源： 20212021年重慶 統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)月報 備注： 2021年數(shù)據(jù)增幅參照 2021年 1— 10 月份各分類項(xiàng)的增幅 預(yù)測 2021年開發(fā)情況，數(shù)據(jù)僅供參考。 （ 1）推算 2021年市場潛在供應(yīng)量 數(shù)據(jù)項(xiàng)解釋： 重慶市場總供應(yīng)面積 ：累加 2021年 —— 2021 年的重慶市 6年來的新開工面積減去 配套 建筑面積（ 如 車庫 、會所 等 ，其計(jì)入開工面積，但卻不能反映實(shí)際銷售 ）， 可實(shí)現(xiàn)銷售 面積 在此 按 85%的比重取值（我司通過對 目前在售項(xiàng)目 的可 實(shí)現(xiàn) 銷售 面積 比 上項(xiàng)目總建筑面積而得 ）； 重慶市場總消化面積 ：累加 2021年 —— 2021年的重慶市 6年來的商品房銷售面積； 重慶 市場總空置面積 ：因?yàn)樵摂?shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)是以累加的形式得出，因此我司取值 2021 年的預(yù)測商品房空置面積。 備注： 2021— 2021年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均以重慶市房管局公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 萬斗網(wǎng) 知識共享與文檔交易平臺 萬斗網(wǎng) 上傳文檔 分享知識 收獲成功 —— 讓沉睡的知識與 資料 變成現(xiàn)金 ！ 房屋竣工面積 房屋竣工面積房屋竣工面積房屋竣工面積房屋竣工面積房屋竣工面積 房屋竣工面積新開工面積050010001500202125001998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年2021年會推向市場的 前期累計(jì)供應(yīng)量 = 重慶市場總供應(yīng)面積 重慶市場總消化面積 重慶市場總空置面積 2021年會推向市場的前期累計(jì)供應(yīng)量 =11180*=1024 萬平方米 公式： 分析： 統(tǒng)計(jì)得出， 2021年供應(yīng)市場中，至少有 1024萬平方米是 2021年供應(yīng)市場中遺留下來的尚未消化的面積，這部分體量 必將 在 2021年推向市場的，加上 2021年新開工面積（根據(jù)近幾年新開工面積的總量和增幅預(yù)計(jì) 2021年新開工面積不會低于 2021 萬方）， 2021年有待消化 的商品房供應(yīng)面積 將 不低于 3000萬方 ，這也告訴 我們 2021年的市場競爭異常激烈 。 （ 2）商品房新開工面積和竣工面積 分析： 各年 新開工面積在竣工后會轉(zhuǎn)化為竣工面積，在一定程度上具有一致性， 從同期漲幅 看，其發(fā)展趨勢也較為一致，趨于正常。 萬斗網(wǎng) 知識共享與文檔交易平臺 萬斗網(wǎng) 上傳文檔 分享知識 收獲成功 —— 讓沉睡的知識與 資料 變成現(xiàn)金 ！ 二、 重慶房地產(chǎn)市場起步至今主城區(qū)宏觀房地產(chǎn)市場對比研究 重慶主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）對比分析 分析： 近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū) 2021 年的投資規(guī)模均大幅上揚(yáng)。其中，增長幅度最大的是包含北部新區(qū)、兩路等熱點(diǎn)區(qū)域的渝北區(qū)， 2021年 該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 ％，是同年主城區(qū)平均增幅的 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）80000202101202102202103202104202