【房地產(chǎn)】上海青浦別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位-資料下載頁(yè)
2025-02-05 17:04本頁(yè)面
【正文】 于徐涇板塊；216。 在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊；216。 趙巷板塊統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同， 避免了板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其它板塊的開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)的牽 制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路市場(chǎng)定位建議市場(chǎng)定位建議：西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者以全新的 Villa和 Townhouse的 別墅精品 主導(dǎo)市場(chǎng)定位詮釋定位詮釋216。通過(guò)定位分析得出，結(jié)合本項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)有較高通過(guò)定位分析得出，結(jié)合本項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)有較高的市場(chǎng)立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；的市場(chǎng)立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；216。本項(xiàng)目位于整個(gè)大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，本項(xiàng)目位于整個(gè)大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，既強(qiáng)勢(shì)了本項(xiàng)目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質(zhì)；既強(qiáng)勢(shì)了本項(xiàng)目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質(zhì)；216。區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨(dú)立別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，已經(jīng)形區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨(dú)立別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應(yīng)推陳出新以多形態(tài)的產(chǎn)品引領(lǐng)新成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應(yīng)推陳出新以多形態(tài)的產(chǎn)品引領(lǐng)新的市場(chǎng)；的市場(chǎng)；216。本產(chǎn)品以全新的本產(chǎn)品以全新的 Villa和和 Townhouse的精品別墅進(jìn)入市場(chǎng)，以區(qū)域新的精品別墅進(jìn)入市場(chǎng)，以區(qū)域新型化的中檔產(chǎn)品，走錯(cuò)位化的市場(chǎng)道路；型化的中檔產(chǎn)品，走錯(cuò)位化的市場(chǎng)道路；216。本項(xiàng)目目前最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為本項(xiàng)目目前最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為，而南側(cè)則控制在以下，而南側(cè)則控制在 ，本項(xiàng)目如果以單一性的產(chǎn)品沖左右，本項(xiàng)目如果以單一性的產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，會(huì)形成本項(xiàng)目受到南北塊的集中打壓，所以項(xiàng)目應(yīng)選擇錯(cuò)擊市場(chǎng)，會(huì)形成本項(xiàng)目受到南北塊的集中打壓，所以項(xiàng)目應(yīng)選擇錯(cuò)位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目會(huì)位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目會(huì)有同期性的可能，本項(xiàng)目應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來(lái)取悅市場(chǎng)；有同期性的可能，本項(xiàng)目應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來(lái)取悅市場(chǎng)；***九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名 產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位化分析在房型面積上 “ 去脂 ” ，以面積來(lái)控制總價(jià)借鑒性 錯(cuò)位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性 ；利用天然的水景資源，形成水景住宅項(xiàng)目仍以 “ 西郊 ” 為項(xiàng)目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個(gè)區(qū)域（以及競(jìng)爭(zhēng)板塊）內(nèi)有更高的發(fā)展；戶型建議單體配比建議配比原則：v 混合型產(chǎn)品應(yīng)有一種主體產(chǎn)品引導(dǎo)市場(chǎng)；v 根據(jù)項(xiàng)目既定的市場(chǎng)定位鎖定主體產(chǎn)品；v 以主體購(gòu)買群為定位導(dǎo)向；v 以區(qū)域差異化為定性主導(dǎo)原則；813957101124612v紅色地塊位置較佳，開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅；v黃色地塊建議以獨(dú)立別墅為主和少量雙拼別墅組成；v南側(cè)的藍(lán)色圖標(biāo)由于地塊形狀和緊鄰高速公路，建議全部建造雙拼別墅；根據(jù)項(xiàng)目的戶型設(shè)定：建議 : 獨(dú)立別墅與雙拼別墅的比例約為 60%和 40%，即獨(dú)立別墅 174戶，雙拼 114戶（ 72幢）考察本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的戶型面積情況： 戶型面積建議戶型面積建議從競(jìng)爭(zhēng)別墅情況來(lái)看，獨(dú)棟別墅去化主力集中在 300平方米 500平方米之間，其中較小面積，集中在 250400平方米之間的別墅去化速度較快， 400平方米以上的面積有一定阻力；從聯(lián)排別墅來(lái)看，目前區(qū)域聯(lián)排的供給量較小，幾乎就是空白點(diǎn)，趙巷板塊尚未開(kāi)始供給，早期的西郊景園和九亭的上海弄里人家、上海詩(shī)林的聯(lián)排供給面積集中在都在 150250平方米之間，大于 250平方米的聯(lián)排在去化上有一定的阻力；別墅形式 獨(dú)立 聯(lián)體供應(yīng)面積 260900 205261集中面積 320380 2252401） 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市，以目前的別墅價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)來(lái)看，明年的單價(jià)將繼續(xù)攀升，所以建議項(xiàng)目應(yīng)控制總價(jià)；2） 總體在戶型上采取 控制面積的基本原則 ，以簡(jiǎn)約但不減少功能的原則，通過(guò)控制戶型，相應(yīng)的牽涉到總價(jià)的變動(dòng)；3） 通過(guò)以上的市場(chǎng)比較分析法，我們認(rèn)為獨(dú)立別墅面積主力供給段控制在 300400平方米，少量景觀較好的可超過(guò) 400平方米。4） 雙拼別墅應(yīng)以 200250平方米為主力供給段；具體戶型設(shè)定上，我司認(rèn)為本案需要遵循以下原則：謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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