臨沂房地產(chǎn)市場調(diào)研和曦園產(chǎn)品定位建議報告-資料下載頁
2025-01-15 22:17本頁面
【正文】 4聯(lián)排 5獨聯(lián)體 6情景洋房 7小高層 8獨聯(lián)體 Mini果嶺高爾夫 SHE運動休閑公園 關(guān)于開發(fā)順序的說明 ? 第一組團（在建）作為樣板區(qū)明年不進行銷售，擇機待售 ? 第二組團： 2022年后開工建設(shè)，面積控制在 20220㎡ ，以聯(lián)排為主，創(chuàng)造合院概念（比如萬科第五園的六合院），戶型面積以 140－ 160㎡ 左右（加上地下面積達到 200－ 260㎡ ），總套數(shù)約 130套。預(yù)計銷售時間在 2022年 7－ 9月（需要當(dāng)期產(chǎn)品的樣板房展現(xiàn)）。按照目前的市場形勢，總價控制在 50－ 70萬（與市區(qū)的洋房競爭客戶）之間應(yīng)該是有市場機會的。 ? 第三組團：東北側(cè)商業(yè)（在第二組團工程進程中進行），改先期購房者安心，給未來購房者信心。商業(yè)面積控制在整個項目建筑面積的 5％左右約 8000㎡ ，可以免費 2－ 3年招商一些洗衣店、美容美發(fā)店、果蔬店、銀行等，滿足業(yè)主日?；旧钚枨?。 ? 第四組團：第二組團東側(cè)，以完善整個項目的中心位置，使得中心位置盡快成熟起來。產(chǎn)品還是以聯(lián)排為主，創(chuàng)新合院概念。面積視第二組團銷售情況而定，原則上還是以小面積別墅為主。開發(fā)量待定。 ? 第五組團：位置臨河，在項目前面幾個組團的基礎(chǔ)上實現(xiàn)產(chǎn)品升級，創(chuàng)新獨聯(lián)體產(chǎn)品，以引領(lǐng)市場。 ? 第六、七組團是花園洋房和空中庭院小高層，在市場相對上升發(fā)展階段進行開發(fā)，消化項目的容積率。 ? 第八組團：項目的壓軸力作，仍以獨聯(lián)體產(chǎn)品為代表，應(yīng)該在第五組團的基礎(chǔ)上予以創(chuàng)新，進一步提升整個項目的檔次與品質(zhì)。 關(guān)于項目規(guī)劃的建議－容積率 ? 從項目目前的鳥瞰圖來看：臨河項目的一般性布局：東低 西高。這樣的布局有 2個問題：第一是造成了一種市場同質(zhì)化局面；第二是在我們項目地塊的周邊缺乏成熟的城市配套，而這種適合在成熟地塊的布局是否適合我們這樣的一個地塊呢？ ? 高層、小高層產(chǎn)品對地塊的成熟度和觀念接受度有著很高的要求，這樣的產(chǎn)品未來投放到市場里，它的消化前景不容樂觀。另外一種產(chǎn)品 —多層，則是對區(qū)域周邊的生活配套要求比較高，我們項目的周邊的交通、生活等方面的配套顯然比較欠缺，所以這樣一種產(chǎn)品顯然是不適合在我們項目里出現(xiàn)。要達成差異化營銷策略的關(guān)鍵之一，就是要做好產(chǎn)品的性價比；從我們目前的規(guī)劃來看項目的容積率偏高，造成項目綠化率偏低，產(chǎn)品的品質(zhì)在這種情況下就不好去表現(xiàn)，所以 容積率得調(diào)整到 ，控制在 。 項目產(chǎn)品線建議 獨聯(lián)體別墅（獨棟聯(lián)合體） 雙拼別墅 聯(lián)排別墅（以三聯(lián)四聯(lián)為主，不宜超過 5聯(lián)） 合院（以六合院為主） 情景洋房（一層帶地下室和下沉式庭院，二層帶露臺和地下室，三樓帶露臺、四樓五樓為復(fù)式建筑。洋房帶電梯） 小高層（做到戶戶有入戶陽臺、空中庭院：露臺） 風(fēng)情商業(yè)街 會所 獨聯(lián)體別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 合院（四合院 /六合院） ? 我們渴望能在遠離城市喧鬧、脫去俗世煩囂的地方，尋找一片自然的凈土，去追尋先祖?zhèn)兊暮圹E，去領(lǐng)略建筑里的情結(jié) …… 情景洋房（花園洋房） ? 花園洋房如同片片錦繡，點綴在被稱為混凝土森林的當(dāng)代都市中。在機械和快餐式的生活之外，洋溢著溫情與浪漫，觸動著我們心靈中柔軟的部分。 小高層 ? 融合性價比、附加值、生活態(tài)度的小高層公寓，另辟蹊徑、予人抉擇。 風(fēng)情商業(yè)街 ? 主題購物、中式美食搭配西點，雅致格調(diào)的休閑咖啡屋+迷你書吧、影院勾勒出“ SOLAR”生活態(tài)度，一個充滿了陽光、幽靜、優(yōu)雅、爛漫的主題商業(yè)。 會所 會所功能建議 銷售接待區(qū)功能建議 ? 入口玄關(guān)區(qū) ? 背景標(biāo)識墻 ? 茶水咖啡區(qū) ? 貴賓洽談區(qū) ? ?？嵊耙羰? ? 綜合辦公區(qū) ? 樣板房路線 ? …… 營銷體驗區(qū)功能建議： ?臨沂歷史文化陳列室 ?書畫藝術(shù)展覽室 ?兒童活動區(qū) ?閱覽室 ?運動區(qū) ?…… 關(guān)于產(chǎn)品附加值的建議 挑高客廳與露臺 關(guān)于項目的園林景觀有另外的建議 無論是建筑本身還是園林景觀，我們要強調(diào)：細節(jié)成就完美！ 物業(yè)服務(wù)－－產(chǎn)品價值的延續(xù) ? 根據(jù)本項目房屋建筑特征（地處市郊，與臨沂市中心有一定距離，整個項目建筑套數(shù)不多）與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強，個性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將曦園項目的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)。 ? 曦園項目物業(yè)管理收費制度建議 ：實行 “ 菜單式 ” 物業(yè)管理 “ 管家式服務(wù) ” ，即保安、保潔、維修、接待服務(wù)在一般物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上全部實行個性化服務(wù)，推出的這種菜單式可選物業(yè)管理服務(wù)目前總共分為三級： ? 最基本的級別包括必需的住房維修維護、保潔、保安等服務(wù)。 ? 選擇第二級別物業(yè)管理的住戶可以得到類似酒店式公寓的附加服務(wù)。 ? 選擇最高級別的物業(yè)管理的住戶每月則可以得到 24小時迷你管家服務(wù) 產(chǎn)品塑造建議總結(jié)－物質(zhì)層面 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新：獨聯(lián)體、雙拼、六合院、聯(lián)排、情景洋房、小高層公寓 ? 產(chǎn)品附加值：前庭、后院、內(nèi)庭院、下沉式庭院、露臺、陽光花房、地下活動室、低于 、挑高空間、地下陽光房 ? 景觀配套：業(yè)主專屬空間（ mini高爾夫） ? 半開放式空間（會所休閑娛樂、 she運動公園、社區(qū)景觀公園） ? 開放式空間（風(fēng)情商業(yè)步行街） ? 商業(yè)配套：風(fēng)情商業(yè)街、風(fēng)味酒樓、日常超市等 ? 會所配套：琴棋書畫展覽室、棋牌娛樂室、 spa休閑館、咖啡書屋、熨衣房 …… ? 幼兒園：知名幼兒園加盟 ? 物業(yè)服務(wù)：管家式服務(wù)、關(guān)懷式家政 …… ? 交通配套：社區(qū)巴士、公交線路（旅游專線） ? 其他配套：陽光車庫（情景洋房部分） ? …… 產(chǎn)品力塑造建議總結(jié)－精神層面 ?mini高爾夫 VIP會員證：身份象征 ?she運動公園 VIP卡 ?會所休閑娛樂 VIP卡 ?洗衣房 VIP卡 ?管家服務(wù) ?理財服務(wù) ?…… 謝謝聆聽 thanks
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