臨沂房地產(chǎn)市場調(diào)研和曦園產(chǎn)品定位建議報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-11 22:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 是體育健康設(shè)施（健身室、乒乓球等）、醫(yī)療保健設(shè)施及中心花園等， 可以看出人們比較關(guān)注休閑運(yùn)動(dòng)、健康方面的配套；其次是商業(yè)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等，而對(duì)餐飲（中西餐廳、咖啡館等）并不是很關(guān)心，一般有空閑時(shí)間都可以自己在家里做飯。 ? 停車位： 別墅的客戶多希望車位光線好，設(shè)在地上或光線充足的半地下室為佳 ；希望安全 ―― 最好是車庫；車位最好兩個(gè)；部分客戶希望車位贈(zèng)送。 ? 別墅院子：人們整體還是希望有自家的私家院子，但是院子面積不必過大，適度即可，院子面積選擇 50100平方米的較多；傾向于用灌木叢隔開加紅外線防盜來承擔(dān)圍墻防盜的功能，或圍墻采用鐵欄桿進(jìn)行圍合。 市場調(diào)研及客戶調(diào)研綜合分析 – 形勢(shì)不容樂觀，前景依然可期：道路曲折與前途光明 – 競爭空前激烈，機(jī)會(huì)依然存在：錯(cuò)位競爭是取勝之道 – 客群觀望持續(xù)，尋找合適時(shí)機(jī)：性價(jià)比成為首要選擇 – 客群相對(duì)集中，營銷有待創(chuàng)新：差異化產(chǎn)品創(chuàng)新營銷 下面我們來分析一下我們項(xiàng)目 SWOT并尋找相應(yīng)的策略 項(xiàng)目 SWOT－優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) ? 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ? 風(fēng)景優(yōu)勢(shì)：地處沂河景觀大道，風(fēng)景秀麗、空氣清新。 ? 野趣優(yōu)勢(shì)：在沂河邊可釣魚，休閑。 ? 交通優(yōu)勢(shì)：沂河景觀大道現(xiàn)今已初具規(guī)模，交通便利暢通無阻。 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地理位置具有巨大前景潛力，與市委市政府的開發(fā)戰(zhàn)略相符合；與周邊高檔樓盤相鄰，項(xiàng)目與臨沂濱河板塊不斷完善的配套是融為一體的； ? 戶型多樣：面積中小，總價(jià)不高，能滿足客戶的置業(yè)、度假、投資、理財(cái)之需； ? 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 區(qū)域形象劣勢(shì)：本項(xiàng)目地域緊挨村落、形象較差，屬于待開發(fā)區(qū)域。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施劣勢(shì)：本項(xiàng)目地域基礎(chǔ)設(shè)施還比較差，醫(yī)院、學(xué)校、酒店、商業(yè)、交通等配套很不完善，供暖供氣等配套建設(shè)費(fèi)用高昂，進(jìn)入小區(qū)難度較大，客戶對(duì)此疑慮重重。 ? 客戶心理擔(dān)憂：臨沂老城區(qū)市民認(rèn)為目前市政府是向北遷移，與本項(xiàng)目方向相反，因此不太認(rèn)同項(xiàng)目地域優(yōu)勢(shì)。 ? 與周邊項(xiàng)目相比，項(xiàng)目工地形象較差；現(xiàn)有售樓處會(huì)所太靠里面，建筑風(fēng)格也不突出，展示性不足； ? 周邊生活配套不完善，車站沒有、車輛較少，人氣不足，居住氛圍不夠。 項(xiàng)目 SWOT－機(jī)會(huì)與威脅 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 市場機(jī)會(huì)：臨沂隨著這 10年的建設(shè)，尤其是臨沂批發(fā)市場已經(jīng)成為中國第三大批發(fā)市場，有著很大規(guī)模，培育出了一大批具有購買力的中小企業(yè)主，他們將成為提高居住品質(zhì)的生力軍。 ? 配套建設(shè)機(jī)會(huì)：濱河房產(chǎn)的高檔形象已經(jīng)成為臨沂 3區(qū) 9縣的共識(shí)。利用政府全面開發(fā)沂河，借勢(shì)宣傳本項(xiàng)目可事半功倍。 ? 做好項(xiàng)目的總體規(guī)劃，迅速與其他競爭者的在售項(xiàng)目區(qū)分開 ? 引導(dǎo)潛在客戶在沂河邊進(jìn)行休閑體驗(yàn)；宣傳引導(dǎo)客戶在濱河體驗(yàn)垂釣野趣和在村落體驗(yàn)農(nóng)家樂 ? 強(qiáng)化重點(diǎn)客群直銷 ? 項(xiàng)目威脅 ? 受整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，客戶信心不足，市場觀望態(tài)勢(shì)濃重，購買抗性加大。 ? 區(qū)域市場放量大，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重：臨沂 2022年在 “ 濱河板塊 ” 還有大量的住宅用地推向市場、目前市場歷年存量很大。 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域未來社區(qū)生活配套能否跟上項(xiàng)目開發(fā)速度還存在著很多不確定因素。 ? 項(xiàng)目自身工程建設(shè)進(jìn)程與別墅項(xiàng)目的去化速度本來是持久戰(zhàn)； ? 項(xiàng)目中國風(fēng)別墅和園林建筑細(xì)節(jié)的執(zhí)行度和市場接受度。 項(xiàng)目 SWOT策略分析 機(jī)會(huì) O 威脅 T 優(yōu)勢(shì) S 利用優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)會(huì) － SO策略 ?借力項(xiàng)目中國風(fēng)的新形象，融合臨沂區(qū)域的未來前景，綜合包裝項(xiàng)目的前景優(yōu)勢(shì)，給客戶 “ 造夢(mèng) ” ，賣區(qū)域優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目前景價(jià)值； ?通過區(qū)域建設(shè)規(guī)劃進(jìn)程、包裝區(qū)域的未來，突出區(qū)域優(yōu)勢(shì) ?借助區(qū)域自然資源優(yōu)勢(shì)，和政府區(qū)域建設(shè)進(jìn)程，給項(xiàng)目披上一件 “ 亮麗的外衣 ” ，再結(jié)合項(xiàng)目的特性，包裝項(xiàng)目與眾不同的選擇理念； ?通過對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場化改良，深度挖掘項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，在臨沂區(qū)域創(chuàng)新營銷思路 放大優(yōu)勢(shì)、贏得挑戰(zhàn) － ST策略 ?整合區(qū)域政府、媒體、行業(yè)資源，對(duì)臨沂區(qū)域進(jìn)行借力整合包裝； ?利用項(xiàng)目差異化的特征，挖掘項(xiàng)目的潛在需求，同時(shí)給市場觀望者打一劑 “ 強(qiáng)心劑 ” ； ?規(guī)避同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)； ?在濱河現(xiàn)有綠化帶的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，把退線 100米的綠化帶做成局部有流水的江南園林景觀和 mini高爾夫練習(xí)場，讓園林和球場成為本項(xiàng)目的一個(gè)重要外部景觀和實(shí)體廣告 項(xiàng)目 SWOT策略分析 劣勢(shì) W 把握機(jī)會(huì)、規(guī)避劣勢(shì) － WO策略 ?通過 “ 濱河板塊 ” 的建設(shè)契機(jī)，包裝臨沂的明天，給客戶描繪臨沂的藍(lán)圖，吸引外地客戶；結(jié)合項(xiàng)目特性，通過分區(qū)域策略，細(xì)分項(xiàng)目的潛在市場； ?加快項(xiàng)目工地建設(shè)、提高工地形象，改善現(xiàn)有售樓處的昭示性問題，充分做好客戶截流工作； ?通過海納地產(chǎn)多年的品牌力量，挖掘老客戶資源； ?通過公交站點(diǎn)、看房車的建設(shè)，發(fā)揮“ 走出去請(qǐng)進(jìn)來 ” 理念，創(chuàng)新營銷理念 ?改良產(chǎn)品，提高性價(jià)比，提倡差異化營銷 去化劣勢(shì)、贏得挑戰(zhàn) － WT策略 ?通過區(qū)域深度 “ 掃蕩 ” 戰(zhàn)術(shù)，搶占市場先機(jī)，贏得市場口碑； ?通過中國風(fēng)是代表高尚的生活方式的包裝，提升區(qū)域人群的居住理念，去化別墅抗性； ?借助多渠道資源，增強(qiáng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，挖掘團(tuán)購資源； ?河邊綠化景觀、高爾夫球場先行，會(huì)所與小區(qū)局部景觀先行，贏取市場口碑，創(chuàng)造第一賣點(diǎn)； ?包裝項(xiàng)目高尚別墅區(qū)前景，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的多贏特點(diǎn)（既可投資、度假旅游，還是身份品味的體現(xiàn)，又是將來企業(yè)家聚會(huì)的高級(jí)沙龍場所） 路在何方？ 我們的優(yōu)勢(shì)別人比我們更好？ 我們的劣勢(shì)比別人更劣？ 我們一無是處？ 我們?cè)趺崔k？ …… 獨(dú)特的高性價(jià)比的產(chǎn)品是我們唯一能夠戰(zhàn)勝的先決條件！ 所以， 項(xiàng)目定位從產(chǎn)品開始！ 我們的機(jī)會(huì)：中高端定位－高端產(chǎn)品中端價(jià)格 低端定位 不符合地塊屬性，不符合企業(yè)贏利目標(biāo)； 中端定位 將會(huì)在嚴(yán)酷的競爭環(huán)境中陷入混戰(zhàn)，最終難以脫穎而出而導(dǎo)致企業(yè)利益難以實(shí)現(xiàn)； 高端定位 缺乏絕對(duì)的自然資源，難以承載臨沂這樣一個(gè)內(nèi)需性質(zhì)
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