【正文】 山資本厚實，居民消費力強 ? 城東工業(yè)區(qū)屬高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，未來技術(shù)人才集聚，有住宅需求產(chǎn)生 ? 環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶的突起使區(qū)域 影響力放大 ? 象山城市發(fā)展面臨新一輪機遇 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 項目屬性界定 城東新城工業(yè)區(qū)內(nèi) \需自造人居環(huán)境 \可塑性強的商住地塊 【 關(guān)鍵詞 】 中心城區(qū)的行政范疇 工業(yè)區(qū)內(nèi)的項目 人居環(huán)境較差 地塊可塑性性較強 區(qū)域面臨發(fā)展機遇但距離區(qū)域興起還需 35年，項目處于青黃不接的尷尬 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 宏觀環(huán)境 Part3 【 關(guān)鍵詞 】 ：預(yù)判房地產(chǎn)宏觀趨勢 新?國八條?以嚴格控制需求為手段來抑制房價，投資及多次需求將面臨被打壓 行業(yè) 形勢 2023年 1月 26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作；至此更嚴厲的差別化信貸、限購、物業(yè)稅、全額交易稅等均被列上的提案。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整 關(guān)鍵詞 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 房產(chǎn)稅敲山震虎，此舉對樓市影響還未顯現(xiàn)，但對全國的投資客具有很大的警示作用 行業(yè) 形勢 上海： 【人均 60㎡以上起征】【超出部分計算】 合計家庭全部住房面積人均不超過 60平方米的，其新購住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過 60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按《暫行辦法》規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，即 %。 重慶： 【獨棟及高檔住房】【主城區(qū)為范圍】 面對范圍：獨棟商品住宅，不管存量還是增量；個人新購的高檔住房，主城新建商品住房建筑面積成交均價高兩倍的房子；無重慶戶籍、未在當?shù)毓ぷ?，在重慶買房，第一套不收稅，但是兩套及兩套以上，開始收稅。 ? 此外，重慶目前以房產(chǎn)交易價為征稅基數(shù)，但 3年或 5年后可能有其他評估方法。 ） 市六區(qū)成交均價（元 / m178。 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 支撐中國房地產(chǎn)向上的核心推動力，行業(yè)運行大背景沒有改變 行業(yè) 走勢 ? 中國的城市化進程之路還將至少要走 20年 目前中國的城市化率只有 45%左右，城鎮(zhèn)人口每年都以 1500萬 2023萬在上升，到達發(fā)達國家 70%以上的城市化率水平至少還需 2030年。 ? 房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱及政府收入核心部分沒有改變 房地產(chǎn)對經(jīng)濟貢獻率為 2%，增值占 GDP比重超過 10%， ? 保增長 ? 核心是維護經(jīng)濟發(fā)展可持續(xù)性，作為重要經(jīng)濟支柱基礎(chǔ)面不允許出現(xiàn)大幅波動。未來 10年至 15年 ,我國仍將處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段 ,城鎮(zhèn)化水平將年均提高 ,城鎮(zhèn)化將快速發(fā)展。 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 市場供應(yīng)雙管齊下，基礎(chǔ)需求由政府解決，市場對商品房的品質(zhì)要求有所提高，未來進入品質(zhì)競爭時代 發(fā)展 趨勢 2023年開工建設(shè) 1000萬套 2023年開工建設(shè) 6000多套 2023年開工建設(shè) 18方方 保 障 房 商 品 房 民眾尋求 市場供給 全國 保障性住房 寧波 保障性住房 象山 保障性住房 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 宏觀環(huán)境總結(jié) 政策對市場強壓， 預(yù)示近期 市場必然從緊 ，中國房地產(chǎn)已進入了 ? 計劃經(jīng)濟 ? 時代，唯有提升產(chǎn)品價值，方能順應(yīng)市場變化。 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 市場自成體系，整體容量小，成交量隨宏觀環(huán)境影響波動明顯，價格上漲快速，整體市場趨勢向好 住宅 市場 從建設(shè)局得知，象山縣 2023年共成交住宅約 4150套，總面積約 ㎡，其銷售均價 9118元 /㎡ 。相比之下市場受到一定程度上的影響，成交量出現(xiàn)萎縮，但價格依然上漲。 90㎡ 以下約占 30%， 160套左右 銷售動態(tài) 售樓處還在籌建，預(yù)計 2023年下半年開盤 占據(jù)象山縣城中心區(qū)位，地段配套優(yōu)勢明顯，大規(guī)模，高端定位，預(yù)計 2023年推出 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 海御 項目位臵 象山 港路以南，天安路以東，環(huán)城東路以西 開發(fā)商 象山金淼房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)類別 高層 建筑面積 15萬㎡ 容積率 戶型面積 118249平米，中大戶型為主力 銷售動態(tài) 當前產(chǎn)品已定，售樓處已進駐，預(yù)計 11年上半年開盤 以歐式建筑、雙會所、泛大堂、南北雙花園等為項目的主導(dǎo)價值 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 海御 歐式建筑風格（北地塊鳥瞰圖） 精致園林，中軸景觀充滿強烈歐式禮儀感 酒店式五星級雙會所，預(yù)計引進 1855會所，有茶館、咖啡廳、影院、下沉式網(wǎng)球場等配套功能 會所之一，商業(yè)公館效果圖 中大戶為主力，戶型設(shè)計注重附加值和禮儀式，從當前客戶預(yù)定來看， 118與 138戶型關(guān)注最高 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 海御 建筑面積 118平米， 2+1室 2廳 2衛(wèi) 三開間朝南，觀景飄窗， 2+1房，有附加值，主臥套間設(shè)計 +1房 客餐南北連廳 主臥套間設(shè)計 建筑面積 138平米， 3+1室 2廳 2衛(wèi) 電梯直接入戶， 3+1房，多處功能間帶飄窗，附加值大 建筑面積 178平米， 4室 2廳 3衛(wèi) 雙入戶設(shè)計，雙套間設(shè)計，客餐連廳，各帶景觀陽臺 +1房 主臥套間設(shè)計 次主臥套間設(shè)計 入戶 入戶 入戶 銀億在象山的主打產(chǎn)品，世紀花園升級版，共 16萬方，城區(qū)大規(guī)模項目，預(yù)計 2023年下半年開盤 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 銀億 〃 金域華府 項目位臵 象山 東北部，東鄰海山路，南至象山港路，西至規(guī)劃道路 物業(yè)類別 高層 建筑面積 總建筑面積 162239平方米。 保障性住房 —— 人才公寓信息簡介 從近 12年象山成交的主要住宅地塊來看，未來潛在供應(yīng)量達到近 60萬方 潛在 供應(yīng) ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 20232023年成交的住宅土地（潛在供應(yīng)） 地塊名稱 面積 用途 容積率 樓面價 競得單位 交易時間象山產(chǎn)業(yè)區(qū)城東工業(yè)園二類居住用地3 號地塊8 8 .0 3 住宅 1 .8 1429 寧波同心臵業(yè)有限公司 2 0 1 1 2 2 5石浦半邊山二號地塊 4 2 .1 9 住宅 1 1209 寧波象山維拉臵業(yè)有限公司 2 0 1 0 1 1 1 9潘家橋地塊三 8 2 .5 5 住宅 1 4361 象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 1 3潘家橋地塊四 7 7 .5 6 住宅 1 4506 象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 1 3石浦曙光小區(qū)A 3 地塊 2 1 .3 5 住宅 2 .2 2475 象山錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 0 2 0石浦打鼓峙9 號地塊 3 2 .1 8 住宅 1 .2 641 象山打鼓峙建設(shè)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 8 5石浦打鼓峙1 1 號地塊 1 4 .8 9 住宅 1 .2 630 象山打鼓峙建設(shè)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 8 5靖南路與海山路交叉口西南角地塊7 .9 9 住宅 1 .5 3629 象山輝峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 6 2 9丹陽路與萊薰路東南角地塊5 8 .9 4 住宅 2 .4 2089 象山縣城投臵業(yè)有限公司 2 0 1 0 6 9原象山縣大塘港管理處地塊4 1 .3 住宅 1 .2 5 973 寧波信亨臵業(yè)有限責任公司 2 0 1 0 5 1 2天安路與丹河路交叉口西北角地塊22 住宅 1 .5 5590 象山金舒臵業(yè)發(fā)展有限公司 2 0 1 0 4 2 9曉塘鄉(xiāng)黃埠村東側(cè)地塊一、二1 0 4 .0 3 住宅 1 769 象山甬海臵業(yè)有限公司 2 0 1 0 3 4原寧波望峰自動化工程有限公司地塊8 .0 1 住宅 1 .7 1542 象山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 1 4海山路西側(cè)、靖南路南側(cè)地塊3 7 .2 住宅 1 .5 3898 象山輝峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 8本案在地段、配套、規(guī)模、品牌等均無法占絕對優(yōu)勢 競爭 分析 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 項目 地段 規(guī)模 品牌 本案 紫悅馨園 海御 金淼（金地） 中港 奧麗賽 高層 多層、小高層、高層 待定 新城東 城東工業(yè)區(qū) 新城中心 金域華府 銀億 新城中心 約 16萬方 產(chǎn)品 約 15萬方 約 約 10萬方 高層 綠都國際 保障房 巨和 政府 新城東 約 5萬方 城南 約 18萬方 高層 高層 ?金淼的團隊從金地分離出來 ?銀億在象山已有品牌基礎(chǔ) 除了保障房，其他項目均位于城區(qū)，有人居環(huán)境，本案位于工業(yè)區(qū) 10方雖有規(guī)模，但從一個新區(qū)而言，號召力影響力不夠 競爭市場總結(jié) 近遠期市場競爭激烈，項目所占優(yōu)勢不明顯，必須以出挑的產(chǎn)品為基石，運用新人居文化和內(nèi)涵來跨越！ ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 解讀客戶 Part5 【 關(guān)鍵詞 】 ：剖析目標客群，引導(dǎo)產(chǎn)品定位 早期 客群 項目 梧桐御府 水木華庭 桃花源 萬華康庭 綠城百合公寓 東湖苑 區(qū)位 城南 新城東 新城東 城南 新城東 老城區(qū) 物業(yè)類型 別墅 小高層、聯(lián)排 別墅 小高層 高層 多層、單身公寓 戶型面積 雙拼 300400平方米，獨棟600700平方米 小高層 90160平方米、聯(lián)排240260平方米 300平方米以內(nèi)的雙拼，340800平方米的獨棟 100142 80300平米 90140平米，主力在 90120平米之間 開盤時間 2023年 4月 2023年 1月 2023年 4月 2023年中旬 2023年 12月 2023年 1月 客戶 以象山本地的私營業(yè)主為主，還有部分原籍是象山的成功人士 聯(lián)排別墅以公務(wù)員、企業(yè)高級管理層為主，小高層主要是城區(qū)居民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民為主 象山本地私營業(yè)主 周邊區(qū)域企業(yè)員工為主 以本地的公務(wù)員、教師、醫(yī)生為主 老城區(qū)客戶為主 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀