【正文】 ? 產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、聯(lián)院、多層、小高層 ? 聯(lián)院面積： 280 ㎡ ? 規(guī)劃：社區(qū)中間橫豎道路將社區(qū)分成四個(gè)區(qū)，不同物業(yè)分區(qū)排布 本項(xiàng)目“ L”型獨(dú)院設(shè)計(jì)，根據(jù)項(xiàng)目地形特點(diǎn)，排布在靠近道路位置，以小戶型為主，將景觀視野最大化，每戶都有內(nèi)庭院 聯(lián)排獨(dú)棟化 聯(lián)院 L型聯(lián)院： L型排布方式，做足三層，下沉式庨院，實(shí)現(xiàn)聯(lián)院組團(tuán)容積率 （北京 領(lǐng)秀新硅谷） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 L型聯(lián)院戶型借鑒： 院墻 山墻 內(nèi)庭院 地上一層 案例：亞瀾灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)棟化處理方式 3——合院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科深藍(lán)通過(guò)控制面積的四合院聯(lián)棟，提升容積率的同時(shí)突出獨(dú)棟意向 項(xiàng)目介紹 四合院 ——控面積，提升容積率 ，獨(dú)棟意向 ? 四戶組成一個(gè)單元，圍合一個(gè)下沉式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連 ? 為提升容積率，盡量減少合院戶型面積，一個(gè)合院由 4戶 160250平米的別墅構(gòu)成 ? 附贈(zèng) 150平米陽(yáng)光底層 ? 該產(chǎn)品為萬(wàn)科的創(chuàng)新別墅類型 ——合院聯(lián)棟，類似的項(xiàng)目還有深圳萬(wàn)科 .金域華府 1戶 2戶 3戶 4戶 四合院組團(tuán)（四戶） 中央合院 ? 地址：上海浦東新區(qū)金海路 3333號(hào) ? 占地面積： 26萬(wàn)平方米 ? 容積率： ? 產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅（部分合院） ? 戶型面積： 160250平方米 ? 首期占地：規(guī)劃 15萬(wàn)平方米 ? 首期建筑類型：合院聯(lián)獨(dú) 上海 .萬(wàn)科深藍(lán) 合院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍湖悠山郡創(chuàng)新 7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庨院 南 ?七合院由 7棟別墅組成，每棟采用 子母樓設(shè)計(jì) ?子樓相連，母樓分開(kāi)，母樓之間最大間距達(dá)十余米， 給人以 7個(gè)獨(dú)棟的印象 ?各棟別墅之間的空隙客觀上為相對(duì)封閉的 內(nèi)部公共院落預(yù)留下與外部空間聯(lián)系的視覺(jué)走廊 ，達(dá)成 “ 內(nèi) ”“ 外 ” 、溝通 創(chuàng)新 7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庨院 ? 地址：重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園禮嘉 ? 占地面積： ? 容積率： ? 產(chǎn)品：獨(dú)棟、合院 ? 規(guī)模： 201戶 ? 戶型面積： 200400平方米 ? 特點(diǎn)：合院別墅由 7棟別墅采用子母樓設(shè)計(jì)，達(dá)到獨(dú)棟感受 項(xiàng)目介紹 重慶 .龍湖悠山郡 合院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié) 選擇不“院子”的產(chǎn)品定位及指標(biāo)相符合的低密度產(chǎn)品（聯(lián)排） 錯(cuò)聯(lián) 聯(lián)院 合院 ?上海 .保利葉上海（ r=） ?北京 .領(lǐng)秀新硅谷（ r=） 案例 ?北京 .香江別墅（ r=） ? 上海 .萬(wàn)科深藍(lán)（ r=） ? 重慶 .龍湖悠山郡（ r=） 示意圖 優(yōu)缺點(diǎn) 不項(xiàng)目匘配度 ?聯(lián)排獨(dú)棟形態(tài)較好，但朝向損失 ?庭院空間太小，獨(dú)棟化意向不夠強(qiáng)烈 ?能設(shè)置多個(gè)庭院，獨(dú)棟化意向更強(qiáng)烈 ?強(qiáng)烈的獨(dú)棟別墅意向 ?控制每戶型面積能提高容積率 ?小戶型合院組合 ?高容積率實(shí)現(xiàn) ?別墅舒適度較差，獨(dú)棟意向不足 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房產(chǎn)品 9+1戒者 11+1電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓層結(jié)構(gòu)： 地下室 +一層 +二層 底層復(fù)式 三層 七層 大平層 八層 +九層 頂層復(fù)式 品質(zhì)增值點(diǎn)： ? 洋房形式植入小高層 ? 帶電梯 ? 底層、頂層 TownHouse空間 ? 中間大平層 戶型 特點(diǎn) B1+1+2F 底 TH B1+1+2F 底 TH 9+10F 頂 TH 7F 大平層 5F 大平層 4F 大平層 3F 大平層 6F 大平層 9+1電梯躍層洋房 產(chǎn)品特點(diǎn) 8F 大平層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬(wàn)科緹香郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬(wàn)科緹香郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬(wàn)科緹香郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬(wàn)科緹香郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 概況 ?金地灣流域位于上海浦東三林板塊。 ?容積率 占地 ，建面 18萬(wàn)平方米，產(chǎn)品包括雙拼別墅，7+1電梯洋房、 14層大平層公寓、 6層電梯洋房和 14層小高層五種產(chǎn)品。 ?本案分析的重點(diǎn)為 7+1層電梯洋房 —— 將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品 。 案例借鑒 釐地灣流 7+1層電梯洋房 —— 將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一層二層西套平面 一層二層?xùn)|套平面 地下室 +一層 +二層 底層復(fù)式 182192平方米 三房 ? 復(fù)式空間， TownHouse的居住感受。 ? 贈(zèng)送陽(yáng)光地下室和南向私家花園，附加值高。 ? 底層入戶空間可變，作為客臥。 可作為客臥 可作為客臥 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點(diǎn) 1：底層復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在戶型設(shè)計(jì)上，一層住戶采用獨(dú)立的花園入戶，而三層以上并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的“一梯一戶”，北向電梯同時(shí)服務(wù)東西兩套住宅。 ?在推廣時(shí)，弱化了實(shí)際為“一梯兩戶”的結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“平層公館”的概念。若能形成“一梯一戶“的結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)私密性，產(chǎn)品的品質(zhì)感會(huì)更上一個(gè)檔次。 兩戶使用同一交通核 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點(diǎn) 1：底層復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三至六層 大平層 168170平方米 3+1房 ? 臥室全部南向，衛(wèi)生間廚房集中布臵在北向 ? 贈(zèng)送南向露臺(tái) ? 主臥套房獨(dú)立在戶型最深處，私密性佳 三層平面 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點(diǎn) 2： 36層大平層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 七層 +八層 頂層復(fù)式 200平方米 四房 ? 橫向?qū)拸d，客廳挑空 ? 臥室全部南向 ? 上層下層均贈(zèng)送南向露臺(tái) ? 上層可作為豪華套房 七層平面 八層平面 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點(diǎn) 3： 7+8頂層復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?戶型通過(guò)退臺(tái)的方式，在豎向空間上形成了露臺(tái)，將洋房最突出的“層層退臺(tái)、戶戶庭院”的特點(diǎn)植入了小高層建筑。 ?戶型面積均為 168以上的大戶型，底層復(fù)式空間，中間大平層，頂層為大平層復(fù)式。 案例借鑒 釐地灣流 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 II、集合型高層產(chǎn)品 建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青山 坊 南湖新城 徐東 850013500 南湖 65008000 青山 80009700 光谷 780010000 光谷軟件園 60008000 湯遜湖 50006000 積玉橋 1000020230 武珞路和中南路交叉板塊房?jī)r(jià)最高，沿武珞路和中南中北路遞減；白沙洲片區(qū)高層價(jià)格約在 55006200元 /平方米（毛坯），處于武昌價(jià)格洼地； 市場(chǎng)背景 集合型住宅 白沙洲匙域目前高層產(chǎn)品價(jià)栺仍處亍整個(gè)武昌市場(chǎng)的 價(jià)栺洼地 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 福星惠譽(yù)東瀾岸 ： 2023年推售 18萬(wàn)方，產(chǎn)品為 90平及 130平為主，預(yù)計(jì) 2023年清盤(pán)。 萬(wàn)科釐色城市： 2023年推貨 50萬(wàn)方。剛需兩房三房為主。 白沙洲片 南湖 2023年 2023年 佳兆業(yè)釐域天下： 預(yù)計(jì) 2023年推貨 15萬(wàn)方，均為 108平以下兩房三房產(chǎn)品 清能清江錦城：推貨 11萬(wàn)方（共 180萬(wàn)方）均為剛需兩房三房。 保利中央公館： 目前在售高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì) 2023年推量 12萬(wàn)方， 70120㎡，主力為 7090小戶型。 保利心語(yǔ) 9期： 目前在售高層產(chǎn)品， 2023年預(yù)計(jì)推貨 16萬(wàn)方，均為 120平以下兩房三房產(chǎn)品。小戶型為主。 名仕 1號(hào)： 共 11萬(wàn)方， 70120平。 釐地圣愛(ài)米倫 ： 推貨量 5萬(wàn)方，均為 109平以上產(chǎn)品， 2023年清盤(pán)。 華潤(rùn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售 10萬(wàn)方（共 32萬(wàn)方）剛需產(chǎn)品為主。 復(fù)地項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售 6萬(wàn)方（共 50萬(wàn)方）剛需產(chǎn)品為主。 融科項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售 6萬(wàn)方（共 19萬(wàn)方）剛需產(chǎn)品為主。 招商雍華府 ： 推貨量 7萬(wàn)方， 70130平產(chǎn)品，剛需三房為主力。 品牌開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，后期供應(yīng)量達(dá)到 450萬(wàn)方。產(chǎn)品集中為剛需兩房三房。 片區(qū)內(nèi)新盤(pán)較少，多為持銷(xiāo)盤(pán)，新增供應(yīng)約 100萬(wàn)方，產(chǎn)品集中在剛需兩房三房。 市場(chǎng)背景 集合型住宅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更多來(lái)自匙域內(nèi)， 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ，大多以剛需小戶型產(chǎn)品為主。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科金色城市 福星東瀾岸 市場(chǎng)背景 集合型住宅 從匙域內(nèi)典型項(xiàng)目可知， 80~100㎡的小戶型 是當(dāng)前最被市場(chǎng)所接叐的產(chǎn)品。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集合型住宅產(chǎn)品打造方式為： 高層住宅面積控制在 80~110㎡ 以內(nèi)，主力房源的總價(jià)段集中在 45~50萬(wàn)乊間。 區(qū)域內(nèi)的高層置業(yè)客戶普遍以剛需首置為主，改善型需求較?。? 主力產(chǎn)品供應(yīng)以 80~100㎡之間產(chǎn)品為主，景觀資源較強(qiáng)的位置可適當(dāng)放大產(chǎn)品尺度至 110~130㎡左右； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)上什么樣的產(chǎn)品亮點(diǎn)有較高的客戶認(rèn)可度 案例借鑒：萬(wàn)科 U8市場(chǎng)上其他優(yōu)秀項(xiàng)目 隨著武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，產(chǎn)品之間面臨越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)上的產(chǎn)品創(chuàng)新丌斷，眾多項(xiàng)目憑借自己獨(dú)有的亮點(diǎn)來(lái)點(diǎn)燃客戶的購(gòu)房激情，占得先機(jī)，一般來(lái)講有以下幾個(gè)類型： 戶型性價(jià)比挖掘 面積增送 轉(zhuǎn)角飄窗 戶型功能彈性設(shè)臵 可變空間 預(yù)留儲(chǔ)藏空間 戶型功能細(xì)化加強(qiáng) 主臥套房 餐廚一體化 戶型舒適度提升 寬廳設(shè)計(jì) /全通透 /多面采光 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 集合型住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 花池增送存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，建議與陽(yáng)臺(tái)等配合使用 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計(jì)算觃則 》 附錄 2，第 1條，陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等附屬設(shè)施面積丌得超過(guò)單套套內(nèi)建筑面積的 15%。凹陽(yáng)臺(tái)面積丌得大于 8平米，進(jìn)深丌得大于 ；凸陽(yáng)臺(tái)面積丌得大于 10平米，進(jìn)深丌得大于 。 附錄 2第 5條 花池應(yīng)飄出建筑結(jié)構(gòu)外圍、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)，凈深丌大于 。丌計(jì)面積。 實(shí)施措施： 在規(guī)定范圍內(nèi)將花池和陽(yáng)臺(tái)結(jié)合設(shè)置形成一個(gè)房間。 案例代表： 保利海上五月花。 17B戶型 進(jìn)深陽(yáng)臺(tái) ? 使用凹陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深控制在 ，花池設(shè)臵在陽(yáng)臺(tái)之外，進(jìn)深為 。 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 面積贈(zèng)送 面積增送方式一：陽(yáng)臺(tái) +花池 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計(jì)算觃則 》 第 ，丌應(yīng)計(jì)算建筑面積的部分：天井、崗?fù)?、警亭、?shū)報(bào)亭等。 實(shí)施措施： 房間預(yù)留成天井、后期加以改造。 案例代表： 保利拉菲 ,A戶型。 /萬(wàn)科紅郡觀庭 ,2F戶型 避免陽(yáng)臺(tái)超過(guò) 米進(jìn)深且面積控制 天井 進(jìn)深米陽(yáng)臺(tái) 為應(yīng)付檢查而拆掉的天井 保利拉菲純天井增送 天井增送存在較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，建議與陽(yáng)臺(tái)等配合使用或建議不用 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 面積贈(zèng)送 面積增送方式二：天井 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計(jì)算觃則 》 附錄 2，第 1條，陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等附屬設(shè)施面積丌得超過(guò)單套套內(nèi)建筑面積的 15%。凹陽(yáng)臺(tái)面積丌得大于 8平米，進(jìn)深丌得大于 ；凸陽(yáng)臺(tái)面積丌得大于 10平米，進(jìn)深丌得大于 。 實(shí)施措施： 無(wú)法作為有效功能空間使用。 入戶花園的定義 一種是作為套內(nèi)面積設(shè)計(jì)，是進(jìn)入入戶門(mén)后連接房屋客廳、廚房的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的過(guò)渡空間； 一種是作為共用部位設(shè)計(jì)，在入戶門(mén)以外，不樓梯間、電梯間相連接的部位 兩種功能設(shè)計(jì)的入戶花園均丌能超過(guò)兩面圍合 。 入戶花園計(jì)算一半面積且功能性較差，建議不用 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 面積贈(zèng)送 面積增送方式三：入戶花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計(jì)算觃則 》 附錄 2，第 1條，飄窗的窗臺(tái)高度（窗臺(tái)面不室內(nèi)地面的高差）丌得少于 。 實(shí)施措施： 多在臥室及衛(wèi)生間使用，作為增大戶型空間的有效方式。 在市場(chǎng)中小戶型中常用，能有效增加使用空間，建議廣泛使用 臥室飄窗