【正文】 ? 產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、聯(lián)院、多層、小高層 ? 聯(lián)院面積： 280 ㎡ ? 規(guī)劃：社區(qū)中間橫豎道路將社區(qū)分成四個區(qū)，不同物業(yè)分區(qū)排布 本項目“ L”型獨院設(shè)計，根據(jù)項目地形特點，排布在靠近道路位置，以小戶型為主，將景觀視野最大化，每戶都有內(nèi)庭院 聯(lián)排獨棟化 聯(lián)院 L型聯(lián)院： L型排布方式，做足三層，下沉式庨院，實現(xiàn)聯(lián)院組團容積率 （北京 領(lǐng)秀新硅谷） 本報告是嚴(yán)格保密的。 L型聯(lián)院戶型借鑒： 院墻 山墻 內(nèi)庭院 地上一層 案例：亞瀾灣 本報告是嚴(yán)格保密的。 獨棟化處理方式 3——合院 本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科深藍(lán)通過控制面積的四合院聯(lián)棟，提升容積率的同時突出獨棟意向 項目介紹 四合院 ——控面積，提升容積率 ，獨棟意向 ? 四戶組成一個單元，圍合一個下沉式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連 ? 為提升容積率，盡量減少合院戶型面積，一個合院由 4戶 160250平米的別墅構(gòu)成 ? 附贈 150平米陽光底層 ? 該產(chǎn)品為萬科的創(chuàng)新別墅類型 ——合院聯(lián)棟，類似的項目還有深圳萬科 .金域華府 1戶 2戶 3戶 4戶 四合院組團（四戶） 中央合院 ? 地址：上海浦東新區(qū)金海路 3333號 ? 占地面積： 26萬平方米 ? 容積率： ? 產(chǎn)品：獨棟別墅（部分合院） ? 戶型面積： 160250平方米 ? 首期占地：規(guī)劃 15萬平方米 ? 首期建筑類型：合院聯(lián)獨 上海 .萬科深藍(lán) 合院 本報告是嚴(yán)格保密的。 龍湖悠山郡創(chuàng)新 7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庨院 南 ?七合院由 7棟別墅組成，每棟采用 子母樓設(shè)計 ?子樓相連，母樓分開，母樓之間最大間距達(dá)十余米， 給人以 7個獨棟的印象 ?各棟別墅之間的空隙客觀上為相對封閉的 內(nèi)部公共院落預(yù)留下與外部空間聯(lián)系的視覺走廊 ，達(dá)成 “ 內(nèi) ”“ 外 ” 、溝通 創(chuàng)新 7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庨院 ? 地址：重慶北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉 ? 占地面積： ? 容積率： ? 產(chǎn)品：獨棟、合院 ? 規(guī)模： 201戶 ? 戶型面積： 200400平方米 ? 特點：合院別墅由 7棟別墅采用子母樓設(shè)計，達(dá)到獨棟感受 項目介紹 重慶 .龍湖悠山郡 合院 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié) 選擇不“院子”的產(chǎn)品定位及指標(biāo)相符合的低密度產(chǎn)品（聯(lián)排） 錯聯(lián) 聯(lián)院 合院 ?上海 .保利葉上海（ r=） ?北京 .領(lǐng)秀新硅谷（ r=） 案例 ?北京 .香江別墅（ r=） ? 上海 .萬科深藍(lán)（ r=） ? 重慶 .龍湖悠山郡（ r=） 示意圖 優(yōu)缺點 不項目匘配度 ?聯(lián)排獨棟形態(tài)較好，但朝向損失 ?庭院空間太小，獨棟化意向不夠強烈 ?能設(shè)置多個庭院，獨棟化意向更強烈 ?強烈的獨棟別墅意向 ?控制每戶型面積能提高容積率 ?小戶型合院組合 ?高容積率實現(xiàn) ?別墅舒適度較差，獨棟意向不足 本報告是嚴(yán)格保密的。 洋房產(chǎn)品 9+1戒者 11+1電梯躍層洋房 本報告是嚴(yán)格保密的。 樓層結(jié)構(gòu)： 地下室 +一層 +二層 底層復(fù)式 三層 七層 大平層 八層 +九層 頂層復(fù)式 品質(zhì)增值點： ? 洋房形式植入小高層 ? 帶電梯 ? 底層、頂層 TownHouse空間 ? 中間大平層 戶型 特點 B1+1+2F 底 TH B1+1+2F 底 TH 9+10F 頂 TH 7F 大平層 5F 大平層 4F 大平層 3F 大平層 6F 大平層 9+1電梯躍層洋房 產(chǎn)品特點 8F 大平層 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬科緹香郡 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬科緹香郡 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬科緹香郡 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬科緹香郡 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目 概況 ?金地灣流域位于上海浦東三林板塊。 ?容積率 占地 ，建面 18萬平方米，產(chǎn)品包括雙拼別墅，7+1電梯洋房、 14層大平層公寓、 6層電梯洋房和 14層小高層五種產(chǎn)品。 ?本案分析的重點為 7+1層電梯洋房 —— 將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品 。 案例借鑒 釐地灣流 7+1層電梯洋房 —— 將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品 本報告是嚴(yán)格保密的。 一層二層西套平面 一層二層?xùn)|套平面 地下室 +一層 +二層 底層復(fù)式 182192平方米 三房 ? 復(fù)式空間， TownHouse的居住感受。 ? 贈送陽光地下室和南向私家花園，附加值高。 ? 底層入戶空間可變，作為客臥。 可作為客臥 可作為客臥 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點 1：底層復(fù)式 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?在戶型設(shè)計上，一層住戶采用獨立的花園入戶，而三層以上并沒有實現(xiàn)真正的“一梯一戶”，北向電梯同時服務(wù)東西兩套住宅。 ?在推廣時，弱化了實際為“一梯兩戶”的結(jié)構(gòu)，強調(diào)“平層公館”的概念。若能形成“一梯一戶“的結(jié)構(gòu)，增強私密性，產(chǎn)品的品質(zhì)感會更上一個檔次。 兩戶使用同一交通核 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點 1：底層復(fù)式 本報告是嚴(yán)格保密的。 三至六層 大平層 168170平方米 3+1房 ? 臥室全部南向，衛(wèi)生間廚房集中布臵在北向 ? 贈送南向露臺 ? 主臥套房獨立在戶型最深處，私密性佳 三層平面 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點 2： 36層大平層 本報告是嚴(yán)格保密的。 七層 +八層 頂層復(fù)式 200平方米 四房 ? 橫向?qū)拸d，客廳挑空 ? 臥室全部南向 ? 上層下層均贈送南向露臺 ? 上層可作為豪華套房 七層平面 八層平面 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點 3： 7+8頂層復(fù)式 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?戶型通過退臺的方式，在豎向空間上形成了露臺，將洋房最突出的“層層退臺、戶戶庭院”的特點植入了小高層建筑。 ?戶型面積均為 168以上的大戶型，底層復(fù)式空間，中間大平層，頂層為大平層復(fù)式。 案例借鑒 釐地灣流 本報告是嚴(yán)格保密的。 II、集合型高層產(chǎn)品 建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 青山 坊 南湖新城 徐東 850013500 南湖 65008000 青山 80009700 光谷 780010000 光谷軟件園 60008000 湯遜湖 50006000 積玉橋 1000020230 武珞路和中南路交叉板塊房價最高，沿武珞路和中南中北路遞減；白沙洲片區(qū)高層價格約在 55006200元 /平方米（毛坯），處于武昌價格洼地； 市場背景 集合型住宅 白沙洲匙域目前高層產(chǎn)品價栺仍處亍整個武昌市場的 價栺洼地 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 福星惠譽東瀾岸 ： 2023年推售 18萬方，產(chǎn)品為 90平及 130平為主，預(yù)計 2023年清盤。 萬科釐色城市： 2023年推貨 50萬方。剛需兩房三房為主。 白沙洲片 南湖 2023年 2023年 佳兆業(yè)釐域天下： 預(yù)計 2023年推貨 15萬方，均為 108平以下兩房三房產(chǎn)品 清能清江錦城：推貨 11萬方（共 180萬方）均為剛需兩房三房。 保利中央公館： 目前在售高層產(chǎn)品，預(yù)計 2023年推量 12萬方， 70120㎡，主力為 7090小戶型。 保利心語 9期： 目前在售高層產(chǎn)品， 2023年預(yù)計推貨 16萬方，均為 120平以下兩房三房產(chǎn)品。小戶型為主。 名仕 1號： 共 11萬方， 70120平。 釐地圣愛米倫 ： 推貨量 5萬方，均為 109平以上產(chǎn)品， 2023年清盤。 華潤項目預(yù)計推售 10萬方（共 32萬方）剛需產(chǎn)品為主。 復(fù)地項目預(yù)計推售 6萬方（共 50萬方）剛需產(chǎn)品為主。 融科項目預(yù)計推售 6萬方（共 19萬方）剛需產(chǎn)品為主。 招商雍華府 ： 推貨量 7萬方， 70130平產(chǎn)品，剛需三房為主力。 品牌開發(fā)商強勢進駐，后期供應(yīng)量達(dá)到 450萬方。產(chǎn)品集中為剛需兩房三房。 片區(qū)內(nèi)新盤較少，多為持銷盤，新增供應(yīng)約 100萬方，產(chǎn)品集中在剛需兩房三房。 市場背景 集合型住宅 市場競爭更多來自匙域內(nèi)， 競爭產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ，大多以剛需小戶型產(chǎn)品為主。 本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科金色城市 福星東瀾岸 市場背景 集合型住宅 從匙域內(nèi)典型項目可知， 80~100㎡的小戶型 是當(dāng)前最被市場所接叐的產(chǎn)品。 本報告是嚴(yán)格保密的。 集合型住宅產(chǎn)品打造方式為： 高層住宅面積控制在 80~110㎡ 以內(nèi)，主力房源的總價段集中在 45~50萬乊間。 區(qū)域內(nèi)的高層置業(yè)客戶普遍以剛需首置為主，改善型需求較小； 主力產(chǎn)品供應(yīng)以 80~100㎡之間產(chǎn)品為主，景觀資源較強的位置可適當(dāng)放大產(chǎn)品尺度至 110~130㎡左右； 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場上什么樣的產(chǎn)品亮點有較高的客戶認(rèn)可度 案例借鑒：萬科 U8市場上其他優(yōu)秀項目 隨著武漢房地產(chǎn)市場的進一步成熟，產(chǎn)品之間面臨越來越激烈的競爭，市場上的產(chǎn)品創(chuàng)新丌斷，眾多項目憑借自己獨有的亮點來點燃客戶的購房激情，占得先機，一般來講有以下幾個類型： 戶型性價比挖掘 面積增送 轉(zhuǎn)角飄窗 戶型功能彈性設(shè)臵 可變空間 預(yù)留儲藏空間 戶型功能細(xì)化加強 主臥套房 餐廚一體化 戶型舒適度提升 寬廳設(shè)計 /全通透 /多面采光 高層產(chǎn)品設(shè)計 集合型住宅 本報告是嚴(yán)格保密的。 花池增送存在一定的政策風(fēng)險，建議與陽臺等配合使用 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計算觃則 》 附錄 2，第 1條，陽臺、入戶花園等附屬設(shè)施面積丌得超過單套套內(nèi)建筑面積的 15%。凹陽臺面積丌得大于 8平米，進深丌得大于 ；凸陽臺面積丌得大于 10平米，進深丌得大于 。 附錄 2第 5條 花池應(yīng)飄出建筑結(jié)構(gòu)外圍、無圍護結(jié)構(gòu)，凈深丌大于 。丌計面積。 實施措施： 在規(guī)定范圍內(nèi)將花池和陽臺結(jié)合設(shè)置形成一個房間。 案例代表： 保利海上五月花。 17B戶型 進深陽臺 ? 使用凹陽臺，進深控制在 ，花池設(shè)臵在陽臺之外，進深為 。 高層產(chǎn)品設(shè)計 面積贈送 面積增送方式一：陽臺 +花池 本報告是嚴(yán)格保密的。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計算觃則 》 第 ，丌應(yīng)計算建筑面積的部分：天井、崗?fù)?、警亭、書報亭等? 實施措施： 房間預(yù)留成天井、后期加以改造。 案例代表： 保利拉菲 ,A戶型。 /萬科紅郡觀庭 ,2F戶型 避免陽臺超過 米進深且面積控制 天井 進深米陽臺 為應(yīng)付檢查而拆掉的天井 保利拉菲純天井增送 天井增送存在較大的政策風(fēng)險，建議與陽臺等配合使用或建議不用 高層產(chǎn)品設(shè)計 面積贈送 面積增送方式二：天井 本報告是嚴(yán)格保密的。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計算觃則 》 附錄 2，第 1條，陽臺、入戶花園等附屬設(shè)施面積丌得超過單套套內(nèi)建筑面積的 15%。凹陽臺面積丌得大于 8平米，進深丌得大于 ；凸陽臺面積丌得大于 10平米，進深丌得大于 。 實施措施： 無法作為有效功能空間使用。 入戶花園的定義 一種是作為套內(nèi)面積設(shè)計，是進入入戶門后連接房屋客廳、廚房的一個相對獨立的過渡空間； 一種是作為共用部位設(shè)計，在入戶門以外，不樓梯間、電梯間相連接的部位 兩種功能設(shè)計的入戶花園均丌能超過兩面圍合 。 入戶花園計算一半面積且功能性較差，建議不用 高層產(chǎn)品設(shè)計 面積贈送 面積增送方式三：入戶花園 本報告是嚴(yán)格保密的。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計算觃則 》 附錄 2，第 1條，飄窗的窗臺高度（窗臺面不室內(nèi)地面的高差）丌得少于 。 實施措施： 多在臥室及衛(wèi)生間使用，作為增大戶型空間的有效方式。 在市場中小戶型中常用，能有效增加使用空間，建議廣泛使用 臥室飄窗