【正文】 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 另一方面，長春市政府正積極探索設(shè)立建筑節(jié)能改造專項基金，為節(jié)能技術(shù)開發(fā)、宣傳、示范、推廣等工作而從政府經(jīng)常性預(yù)算中設(shè)立專項經(jīng)費，以提供財稅政策支持，并允許某些建筑節(jié)能產(chǎn)品，減征增值稅。 論證二：響應(yīng)政策 率先大張旗鼓吹響新節(jié)能住宅革命的號角 民建長春市委員會在 07年 12月的政協(xié)會議上提交了題為《關(guān)于加快推進(jìn)我市城市建筑節(jié)能工作的建議》，建議提出了從法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、政策、技術(shù)、宣傳等方面采取建筑節(jié)能的綜合配套措施。提出盡早出臺長春市建筑節(jié)能條例 ，切實加大現(xiàn)有政策法規(guī)的執(zhí)行和查處力度。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程 根據(jù)我司對長春市場消費理念與需求的調(diào)研，人們對舒適型住宅需求的日益提高。產(chǎn)品研發(fā)上體現(xiàn)節(jié)能省地的設(shè)計思想：板式小進(jìn)深方正戶型，多層住宅的保證客廳主臥均為南向，南北自然通風(fēng)，無通風(fēng)死角；小高層房型平面合理緊湊，采用中空浮法玻璃窗等，這些舉措即節(jié)能、提高性價比，又符合長春市民置業(yè)選擇的特征和潮流。 長春政府期望打造一批代表不同類型的節(jié)能示范建筑和小區(qū)，使其在本地區(qū)起到建筑技術(shù)的帶頭作用。并要求相關(guān)機(jī)關(guān)單位積極推進(jìn)建筑節(jié)能示范小區(qū)，那么借助東風(fēng)，建設(shè)吳中集團(tuán)及項目品牌形象工程，力爭 “全國優(yōu)秀示范小區(qū)試點工程 ”、 “全國建筑節(jié)能示范小區(qū) ”、 “國家健康住宅試點項目 ”等行業(yè)榮譽(yù)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “教育 ”主題定位的闡述與可行性論證： 古孟母，擇鄰處。孟母三遷為了孩子教育?，F(xiàn)代人對子女教育的渴望更是超越古人。事實證明，教育房地產(chǎn)從廣東的碧桂園到桃源居、從長春的萬科到中海無不是以此牽住市場鼻子，取得大盤開發(fā)的成功。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 養(yǎng)正新校園投資，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為 50個教學(xué)班， 2800名學(xué)生。 挖掘我們的優(yōu)勢： 第一所官辦學(xué)校 ——養(yǎng)正書院 百年歷史名校、 “長春第一校 ”美譽(yù) 長春第四所現(xiàn)代化省級示范性重點高中 毗鄰百年名校、借勢 “長春第一校 ” 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “名企 +名校 ”的模式，即企業(yè)配套與名校的優(yōu)質(zhì)教育資源、先進(jìn)教育理念相結(jié)合，以 “托管 ”、 “聯(lián)姻 ”等方式建立新的名校，實現(xiàn)名校資源最大化。稀缺的名校資源注定這種 “傍 ”名校的開發(fā)模式僅適用那些附近有名?；蛘呱鐓^(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤。 整合我們的資源： 針對不同的購買人群，對教育配套會有階梯式的需求。建議引進(jìn)外省的名?；蛘唛L春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬國際雙語幼兒園、樹勛小學(xué)、第一試驗小學(xué)、東北師范附小等。 引入 “名企 +名校 ”的開發(fā)模式 重拳突擊 與名校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同推動國際全程教育體系，即是開發(fā)商品牌的需要，也是市場銷售需要。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個項目的規(guī)劃之中。對開發(fā)商來說，意味著開發(fā)商必須把樓盤的名校含金量辦得成色十足，方能真正打響 “教育地產(chǎn) ”的牌子。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 這個項目到底要開發(fā)成怎樣的樓盤，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國情調(diào)還是中國古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。只有教育才對項目市場有絕對的感召力！ 關(guān)于節(jié)能住宅，我們認(rèn)為：證大光明城已經(jīng)先入為主、景觀優(yōu)勢明顯且存在規(guī)模效應(yīng)，位置上更是截流本項目客源。本項目既要提高市場競爭，又要樹立公司和項目在長春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅?？萍脊?jié)能是行業(yè)的開發(fā)趨勢，是開發(fā)商樹立行業(yè)標(biāo)桿的需要和品牌宣揚的需要。同時節(jié)能住宅更是要做足市場熱點產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競爭力。 定位之后的思考： 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 最后說明的一點，對于在證大光明城、周邊地塊和本項目之間權(quán)衡的購房者而言，我們不期望一網(wǎng)打盡。我們不是為了與證大對立抗衡，我們只是做了具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號召力的產(chǎn)品，讓市場和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。 而國際街區(qū)的提出，無論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國際的建筑形式的特征，實際更是為了迎合市場消費心理和需求特征，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價比，同時也是本項目整合和推廣的需要。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格： 靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng) ——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（），這是一個文化根源很深并與長春市發(fā)源地 ——寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。 斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨特：斯特拉特福德的每個街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場有 標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像：象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 斯特拉斯福的建筑風(fēng)格則是被譽(yù)為最富貴族氣息的（譯為都繹）。 , 顧名思義 ,就是王朝時期建筑的房屋 . 王朝是英國歷史上相對和平繁榮的時期。這一時期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻 .露在外面的木框多涂著黑漆 ,形成獨特的浪漫外觀. 后人承襲這一建筑特色 ,在現(xiàn)代建筑的外墻加上式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代 風(fēng)格。 ? 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動氛圍的風(fēng)情小品，與考究的式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨特的居住品質(zhì)和檔次。 ? 2023年擁有悠久歷史的建筑風(fēng)格與長春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。 ? 人在鐵北，生活在英倫 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 對于高層建筑，莊嚴(yán)門廊立柱，簡潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢之中透顯雅致韻味。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 拉開北城教育地產(chǎn) 英倫街區(qū)的序幕 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 除了給區(qū)域居民帶來良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對稀缺資源的渴望，項目在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢 —— 英倫國際商街也是消費者選擇的另一個重要原因 ?? 教育地產(chǎn)： 利用名校效應(yīng)，實現(xiàn)地塊價值和客源最大化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本項目商業(yè)整體規(guī)劃定位： —— —— ? STREET MALL 是一個全新的概念創(chuàng)造。英文原意為 “ 購物的林蔭道 ” ，被引申為 “休憩式商業(yè)街區(qū) ” ； ? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費形式的特點，符合 “ 開放、多元、共享 ” 的特點，消費者對其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點； ? 同時 STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價值得以提升。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 內(nèi)涵及外延 ? 是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全新整合而產(chǎn)生的一種復(fù)合型商業(yè)形態(tài)； ? 是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個層次不同類型的顧客，為消費者提供包羅萬象的一站式購物消費、一站式休閑娛樂； ? 具有 “ 開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營 ” 的特點，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個建立在居住社區(qū)基礎(chǔ)上的集成式業(yè)態(tài)； ? 涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個部分構(gòu)建圍合成一個整體，能夠最大限度的激發(fā)消費能量。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 的一般構(gòu)成 休憩式商業(yè)街區(qū) 休閑商業(yè)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) 通常為情境式、體驗式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點廳等。 社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活服務(wù)型商業(yè)。 先期可作為畫室、展廳、表演廳、個人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本項目商業(yè)規(guī)劃安排 地塊臨街面較多，分別為九臺路、北外環(huán)、北亞泰大街、鐵北支路和二十一路，建議除了沿主干街道建開放式街區(qū)外，垂直于九臺路的二十一路和垂直于亞泰大街的鐵北支路營造開放式風(fēng)情商業(yè)街 —— 生活商街和休閑、文化商街。生活商街的早期開發(fā)彌補(bǔ)一期生活基本配套的不足，地塊第三期開發(fā)時同時打造商街升級版—— 英倫休閑、文化商街，英倫國際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。 位于一期地塊的生活商街有：超市、干洗店、快餐店、美容美發(fā)店、藥店、煙酒專賣店等，充分保障一期園區(qū)居民的生活居住氛圍。 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開發(fā)節(jié)奏與分期示意。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 第一期 2023年開發(fā) ， 以多層為主 ， 共計 6萬方 第二期 2023年開發(fā) ， 以多層為主 ， 小高層為輔 第一期開發(fā)的示范性英倫 國際商街 — 生活商業(yè)街 第三期開發(fā)的英倫國 際商街 — 情景式、休 閑商業(yè)和文化商業(yè)街 第三期 2023年開發(fā) ， 多層花園洋房開發(fā)為主 第四期 2023年左右開發(fā) ， 中高層開發(fā)為主 ， 小高層為輔 北環(huán)路開放式商業(yè)根據(jù)公建比例大小可考慮保留與否 三期 一期 四期 二期 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 () 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 依托本案的核心價值元素， 誰將成為我們的核心目標(biāo)客戶？ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造