【正文】 劃道路（南面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設(shè)置 2層， 3號地塊 C區(qū)域沿規(guī)劃道路（北面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設(shè)置 2層 集中商業(yè)： 設(shè)置在 3號地塊 B區(qū)域東北側(cè)， 4F，單層面積約 5000 ㎡，地下一層設(shè)停車位 體量 底 商：約 3萬㎡ 集中商業(yè)：約 2萬㎡ 總 共： 5萬㎡（為目前都江堰市場主流商業(yè)體量） 定位 底 商：社區(qū)型商業(yè)配套，業(yè)態(tài)以社區(qū)生活服務(wù)類為主（干洗、日雜、煙酒、水果、茶樓、美容美發(fā)等） 集中商業(yè)：區(qū)域型商業(yè)配套，類似于大潤發(fā)、好又多之類，以素材超市，日常食品、生活用品，日雜類為主 商業(yè)布局要點 1/1 產(chǎn)品布局方案 1/1 產(chǎn)品布局方案 3號地塊布局要點 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 3號地塊 A區(qū)域 西側(cè)布置 1棟 30F高層， 2個單元，南北朝向；南側(cè)布置 2棟 30層高層，每層 1個單元 3號地塊 B區(qū)域 東面沿線布置 3棟棟 30F高層，每棟 2個單元； 3號地塊 C區(qū)域 沿著西面、南面、東面布置 30F高層，每棟 2個單元 高層單體樓 均底層架空，電梯配置為國內(nèi)一線品牌，每單元 2部電梯，可考慮設(shè)一部觀光電梯，層高均 3米， 布置時充分考慮三個因素 A、觀山望水效果； B、精細(xì)調(diào)整樓體角度，充分考慮各高層間日照因素的相互干擾，同時，盡量減少高層對南北方向建筑日照的影響； C、在確保 A、 B前提下，盡量調(diào)整高層到正南北朝向，可適當(dāng)偏移一定角度 高層戶型區(qū)間及套型 80— 90 ㎡ （套二） 90— 100 ㎡ （緊湊套三） 100— 120 ㎡ （舒適套三） 125— 140 ㎡ （豪華套三） 3號地塊高層指標(biāo)統(tǒng)計： 3號地塊高層建筑面積約： 35萬㎡ — 40萬㎡ 3號地塊超高層布局要點 1/1 產(chǎn)品布局方案 3號地塊基于高層的布置情況，其余部分布置有 2個方向： 其一：全部布置為電梯洋房 其二：沿河部分布置一排疊拼，疊拼與高層之間布置電梯洋房 鑒于該部分有待于設(shè)計院方案試擺，才能確定方向，其決定因素在于該區(qū)域的用地強(qiáng)度和容積率決定，在此不再細(xì)述 初步估計，該部分體量控制在 10— 14萬㎡之間，總套數(shù)約 1000套 戶型區(qū)間及套型： 方案 1下： 80— 90 ㎡ （套二） 90— 100 ㎡ （緊湊套三） 100— 120 ㎡ （舒適套三） 方案 2下： 洋房： 80— 90 ㎡ （套二） 洋房： 90— 100 ㎡ （緊湊套三） 洋房： 100— 120 ㎡ （舒適套三） 上疊： 110— 130 ㎡ （舒適套三） 下疊： 130— 150 ㎡ （豪華套四） 后續(xù)方案按方案 2統(tǒng)計 3號地塊其余區(qū)域布置 1/1 產(chǎn)品布局方案 67 1/1 產(chǎn)品布局方案總體示意圖 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 30F高層 6— 9F多層 4F疊拼 獨(dú)棟或會所 集中商業(yè) 2/1 產(chǎn)品統(tǒng)計 產(chǎn)品類別 面積 套型 套數(shù)（約） 面積（約） 套數(shù)占比 價格定位 高 端 產(chǎn) 品 獨(dú)棟 280—320 套五 3 1000 % 20230—22023 雙拼 160—240 套四 /套五 40 8000 % 15000—18000 島嶼 疊拼 120—150 套三 /套四 66 21000 % 12023—15000 150—180 套四 66 % 濱河 疊拼 120—150 套三 /套四 125 20230 % 11000—13000 150—180 套四 % 島嶼 高層 140 豪華套三 112 16000 % 9000—11000 120 舒適套三 112 12023 % 260 套四帶泳池 8 2023 % 樓王 高層 80—90 套二 500 202300 % 7000—8000 90—100 緊湊套三 450 % 100—120 舒適套三 700 % 125—140 豪華套三 180 % 合計 2362 280000 其余產(chǎn)品 洋房 80—90 套二 400 100000 % 6500—8000 90—100 緊湊套三 250 % 100—120 舒適套三 320 % 普 通 高 層 75—80 緊湊套二 700 210000 % 5800—7200 80—90 舒適套二 700 % 90—100 緊湊套三 400 % 100—120 舒適套三 450 % 合計 59000 100% 商業(yè) 底商 30000 18000 集商 20230 12023 總計 5582 640000 69 2/1 產(chǎn)品統(tǒng)計 其中，高端產(chǎn)品：面積 28萬㎡，占總面積 %，套數(shù) 2362套，占總套數(shù) % 中高端產(chǎn)品（ 28+10） =38萬㎡，占總面積 %，套數(shù) 3332套，占總套數(shù)% 低端產(chǎn)品面積 21萬㎡ ，占總面積 %，套數(shù) 2250，占總套數(shù) % 商業(yè)面積 5萬㎡，占總面積 % 套均面積 =590000247。 5582=106 ㎡ 高端產(chǎn)品套均面積 =280000247。 2362= ㎡ 中端產(chǎn)品戶均面積 =100000247。 970=103 ㎡ 低端產(chǎn)品戶均面積 =210000247。 2250=93 ㎡ 其中： 3號地塊建筑面積 57萬㎡ 3號地塊住宅面積 52萬㎡，總套數(shù) 5175套 70 3/1 3號地塊車庫設(shè)置 商業(yè)面積按 1個 /100 ㎡設(shè)置 住宅按 1個 /套設(shè)置 車庫面積按 35 ㎡ /個計算 集中商業(yè)車庫設(shè)置于建筑之下 — 1F及周邊設(shè)置部分，底商車庫等也不再贅述， 3號地塊所需車庫面積 = 35 ㎡ /個 5175個 =181125 ㎡ 根據(jù) 3號地塊場地分析結(jié)論，該地塊可建筑面積約 380畝，在地下 — 1F滿鋪的情況下，可修建地下建筑面積 =380 667=253460 ㎡ 181125 ㎡ ,即不用滿鋪一層即可滿足車庫設(shè)置要求，確保地面完全人車分流，車流完全下地 商戰(zhàn)無序，策劃先行 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！火爆促銷中 …… 此頁，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ 72 第二節(jié) 四種樓王高層布置嘗試 第三篇 產(chǎn)品建議 73 在整體思路的指引下，樓王高層的擺放位置對整個項目的品質(zhì)起著核心作用，該類產(chǎn)品位置不一樣，整個項目的舒適度將相差很大 方案一存在兩個問題，一是 3號地塊樓王高層部分低樓層的觀山望水效果會受到北面洋房的遮擋影響，其二是核心問題，只要這些樓王角度沒有調(diào)整好，將對 3號地塊北面的洋房或濱河疊拼產(chǎn)生較為嚴(yán)重的日照影響，在規(guī)劃報建上存在問題 基于上述問題，本人對 3號地塊樓王高層位置作了多種嘗試，現(xiàn)將相對更理想的方式稍作闡述 1/2 樓王高層布局嘗試 74 樓王高層如左圖所示，5號地塊沿著西面布置 2棟，3A、 3B號地塊樓王高層沿著西面、南面和東面布置： 優(yōu)勢：日照、體量、觀山效果等均得到有效保證，且 3號地塊其余產(chǎn)品觀山望水效果全部打開， 3號地塊區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)得到有效保證； 劣勢： 3B號地塊對 3C地塊觀山望水效果的影響將是一大片 嘗試一 1/2 樓王高層布局嘗試 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 75 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 5號地塊樓王高層位置不變， 3號地塊樓王高層如圖所示沿著北面邊沿布置： 優(yōu)勢： 如此一來，可確保所有樓王高層景觀視野效果最佳，且所有產(chǎn)品受到日照系數(shù)影響最??； 劣勢： 樓王單位套數(shù)和面積可能減少； 5號地塊別墅獨(dú)棟、雙拼和疊拼可能受到日照系數(shù)影響； 3號地塊南側(cè)所有產(chǎn)品的觀山望水效果將全部被遮擋，劣質(zhì)產(chǎn)品太多，項目優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品體量明顯不夠 嘗試二 1/2 樓王高層布局嘗試 76 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 樓王高層如左圖所示，全部沿著 5號及 3A、 3B南面布置： 優(yōu)勢： 樓王高層套數(shù)和體量可明顯增加，尤其島嶼樓王面積也可大面積增加； 劣勢： 島嶼類別墅產(chǎn)品的日照系數(shù)全部存在困難；但景觀視野不受影響， 3A、3B地塊西側(cè)產(chǎn)品觀山景觀和日照系數(shù)存在困難， 3C部分問題觀山望水景觀全部遮擋 嘗試三 1/2 樓王高層布局嘗試 77 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 樓王高層如左圖所示，5號地塊沿著南面布置， 3B及 3C地塊沿東面布置： 優(yōu)勢： 日照系數(shù)影響最小， 3B地塊河景全部打開，山景視野局部打開， 3B地塊產(chǎn)品品質(zhì)可提升； 劣勢： 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品體量明顯不夠，島嶼類別墅產(chǎn)品受到高層影響，過于壓迫，品質(zhì)受到影響，且日照系數(shù)存在較大問題 嘗試四 1/2 樓王高層布局嘗試 完 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT